עדן נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים

כללי

1.תביעה לפיצויים, בעילה של מצג שווא רשלני (ועילות נוספות) בקשר לרכישת זכויות חכירה במקרקעין לא מוסדרים, על-דרך מכרז שפורסם על-ידי הנתבע, לחכירה ולפיתוח של מקרקעין, הנמצאים ברחוב הנביאים בירושלים. על-פי הנטען, בתרשים שצורף למסמכי המכרז, שהציג את המקרקעין כמורכב משלוש חטיבות קרקע בשטח כולל של כ-דונם אדמה, נמצא אי-התאמה בין גבולות המקרקעין בתרשים לבין גבולותיו במפת הגוש של מחלקת מיפוי ומדידות במרכז למיפוי ישראל. בשל אי-ההתאמה, לא ניתן היה לקדם פעולות תכנון במקרקעין כפי שביקש (והתחייב) התובע לבצע על-פי מסמכי המכרז, בתוך תקופה קצובה, שכן לא ניתן היה לקבל את אישור המודד המחוזי לתוכנית לצרכי רישום שערך מודד מטעם התובע, פעולה הנחוצה על-פי דין לקידום הליכי התכנון במקרקעין. בשל כך נוצר עיכוב בקידום הליכי התכנון עד לאחר השלמת הליך של תיקון שטח וגבולות במקרקעין ורישום שלושת חטיבות הקרקע כיחידת רישום אחת. בשל העיכוב ברישום המקרקעין כיחידה רישומית נפרדת, עיכוב שנמשך, על-פי הנטען, 50 חודשים, נגרמו לתובע נזקים כתוצאה מאי-שימוש במקרקעין והוצאות מימון בתקופת העיכוב, שהוערכו על ידו בסך של 10,359,000 ש"ח ובגינם הוגשה התביעה דנא, המייחסת לנתבע את האחריות לעיכוב בקידום פעולות התכנון במקרקעין, לתקופה הנטענת, בשל אי-ההתאמה בגבולותיו, בהתאם למפת הגוש, כאמור.

על הטענות, העובדות וההליכים

2.בחודש מאי 2006 פרסם הנתבע, הוא מנהל מקרקעי ישראל, רשות מקרקעי ישראל כהגדרתו היום, גוף המנהל את מקרקעי ישראל ופועל על-פי חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ל-1960 (להלן – הנתבע), מכרז מספר ים/111/2006 (להלן – המכרז; נספח א' לתיק מוצגים מעודכן מטעם התובע, אמור מעתה, כל הנספחים הִנם לתיק המוצגים המעודכן שהוגש לבית-המשפט מטעם התובע, אלא אם צוין מפורשות אחרת), לחכירת מקרקעין הידועים כחלקה 13 בגוש 30061, הנמצאים ברחוב הנביאים 52 בירושלים, בשטח של 1,060 מ"ר (להלן – המקרקעין). המקרקעין מורכבים למעשה משלוש חטיבות קרקע, כמפורט שם. למכרז צורף תרשים, חתום על-ידי מחלקת מיפוי ומדידות מחוז ירושלים של הנתבע (להלן – התרשים), "המבוסס על מפת גוש שומא מס' 30061" ו"נלקח מרישום ספר 1015 דפים 4711- 4713" (נספח ז' למכרז). המקרקעין אינם מוסדרים וחטיבות הקרקע המרכיבות את המקרקעין רשומים בפנקס השטרות כדף 4711 ספר 1015; דף 4712 ספר 1015; ודף 4713 ספר 1015 (נספחים ג/1- ג/3), תוך שכל רישום מפנה האחד למשנהו, ולמשל, בזו הלשון: "...קיים זיהוי נוסף בספר 1015 דף 4711".

3.במכרז הוצעו המקרקעין לחכירה, בהתאם לתנאי המכרז, ללא הסכם פיתוח, לאחר שהוצהר כי בוצע הליך פרצלציה (חלוקה) אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, יאמר מיד, שחרף ההצהרה, טרם נערך הליך של רישום פרצלציה במקרקעין, ולמעשה, אין חולק כי התובע רכש זכויות חכירה במקרקעין לא מוסדרים, כעולה מנסחי הרישום שהובאו לידיעתו במועד המכרז. בנסיבות אלה, הגם שנטען על ידי התובע לפגם תכנוני במקרקעין, הטעות במתן ההצהרה נודעה לתובע כבר בשלבי ההצעה הראשונים למכרז (ולא נעלם מעיני מצגו של הנתבע בעניין – נספח ה') ומשכך, אין לטעות בעניין הליך הפרצלציה, שלעצמה, משקל ראייתי לביסוס ולהוכחת עילת התביעה. ואכן, טענה זו נדחקה במהלך ניהול התובענה ומכל מקום, יש לדחות את טענות התובע בסיכומיו לכוונת מכוון של הנתבע, שכן שוכנעתי כי הטעות נעשתה בתום לב ואין לייחס לנתבע כוונה מפורשת או משתמעת להטעות את המציעים ובכלל זה התובע, בנוגע לתנאי המכרז.

4.על המקרקעין חלה תכנית מתאר מספר 4836 וייעודו "אזור מגורים 2 מיוחד", תוך שנקבע כי "...שיעור הניצול, חלוקת השטחים והגבלות הבניה קבועות בתוכניות והן אלו המחייבות לכל דבר ועניין". בתוכנית נקבע, בין היתר, כי "...כל בקשה להיתר בניה תתואם עם מהנדס העיר ותערך על רקע תכנית מדידה מדויקת". המכרז הטיל את האחריות על המציע, בין היתר, לברר בעניין תשלומי האגרות ו/או היטלי הפיתוח החלים על המקרקעין; לבצע את כל הפעולות המשפטיות הנדרשות והכרוכות ברוכשי היחידות עד לרישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין; לבצע את כל הפעולות הכרוכות ו/או הקשורות בשימור מבנים לפי כל דין; לפנות פסולות וצריפין שנהרסו בחלקה; ולהכין "...תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) לצורך קבלת קווי בניין מרשויות התכנון המוסמכות", תוך שנקבע במכרז, כי הזוכה לא יחזור אל המנהל בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלשהיא בגין התחייבויותיו אלו.

5.עוד בתנאי המכרז, הזוכה הצהיר כי "...ראה ובדק את החלקה כולל השטחים התפוסים, המטרדים הקיימים לרבות המטרדים ההנדסיים והתת קרקעיים והתכניות החלות על השטח וכי יישא בכל ההוצאות והעלויות הכרוכות בפינוי המחזיקים והמטרדים, לרבות פינוי המפגעים ההנדסיים והתת קרקעיים ולא יבוא למנהל בכל דרישה ו/או תביעה בגין האמור לעיל", וכי "ראה ובדק את התכנית על מסמכיה וכי הוראות וקביעות התכנית הן אלו המחייבות לעניין נתוני התכנון המותרים בחוזה". כמו-כן, נקבע כי "באחריות המציע לברר ולבדוק ברשות המקומית את כל הנתונים הרלוונטיים לתכנון הן ביחס לתוכניות החלות על החלקה ובשטחים הגובלים בה והן ביחס לכל מידע אחר, לרבות תיק מידע של הרשות המקומית ותנאים להיתר הבניה".

6.כאמור, למסמכי המכרז צורף תרשים של המקרקעין המאגד בתוכו את שלושת חטיבות הקרקע, בגדר חלקה 13, תוך שנרשם כי התרשים מבוסס על מפת גוש שומא מספר 30061. עם זאת, כעולה מהראיות (ראו: עדות המודד אליסטר, להלן, עמוד 22 שורות 17-15, לפרוטוקול), הוברר לתובע, לאחר שנתן את חתימתו להסכם החכירה, כי במפת גוש השומא הרלוונטית, היא המפה השמורה במרכז למיפוי ישראל (מפ"י), שעליה התבסס לכאורה התרשים, חטיבה אחת מהמקרקעין, כמפורט ברישום נושא דף 4711 בספר 1015, מופיעה, חרף הרישום בתרשים, כחלק מחלקה 12 (להלן – אי-התאמה).

7."מפת גוש-שומא", הִנו ביטוי הנזכר בחקיקה ובפסיקה, ולפי דברי המלומד מוטי ביניאן בספרו: "...במקביל לשיטת רישום לצורכי קביעה סופית של בעלויות, התקיימה שיטת רישום אשר מטרתה מיפוי לצורכי גביית מס. "לאור זאת הוכנו מפות הידועות כ"מפות גוש שומה". שומה מהמילה "לשום": קרי, להעריך. אלו הן המפות שאינן לצורך רישום מדויק של הקרקעות, אלא לצורכי הערכה כמה מחזיק הקרקע חייב לשלם מס ללא קשר אם הוא גם הבעלים. המידות המופיעות בהן אינן סופיות ונועדו רק לסייע למדינה לגבות את המס מהמחזיק. עד עצם היום הזה, באותם אזורים אשר טרם עברו הליכי הסדר קרקעות, קרי, הבעלות בקרקע ומידות הקרקע טרם נקבעו באופן סופי, ישנן מפות "גוש שומה", להבדיל ממפות "גוש רישום", אשר נועדו לקבוע באופן סופי מי הבעלים של הקרקע" (מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהדורה שניה-2004), עמוד 237). מפות אלו הוכנו על-ידי מחלקת המדידות הרשמית של מדינת ישראל, להווה המרכז למיפוי ישראל, והיוו את המסד לרישום הראשון בפנקס השטרות.

8.למען השלמת התמונה, המקרקעין הוצעו לחכירה במכרז קודם מחודש פברואר 2006, מספר ים/55/2006, במסגרתו הוצע שטח של 850 מ"ר בלבד (להלן – המכרז הראשון). בהמשך, המכרז הראשון בוטל ופורסם מכרז בנוסח מתוקן, תוך העמדת השטח על 1,060 מ"ר, הוא המכרז נשוא התובענה שלפניי. בהקשר זה, יוער, כי עובר לעריכת המכרז הראשון, ביום 27.10.2005, פנה הנתבע לשמאי, רוני אפיק (להלן – השמאי אפיק), והזמין שומה למקרקעין בשתי חלופות בטענה "שנושא גבולות החלקה ושטחה נמצא בבדיקה", לאור העובדה כי "...בתשריט תכנית המתאר מתואר שטח של כ- 200 מ"ר (בהתאם למדידת מח' המיפוי במשרדנו) שלא ברור האם הוא בגבולות חלקה 12 או 13", ועל-כן, יש לשום את המקרקעין בשתי החלופות (מוצג מז'). באותו המועד, בספר הנכסים המתנהל ברשות מקרקעי ישראל (להלן – ספר הנכסים), השטח בחלקה 13 בגוש שומא 30061, נרשם, בהתאם לתוכנית שמיועדת לצורכי רישום, ככולל את דפים 4711, 4712, 4713 בספר 1015 ועומד על 1,069 מ"ר (ספר הנכסים- דו"ח מקוצר מיום 8.9.2005; מוצג מח'). בחוות-דעתו של השמאי אפיק (מוצג כט'), נקבעו שווי המקרקעין בכל אחת מהחלופות בהנחה ש"...גבולות המקרקעין ברורים וסופיים (כמצוין בפרק עקרונות השומה). לא יחול כל עיכוב ו/או תוספת עלות לחוכר הפוטנציאלי. המקרקעין ישווקו לאחר שסוגיית השטח והגבולות הוסדרו מול כל הגורמים הרלוונטיים". ביום 15.2.2006, שטח חלקה 13 עודכן בספר הנכסים ל- 850 מ"ר, "בהתאם לתכנית שמיועדת לצורכי רישום", ונקבע כי "חלק משטח החלקה ירשם עפ"י הוראות התכנית על שם בעלי חלקה 12", ככל הנראה, על פניו, הכוונה לשטח הרשום בדף 4711 בספר 1015 (מוצג מט'). עם זאת, ימים ספורים לאחר מכן, ביום 2.5.2006, שוב שונה רישום חלקה 13 בספר הנכסים וחזר לעמוד על 1,060 מ"ר, עקב התאמה "לתשריט עדכני הכולל את המגרש שסומן כמספר 3 בתכנית 4231" (מוצג נ'). התשריט לא הוצג במהלך הדיון ולטענת התובע מדובר במוצג נא'. סמוך למועד זה, פורסם המכרז נשוא התובענה בה עסקינן.