ת"א 47637-12-14 מחאגנה ואח' נ' קאסם ואח'

המבקשים הגישו נגד המשיבים תובענה שבה הם עתרו לאכיפת הסכם, לצו מניעה קבוע ולצו עשה קבוע.

לטענת המבקשים, המבקש 1 ("מאג'ד") רכש מן המשיבים קרקע בשטח של כ-1,264 מ"ר ("המגרש"), המהווה חלק מחלקה 59 בגוש 20416 ("החלקה") בעיר אום אל-פאחם, והמבקש 2 ("עדנאן") רכש מגרש נוסף בשטח של 1,169 מ"ר. בהסכם של מאג'ד נאמר כי שטח המגרש הוא 1,153 מ"ר "נטו", ובהסכם של עדנאן נאמר כי שטח המגרש הוא 1,169 מ"ר "נטו". המבקשים מוסיפים וטוענים בתביעה כי המגרשים נמכרו להם על יסוד מצג שכלל מפת חלוקה של החלקה (נספח ד' לכתב התביעה), והם מוסיפים וטוענים שהמשיבים ממשיכים למכור לצדדים אחרים שטחים נוספים המהווים חלקים מן החלקה וזאת על חשבון שטחים שיועדו במפת החלוקה להיות שטח ציבורי פתוח. לטענתם, מכירת שטחים לצדדים אחרים על חשבון השטח הציבורי הפתוח פוגעת בזכויותיהם, בין השאר בכך שבבוא העת, כאשר מוסד התכנון ידון במפת החלוקה ויורה על הפרשת שטחים לצרכי ציבור, יביא הדבר לגריעת שטח ממגרשו של כל אחד מהם.

בגדר התביעה עתרו המבקשים לצו מניעה זמני שלפיו ייאסר על המשיבים להוסיף ולמכור חלקים מן החלקה. עם הגשת הבקשה לא נעתרתי לעתירה למתן הסעד הזמני במעמד צד אחד והוריתי על הגשת תשובה, ובהמשך, ביום 1.1.15 התקיים דיון בבקשה והמצהירים מטעם הצדדים נחקרו על תצהיריהם.

לאחר מכן, ביום 4.1.15, הגישו המבקשים הודעה בדבר הגשת תצהיר נוסף מטעמם, של ש' קאסם ("שפיק"), שעל פי הטענה תומך בטענותיהם בתביעה ובבקשה. שפיק הוא אחיהם של המשיבים ובתצהיר שאותו ביקשו המשיבים לצרף לבקשה הוא ציין, בין היתר, כי תשריט החלוקה היזום על ידי המשיבים מחייב אותו וגם את אחיו (המשיבים) וכי יש להותיר את המצב ללא שינוי עד אשר תכנית החלוקה תאושר במוסדות התכנון. עם הגשת ההודעה, שאותה ראיתי כבקשה (מס' 2), ביקשתי את תשובת המשיבים, שכצפוי התנגדו לה משני טעמים עיקריים: האחד, שהמבקשים לא הראו שלא היה באפשרותם להביא את תצהירו של שפיק במועד קודם, ועתה, משהסתיים הדיון, אין מקום לקבל את התצהיר, ובמיוחד כאשר לא הייתה להם אפשרות לחקור את שפיק על תוכן התצהיר, ולגופו של עניין טענו המשיבים שבניגוד לטענת המבקשים – אין לייחס לתצהיר שפיק משקל רב, שכן היקף זכויותיו בחלקה הוא זניח והעובדה שהוא אחד מבעלי הקרקע אינה מעלה ואינה מורידה. לטענתם, יש להכריע בבקשה על יסוד טענות הצדדים והעדויות שנשמעו, ובמיוחד על יסוד ההסכמים שעליהם מושתתת התביעה. הם טוענים עוד כי התשריט לא נכלל בהסכם ואיננו חלק ממנו, ולכן יש לדחות את הבקשה להגשת תצהירו הנוסף של שפיק. בתשובה לתשובה שהגישו המבקשים הם העלו טענות רבות ונוספות על אלה שנטענו בבקשתם לצרף את התצהיר. על כך הגיבו המשיבים וטענו שיש להתעלם מן התשובה לתשובה נוכח ההלכה שלפי תקנה 241, תשובה לתשובה אינה משמשת מסגרת להעלאת טענות שלא נטענו בבקשה (רע"א 8317/06 ישי טהוליאן ו33 אח' נ' ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ (21.1.07)), ואכן עיון בתשובה לתשובה מלמד שמרבית הנטען בה הוא בבחינת טענות חדשות, ולכן מקובלת עליי עמדת המשיבים, והחלטתי להתעלם מן הנטען בתשובה לתשובה. בתוך כך אוסיף כי לאחר ששבתי ועיינתי בתצהירו של שפיק ובטענות המבקשים המתייחסות אליו - אני מחליט גם לדחות את בקשת המבקשים להגיש את התצהיר. כמסתבר, שפיק איננו צד להסכמי המכר שלפיהם נמכרו הזכויות במקרקעין למבקשים ולכן תרומת הנאמר בתצהירו היא לכל היותר העובדה שלדבריו קיים תשריט חלוקה המוסכם בינו לבין אחיו לגבי חלוקת החלקה. המבקשים טוענים שהתשריט אינו מהווה חלק מהסכמי המכר ועיון בהסכמים מלמד שטענה זו אינה משוללת יסוד, ולכן מקובלת עליי טענת המשיבים שאין מקום להרשות את צירופו של תצהיר שפיק לכתבי הטענות.

לעצם העניין, היינו לבקשה לסעד זמני, דומני שאין מנוס מדחיית הבקשה.

תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984 קובעת את התנאים והשיקולים שיש להביא בחשבון בקשר עם מתן סעד זמני. תקנה 362(א) מצריכה שבית המשפט ישתכנע "על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילה התובענה" ותקנה 362(ב) מונה שיקולים נוספים, והם מאזן הנזקים, תום לב ואם הסעד הזמני המבוקש הוא צודק וראוי בנסיבות העניין. לעניין התנאי הנוגע להוכחת קיומה של עילת תביעה ההלכה היא כי "לעניין זה, די בכך שהוכח שהתביעה אינה טרדנית וקיימת שאלה רצינית שיש לדון בה. בשלב זה אין צורך לפסוק באורח סופי בדבר צדקתו של מי מן הצדדים" (אורי גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי", עמ' 506 (מהדורה תשיעית, 2007) ("גורן")) בנוגע למאזן הנוחות, יש להביא בחשבון, בין השאר, אם הנזק הצפוי למבקש אינו ניתן לתיקון, או שמא הוא נזק שניתן לפצות עליו בכסף (גורן, בעמ' 508).

כאשר בוחנים את טענות המבקשים על רקע הוראות תקנה 362, דומה כי המבקשים אינם עומדים בתנאים הנדרשים למתן הסעד הזמני. בכתב התביעה עתרו המבקשים לסעד של צו מניעה קבוע בצד סעדים לאכיפת הסכמי המכר שעליהם הם חתמו עם המשיבים.

המשיבים אינם מתכחשים להתחייבויותיהם לפי הסכמי המכר ואינם כופרים בהן, ולכן מתעוררת השאלה אם בכלל יש למבקשים עילת תביעה נגד המשיבים, והתשובה לשאלה זו היא חששם הנטען של המבקשים שבבחינת זכויות בחלקים אחרים של החלקה לצדדים שלישיים עלול להיווצר מצב שבו המבקשים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם לפי הסכמי המכר, וזאת יש לדעת, מבחינה תכנונית ייעוד הקרקע שבו נמצאת החלקה והשימושים המותרים הם עדיין חקלאיים, וטרם אושרה תכנית מתאר המתירה את שינוי ייעודה של החלקה לקרקע לבנייה. המבקשים מסתמכים אמנם על תכנית חלוקה (נספח ד' לבקשה) שלטענתם הוצגה להם בעת ההתקשרות בהסכמי המכר, אולם מעיון בהסכמי המכר עולה שתכנית החלוקה אינה נזכרת בהסכמים, ואיננה מהווה חלק מהם.

בהסכמי המכר הוגדר הממכר כ-1,264/34,863 חלקים של החלקה (בהסכם של מאג'ד) וכ-1,169/34,863 (בהסכם של עדנאן). בשני ההסכמים נאמר כי "שטחו של הממכר נקבע לאחר הפחתת שטח כבישים, שטח לצרכים ציבוריים וכו', באופן שהשטח של הממכר הינו 1,153/1,169 (בהתאמה לפי ההסכם הרלבנטי, א"ק) מ"ר נטו (להלן השטח נטו)...". בהסכמים אין התייחסות למפת או לתכנית חלוקה, והטענה שהסכמי המכר מבוססים על תכנית כזאת הועלתה בתצהירו של עו"ד מ' אגבאריה ("עו"ד אגבאריה"), שלטענתו הכין את הסכמי המכר של מאג'ד ועדנאן, וכן טיפל בעריכתם של הסכמי מכר נוספים, שלפיהם מכרו המשיבים חלקים נוספים של החלקה. בתצהיר טען עו"ד אגבאריה שלפני חתימת הסכמי המכר הציג המשיב 1 למבקשים תכנית חלוקה שלפיה הפרשת השטחים לצרכי דרכים או לצרכי ציבור, וכן לשטח ציבורי פתוח נעשתה מתוך זכויות המשיבים בחלקה. הוא הוסיף וטען (בסעיף 8 לתצהירו) שנודע לו שהמשיבים הציעו את השטח שהוגדר כשטח ציבורי פתוח למכירה לצד שלישי. בחקירתו הנגדית חזר עו"ד אגבאריה על טענתו שתכנית החלוקה (ובלשונו "התשריט") הייתה המסמך העיקרי שכולם הסתמכו עליו (בעמ' 5 לפרוטוקול), אולם כשנשאל אם הוא מסכים שהתשריט לא יהיה נספח להסכם, הוא השיב שהיו הרבה הסכמים וקשה לצלם את התשריט כל פעם מחדש, ומדובר באנשים שהכירו היטב אחד את השני. הוא הוסיף "אני אישית מאמין במוכר כי הוא גם קרוב משפחה שלי, בטחתי בו בעיניים עצומות וחבל שגם הלקוחות שלי האמינו לי. יש תשריט, אדם מסודר וישר, אז לא מעגנים את כל ההסכמות. אני נפלתי בתיק הזה רק כי האמנתי באיש וייתכן שאולי חברי היה צריך לפרט יותר אבל סמכתי על יושרו של אדם אחד והיה גם ברור שמדובר בשטח נטו..." (בעמ' 5). בהמשך החקירה אישר עו"ד אגבאריה שהתשריט לא נחתם על ידי המוכרים (הנתבעים) ובחקירה חוזרת הוא העיד שהתשריט שצורף לבקשה הוא התשריט שאליו התייחס בחקירתו הנגדית.