אגודת ישיבת מדרש פורת-יוסף ירושלים (ע"ר) נ' בזק

השאלה המרכזית שעומדת להכרעתי היא, האם הנתבע זכאי להוסיף ולהחזיק בדירה כדייר מוגן ממשיך מכוח סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, כנכדו של הדייר המוגן המנוח.

הצדדים והדירה:

התובעת היא בעלת הזכויות בדירה בת שני חדרים, מטבח ושירותים ברח' מלכי ישראל בירושלים (אשר תכונה להלן "הדירה"). הדירה היא דירה מאוד קטנה שבה יש מעבר לחדר הפנימי דרך החדר החיצוני בלבד, וזאת ללא דלת בין החדרים. יחידת השירותים היא מחוץ לדירה והמקלחת ממוקמת מעל האסלה, כך שבזמן מקלחת חייבים לשבת על האסלה.

טענות הצדדים, דיון והכרעה:

זכויות התובעת בדירה:

הנתבע הוא נכדו של מר בוזוקשוילי שלום ז"ל שהיה דייר מוגן בדירה ( מר בוזוקשוילי יכונה להלן "המנוח"). המנוח חתם (יחד עם אשתו) על הסכם דיירות מוגנת עם התובעת. מר בוזוקשוילי הלך לעולמו בחודש יולי 2023 (אשתו נפטרה לפני כן), והנתבע טוען כי הפך להיות דייר מוגן בדירה בהתאם להוראות החוק.

הנתבע טען, באחת התגובות שהוגשה לתיק בית המשפט, כי לתובעת אין זכויות בנכס שכן הבעלים הרשום הוא מנהל מקרקעי ישראל, והתובעת לא הציגה מהי זיקתה לנכס. טענה זו דינה להידחות שכן על פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר הבעלים של הדירה הוא מי שהשכיר אותה ולאו דווקא הבעלים הרשום.

יש לתמוה על כך שהנתבע העלה טענה זו, שכן הנתבע מבסס את דרישתו לקבל מעמד של דייר מוגן על הסכם דיירות מוגנת שנערך בין התובעת לסבו וסבתו. יש לציין כי טענה זו של הנתבע הועלתה לראשונה בהליך ביניים בתיק, ולאחר מכן בסיכומים אך לא נטענה בכתב ההגנה. ניתן היה לקבוע כי זו הרחבת חזית אסורה, אך ראוי שיהיה ברור לכל שאין ולא יכולות להיות טענות לנתבע כנגד זכויותיה של התובעת בנכס.

האם הנתבע דייר מוגן:

סעיף 20 לחוק הגנת הדייר קובע כך -

"(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".

הנתבע הוא שצריך להוכיח כי התמלאו בעניינו שני התנאים המצטברים הבאים:

• התגורר עם סבו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו;

• לא הייתה לו בזמן פטירת הסב דירה אחרת למגוריו.

   

  התנאי הראשון, התגורר עם סבו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו:

יוזכר כי בניגוד לרושם העולה מסיכומי הנתבע, הרי שהנטל להוכיח כי התגורר עם סבו מוטל עליו. על התובעת לא מוטל הנטל להוכיח כי הסב גר לבדו בכל התקופה או כי הנכד לא היה במקום, והחקירות שעשתה בעניין זה והראיות שהגישה הן מעבר לנדרש.

בתצהירו ובדיון קדם המשפט טען הנתבע כי עבר להתגורר עם סבו המנוח בדירה ברחוב מלכי ישראל באופן קבוע החל מחודש יוני 2020, וכי הדירה שימשה כמרכז חייו. כדי לתמוך בטענה זו צירף הנתבע תדפיס רישום של משרד הפנים המעיד על שינוי כתובת המגורים שלו ביום 24.6.2020 לכתובת הדירה. על פי הפסיקה הרישום במרשם האוכלוסין הוא ראיה לכאורה לנכונותו, אך אינו בבחינת ראיה חלוטה, והפסיקה עמדה על כך שאין די בשינוי כתובת כדי להוכיח מגורים במשך מחצית השנה האחרונה לצורך סעיף 20(ב) (ע"א (מחוזי ת"א) 71013-02-19 ברזלי נ' שאול, פסקה 36 [נבו] (6.2.2020))." מר חטב, מנהל הנכסים של התובעת העיד כי בניגוד לטענת הנתבע שהחל להתגורר במקום ביוני 2020, הרי שהנתבע התקשר אליו במחצית השניה של שנת 2021 וטען שעבר לגור במקום, אך מפגישות שלו עם המנוח הוא אמר שהוא מתגורר לבד. מר חטב גם העיד כי התנאים בדירה לא מאפשרים מגורים של שני אנשים.

הנתבע לא צירף חשבונות מים או חשמל, לשם השוואה בין התקופה שבה התגורר עם סבו לבין התקופה שבה הסב התגורר לבד. צריכה של חשמל ומים על ידי שני אנשים אמורה להיות גבוהה מחשבון של אדם אחד, ועל כן הייתה יכול לסייע לנתבע בטענותיו. העובדה שהחשבונות לא צורפו, אף שאלו אמורים היו להיות בידיו או נגישים לו, נזקפת לחובת הנתבע.

העדויות של דודתו ואביו של הנתבע היו מגמתיות ותכליתן היתה לסייע לנתבע למצוא מקום מגורים, במיוחד שעה שהנתבע הוא ללא בסיס כלכלי או תעסוקתי ברור. עדויות אלו תכליתן היתה לעמוד על כך שהקשר עם סבו היה מאוד חזק, שהוא גר עימו וטיפל בו במסירות. כך למשל הנתבע טען כי כאשר סבו היה באישפוז ביתי, בשבועות האחרונים לחייו, בבית הדודה, הוא המשיך לגור בדירה. לעומת זאת אביו העיד כי גר עם הדודה והמשיך לטפל במסירות במנוח. הדודה אף העידה כי בנו לו חדר נפרד שיוכל להיות סמוך לסבא. כלומר העדויות בעניין זה היו מגמתיות, ומבוססות על ההבנה של כל אחד מהעדים והנתבע בדבר המצב הרצוי כדי להוכיח זכויות בדירה. על כן אני מתקשה לייחס לעדויות של קרובי משפחה של הנתבע משקל של ממש.

ממכלול העדויות עולה כי הסב בהיותו אדם קשיש ואלמן היה רוב הזמן לבד בדירה. לסב היו חברים שביקרו אותו, ובתוכם מר כהן, וגם מטפלת מביטוח לאומי שסייעה בעבודות הבית והכנת האוכל. עוד מתברר כי לנתבע עצמו אין ממש קשרים חברתיים ועל כן ככל הנראה איש לא ביקר אותו בדירה.

הנתבע הזמין לעדות את מר כהן, אשר בתצהיר מטעמו העיד כי הוא ביקר הרבה פעמים בדירה, והנתבע תמיד היה שם. בחקירה הנגדית העיד מר כהן כי הוא ביקר אך ורק בשעות אחר הצהריים המאוחרות. מכאן שהידיעה של מר כהן היא באופן טבעי חלקית בלבד, וגם אם אקבל את גרסתו במלואה אין בה כדי להוכיח שהנתבע התגורר בדירה. יתר על כן מר כהן העיד כי מעולם לא נכנס לחדר הפנימי בדירה ועל כן לא ראה חפצים של הנתבע ולא ידע מה סידורי השינה של שני אנשים בוגרים בדירה כל כך קטנה.

הנתבע צירף תמונה בה נראים הוא וסבו ישנים יחד במיטה הזוגית. גם תמונה זו היא להתרשמותי מגמתית ונועדה לשכנע כי שניהם הסתדרו יחדיו בשטח מאוד מצומצם. ראשית, לא ברור באילו נסיבות יבוא מישהו לדירה וימצא את שניהם יחדיו במיטה. שנית, בחדר צולמה ספה כחולה בעוד שנציג של התובעת, שביקר בדירה, צילם דווקא ספה לבנה. על כן לא השתכנעתי כי הצילום משקף תמונה אמיתית של סידורי השינה בדירה ואיני מייחסת לו כל משקל.

הנקודה המשמעותית ביותר מבחינת ניתוח הראיות בתיק היא שנתבע לא הזמין לעדות את המטפלת, שעבדה בבית המנוח במשך שנים, יומיים או שלושה בשבוע. עדה זו היתה אמורה להכיר גם את הנתבע,וגם לדעת שמתגורר בדירה אדם נוסף. המטפלת היתה אמורה לראות חפצים של אדם נוסף, יותר אוכל במקרר, כלי רחצה נוספים וסממנים אחרים לכך שהמנוח לא לבד מתגורר במקום. העובדה שהנתבע נמנע מלהזמין אותה לעדות, כעדה בלתי תלויה, נזקפת לחובתו. המטפלת היא הגורם היחיד שהיה בקשר עם הסב בשנותיו האחרונות ושאין לו עניין אישי לסייע לנתבע ולבני משפחתו. על כן לעדותה היה יכול להיות משקל משמעותי. התובעת הציגה הקלטה של שיחה שהחוקר מטעמה ערך עם המטפלת, ובה ציינה המטפלת כי הסבא מתגורר לבדו בדירה. כמובן שאין לדעת אם גרסה זו היא הגרסה הנכונה, אך לטעמי היה ראוי שהנתבע יבקש להעיד את המטפלת גם אם גילה על ההקלטה רק בישיבת הוכחות. הנתבע לא עשה כן, ובכך מתחזקת התרשמותי שעדות המטפלת היתה מערערת את גרסתו. גם טענת הנתבע שהיה על התובעת להזמין את המטפלת לעדות אינה נכונה, שכן כאמור נטל ההוכחה רובץ לפתחו.

הנתבע גם טען שבעלה של המטפלת אסר עליה להעיד, אך טענה זו נטענה רק לאחר שההקלטה הוגשה לבית המשפט והנתבע נשאל מדוע לא הזמין אותה. יש לציין כי לא הוצגה כל ראיה לכך שהמטפלת חוששת להגיע להעיד, ויש להניח כי הזמנה לדיון או צו הבאה היו מסייעים לכך שתגיע למתן עדות. על כן, ההנחה היא שעדותה הייתה מזיקה לנתבע.

אציין גם כי הנתבע לא הזמין לעדות שכנים לדירה שהיו יכולים לתמוך בגרסתו.

בכל הנוגע לאיכון הטלפון של הנתבע הרי, שאיני יכולה לקבוע ממצא לכאן או לכאן. התובעת היא שביקשה את האיכון, וקיבלה אותו על פי החלטתי מהחברה הסלולרית, אך לא הגישה חוות דעת מקצועית יחד עמו. הפנתה לכך שהרבה פעמים הנתבע לא היה מחובר לאנטנה הסלולרית ליד ביתו, ואילו הנתבע טען כי החיבור יכול להיות גם לאנטנה אחרת. הכרעה בשאלות אלו מצריכה חוות דעת מקצועית.

אציין גם כי האיכון של הטלפון, על ידי חברה סלולרית, הוא רק כאשר יש שיחות טלפון. על כן אם הנתבע לא ביצע שיחות טלפון אין אינדיקציה למקום המצאו (וראו לסקירה מקיפה בת"א (שלום ת"א) 1928-02-17אחים דוש פיננסים בע"מ נ' שאול בר יוסף(נבו 11.4.2019)

על כן אני קובעת כי הנתבע לא הרים את הנטל ולא הציג אף ראיה בעלת משקל שיש בה כדי להוכיח כי התגורר בדירה. משכך התנאי הראשון לא הוכח. למעלה מן הצורך ומחמת הזהירות אתייחס לתנאי המצטבר השני הקבוע בחוק.

התנאי השני, העדר דירת מגורים אחרת:

ההלכה הפסוקה היא כי על מנת שניתן יהיה לומר שלאדם "דירה אחרת" למגורים, נדרש כי תעמוד לו זכות חוקית לגור בדירה אחרת. "המבחן לפיו יקבע האם מתקיים התנאי השני הוא מבחן הזכות החוקית - האם לטוען לדיירות מוגנת קיימת זכות שבדין לגור בדירה אחרת (ע"א 712/76 בתיה צ'רני נגד מאיר מורד ואח', פ"ד לא(2) 99, רע"א 4015/08 דוד כהן נגד שרה מזרחי [נבו] (2.9.2008) ע"א (מחוזי חי') 41170-06-21דוד רבינוביץ נ' יעקב שוורץ(נבו 1.5.2022) ).

התובעת טוענת כי הנתבע יכול להתגורר בבית הוריו עמם יש לו, לדבריה, יחסים טובים או אצל דודתו, שם הכינו לו לטענתה חדר מיוחד, לפני פטירת המנוח כדי שיוכל לשהות לידו. אין בטענה זו ממש, ולא בכדי התובעת לא הפנתה לפסיקה, שכן גם אם יש לנתבע משפחה תומכת, הרי שאין לו זכות חוקית להתגורר לא בבית הוריו ולא בבית דודתו והוא שם כאורח בלבד.

מכאן שאני קובעת כי התנאי השני בעניינו של הנתבע מתקיים, והנתבע הוכיח שלא הייתה לו בזמן פטירת הסב דירה אחרת שיש לו זכות חוקית להתגורר בה. (וראה לשם הבחנה ת"א (שלום ת"א) 14569-09-23נירה אפשטיין נ' חיים אלחיאני(נבו 5.8.2025)‏‏ ).

משכך הנתבע לא הוכיח את טענותיו, והוא לא דייר מוגן בדירה.

הזכות של התובעת לשכר דירה:

לאחר שקבעתי כי לנתבע אין זכויות בדירה הרי שפועל יוצא מקביעה זו היא שעל הנתבע לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים. התובעת לא צירפה לתביעתה חוות דעת שמאית, וביקשה לצרף חוות דעת כאמור רק לאחר שסיכומי הנתבע הוגשו. בקשה זו נדחתה על ידי בהחלטה מיום 19.8.2026.

על פי הפסיקה, דרך המלך להוכיח דמי שימוש ראויים היא באמצעות חוות דעת שמאית, אך ניתן גם במקרים מסויימים להוכיח את דמי השימוש באמצעים אחרים. ‏‏

"בכל הנוגע לדמי השימוש הראויים, אכן ככלל, יש לצרף חוות דעת שמאית על פי הדין להוכחת דמי שימוש ראויים בנדל"ן. אולם כפי שנכתב בעמ"ש (מרכז) 49135-04-26 מ.מ נ' ב.מ [נבו] (9.6.2026) "נציין כי הפסיקה קובעת כי לא תמיד יש הכרח להגיש חוות דעת שמאי להוכחת גובה דמי השימוש הראויים. במקרים מסוימים, ניתן להוכיח גובה דמי השימוש באמצעות ראיות אחרות, כגון דמי שימוש ששולמו בפועל עבור הנכס או נכסים דומים. בית המשפט רשאי לפסוק דמי שימוש על דרך האומדנא, אך זאת רק כאשר התובע הוכיח את נזקיו ב"נתונים סבירים" וקיימת תשתית ראייתית מספקת כדוגמת עדות באשר לתשלום דמי שכירות במושכר דומה וכיוצ"ב (ראו- רע"א 4630/10 מזל כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל [נבו] (2010); ע"א (מחוזי ת"א) 61943-02-17 יוסף טווילי נ' ציון אבני [נבו] (2018))". במקרה זה בהתחשב בראייה שהובאה בפני בית משפט, שהיא עדות מתווך המכיר את הנכס ואת האזור, שאף התייצב לחקירה נגדית, הרי שניתן לאשר את דמי השימוש שנקבעו בפסק הדין קמא. בוודאי כאשר הם נקבעו ממועד הגשת התביעה בלבד ולא בגין כל השנים בהם התגוררו המערערת ומשפחתה בדירה קודם למועד הגשת התביעה" עמ"ש (מחוזי תל אביב-יפו) 51161-10-24 אלמונית נ' פלוני (נבו 21.6.2026)."

התובעת צירפה צילומים מאתר יד2 ואת עדותו של מר חטב, וטענה כי מגיעים לה 4,000 ₪ מדי חודש. לא די בראיות אלו שעה שהתובעת משכירה נכסים נוספים בשכירות חופשית והיתה יכולה להציג הסכמי שכירות או תצהיר של מתווך. על כן אני דוחה את תביעתה.

יחד עם זאת מובהר כי על הנתבע לשלם את דמי השכירות המוגנת במלואם מיום הגשת התביעה ועד ליום פינוי הדירה, שכן מדובר בסכום מינימלי עבור השימוש בדירה. חלק זה בפסק הדין הינו הצהרתי בלבד, שכן התובעת לא דרשה תשלום זה (מתוך הנחה כי תקבל דמי שכירות ראויים) והראיה היחידה לעניין זה היא הניסיון של אביו של הנתבע לשלם 2,300 ₪ כדמי שכירות מוגנת לשנה, על פי דבריו בהקלטה. על כן ניתן פסק דין הצהרתי, התובעת תציג לנתבע דרישה בתוך 14 יום והנתבע ישלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת 14 יום לאחר מכן ובית המשפט יתן להודעה זו תוקף של פסק דין. מובהר כי ככל ותהיה מחלוקת בעניין דמי השכירות המוגנת, התובעת רשאית להגיש תביעה נוספת, ופסק דין זה לא יהווה מעשה בית דין בכל הנוגע לדמי שכירות אלו, שכן פלוגתא זו לא עמדה להכרעתי.

סיכומו של דבר: הנתבע יפנה את הדירה עד ליום 1.11.2026 וישאיר אותה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. הנתבע ישלם עד למועד הפינוי דמי שכירות מוגנת ראויים מיום הגשת התביעה, 19.10.2023, ועד למועד הפינוי בפועל. סכום זה ישא ריבית שקלית כדין.

בנוסף ישא הנתבע בשכר טרחת התובעת בסך 15,000 ₪ וגם סכום זה ישא ריבית שקלית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ז אלול תשפ"ו, 29 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.

ניתן היום, ט"ז אלול תשפ"ו, 29 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.

חתימה