רשף ואח' נ' אגמי מגנטיק בע"מ

תביעה ותביעה שכנגד שעניינן טענות הדדיות על הפרה יסודית של חוזה למכירת דירה, וכנובע מכך תביעות הדדיות לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה, על סך 185,000 ש"ח.

העובדות

1.ביום 9.9.2014 נחתם הסכם בין התובעים והנתבעים שכנגד ("התובעים") לבין הנתבעת והתובעת שכנגד ("הנתבעת"), לפיו מכרה הנתבעת לתובעים את זכויותיה בדירה ברחוב כרכום 22 במודיעין ("הדירה"), וזאת בתמורה לסך של 1,850,000 ש"ח. במסגרת ההסכם הצהירה הנתבעת, כי זכויותיה בדירה נקיות מכל זכות צד שלישי, למעט משכנתה על סך 950,000 ש"ח וזכות שכירות של שוכרים שהתגוררו בדירה באותה עת, אשר בהתאם לאופציה שהייתה נתונה להם היו רשאים להאריך את השכירות עד יום 31.5.2016 (סעיף 2.א להסכם). בהמשך הסעיף מוסיף ההסכם וקובע כך:

"מבלי לגרוע באמור [כך במקור – א' ס'] המוכר מתחייב כי במקרה של הטלת זכות צד ג' על זכויותיו בדירה, יפעל המוכר על אחריותו ועל חשבונו להסרתה תוך 7 (שבעה) ימים מיום הטלתה, לכל המאוחר, למעט במקרה בו תוטל, בעטיו של הקונה, שאז החובה להסרתה תחול על הקונה.

מוסכם בזה, כי אם וככל שתוטל זכות צד ג' כאמור על זכויות המוכר בדירה, וזאת טרם [ש]שילם הקונה למוכרים את יתרת התמורה, כי אז יעוכב כל תשלום של יתרת התמורה אשר במועד הקבוע לתשלומו על פי חוזה זה טרם הוסרה הזכות המגבילה, עד למועד הסרתה, והוא ישולם בתוך 2 ימי עסקים ממועד הסרתה".

המונח "זכות צד ג'" מוגדר בסעיף 2.א לחוזה באופן רחב, הכולל גם עיקולים ותביעות.

2.עוד קובע ההסכם, כי "המוכר מתחייב למסור לקונה את החזקה המשפטית בדירה לא יאוחר מיום 9.12.2014" (סעיף 3 להסכם; ההדגשה במקור). בהמשך הסעיף נקבע, כי "בד בבד עם מסירת החזקה כאמור בהסכם זה" על המוכר להעביר לקונה מסמכים המפורטים בסעיף ("מסמכי הרישום"), וכי העברתם של מסמכים אלו "תהווה ביצוע כל התחייבויות המוכר לעניין העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה, מבלי לגרוע מחובות המוכר לפי סעיף 5 וחובתו לגרום לכך שלא תהא כל מניעה מצידו להשלמת רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה" (סעיף 3.ב להסכם). בסעיף 6.ה להסכם נקבע, כי מכיוון שהדירה מושכרת תבוצע מסירת חזקה משפטית שבמעמדה תומחה זכות השכירות מהמוכר לקונה, והחל ממועד זה יהיה הקונה זכאי לקבל את דמי השכירות. עוד נקבע, כי "ככל שהשוכר יפנה את הדירה לפני מועד המסירה בפועל, תימסר החזקה בדירה לקונה בפועל ללא הסבת חוזה השכירות".

3.לפי ההסכם, היה על התובעים לשלם במעמד החתימה סך של 300,000 ש"ח, אשר יופקדו בנאמנות בידי בא כוח הנתבעת ויועברו לנתבעת לאחר רישום הערת אזהרה לזכות התובעים (סעיף 6.א להסכם). התשלום השני, בסך 1,150,000 ש"ח, אמור היה להיות משולם תוך 60 ימים לאחר חתימת ההסכם, בכפוף להמצאת מסמכים שונים הקשורים למשכנתה שרבצה על הדירה (סעיף 6.ב להסכם). יתרת התמורה, בסך 400,000 ש"ח, אמורה הייתה להיות משולמת במועד מסירת החזקה, כנגד מסירת החזקה ובכפוף להעברת מסמכי הרישום (סעיף 6.ג להסכם).

4.בסעיף 11 להסכם נקבע, כי "תשלום התמורה ומסירת החזקה והמצאת האישורים במועד בכפוף לביצוע מלוא התשלומים על ידי הקונה, מהווים תנאים עיקריים בהסכם זה והפרתם תיחשב כהפרה יסודית...". נקבע, כי הפרה יסודית של ההסכם שלא תוקנה תוך 14 ימים תזכה את הצד המקיים בפיצוי מוסכם בסך 185,000 ש"ח (סעיף 12.א להסכם). עוד נקבע, כי "אחור במסירת החזקה מעבר ל-7 ימים יזכה את הקונה בסך של 400 ש"ח בגין כל יום אחור החל מהיום השמיני ואילך וזאת מבלי לגרוע בכל [כך במקור – א' ס'] סעד עפ"י דין והסכם" (סעיף 12.ד להסכם).

5.בהתאם להסכם, שילמו התובעים את התשלום הראשון בסך 300,000 ש"ח, ונרשמה לזכותם הערת אזהרה על הדירה. ביום 1.10.2014 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בבאר שבע צו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציה בדירה וכן צו עיקול בקשר לתמורה שהייתה אמורה להיות משולמת לנתבעת עבור הדירה. הצווים ניתנו במסגרת הליך פשיטת רגל שהתנהל בעניינו של מי שמכר לנתבעת את הדירה (פש"ר 31006-09-14), לבקשת המנהל המיוחד שמונה על נכסי המוכר ונוכח טענותיו כי ישנו חשד שהנתבעת השתלטה על הדירה בלא ששילמה את תמורתה. התובעים היו גם הם משיבים לבקשה.

6.ביום 8.10.2014 פנו התובעים, באמצעות בא כוחם, לבא כוחה דאז של הנתבעת, ציינו כי קיבלו "צו עיקול כספים זמני" בקשר לעסקת מכר הדירה, והתריעו כי בהתאם להסכם על הנתבעת לפעול להסרת הצו תוך שבעה ימים. בפנייה צוין, כי עיכוב בהשלמת העסקה עלול לגרום לתובעים הפסדים כבדים. ביום 28.10.2014 הגישו התובעים תגובה לבקשת המנהל המיוחד, בה טענו בין היתר כי רכשו את הדירה בתנאי שוק ובתום לב. במסגרת התגובה ביקשו התובעים כי בית המשפט יורה להם להיכן להעביר את כספי התמורה, וכי לאחר מכן יצהיר כי הדירה נקייה מכל חוב. באותו יום שלחו התובעים מכתב נוסף לנתבעת בו טענו כי חרף פניותיהם טרם קיבלו הודעה כי העיקול הוסר, ולפיכך נאלצו להגיש את תגובתם לבית המשפט. התובעים התריעו כי אי הסרת הצו גורמת להם לנזקים, וכי בהתאם להסכם מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם. ביום 4.1.2015 שלחו התובעים לנתבעת מכתב נוסף בו חזרו וציינו כי צו העיקול טרם הוסר, כי נגרמים להם נזקים כבדים עקב כך וכי מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם. הנתבעת לא הגיבה בכתב לפניות התובעים.

7.ביום 3.2.2015 הגישו התובעים "בקשה לביטול עיקול ומתן הוראות", במסגרתה עתרו לביטול צו העיקול וצו המניעה המונעים את השלמת העסקה, ולקביעת הסדרים שיאפשרו רישום שעבוד על הדירה לצורך קבלת הלוואת משכנתה, והפקדת התמורה בקופת בית המשפט. להודעה זו הוגשה תגובה מטעם המנהל המיוחד ותשובה מטעם התובעים, אולם אין זה ברור אם ניתנה בה החלטה.

8.בסופו של יום הגיעו הנתבעת והמנהל המיוחד להסכמות שאפשרו את ביטול צווי המניעה והעיקול, וביום 8.5.2015 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי במסגרתה התקבלה בקשת המנהל המיוחד לביטול הצווים האמורים. זמן מה לאחר מכן הושלמה העסקה.

9.ביום 30.11.2015 פנו התובעים, באמצעות בא כוחם, לנתבעת בדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם בסך 185,000 ש"ח. לאחר שדרישה זו נדחתה על ידי הנתבעת, הגישו התובעים את התביעה הנוכחית.

התביעה והתביעה שכנגד

10.בתביעה נטען, כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה החוזיות, לא סילקה את צו המניעה שהוטל על הדירה כפי שהתחייבה בהסכם, ובשל כך נאלצו התובעים להיגרר להליכים משפטיים בבית המשפט המחוזי בבאר שבע. לטענת התובעים, בכך הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית, ולפיכך הם זכאים לפיצוי המוסכם בסך 185,000 ש"ח.

11.בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי היא לא הפרה את הסכם המכר; כי גם אם ייקבע שהיא הפרה את ההסכם אין מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם; וכי התביעה הוגשה בחוסר תום לב. לטענת הנתבעת, התובעים ידעו שהיא רכשה את הדירה מאדם שנקלע להליכי פשיטת רגל, ולפיכך קיבלו אותה בהנחה משמעותית. עוד טוענת הנתבעת, כי ההתחייבות שלה להסיר זכות צד שלישי שתוטל על זכויותיה מתייחסת רק למצב בו התמורה שולמה במלואה, ואילו במצב בו לא שולמה התמורה במלואה חלה רק ההוראה החוזית המקפיאה את חיוב התשלום של התובעים. לטענת הנתבעת, הצדדים הסכימו כי במקרה בו יוטל צו מניעה בטרם תשלום מלוא התמורה תחול רק הקפאה הדדית של חיוב התשלום וחיוב מסירת החזקה, ולא דבר מעבר לכך. הנתבעת מציינת כי מכיוון שהנכס היה תפוס, לעיכוב במסירת החזקה אין משמעות למעט אי קבלת דמי השכירות על ידי התובעים, אולם כנגד הפסד דמי השכירות חסכו התובעים תשלומי ריבית, כתוצאה מהעיכוב בתשלום התמורה, ולפיכך הם כלל לא ניזוקו מהאיחור. עוד טוענת הנתבעת, כי מסירת החזקה המשפטית הותנתה בתשלום התמורה, ומשעה שהתובעים לא שילמו את מלוא התמורה אזי נדחה מועד המסירה.

12.הנתבעת מעלה טענה חלופית, לפיה גם אם מדובר באיחור במסירת החזקה, הרי שבהתאם להסכם התובעים זכאים רק לפיצוי מוסכם בשיעור של 400 ש"ח ליום. לחלופי חלופין, טוענת הנתבעת כי יש מקום שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו להפחית את הפיצוי המוסכם.

13.בקדם המשפט הראשון שהתקיים בתיק הודיע בא כוח הנתבעת כי בכוונתו להגיש תביעה נגד התובעים בגין העסקה, וביקש ארכה להגשת התביעה כתביעה שכנגד. התובעים הותירו בקשה זו לשיקול דעת בית המשפט, ובהחלטה שניתנה במעמד הדיון התרתי לנתבעת להגיש תביעה שכנגד. בתביעה שכנגד טוענת הנתבעת, כי התובעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, בכך שהחליטו על דעת עצמם שלא לשלם את יתרת התמורה, ולפיכך היא זכאית לפיצוי המוסכם בסך 185,000 ש"ח. לטענת הנתבעת, על אף הטענות שהועלו על ידי המנהל המיוחד לא הייתה כל מניעה לשלם את התמורה, שכן חלק ממנה נועד לפרוע את המשכנתה שרבצה על הנכס ואת החלק האחר ניתן היה להפקיד בקופת בית המשפט.