אלוני אבא - מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח' נ' אוגדנים שירותי ארכיב בע"מ ואח'

 רקע עובדתי 

1.התובעת-הנתבעת שכנגד, אלוני אבא – מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: "המושב"), בעל זכויות במבנה "אל-רם", בתחום המושב בשטח של כ- 5000 מ"ר (להלן: "המבנה"). הנתבעת-התובעת שכנגד, אוגדנים שירותי ארכיב בע"מ (להלן: "אוגדנים"), היא חברה אשר עוסקת בשירותי גניזה וניהול ארכיב.  2.ביום 29.9.04 נחתם בין המושב לאוגדנים חוזה שכירות בלתי מוגנת לפיו אוגדנים שכרה חלק מהמבנה בשטח של 1,500 מ"ר לצורך הפעלת ארכיב לאחסון מסמכים. תקופת השכירות נקבעה עד ליום 31.12.19, אך לכל אחד מהצדדים ניתנת אפשרות להודיע על סיום החוזה תוך 180 יום. אוגדנים הצהירה שבדקה את המבנה ומצאה אותו מתאים למטרותיה וצרכיה וכי היא תהיה אחראית לקבלת רישיון עסק מהרשות המקומית ותעשה את הדרוש לשם כך. מנגד, המושב התחייב לפעול לשדרוג מערכת אספקת המים למבנה תוך 3 שנים, כך שתענה על דרישות שירותי הכבאות באזור (להלן: "החוזה", סעיפים 16, 23, נספח א לתצהיר אריה דוד מטעם המושב להלן: "אריה"). 3.חלפו תשע שנים מיום חתימת הצדדים על החוזה. המושב לא שדרג את מערכת אספקת המים, אך אוגדנים לא עמדה על כך, היות ולא הועלו כל דרישות על ידי הרשות הארצית לכיבוי אש (להלן: "רשות הכיבוי"). המצב השתנה ביום 22.5.13, כאשר רשות הכיבוי ערכה ביקורת תקופתית במבנה והעלתה מספר דרישות לביצוע (אישור מעבדה למערכת גילוי אש, אישור מעבדה מוסמכת למערכת ספרינקלרים, התקנת מפסק, התקנת הידרנטים, התקנת פתחים לשחרור עשן ועוד, נספח ב לתצהיר אריה). 4.ביום 4.6.13 אוגדנים פנתה למושב ויידעה אותו בדבר הביקורת שערכה רשות הכיבוי תוך דרישה להשתתפות בעלויות הנגזרות מהתקנת הפתחים לשחרור עשן, קיר הפרדת האש והקמת מערכת ניקוז טובה (נספח 3 לתצהיר יוסי שקד מטעם אוגדנים, להלן: "יוסי"). בעקבות ההודעה התקיימה פגישה בין אריה ליוסי ביום 30.7.13. וסיכום הדברים הועלה על הכתב: אריה הציע שהמושב ייקח על עצמו את ספיקת המים והקיר החוסם, ואילו אוגדנים תטפל במערכת גילוי וכיבוי, פתחי שחרור עשן, דלתות המילוט ותיקוני החשמל. אריה הוסיף שסיכומי הדברים יועלו בישיבת ההנהלה הקרובה של המושב (נספח ג לתצהיר אריה). 5.ביום 5.8.13 התקיימה ישיבה של המושב. על סדר היום בין היתר היה "עלויות התאמה" לדרישות חדשות של רשות הכיבוי. על פי עדותו של אריה, המושב אישר את חלוקת העבודה המשותפת בינו לבין אוגדנים, כאשר סוכם שהמושב יפעל להקמת קיר חוסם אש, ביצוע ספיקת מים, הקמת הידרנטים מרוחקים. המושב לא אישר לשאת בהוצאה של פתחים לשחרור חום ועשן (נספח ד לתצהיר אריה). 6.המושב החל לפעול על מנת להתאים את המבנה לדרישות רשות הכיבוי. ביום 11.8.13 פנה לחב' פז לצורך בדיקת לחצים במערכת המים, התשובות התקבלו ביום 18.8.13 ובדיקה נוספת במערכת אספקת המים נעשתה ביום 29.8.13 (נספח ה לתצהיר אריה). במקביל אוגדנים החלה לבצע התאמות במבנה, כאשר בין היתר פעלה להריסה ופינוי משרדים כדי להקים קיר חוסם אש, פירקה מדפים, פורקו והותקנו מחדש מצלמות אבטחה, תוקנו ליקויים במערכת גילוי האש והוקטן היקף האחסון במושכר (סעיף 9 לתצהיר יוסי).  7.המושב לא החל בביצוע עבודת התקנת קו אספקת מים ועל כן ביום 12.9.13 יוסי פנה לאריה במכתב בו הוא מבקש לזרז את הטיפול ולהציג לוח זמנים צפוי לסיומו (נספח 5 לתצהיר יוסי). 8.ביום 3.10.13 נערכה ביקורת נוספת של רשות הכיבוי. במסגרתה הועלו שורה של דרישות לביצוע (נספח 6 לתצהיר יוסי). בעקבות הביקורת יוסי פנה במכתב לאריה, במסגרתו ציין שיותאם גובה האיחסון לספיקת המים, כלומר יעשה שימוש חלקי במחסן רק עד גובה שמתאים לספיקת המים בפועל, וכי נוכח העלויות שיידרשו כדי לעמוד בדרישות רשות הכיבוי יש להפחית את שכר הדירה (נספח 7 לתצהיר יוסי). המכתב לא נענה ועל כן ביום 15.10.13 יוסי פנה שנית לאריה ופירט את חלוקת האחריות בין המושב לאוגדנים. על פי המכתב, אוגדנים תהיה אחראית להתקנה ותחזוקה של מערכת הגילוי וקבלת אישורי מעבדה, פתחים לשחרור חום ועשן, בדיקה וטיפול בציוד אש באופן קבוע. המושב יהיה אחראי לביצוע הנדרש לצורך הבאת ספיקת המים לערכים הנדרשים למערכת הכיבוי בכללותה (ספרינקלרים והידרנטים), תכנון מערכת מתזים במבנה, הקמת קיר חוסם אש וחום, דלתות מילוט ודרכי גישה, הסדרת מערכת חשמל, התקנת טבעת היקפית, הידרנט 3 צול סביב המבנה . יוסי ביקש להעביר לוח זמנים לביצוע הדברים בדגש על הקיר החוסם (נספח 8 לתצהיר יוסי).  9.ביום 21.10.13 התקבלה התראה נוספת של רשות הכיבוי בה צויין שיש להסדיר את הדרישות תוך 30 יום מקבלת המכתב (נספח 9 לתצהיר יוסי). אוגדנים פנתה שוב למושב, הפעם באמצעות בא כוחה, ביום 7.11.13, לפיו במידה והמושב לא ימציא לוח זמנים המפרט את מועד תחילת ביצוע המטלות הנוגעות לקו אספקת המים ואופן ביצועם עד ליום 10.11.13, אוגדנים תהיה זכאית לפעול כפי שתמצא לנכון, תוך חיוב המושב בכל ההוצאות והתשלומים שתישא (נספח 10 לתצהיר יוסי).  10.המושב אסף הצעות מחיר מקבלנים על מנת להביאם לאישור בפני ההנהלה. כך ביום 22.10.13 המושב פנה למהנדס מים כדי לקבל תכנון מפורט לבוסטר וקו אספקת מים לכיבוי אש. ביום 4.11.13 התקבלה הצעה להקמת קיר חסין אש, דלתות מילוט, התקנת מפסק ניתוק חשמל. וביום 5.11.13 התקבלה הצעה להנחת קו מים נוסף לאזור התעשייה. בעקבות המכתב מיום 10.11.13 התקיימה גם ישיבת הנהלה של המושב ביום 11.11.13. בפרוטוקול הישיבה צויין שאוגדנים עומדת בפני סגירה מיידית כיוון שהמבנה אינו עומד בדרישות ועל כן הוחלט לבצע ללא אישור האסיפה הכללית את קיר האש בעלות של 80,000₪ והוחלט לקדם הסדרת המבנה כהשקעת חירום בתקציב כולל של 330,000 ₪ על פי תוכנית השקעות 2014 (נספח 11 לתצהיר יוסי). בהמשך ובעקבות ההחלטה שהתקבלה על ידי הנהלת המושב, אריה שלח ביום 12.11.13 במייל מכתב ליוסי בו הוא מפרט שוב את חלוקת הנטל לביצוע, באופן שבאחריות אוגדנים יהיה לטפל באישורי מעבדה למערכת גילוי וכיבוי אש, להתקנת חדר משאבות ומאגר מים, פתחים על פי המפרט לחום ועשן, בדיקות ספיקה ולחץ לאחר הנחת קו האספקה החדש, כל אישור או בדיקה שיידרש על ידי רשות הכיבוי כדי לקבל אישור סופי להפעלת העסק והתחייבות של אוגדנים לחידוש השכירות לשש שנים נוספות. המושב יבצע הקמת קיר חוסם אש וחום ושתי דלתות מילוט על פי מפרט, התקנת משקוף דלת ומפסק ניתוק חשמל. המושב גם יבצע התקנת חדר משאבה ומאגר מים להבאת מים בלחץ וספיקה בהתאם לדרישות רשות הכיבוי לפי תוכנית ונתוני חברת פז מיום 15.10.05 (נספח 12 לתצהיר יוסי). 11.ביום 24.11.13 התקיימה ישיבה נוספת עם נציגי רשות הכיבוי, בה נכחו יוסי וחנן ויטלס (להלן: "חנן"), נציגי אוגדנים ואריה. במסגרת ישיבה זו אריה ציין שקיימת פעילות לבניית הקיר להפרדת אש כנדרש וכי העלות למתזי מים היא 400,000 ₪ "מתבצע חיבור למאגר ומשם העברת הלחץ למערכת המתזים". נציג שירות הכיבוי ציין שטרם התקבלו אישורי מעבדה למערכת הספרינקלרים כולל למערכת גילוי העשן (נספח 13 לתצהיר יוסי). 12.ביום 9.12.13 התקיימה ישיבת הנהלה נוספת של המושב כאשר על סדר היום תוכנית השקעות 2014 – מילוי דרישת רשות הכיבוי באוגדנים 330,000 ₪ (נספח 14 לתצהיר יוסי). 13.אוגדנים פעלה בהתאם לדרישות רשות הכיבוי פרט לביצוע פתחי העשן לגביו קיבלה הצעת מחיר (נספחים 15, 16 לתצהיר יוסי). לשיטתה, החליטה להמתין עד למועד ביצוע התחייבות המושב נוכח העלויות הגבוהות שכבר נשאה בהן והעובדה שניתן לבצע עבודה זו תוך שבוע. 14.ביום 13.1.14 התקיימה ישיבה נוספת של המושב בה הוחלט להתקשר עם יועץ בטיחות להגדרת הפרוייקט וקבלת התחייבות שהמערכת תבוצע על ידי מכון התקנים לפי החוק. בחירה והתקשרות עם קבלן לביצוע תהיה רק לאחר קבלת אישור היועץ לתוכניות (נספח 17 לתצהיר יוסי). ביום 24.2.14 התקיימה ישיבת הנהלה נוספת בה הוחלט להתייעץ עם "חב' ברנע" אשר תעביר את המערכת אישור מכון התקנים, יואב קובץ' ממשיך בתכנון (נספח יה לתצהיר אריה).  15.ביום 27.3.14 יוסי פנה במכתב לאריה תוך ציון העובדה שאוגדנים ערה לעובדה שבוצעו מספר צעדים על ידי המושב, אולם הנקודה המרכזית של ספיקת המים לא הושלמה למרות שכבר מספר פעמים הובטח על מועד סיום. אוגדנים פירטה את השקעתה על מנת לקבל את האישורים הנדרשים וביקשה להיפגש עם הוועד המנהל כדי לאשר הפחתה של דמי שכירות החל מתחילת שנת 2014 ועד קבלת האישורים הנדרשים מהרשויות (נספח 18 לתצהיר יוסי).  16.ביום 31.3.14 התקיימה ישיבת הנהלה שם נקבע שהוחלט לדרוש מהמתכנן יואב קובץ' תכנון מפורט לביצוע תוך יומיים ובאם הוא איננו מסוגל לבצע זאת יש להתקשר מיידית עם מהנדס אחר (בתכנון הקיים של יואב, אין מפרט למכרז לביצוע, אין דרישה לתקנים ואין דרישה לביצוע בדיקות של המערכת). כמו כן נקבע שיש להוציא מכתב לאוגדנים שהמושב בשלב סופי של יציאה למכרז לביצוע מערכת אספקת המים בהתאם לדרישת רשות הכיבוי ויש לקבוע עם אוגדנים פגישה (נספח 20 לתצהיר יוסי).  17.בעקבות מכתבו של יוסי, אריה השיב במכתב מיום 3.4.14 שהם בשלב הסופי של יציאה לעבודה להנחת קו מים שיספק את הצרכים, ספיקות ולחצים לפי דרישות רשות הכיבוי (נספח 19 לתצהיר יוסי). 18.ביום 17.4.14 התקיימה ישיבת הנהלה (נספח 21 לתצהיר יוסי) וביום 28.4.14 התקיימה ישיבת הנהלה נוספת בה הודיע המושב שהעבודה על קו המים תתחיל תוך כשבוע והתייחסות לכך שבישיבה הבאה יידונו בנזקי אוגדנים (נספח כ לתצהיר אריה). לאחר ישיבות אלה הודיעה אוגדנים ביום 4.5.14 שהיא מבקשת להפסיק את החוזה ולפנות את המחסן בהקדם, על כך השיב אריה במייל שהוא מבקש לקבל פנייה מסודרת (נספח 22 לתצהיר יוסי).  19.ביום 19.5.14 הודיעה אוגדנים על הפסקת השימוש במבנה בהתאם לסעיף 4ב לחוזה, כלומר תוך 180 יום, תוך ציון העובדה שהחליטה על צעד זה לאחר התלבטות עמוקה ויסודית (נספח 23 לתצהיר יוסי). 20.ביום 1.6.14 התקבלה הודעה של רשות הכיבוי על אי מילוי דרישותיה כאשר על פי המכתב ניתנה אורכה אחרונה של 14 יום טרם קבלת צו סגירה מנהלי (נספח 24 לתצהיר יוסי). וביום 1.7.14 הוגשה בקשה לצו סגירה מנהלי בשל אי עמידה בדרישות רשות הכיבוי (נספח 25 לתצהיר יוסי). 21.אוגדנים הפסיקה לשלם דמי שכירות וחשמל החל מחודש ינואר 14. יתרת חובה כלפי המושב עמדה על 259,574 ₪ (להלן: "החוב"). ביום 30.11.14 אוגדנים פינתה את המבנה. אבל עוד קודם לכן ביום 10.7.14 פנתה למושב ופירטה את נזקיה אשר לשיטתה נאמדים בסך 2,150,000 ₪ (נספח 34 לתצהיר יוסי). טענות הצדדים 22.המושב הגיש תביעה בגין החוב עד למועד הפינוי. אוגדנים הגישה כתב הגנה ותביעה שכנגד לפיה המושב הוא זה שהפר את החוזה עמה. לשיטתה, כתוצאה מהפרת החוזה נגרמו לה נזקים בשיעור של 2,150,000₪. יש לקזז את החוב מנזקיה כך שיתרת חובו של המושב כלפיה הינו 1,890,426 ₪.  דיון 23.על פי סעיף 23 לחוזה, המושב התחייב לשדרג את מערכת המים למושכר תוך 3 שנים כך שתענה על דרישת רשות הכיבוי. אוגדנים, שעיסוקה במתן שירותי ארכיב, גניזה ואחסון מסמכים, המכיל ניירת בהיקפים גדולים, היתה חשופה לסיכון משמעותי כי במידה ולא יבוצעו דרישות רשות הכיבוי יינתן צו סגירה לפעילות הארכיב, דבר שיגרום לנזק כספי בלתי הפיך ופגיעה במוניטין שלה. במועד חתימת החוזה, הצדדים צפו כי יתכן ורשות הכיבוי תעלה בעתיד דרישות לקיום מערכת אספקת המים למושכר על מנת לתת רישיון עסק של ארכיב ועל כן נתנו לכך ביטוי בחוזה. תשע שנים חלפו מיום חתימת הצדדים על החוזה, מערכת המים לא שודרגה וכאמור אוגדנים לא עמדה על כך היות ולא הועלתה כל דרישה של רשות הכיבוי, אך מהרגע שהמצב השתנה ביום 22.5.13 חובת המושב היתה "למלא את חלקו" כדי לעמוד בדרישות רשות הכיבוי. עדותו של אריה מטעם המושב מתיישבת עם האמור בחוזה. במסגרת חקירתו הנגדית הבהיר שאומנם מדובר בהוצאה שמחייבת אישור של האסיפה הכללית, אך ללא ספק אישור כזה היה ניתן היות ומדובר בדרישת רשות הכיבוי וזאת על מנת לאפשר את המשך השכירות של אוגדנים במבנה.  24.סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") קובע: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".סעיף 23 לחוזה קובע שהמושב יפעל לשדרג את מערכת המים תוך שלוש שנים מיום חתימת הצדדים על החוזה. דרישת סעיף 23 לא קויימה היות וכאמור לא הועלו דרישות על ידי רשות הכיבוי. אך מרגע שהמצב השתנה יש לבחון האם פרק זמן של שנה (מיום 22.5.13 ועד 1.7.14) מהווה על פי כוונת הצדדים והנסיבות "זמן סביר" לביצוע ההתחייבות. כוונת הצדדים תיבחן על פי אומד דעתם הסובייקטיבי או האובייקטיבי באשר למועד קיום ההתחייבות. המושב היה ער לעובדה שחרב צו הסגירה או ביטול רשיון העסק מונחת על צוואר אוגדנים. פעם אחר פעם אוגדנים פנתה למושב בעניין זה וביקשה לוח זמנים לביצוע העבודה. בנסיבות שנוצרו ברור שכוונת הצדדים היתה שהעבודה תתבצע בפרק זמן קצר יחסית. לאחר שהמושב לא מילא את התחייבותו אוגדנים הודיעה לו ביום 17.4.14 וביום 19.5.14 על הפסקת השימוש במבנה (נספחים 22, 23 לתצהיר יוסי, ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנייה ופיתוח בע"מ נגד ס.ע.ל.ר. חברה לבניין בע"מ, נב(1) 211; דנ32/84 עזבון ולטר נתן וויליאמס ז"ל נגד London Israel British bank מד(2) 265).  25.אוגדנים חיכתה די והותר כדי לאפשר למושב לקיים את התחייבותו להתקנת קו אספקת מים שיספק את הצרכים, הספיקות והלחצים על פי דרישת רשות הכיבוי. מאז הפנייה הראשונה למושב ביום 4.6.13 ועד הודעת אוגדנים ביום 19.5.14 חלפה כשנה. במהלך שנה זו נערכו שתי ביקורות נוספות על ידי רשות הכיבוי (3.10.13 ו- 1.6.14), עד הוצאת הבקשה לצו סגירה מנהלי. המושב אומנם לא ישב בחיבוק ידיים, כינס מפעם לפעם את ההנהלה כדי לעדכנה בדבר השתתפותו בהוצאה חריגה וביצע מספר פעולות כמו הקמת קיר אש, התקנת דלת מילוט וביצוע תיקונים במערכת החשמל (סעיף 24 לתצהיר אריה ונספח ט1-3), אך את התחייבותו המרכזית התקנת חדר משאבות ומאגר מים למערכת ספרינקלרים לא קיים. המושב לא הציג אישור של האסיפה הכללית לביצוע ההתחייבות היסודית שלו לרבות ההשקעה הכרוכה בכך, ואף לא זימן איש מחבריה שיתמוך בטענת אריה שניתן אישור סופי לביצוע התחייבותו. אריה העיד שהמושב פנה בתחילה למהנדס המים יואב קובץ', אך לאחר בדיקה הסתבר שהוא איננו מכיר את נושא דרישות רשות הכיבוי מספיק טוב כדי לענות על הצורך מבחינת המשאבות והתפקוד שלהן. בישיבה מיום 5.8.13 הוחלט לפנות לחב' "ברנע" שמתעסקת במערכות כיבוי אש באזורי התעשייה (פרוט' מיום 18.12.16 עמ' 22 ש' 8-12). ברנע תתכנן מערכת בתפיסה שונה (מערכת עירונית ללא צורך במכלים שיצא ממאגר ענק שנמצא במרכז הישוב) ובתחילת אוקטובר 13 הוכן כתב כמויות למכרזים (פרוט' מיום 18.12.16 עמ' 24 ש' 18-23). דא עקא, שברנע לא זומן לעדות וכתב כמויות לא הוצג. עדותו של רונן פייר (להלן: "פייר")מטעם המושב, לרבות הצעת המחיר שהוגשה על ידו (נספח ח 3 לתצהיר אריה) לא סייעה רבות. הצעת המחיר לכשעצמה איננה מספקת בהיעדר תוכניות ו/או כתב כמויות כלשהו ובפרט שפייר לא ידע לומר אם סוכם עמו על לוח זמנים כלשהו.  26.אוסיף ואומר, שאני דוחה את טענת המושב בסיכומיו שהסיבה האמיתית לפינוי המושכר היתה מצבה הכלכלי של אוגדנים. אוגדנים אומנם צמצמה את שטחי השכירות שלה, לא רצתה להתחייב לחידוש השכירות לשש שנים נוספות (פרוט' מיום 18.12.16 עמ' 23 ש' 1-4), ביקשה בתחילת התהליך את השתתפות המושב בעלויות התאמת המושכר לדרישות רשות הכיבוי (נספח 3 לתצהירי אוגדנים), ובהמשכו אף פנתה למושב על מנת שישקול הפחתת דמי השכירות בשל הקטנת כמות האחסון. למרות זאת, לאוגדנים היה עניין להמשיך ולשכור את המקום ועל כן גם השקיעה מכספה על מנת לקיים את חלקה על פי המתווה שהוסכם בינה ובין המושב. אוגדנים החליטה להמתין בטרם כניסתה להשקעה בעניין התקנת הפתחים לשחרור חום ועשן בשל התנהלות המושב ובפרט שמדובר בעבודות שהיו צריכות להסתיים תוך שבוע (פרוט' מיום 23.11.16 עמ' 6 ש' 27-31, עמ' 7 ש' 1-2, נספח 16 לתצהיר יוסי). 27.לסיכום: עדותו של אריה לא נתמכה בראייה כלשהי המצביעה על תכנון המערכת, על תוכניות קונקרטיות לביצוע, על אישור של רשות הכיבוי לתוכניות, ועל לוח זמנים כלשהו. מועד תחילת העבודה ובוודאי סיומה לא נראה באופק. בנסיבות שנוצרו, כאשר חרב צו הסגירה המנהלי מונחת על צוואר אוגדנים ניתן לומר ששנה הוא מעבר לזמן סביר לקיום התחייבות המושב כלפי אוגדנים.  28.על כן אני קובעת שהמושב הפר באופן יסודי את החוזה עם אוגדנים.  תביעת אוגדנים 29.אוגדנים הודתה באי תשלום החוב, אלא שלשיטתה עקב הפרת החוזה של המושב כלפיה נגרמו לה נזקים העולים לאין שיעור על החוב. על אוגדנים רובץ הנטל להוכיח את קיומו של הנזק ושיעורו. יוסי פירט בתצהירו את נזקי אוגדנים כמפורט להלן:א. 113,417 ₪ לצורך התאמת המושכר לדרישות רשות הכיבוי. על פי סעיף 32.1 לתצהירו של יוסי, לאוגדנים נגרמו הוצאות לצורך התאמת המושכר לדרישת רשות הכיבוי. נספח 27 מהווה אוסף של חשבוניות שסכומן הכולל הוא 31,756 ₪. בהעדר חקירה נגדית אודות חשבוניות אלה, אני מחייבת את המושב לשלם לאוגדנים סכום זה. אני דוחה את דרישת אוגדנים בכל הנוגע לפירוט ההוצאות על דרך האומדן המפורטות בנספח 28 בהעדר תימוכין, לרבות מחירון, למפורט בנספח זה.  ב. הוצאות העברת הארכיב למחסן זמני ומהמחסן הזמני למושכר חלופי בסך כולל של 1,009,882 ₪. על פי סעיף 32.2 לתצהירו של יוסי, לאוגדנים נגרמו הוצאות בסך כולל של 1,009,882 ₪ כפועל יוצא מהעברת הארכיב למחסן זמני ומהמחסן הזמני למושכר חלופי. הוצאות אלה כוללות עלויות עבודה של פועלי אוגדנים ותשלומים לספקים שונים. להוכחת טענתה אוגדנים צירפה את נספח 29 שהינו קובץ חשבוניות. על כן ובהעדר חקירה נגדית של המושב אודות החשבוניות שצורפו, אני מחייבת אותו לשלם לאוגדנים 146,898 ₪ (בהפחתת חשבונית הזיכוי בסך 2950 ₪). אני דוחה את דרישת אוגדנים לשלם לה עבור ההוצאות המפורטות בנספח 30 בהעדר קבלות, חשבוניות ומחירון.  ג. הוצאות התאמת המושכר החלופי הנדרשות בנספח 31 לתצהיר יוסי, אומנם קבעתי שהמושב הפר את החוזה, עם זאת, אין חובתו לשאת בהוצאות התאמת מושכר חלופי לדרישת אוגדנים (מעבר לנזקים האחרים שאוגדנים תבעה).  ד. הפרש דמי השכירות המשולמים על ידי אוגדנים בגין המושכר החלופי לבין דמי השכירות במושכר עד תום תקופת השכירות – 660,121 ₪ (נספחים 32,33 לתצהיר יוסי). על פי עדותו של יוסי, המושכר הושב לחזקת המושב ביום 30.11.14. עד מועד הפינוי של המושכר לא עלה בידי אוגדנים להתקשר בהסכם שכירות למושכר חלופי מתאים, לפיכך היא נאלצה להעביר את התיקים שהיו מאוחסנים במושכר לאחסנה ארעית. אוגדנים התקשרה עם חברת מ.ש מלמה 1991 בע"מ (להלן: "מלמה") להשכרת מושכר חלופי באזור תעשייה גליל תחתון, ובנוסף העבירה חלק מהתיקים למחסן ששכרה באזור תעשייה ציפורית (להלן: "המושכר החלופי"). עיון בחוזה השכירות של אוגדנים עם מלמה מיום 8.4.15 ועד 1.4.18, אכן תומך בטענתה שלכאורה אוגדנים שילמה דמי שכירות גבוהים יותר עבור שלושת השנים הראשונות (סעיף 8.03 לחוזה, נספח 26 לתצהיר יוסי) אוגדנים שילמה לפי 16 ₪ למ"ר, בעוד שעל פי החוזה עם המושב שילמה 11 ₪ למ"ר. עם זאת, אוגדנים הסתפקה בצירוף חשבונית אחת עבור חודש מרץ 16 אשר הוצאה על ידי חברה אחרת העונה לשם מלמה נכסים בע"מ, בעוד שחוזה השכירות נחתם עם מ.ש. מלמה 1991 בע"מ. מדובר באישיות משפטית נפרדת, הקשר בין שתי החברות גם לא הוכח. מעבר לכך, לא ברור אם חשבונית אחת משקפת נאמנה את סכום דמי השכירות ששולמו, שכן עיון בחשבונית מעלה שהיא איננה תואמת את ההפרש. על כן, אני דוחה את דרישת אוגדנים בענין זה. בכל הנוגע לדמי השכירות באזור התעשייה ציפורית צורפה חשבונית אחת לתצהירו של חנן (נספח 3 לתצהיר חנן), ממנה לא ניתן ללמוד דבר.  ה. הפרת זכות הסירוב הראשונה - על פי עדותו הראשית של חנן במהלך שנת 2009 המושב השכיר ל"אורן הנגר" שטח של 750 מ"ר בניגוד לסעיף 21 לחוזה המקנה לאוגדנים זכות סירוב ראשונה לכל שטח שיתפנה במבנה בו נמצא המושכר. ההפסד שנגרם לאוגדנים עקב הפרת זכות הסירוב הוא הפרש בין דמי השכירות החודשיים למ"ר המשולמים על ידי אוגדנים בשטחי אחסון ששכרה באזור התעשייה ציפורית מחב' וילאר העומדים על 21.06 מ"ר (נספח 3 לתצהיר חנן) לבין דמי השכירות למ"ר למושב בגין השטח הנוסף המשולמים על ידי "אורן הנגר". סך כל ההפסד הוא 896,250 ₪. במסגרת ההסדר שהצדדים הגיעו אליו חנן אומנם לא נחקר על תצהירו, אך מעבר לסכום שאוגדנים תבעה לא צורף דבר וחצי דבר. אוגדנים גם לא זימנה את "אורן הנגר" לעדות ואף עובדה זו צריכה להיזקף לחובתה (ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נגד טלקאר חברה בע"מ, מד(4) 595). על כן אני דוחה את דרישת אוגדנים בראש נזק זה. 30.נוכח האמור לעיל, אני מחייבת את המושב לשלם לאוגדנים סך של 178,654 ₪. קיזוז סכום זה מהחוב מוביל לתוצאה שעל אוגדנים לשלם למושב 80,920 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובצירוף הוצאות משפט, לרבות שכר טרחת עורך דין בסך 12,000 ₪.  ניתן היום, א' ניסן תשע"ז, 28 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.  התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: