כהן נ' אם. אן. גי התחדשות עירונית בע"מ

בפני בקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף.

התובע היה בעל הזכויות הבלעדיות בדירת מגורים מס' 4 בבניין שברחוב דניאל 3, כניסה א', בבת ים, הידועה כגוש 7149 חלקה 204 (להלן: "דירת התובע" ו"הבניין" בהתאמה).

הנתבעת התקשרה עם בעלי הזכויות בבניין בהסכם, בו התחייבה לבצע פרוייקט של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 (2), הריסה ובניה בבניין (להלן: "ההסכם"). על פי כתב התביעה ההסכם נחתם על ידי כל הדיירים מלבד התובע ודיירת נוספת.

לאחר ניהולו של הליך משפטי בפני המפקח על רישום המקרקעין בחולון (להלן: "המפקח"), (תיק 4/554/2020), נחתם ההסכם על ידי כל בעלי הזכויות בבניין (להלן: "ההליך בפני המפקח").

התובע טען כי התקשר עם הנתבעת בהסכם פינוי בינוי לאחר שהוחלט בהליך בפני המפקח, כי התובע, כנתבע שם, יסכים לחתימה וככל ויראה לנכון, יגיש תביעה נפרדת בגין התמורה המופחתת של דירת התמורה. זוהי למעשה תביעתו הנוכחית. לטענתו, כבר משלב המשא ומתן ולכל אורך הדרך טען בפני הנתבעת כי דירת התמורה שהוצעה לו, אינה תואמת באופן שוויוני לדירות האחרות בפרוייקט.

התובע דרש, בין היתר, להורות על מתן צו לנתבעת, ליתן לו דירת תמורה התואמת לדירתו הקודמת וכן לתמורה שוויונית בין בעלי הדירות בבניין. לטעמו של התובע תמורה זו צריכה להיות בדמות דירה בת 3 חדרים בשטח של 79 מ"ר לפחות, הפונה לחזית רחוב דניאל וכן מתן דמי שכירות התואמים את גודל דירת התובע, ופיצוי בגין עוגמת הנפש הצער והטרחה שנגרמו לתובע ע"י הנתבעת.

הבקשה לסילוק על הסף

בבקשתה לסילוק על הסף עתרה הנתבעת מבית המשפט לעשות שימוש בסמכותו מכח תקנה 43 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט- 2018 (להלן: "התקנות") ולהורות על דחיית התובענה על הסף.

הנתבעת השתיתה את בקשתה על מספר טענות:

ראשית טענה הנתבעת לקיומו של השתק פלוגתא. לטענתה, טענותיו של התובע נדונו ונדחו במסגרת ההליך בפני המפקח והתובע אף מודה בכתב תביעתו בקיומו של הליך זה. לתובע עמדה שעת הכושר להביא ראיותיו, להתדיין באשר לתמורות ולתקוף את ההסכם מול הנתבעת. התובע בחר שלא להגיש כתב הגנה מטעמו ו/ או להתייצב לדיון בעניינו, על אף שידע עליו מבעוד מועד. בסופו של דבר קבע המפקח כי יש לחייב את התובע לחתום על ההסכם מול הנתבעת, זאת מבלי להזכיר דבר באשר לזכותו של התובע להגיש תביעה נפרדת בגין התמורה המופחתת. הדרך היחידה לתקוף את החלטת המפקח היתה בדרך של הגשת ערעור והתובע לא עשה כן.

משעה שטענות התובע נידונו ונדחו בפסק דין מנומק ובהחלטות נוספות הדוחות את בקשתו לביטול פסק הדין, הרי יש לראות בכך השתק פלוגתא החוסם את התובע מלפתוח שוב בהתדיינות בנושא.

טענה נוספת שעמדה בפי הנתבעת הינה הטענה לשיהוי. מאז קביעות המפקח בפסק דין חלוט חלפו כשנתיים. בשלב זה מצויה הנתבעת בשלב מתקדם של הפרוייקט בו הושקעו מליוני שקלים ולאחר שדיירי הבניין פונו לדירות חלופיות ובכללם התובע עצמו, ובשים לב לכך שהנתבעת משלמת לדיירים את שכר הדירה, באופן תדיר כמתחייב מההסכם.

לבסוף טענה הנתבעת להעדר סמכות עניינית של בית משפט זה. לטענתה, התובענה מצויה בסמכותו של המפקח על המקרקעין מכח חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

תגובת התובע לבקשה

התובע טען כי הבקשה לסילוק הינה בקשה כללית, שאינה מפרטת נסיבות מיוחדות בהן מוקנית לבית המשפט סמכות לדחות את התביעה על הסף וכוללת ציטוטי פסיקה מעטים וכלליים, שאינם מגבשים עילה למימוש הסעד הקיצוני של סילוק התביעה על הסף.

התובע הוסיף כי הסעד של סילוק התביעה על הסף הינו סעד דרמטי המחייב את בית המשפט לנהוג בזהירות רבה ולהשתמש בסמכותו רק במקרים קיצוניים ויוצאי דופן.

באשר לטענת השתק הפלוגתא טען התובע כי ההליך בפני המפקח התנהל אך ורק בין בעלי הדירות לבין התובע. הנתבעת לא היתה צד להליך זה ולא התנהל כל הליך בין התובע לנתבעת. בנוסף, הסעדים להם עתרו בעלי הדירות לא כללו את הסעדים אותם מבקש התובע בתביעתו.