ביבי נ' עיריית ראשון לציון

השאלה העומדת להכרעה במסגרת ההליך הנוכחי היא האם רשאית הנתבעת לפנות את התובע ממקרקעין השייכים לה ונמצאים בחזקתה, מכוח סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ("חוק המקרקעין").

רקע והשתלשלות ההליך

1.ביום 10.2.2018 הציב התובע קרון נייד ("הקרוואן") על מקרקעין השייכים לנתבעת הידועים כגוש 4247 חלקה 536 בראשון לציון, מתוך כוונה להפעיל בו עסק לממכר מזון. לטענת התובע, בטרם עשה זאת הוא קיבל אישור עקרוני מהאגף לרישוי עסקים של הנתבעת. התובע ביצע התאמות של הקרוואן, לרבות צביעה שלו ועיטורו בסלוגן המתאים, והחל להפעיל אותו, לטענתו, ביום 21.2.2018, תחת השם המסחרי "פיתה בשר". לטענת הנתבעת, המקום החל לפעול ביום 1.3.2018.

2.המקרקעין בהם מדובר משמשים כחניון עירוני, ובצמוד להם ממוקמת תחנת דלק הנמצאת בשטח פרטי. תחילה הוצב הקרוואן על מדרכה רחבה, מכוסה דשא, הממוקמת על הגבול בין החניון לבין תחנת הדלק, אולם נמצאת בתוך השטח השייך לנתבעת. ביום 4.3.2018 ביקר במקום פקח של משרד העבודה וקבע כי הקרוואן, שפועל עם אש גלויה, נמצא קרוב מידי לתחנת הדלק, והורה לתובע להרחיקו (נספח ו' לכתב התביעה). עקב כך, הוריד התובע את הקרוואן מהמדרכה לשטח של החניון בצד השייך לנתבעת, ושם נמצא הקרוואן עד עתה.

3.ביום 5.3.2018 הגיע למקום פקח של אגף הרישוי והפיקוח בנתבעת, והגיש לתובע דו"ח במסגרתו הוא נדרש לסגור את המקום לאלתר עקב העדר רישיון עסק (נספח ז' לכתב התביעה). ביום 6.3.2018 התקיים לתובע שימוע, בו נקבע כי עליו לסגור את העסק ל-30 יום, אלא אם כן יקבל את האישורים הנדרשים משירותי הכבאות וממשרד העבודה ויגיש בקשה לרישיון עסק (נספח ח' לכתב התביעה). ביום 7.3.2018 הגיש התובע בקשה לרישיון עסק (נספח ט' לכתב התביעה), והמציא אישורי בטיחות ותקינות שונים (נספח י' לכתב התביעה). ביום 13.3.2018 ביקר במקום פקח משרד העבודה, ואישר כי התובע הרחיק את הקרוואן מתחנת הדלק וכי אין לו התנגדות למיקומו החדש (נספח י"א לכתב התביעה).

4.ביום 19.3.2018 שלחה הנתבעת לתובע דרישה כי יתפנה מהשטח תוך 48 שעות וזאת מן הטעם כי הוא נכנס למקרקעין ללא זכות או הרשאה. משהתובע לא התפנה, פעלה הנתבעת כדי לפנותו בעצמה, באמצעות חברה ששכרה לצורך כך.

5.ביום 22.3.2018 הגיש התובע בקשה למתן סעד ארעי, בטרם הגשת תביעה, למניעת פינויו מהמקרקעין, וזאת בגין הכוונה לפנותו בכוח באותו יום. בהחלטה מאותו יום ניתן צו במעמד צד אחד האוסר על הפינוי עד להחלטה אחרת. ביום 27.3.2018 הוגשה תגובת הנתבעת, במסגרתה התבקש בית המשפט לדחות את הבקשה. ביום 29.3.2018 התקיים דיון בבקשה, במסגרתו נחקרו התובע ועדים נוספים מטעם הצדדים. לאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם בכתב בבקשה לסעד זמני ולאחר שהוגש כתב התביעה, קבעתי דיון נוסף בניסיון להביא את הצדדים לידי הסכמות. ניסיון זה לא הצליח, אולם לאחר הדיון הודיעו הצדדים על הסכמתם כי ההחלטה בסעד הזמני תכריע בתביעה כולה. עוד הוסכם, כי כל המסמכים שהוגשו לתיק ייחשבו כראיות, גם אם הם הוגשו שלא בידי עורכם.

דיון והכרעה 

6.התובע נכנס לשטח השייך לנתבעת והציב שם מבנה נייד, הנמצא במקום באופן קבוע ומופעל ממנו עסק לממכר מזון מהיר. התובע טוען, כי הוא קיבל לכך אישור מגורמים מוסמכים בנתבעת, אולם הטענה נטענה באורח אמורפי ולא הובאה לה כל ראיה. לפיכך, נקודת המוצא שלי היא כי התובע נמצא במקרקעין ללא זכות או הרשאה כלשהי. אדגיש, כי קביעה זו כוחה יפה להליך הנוכחי בלבד.

7.השאלה האם רשאית הנתבעת לפנות את התובע בכוחות עצמה, בלא נקיטת הליך משפטי או מנהלי, תלויה בשאלה האם מדובר ב"פלישה טרייה". כך קובע סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין:

"תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם".

אין חולק שהנתבעת מחזיקה במקרקעין כדין, וכאמור נקודת המוצא שלי היא כי התובע מחזיק בהם שלא כדין. השאלה החשובה היא, אפוא, האם חלפו 30 ימים ממועד התפיסה של המקרקעין על ידי התובע, ועד המועד בו ביקשה הנתבעת לפנות אותו מהם. אין חולק, כי התקופה מאז שניתן צו המניעה במעמד צד אחד אינה נמנית לצורך 30 הימים, ולפיכך היום הקובע שביחס אליו יש לבחון אם חלפו אותם 30 ימים הוא יום 22.3.2018.

8.כפי שצוין לעיל, התובע הציב את הקרוואן במקרקעין ביום 10.2.2018, היינו יותר מ-30 ימים לפני יום 22.3.2018. עיקר ההתדיינות במסגרת הדיון בבקשה לסעד זמני הייתה בשאלה איפה היה הקרוואן לפני שהוזז ביום 5.3.2018. הנתבעת טענה, כי הקרוואן הוצב בסמוך למדרכה, בשטח הפרטי השייך לתחנת הדלק, וביום 5.3.2018 הוא הועבר לצד השני של המדרכה, השייך לנתבעת. לפיכך, טענה הנתבעת כי רק ביום 5.3.2018 החלה ה"פלישה" לשטח שלה. אלא שבתום הדיון העיד הפקח מטעם הנתבעת, כי קודם ליום 5.3.2018 היה הקרוואן על המדרכה, הנמצאת בשטח של הנתבעת. כיום אין חולק שמההתחלה, היינו מיום 10.2.2018, היה הקרוואן בשטח של הנתבעת.

9.לטענת הנתבעת,מירוץ 30 הימים לקביעת "טריותה" של הפלישה החל ביום 5.3.2018, ולכל המוקדם ביום 1.3.2018. עד אז, כך לטענת הנתבעת, השתמש התובע בשטח לצורך "חניה". החל ממועדים אלו, "סינדל" התובע את הקרוואן על מנת למנוע את הזזתו; הניח במקום דשא סינתטי; התחבר באופן פיראטי לתשתיות של חשמל ומים; הציב אדניות וכיסאות וכדומה. לשיטת הנתבעת, בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, לא ניתן לראות במה שעשה התובע עד המועדים האמורים משום השתלטות על השטח, וממילא מירוץ הזמנים לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין לא התחיל עד אז.

עוד טוענת הנתבעת, כי גם אם בית המשפט ישתכנע כי לא מתקיים התנאי של "פלישה טרייה" אין מקום להעניק לתובע את הסעד המבוקש על ידו, וזאת מכוח דוקטרינת הבטלות היחסית, ובהתחשב בכך שהתובע השתלט על המקרקעין ללא כל זכות או אבק זכות, כך שהתנגדותו לפינוי היא בחוסר תום לב.

10.מהי הנקודה בה הופך אדם השוהה במקרקעין לכזה ה"תופס" אותם, ומתחיל מירוץ הזמנים לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין? בע"א 17/72 אליהו נ' גרודה, פ"ד כז(1) 337 (1973), הבחין בית המשפט העליון, בהקשר דומה, בין מעשים המהווים "תפיסה" של המקרקעין, לבין מקרים בהם מדובר בשימוש במקרקעין גרידא. ובלשונו של הנשיא אגרנט (עמ' 345):

"...כאשר מדובר בחלק אדמה פתוח, שאין עליו מבנה, יש להבדיל היטב בין המקרה שבו עשה שם אדם פלוני מעשה או שורה של מעשים, שהיה בהם רק משום שימוש באותו חלק אדמה למטרות שהיה לו עניין בהן, אך בלי כוונה מצדו להשתל[ט] עליו או בלי שהמחזיק (או בעל זכות ההחזקה) יכול להסיק מהם כוונה כזאת: לבין המקרה שבו נעשו המעשים ה[ה]ם מתוך כוונה גלויה לרכוש שליטה בלעדית באותו נכס. רק לגבי המקרה השני יהיה מקום למסקנה שהלה תפס את החזקה בנכס, ואף מסקנה זו יכול שתהיה תלויה בכך, אם המחזיק (או בעל זכות ההחזקה) הפגין התנגדות לנסיון ההשתלטות ואם אחרים היו רואים בו, חרף ההתנגדות הזאת, משום נסיון שהסתיים בהשתלטות אפקטיבית".

המבחן המשמש להכרעה בשאלה אם מדובר ב"תפיסה" של המקרקעין או רק בשימוש בהם כולל, אפוא, שני יסודות: סובייקטיבי ואובייקטיבי. יש לבחון האם כוונתו הסובייקטיבית של מי שנכנס למקרקעין הייתה להשתלט עליהם או רק להשתמש בהם; וכן יש לבחון האם לצופה מהצד נראים המעשים ככאלו המבטאים השתלטות על המקרקעין, או רק שימוש בהם. רק אם התשובה בשני המישורים היא שמדובר בהשתלטות, יש לומר כי הפולש "תפס" את המקרקעין, והחל מרוץ 30 הימים לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין.

11.השאלה שעלינו להכריע בה היא, האם פעולותיו של התובע במקרקעין קודם למועד בו החלה מכירת המזון בפועל (ולעניין זה אין חשיבות לשאלה אם הדבר היה ביום 1.3.2018 או ביום 21.2.2018, שכן לפי שתי החלופות המועד הקובע נמצא בתוך טווח שלושים הימים), נחשבות ל"תפיסה" של המקרקעין, או שמא לשימוש בהם גרידא. לאחר ששקלתי בדבר, אני סבור כי יש לקבוע כי התובע "תפס" את המקרקעין עוד לפני שהחל למכור בפועל מזון בקרוואן. אין מחלוקת, כי במישור הסובייקטיבי הכניס התובע את הקרוואן למקום מתוך כוונה להציב אותו כדוכן קבוע, ולא מתוך כוונה לחנות במקום באופן ארעי. סבורני, כי זה מצב הדברים גם במישור האובייקטיבי, היינו שהצופה מהצד לא היה יכול להסיק אלא כי התובע משתלט על המקום בו הציב את הקרוואן. לצורך כך, די שאפנה לתמונה שצורפה כנספח 3 לסיכומי הנתבעת. בתמונה זו, אשר הנתבעת עצמה מגדירה אותה כ"תמונה המעידה על המראה החיצוני של הנגרר בטרם נעשה בו שימוש", ניתן לראות את הקרוואן על הדשא שעל המדרכה, כאשר הוא צבוע ומעוטר בסלוגן "פיתה בשר", וחזיתו פתוחה בצורה המאפיינת דוכני מכירת מזון. לדעתי, אף אדם הרואה את הקרוואן כפי שהוא משתקף בתמונה זו, אינו עשוי לטעות ולסבור כי מדובר ברכב החונה במקום (ונזכיר כי הקרוואן היה אז על הדשא במדרכה ולא בחניון). המצג העולה מהתמונה הוא, לטעמי, באופן חד משמעי השתלטות על המקום בו מוצב הקרוואן.