ת"א 46927-01-13 יהודה בן שושן נכסים בע"מ נ' עאמר ואח'

בתיק זה הגישה התובעת תביעת פינוי כנגד הנתבעים שהינם אלמנתו, בנותיו ונכדו של המנוח עאמר נאג'י ז"ל (להלן: "המנוח"), אשר היה דייר מוגן בדירה הדרומית ברח' לוחמי הגטאות 38 עכו (להלן: "הדירה"), שהינה חלק ממבנה בן שתי דירות מגורים הידוע כחלקה 10 בגוש 18003 (להלן: "החלקה"). לטענת התובעת איבד המנוח את זכות הדיירות המוגנת בדירה, הן בשל אי תשלום דמי שכירות מוגנים והן בשל בניה במושכר.

בשעתו, בעלת החלקה היתה רשות הפיתוח, והחלקה נוהלה באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"). עמידר השכירה ביום 5.12.67 את הדירה למנוח, וזאת בדמי שכירות של 16 ל"י לערך לחודש. במקביל נערך ביום 29.11.1967 פרטיכל מס' 1259 לקביעת דמי מפתח בו נדחתה ההצעה לקבוע סכומם ע"ס 6,000 ל"י, ונקבע הסך של 6,400 ל"י, אשר אין חולק כי שולם לעמידר ולדייר היוצא. המנוח נפטר בשנת 1998.

התובעת רכשה את הזכויות בחלקה מרשות הפיתוח באמצעות עמידר, לאחר שזכתה במכרז שפרסמה עמידר לשם מכירת החלקה, בשנת 1998. הסכם המכר נחתם ביום 7.6.2004 והתובעת נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כבעלת הזכויות בחלקה בתאריך 16.9.2007.

אין חולק בין הצדדים כי במקורה כללה הדירה 2 חדרים, מטבח וחדר נוחיות בשטח של כ- 53 מ"ר. במהלך השנים הורחבה הדירה והינה כוללת כיום כ- 141 מ"ר ומרפסת מקורה בשטח של כ- 8 מ"ר. לטענת הנתבעים הורחבה הדירה פעמיים, פעם אחת בשנות ה- 70' ופעם אחת בשנות ה-80'. התובעת טוענת כי כל הרחבות הבניה נעשו בלא היתר בניה כדין ובלא הסכמת עמידר או רשות הפיתוח. השמאי מטעם בית המשפט שמונה מר אבי פרס, בדק לעומת זאת את תיק הועדה המקומית ומצא כי קיים בו היתר בניה שמספרו בנ/71/1390 מיום 6.6.71. השמאי אף מצרף לחוות דעתו (עמ' 5) את תשריט המבנה שמהווה חלק מאותו היתר בניה ולפיכך, סביר כי ראה היתר זה. מכל מקום, תיק הועדה המקומית לא הוזמן לתיק בית המשפט, והתובעת גם ויתרה על חקירתו של השמאי בבית המשפט, ולפיכך אינני סבור כי בנסיבות אלה יכולה התובעת להתכחש להיתר הבניה משנת 1971. בניה זו, של מטבח וחדר שירותים, להבדיל מבניה מאוחרת יותר, אף ניתנה לה הסכמה מפורשת של עמידר וזאת כעולה מהמסמך שכותרתו "הצהרה והתחייבות לתוספת ו/או לשינויים במבנה", עליו חתם המנוח ביום 26.10.70. כעולה מהמסמך, ביום 25.5.71 אושרה ע"י הועדה האזורית של עמידר בניית מטבח וחדר שירותים. אל נפקותו של מסמך זה (להלן: "מסמך ההצהרה וההתחייבות") אתייחס בהמשך. כעולה מבדיקתו של השמאי פרס (עמ' 19 לחווה"ד) השטח הבנוי הכולל את מה שהותר בהיתר הבניה בשנת 1971, עומד על כ- 90 מ"ר.

השמאי פרס מדגיש בעמ' 19 לחוות דעתו כי כאשר קבע את השווי בחוות דעתו, "שטחים אשר לא נמצא להם היתר בניה לא הובאו בחשבון השווי".

התובעת טוענת כי מעולם לא ניתנה הסכמה של עמידר לבניה זו. הנתבעים לעומת זאת טוענים כי ניתנה הסכמה כזו. יש לציין כי חוזה השכירות המקורי קובע כי הסכמה לשינויים במושכר מחייבת הסכמה בכתב של עמידר.

השמאי פרס העריך, בין יתר קביעותיו, בחוות דעתו את שווי הדיור החלוף, הן על פי השטח בחוזה השכירות המקורי – סכום שעומד בחוות הדעת ע"ס 550,000 ₪ והן את השווי על פי גודל השטחים לרבות אלה שהותרו בהיתר הבניה בשנת 1971, סכום העומד ע"ס 780,000 ₪.

יש להדגיש כי, כעולה מהשומה שערך השמאי אילן ברעם, לצורך המכרז, במסגרתו רכשה התובעת את החלקה, נוכה סכום שווי דיור החלוף משווי החלקה הנמכרת, מתוך הנחה כי סכום זה – על פי סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), תצטרך התובעת לשלם לדיירים המוגנים לצורך פינויים מהחלקה. עובדה זו לא נמסרה ע"י התובעת בכתבי טענותיה המקוריים, והתגלתה לאחר שהוזמן תיק עמידר לתיק בית המשפט.

במקביל לתביעת הפינוי בתיק זה, הגישה התובעת לבית משפט זה, גם תביעת פינוי מקבילה (ת.א. 46989-01-13) לפינוי הדירה השניה במבנה (הדירה הצפונית) (להלן: "התביעה המקבילה"), וזאת מנימוקים דומים לתביעה בתיק זה. ביום 15.5.2016 ניתן פסק דין (כב' השופטת עידית וינברגר) בתביעה המקבילה. בפסק הדין דחה בית המשפט את עילות הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות ובניה במושכר, וקבע כי ניתן לפנות את הדיירים בדירה השניה בכפוף לתשלום סידור חלוף, כאמור בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.