עדני ואח' נ' מריבו 6-8 בע"מ ואח'

פסק דין

לפני תביעה כספית לפיצוי בסך 216,125 ₪ בגין איחור של 25 חודשים במסירת דירה בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

 רקע וטענות הצדדים

1. ביום 3.7.2017 נחתם בין התובע לנתבעת 1 הסכם מכר של דירה בבניין מגורים ברחוב קהילת ציון 6-8, הרצליה (להלן - הסכם המכר). על פי הסכם המכר, ענייננו בדירה בת 5 חדרים, קומה רביעית, במבנה מס' 8, יחידה 7, בפרויקט (להלן – הדירה).
2. הנתבעת 1 התחייבה למסור את החזקה בדירה עד ליום 6.2018 (להלן - מועד המסירה החוזי). בפועל, החזקה בדירה נמסרה לתובע ביום 03.08.2020 – קרי, באיחור של 25 חודשים ממועד המסירה החוזי. לטענת התובע, בגין אותם 25 חודשי איחור במסירה הוא זכאי לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר דירות).
3. על יסוד כך הוגשה התביעה בגדרה עותר התובע לפיצוי בגין האיחור במסירה על סך של 216,125 ₪ המשקף פיצוי בהתאם לחוק המכר (דירות). במסגרת זו עתר התובע למתן סעד הצהרתי לפיו הנתבעת 1 "הוברחה" לתוך הנתבעת 2 ועל כן יש להרים מסך בין הנתבעת 1 לנתבעת 2, וכן להרים מסך בין מריבו לבין הנתבע 3 (להלן – פנחסי) אשר שימש כמנהל ו-"הרוח החיה" בנתבעות 1-2.
4. לטענת התובע, הנתבעים הפרו את הסכם המכר ופעלו בחוסר תום לב; הפרו חובה חקוקה וכן עשו עושר ולא במשפט.
5. על פי הנטען, אחריותו של פנחסי נובעת מהעובדה לפיה, פנחסי הוא המנהל הרשום והפעיל של הנתבעת 1, וכן המנהל בפועל של הנתבעות 1-2. פנחסי שולט בפועל בנתבעות 1-2. עוד נטען, כי פנחסי הוא אשר ניהל את כל מערכת היחסים עם התובע בקשר עם רכישת הדירה. לטענת התובע, פנחסי ביקש להסתתר מאחורי האישיות המשפטית של החברות שבשליטתו, כולל הנתבעות 1-2, והשתמש באישיות המשפטית הנפרדת של החברות במטרה לסכל כל דין ולקפח את נושי החברה ואותו (התובע) בפרט. נטען, כי פנחסי, בתור נושא משרה בחברות, לא השתמש במיומנות הנדרשת ו/או לא נקט בזהירות בניהול עסקיה והסכמיה של מריבו עם התובע.
6. התובע מונה רשימה של עילות על פיהן מבוקש להרים את מסך ההתאגדות בין הנתבעת 1 לפנחסי, ובכלל זה, בין היתר, מהטעמים הבאים: פנחסי עירב נכסים ולא דאג להפרדה בין נכסי הנתבעת 1 לנכסי בעלי המניות; הקים שרשרת חברות לרבות הנתבעות 1-2; נכשל בלספק לנתבעת 1 מקורות מימון משמעותיים, נוכח העדר פעילות חשבונאית תקינה בנתבעת 1; הבריח נכסים מהנתבעת 1; רוקן את הנתבעת 1 מנכסיה; בהיותו אורגן, לא השתמש במיומנות ולא נקט בזהירות הראויה כאשר לא היה בידי הנתבעת 1 הכוונה או היכולת לשלם לתובע בהתאם להתחייבויותיה, ובכך התרשל; הפר את החובה הקבועה בסעיף 12 לפקודת הנזיקין כאשר במעשיו ומחדליו שיתף עצמו ו/או סייע ו/או יעץ ו/או פיתה את הנתבעת 1 למעשיה ו/או מחדליה, אשר גרמו לנזק לתובע, ולכן יש לייחס לו את חובות הנתבעת 1; היה עליו לדעת כי לאור מצבה הכספי לא תוכל לעמוד ו/או לא תוכל להמשיך לעמוד בהתחייבויותיה לשלם לתובע בגין האיחור במסירת הדירה; יצר מצג שווא כלפי התובע, לפיו, הנתבעת 1 יכולה לעמוד בהתחייבויותיה; פעל בחוסר תום לב והטעה את התובע. מדובר ברשימה לא ממצה של טענות התובע, הכל כמפורט בכתב התביעה.
7. בדומה, התובע מבקש להרים מסך גם בין הנתבעת 1 לבין הנתבעת 2. לטענת התובע, הנתבעת 2 היא חברה ממשיכה של הנתבעת 1 אשר משווקת ומנהלת פרויקטים של הנתבעת 1 ומי שהייתה מצויה, בדומה לנתבעת 1, בשליטתו של פנחסי. לטענתו, תכליתה היחידה של הנתבעת 2 היא לשם הברחת נכסים מנושיה של הנתבעת 1. התובע מונה מספר טעמים ועילות להרמת מסך ההתאגדות, ובכלל זה: פנחסי ממשיך בביצוע פרויקטים עבור הנתבעת 1 באמצעות הנתבעת 2 ולכן יש לראות בהן כיישות אחת; הנתבעת 2 שימשה להברחת נכסים של הנתבעת 1 לאחר שהופסקה פעילותה; יש לראות בנתבעות 1-2 כגוף אחד, בין היתר, מהטעם שהנתבעות 1-2 משווקות ומציגות את אותם פרויקטים, לרבות הפרויקט נשוא התביעה; הנתבעות 1-2 חולקות את אותם משרדים; פנחסי היה המנהל והרוח החיה בשתי החברות; העיסוק של החברות זהה. מדובר ברשימה לא ממצה, הכל כמפורט בכתב התביעה.
8. הנתבעים כפרו בטענות התובע במסגרת כתב ההגנה. לטענת הנתבעים אין כל יריבות בינם לבין התובע מאחר שביום 20.11.2017 צד ג'1, חברת מרכז העיר – נדל"ן ותשתיות (להלן – מרכז הנדל"ן), חתמה על הסכם ניהול ופיקוח עם הנתבעת 1 (להלן – הסכם הניהול). במסגרת הסכם הניהול מרכז הנדל"ן התחייבה לפקח ולנהל את הפרויקט, ובתוך כך לפעול להשלמת הפרויקט "כיזם וכקבלן, לכל דבר ועניין". לטענתם, מרכז הנדל"ן נטלה על עצמה התחייבות לבנות את הפרויקט, להיות אחראית לביצועו, ולמכור את הדירות החדשות שיבנו בו. עוד נטען, כי למרות שכותרתו של ההסכם הוא הסכם פיקוח וניהול, הרי שהלכה למעשה, מרכז הנדל"ן שימשה כקבלן של הפרויקט לכל דבר ועניין, ומכאן קיומה של יריבות ישירה בין התובע למרכז הנדל"ן.
9. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי על פי הוראות הסכם הניהול, מרכז הנדל"ן התחייבה ללוחות זמנים למסירת הדירות, ובכלל זה התחייבה למסור את דירת התובע עד לחודש ספטמבר 2018. הנתבעים מפנים לסעיף 5 להסכם הניהול לפיו, לטענתם, מרכז הנדל"ן התחייבה לסיום העבודות ולקבלת טופס 4 עבור הדירות החדשות, תוך 10 חודשים מיום תחילת העבודות כמפקחת על הפרויקט.
10. על יסוד האמור, לטענתם, האחריות למסירות הדירות, ובכלל זה דירת התובע, הועברה אל מרכז הנדל"ן באופן הפוטר את הנתבעת 1 מאחריות ו/או חובת תשלום לתובע, ועל התובע להגיש תביעתו באופן ישיר כנגד מרכז הנדל"ן.