ת"א 45403-02-11 טוויק ואח' נ' בוקובזה ואח'

בין הצדדים נכרת באוגוסט 2007 חוזה למכירת נכס מקרקעין. העסקה בוצעה באופן חלקי, במובן זה שהחזקה בנכס נמסרה לרוכשים והם שילמו למוכר כ- 65% מהתמורה המוסכמת. ואולם ביצועו של חוזה המכר לא הושלם עד עצם היום הזה בשל קשיים בהשלמת רישום הזכויות בממכר במרשם רשות מקרקעי ישראל (רישום בו תלוי תשלום יתרת התמורה). הרוכשים סבורים כי דינו של חוזה המכר להיאכף, בעוד שהמוכר סובר כי יש להכריז עליו כבטל. מהטעמים שיפורטו להלן סבורני כי עמדת הרוכשים מבוססת היטב, ולפיכך דין תביעתם להתקבל ודין התביעה שכנגד להידחות.

רקע עובדתי

1. הנתבע והתובע שכנגד, מר שמעון בוקובזה (להלן: "המוכר") ירש מהוריו המנוחים זכויות ביחס לנכס מקרקעין בגודל 265 ממ"ר המצוי ברחוב האיריס 40 בבאר יעקב, המהווה חלק מגוש 3832 חלקה 74, המסומן בתשריט שהכין המודד המוסמך קרלן עמנואל (להלן: "התשריט") כמגרש 53 א/1 (להלן: "הנכס"). הזכויות האמורות בנכס הן זכויות חכירה בלתי מהוונות במקרקעין המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, כאשר אצל רשות מקרקעי ישראל הן עדיין רשומות על שם הורי המוכר.

2. הנכס הינו חלק מיחידת קרקע בגודל של 2,174 מ"ר (לפני הפקעה) הידועה בלשכת רישום המקרקעין כחלקות 74 ו- 135 (בחלק) בגוש 3832 (להלן: "יחידת הקרקע"). להורי המוכר היו זכויות המתייחסות לכל יחידת הקרקע, וזכויות אלו הם הורישו לארבעת ילדיהם (להלן: "היורשים"), על פי חלוקה המפורטת בצוואותיהם. חלקו של המוכר ביחידת הקרקע כולל בנוסף לנכס גם זכויות בחלקים אחרים של יחידת הקרקע, חלקים המסומנים בתשריט כמגרשים 58א' ו- 58ב', והמצויים בגוש 3832 חלק 135 (להלן יכונו חלקים אלו "מגרש 58א'" ו"מגרש 58ב'" בהתאמה)). יצוין כי בין היורשים נחתם ביום 30.9.2007 "הסכם שיתוף וחלוקה במקרקעין" המסדיר את החלוקה והשימוש ביחידת הקרקע (להלן: "הסכם השיתוף"). על פי הסכם השיתוף המחזיק הבלעדי ובעל הזכויות בנכס הוא המוכר.

3.ביום 12.8.2007 נערך בין המוכר לבין התובעים והנתבעים שכנגד, בני הזוג מיכל ועובדיה טוויק (להלן: "הרוכשים") הסכם שכותרתו "חוזה מותנה למכר דירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (ללא משכנתא צמוד דולר)" (להלן: "חוזה המכר"). על פי חוזה המכר התחייב המוכר להעביר לקונים את מלוא זכויותיו בנכס כנגד סכום סופי ומוחלט של 201,000 דולר לפי השער היציג של הדולר במועדי התשלום. מתוך סכום זה שולמו במעמד החתימה 30,000 דולר, אשר הופקדו בנאמנות בידי עו"ד עמי נבון (להלן: "עו"ד נבון"), שייצג את שני הצדדים לעסקה. יתרת סכום התמורה אמורה הייתה להשתלם בהתאם לאבני דרך שנקבעו בחוזה המכר, כאשר כאבן הדרך הראשונה נקבע, בין השאר, כי על המוכר להביא לתיקון הרישום אצל רשות מקרקעי ישראל, כך שמגרש 58א' ירשם כיחידה עצמאית מהנכס (להלן: "פיצול מגרש 58א'"), ולהשלים את העברת הזכויות בנכס ברשות מקרקעי ישראל על שמו (ודוק, כבר במועד כריתת חוזה המכר היה ידוע כי פיצול מגרש 58א' מהווה תנאי מקדמי מבחינת רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות בנכס על שם המוכר). עוד נקבע בהסכם כי היה ופיצול מגרש 58א' לא יושלם עד ליום 17.2.2008 ישלם המוכר לרוכשים דמי שכירות עד לקבלת החזקה בנכס.

4.חוזה המכר, כפי שנלמד כבר מכותרתו שצוטטה לעיל, היה חוזה מותנה. התנאי המתלה בו הותנה חוזה המכר צוין בפסקה הראשונה שלו, בזו הלשון:

"התנאי המתנה ביצועה של העסקה:

תנאי הכרחי ומוקדם להיכנסו של הסכם זה לתוקף הינו העברת הזכויות תחילה ע"ש המוכר, מהוריו המנוחים: פרץ וחביבה ז"ל ועד אז מסכימים הצדדים כי החוזה יוקפא מבחינת משטר התשלומים גם  לעניין מס שבח ומס רכישה (למעט הסכום הראשון של 30,000$ וכנגד משכון בפועל של דירת המוכר בירקון 49-א' בבאר יעקב)"

(ההדגשה וההבלטה במקור)

עוד יצוין, למען שלמות התמונה, כי ביום 19.9.2007 נמסרה לרשות המסים הצהרת מוכר בדבר חוזה המכר (ראו נספח ג' לתצהיר טוויק).

5.על פי חוזה המכר סכום המקדמה (30,000 דולר) היה אמור להיוותר בידי עו"ד נבון עד שיתקיימו מספר תנאים מקדמיים, ובכללם רישום משכון על זכויותיו של הנתבע בנכס ורישום משכון בדרגה שניה על זכויותיה של אשת המוכר בנכס אחר המצוי ברחוב הירקון 49א' בשכונת גני מנחם באר יעקב (להלן: "הנכס האחר"). ואולם בפועל הועברה המקדמה לידיו של המוכר ע"י עו"ד נבון עוד במועד חתימת הסכם המכר, וזאת בהסכמת הרוכשים (ראו נ/1 וכן פרוטוקול 27.4.2014, עמוד 15 שורות 2 – 12). זאת ועוד, בשל התנגדות הבנק לרישום משכון בדרגה שניה על הנכס האחר הסכימו הצדדים כי הסכום האמור ישוחרר למוכר כנגד רישום משכון על זכויותיו במגרש 58ב', וכך אכן נעשה. בנוסף, ולמרות שעל פי חוזה המכר לא היו הרוכשים אמורים לשלם למוכר סכומים נוספים עד להעברת רישום הנכס על שמו, הסכימו הרוכשים למסור למוכר ביום 5.11.2007 סכום של 39,550 ש"ח (10,000 דולר), וזאת בנוסף לסכום של 3,000 ש"ח שהועבר לו עוד קודם לכריתת חוזה המכר (ביום 12.6.2007). כן נשאו הרוכשים בחלקו של המוכר בשכרו של עו"ד נבון בגין עריכת חוזה המכר (בסך 14,558 ש"ח).