צוקרמן נ' נאות הרצלייה הדר 19 בע"מ

לפניי תביעה כספית שעניינה ליקויי בנייה בדירת מגורים חדשה שרכש התובע מאת הנתבעת. התובע עותר לחייב את הנתבעת בסך של 159,269 ₪ בגין עלות תיקון הליקויים ופיצוי בגין עוגמת נפש. הנתבעת כופרת בקיומם של הליקויים. לטענתה, התובע לא דיווח עליהם במועדים הקבועים בדין ובהסכם. הוא אף מנע ממנה את ההזדמנות לתקנם. הנתבעת דוחה את חוות דעת המומחה שעליה נסמכת התביעה, בשל חלוף הזמן בין מועד מסירת החזקה לבין מועד עריכתה.

רקע עובדתי

הנתבעת התקשרה בהסכם תמ"א 38/1 עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הדר 19 בהרצליה, לביצוע עבודות חיזוק, שיפוץ והוספת יחידות דיור חדשות. בתאריך 1.11.2020 רכש התובע מהנתבעת דירת מגורים חדשה. הדירה, בת חמישה חדרים, ממוקמת בקומה החמישית בבניין זה. אליה צורף מקום חניה במתקן חניה אוטומטי (להלן – ''הדירה''). הנתבעת התחייבה למסור את הדירה לתובע עד 31.1.2021, כפוף לקבלת טופס 4 עובר למועד המסירה.

טופס 4 לא התקבל עד למועד המסירה החוזי. לכן, בתאריך 11.3.2021 חתמו הצדדים על ''תוספת להסכם המכר''. היא קובעת, בין היתר, כי התובע יקבל את החזקה הבלעדית בדירה במועד החתימה. עוד הוסכם, כי מסירת הדירה לפי תוספת זו תיחשב מסירת חזקה על פי הוראות הסכם המכר. זאת, לרבות לעניין עריכת פרוטוקול מסירה. החזקה בדירה נמסרה אפוא לתובע בתאריך 11.3.2021.

תמצית טענות התובע

לטענת התובע, לאחר מסירת החזקה בדירה התגלו בה ליקויי בנייה ופגמים רבים שמקורם בעבודות הבנייה שביצעה הנתבעת, או בטיב החומרים, או בתכנון לקוי.

התובע ציין כי פנה לנתבעת פעמים רבות בדרישה לתיקון הליקויים. הוא פנה בעל פה ובכתב (באמצעות אפליקציית WhatsApp ובידי עורך דין), זמן קצר לאחר מסירת החזקה בדירה. הנתבעת בחרה שלא לנצל את ההזדמנויות הרבות שניתנו לה. משכך, התובע איבד את אמונו בה.

לתמיכה בטענותיו, צירף התובע לכתב תביעתו חוות דעת מומחה שנערכה בידי המהנדס שחר כהן גדול בתאריך 14.8.2023 (להלן – ''חוות הדעת''). חוות הדעת מפרטת את הליקויים שאותרו בדירה ואת עלות תיקונם. עלות תיקון הליקויים, כולל פיקוח ומע"מ, הוערכה בחוות הדעת ב-93,983 ₪. בתוספת 25% בגין ביצוע העבודות בידי קבלן מזדמן ובסך כולל של 117,479 ₪.

נוסף לכך, עתר התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 40,000 ₪. לטענתו, נגרמה לו אי נוחות ועוגמת נפש רבה. אי הנוחות נמשכה תקופה ממושכת ועדיין נגרמת, בשל הליקויים הרבים בדירה שפגעו באיכות חייו ובאפשרותו ליהנות ממנה באופן סביר. עוגמת נפש נגרמה לו גם עקב היעדר מקום חניה במתקן החניה. היעדר החניה נמשך תקופות ממושכות: מיום 11.3.2021 עד יום 7.11.2022, ושוב ממאי 2024 עד 30.7.2025. התובע טוען כי סכום הפיצוי משקף את הסבל שנגרם לו. הוא משקף גם את מידת השפעת הליקויים על חיי היומיום. כמו כן, הוא מעביר מסר שחיסכון בעלויות התיקונים בידי הנתבעת אינו כדאי כלכלית. זאת, בפרט נוכח אדישותה הממושכת של הנתבעת.

התובע מבסס את תביעתו לפיצויים על הפרת חובותיה של הנתבעת, המעוגנות בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – ''חוק המכר (דירות)'') ועל עוולת הרשלנות, כמשמעותה בפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

לטענת התובע, כלל הליקויים המפורטים בחוות הדעת נתגלו בתקופת הבדק, או לכל הפחות, בתקופת האחריות הקבועה בחוק המכר (דירות). המומחה מטעמו קבע כי ליקויים אלה נובעים מתכנון, עבודה או חומרים לקויים. יתרה מכך, נטען כי מרבית הליקויים הם הפרה של המפרט, התקן או התקנות. בשל כך, תקופות הבדק והאחריות הרגילות אינן רלוונטיות במקרה זה.

להשלמת התמונה יצוין כי התובע עתר לסעדים נוספים בתביעתו. סעדים אלו כללו מתן צו עשה למסירת טופס 4. כמו כן, הוא ביקש קביעה בדבר אי-החלת הצמדה על יתרת התמורה בסך 450,000 ₪. הוא ביקש גם מתן צו עשה להפעלת מתקן החניה, כמפורט בסעיף 3 לכתב התביעה המתוקן. ואולם, בסעיף 4 לסיכומיו, הודיע התובע כי הוא מוותר על סעדים אלו, נוכח התפתחויות שהפכו אותם לבלתי רלוונטיים.

תמצית טענות הנתבעת

הנתבעת טוענת כי החזקה בדירה נמסרה לתובע בתאריך 11.03.2021, לאחר שהתובע בדק את הנכס מספר פעמים והיה מודע לכך שטרם התקבל טופס 4. התובע חתם על "תוספת להסכם המכר" מתאריך 11.03.2021. מסמך זה מהווה פרוטוקול מסירה.

הנתבעת כופרת בקיומם של הליקויים הנטענים בידי התובע. היא טוענת כי התובע הפר את חובתו להודיע על ליקויים או על אי-התאמות, בתוך שנה ממועד המסירה, או, אם לא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה, בתוך 30 ימים מיום גילויים, כקבוע בהוראות הסכם המכר. הנתבעת מציינת כי התובע שלח שתי הודעות בלבד על ליקויים בתקופת הבדק. הן נשלחו ביום 18.03.2021 וביום 25.10.2021. רוב הליקויים שצוינו בהודעה הראשונה לא נכללו במכתב השני. נוסף על כך, טוענת הנתבעת כי היא השיבה לכל פניות התובע ומרבית הליקויים תוקנו, אולם התובע לא נתן לה הזדמנות מספקת להשלמת התיקונים.

לטענת הנתבעת, מרבית הליקויים הנטענים מקורם בבלאי הנובע משימוש בדירה במשך כשלוש שנים או מדובר בליקויים שהיו גילויים לעין סמוך למועד המסירה, אך התובע נמנע מלדווח עליהם בתוך זמן סביר.

הנתבעת גורסת כי התובע פעל בחוסר תום לב. הוא הזמין חוות דעת מומחה באיחור ניכר של שלושים חודשים לאחר המסירה. התובע התנה את הבדיקה בקבלת טופס 4 והסתיר את מועד המסירה בפועל ודרישות לשינויים מן המומחה מטעמו.

הנתבעת כופרת בתוקפה של חוות הדעת מטעם התובע ודורשת לדחותה. לטענתה, היא מבוססת על הנחות שגויות ולא לקחה בחשבון את מועד המסירה בפועל או שינויים בדירה שדרש התובע. נטען כי המומחה לא הבחין בין ליקויים בולטים לנסתרים. הוא כלל גם ליקויים שנגרמו לאחר המסירה או שחלפה עליהם תקופת האחריות, וכן פגמים אסתטיים.

נטען כי הנתבעת ויתרה על הגשת חוות דעת מטעמה. זאת, היות שחוות הדעת של התובע נסמכה על הנחות שגויות ביסודן ונערכה באיחור ניכר.

הגם שהנתבעת מסרה לתובע את החזקה במתקן החניה בתאריך 24.01.2024, היא העמידה לרשותו חניה חלופית עוד משנת 2021. על אף מסירת החזקה במתקן החניה, המשיך התובע לעשות שימוש בחניה החלופית. באוגוסט 2024 אירעה תקלה במתקן החניה, שהובילה להשבתתו. באותה תקופה חברת התחזוקה האחראית על תחזוקתו נקלעה להליכי פשיטת רגל. על אף הקושי באיתור ספק חלופי, התקשרה הנתבעת ב-6.1.2025 עם חברת קונטרוליס בקרה בע"מ לביצוע התיקונים הנדרשים, כאשר היא ממשיכה לספק לתובע חניה חלופית לכל אורך תקופת ההשבתה.

הנתבעת דוחה את טענות התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש, בנימוק כי פעלה בהגינות כלפיו, השיבה לפנייתו וטיפלה בליקויים. נוסף על כך, טענה הנתבעת כי הסכימה למסור לתובע את החזקה בדירה. זאת, אף שטרם הושלמה מלוא התמורה. בכך קיבל התובע פיצוי בדמות חיסכון בריביות בנקאיות עקב דחיית תשלום יתרת התמורה.

הנתבעת העלתה בסיכומיה טענות נוספות. הן כללו טענות הנוגעות לכך שהצמדה למדד תשומות הבנייה לא תחול על יתרת התמורה, בתקופה ממועד המסירה החוזי ועד למועד המצאת טופס 4. ואולם, היות שנזנחו טענות אלו בידי התובע בסיכומיו, לא מצאתי מקום להרחיב בהן.

מהלך הדיון

במסגרת ההליך התקיימו שלושה דיונים. שניים מתוכם היו קדמי משפט. לאחריהם הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית. דיון הוכחות התקיים לפניי ביום 17.9.2025. בהמשך לכך, הגישו הצדדים סיכומי טענות באופן מדורג.

בדיון שהתקיים ביום 17.09.2025 העיד התובע, שמסר תצהיר עדות ראשית והמומחה מטעמו, מר שחר כהן גדול, שערך חוות דעת בנוגע לליקויים בדירה מתאריך 14.8.2023. מטעמה של הנתבעת העיד בעל הנתבעת ומנהלה, ומי שמסר תצהיר מטעמה, מר גד הרוש.

דיון והכרעה

השאלות המרכזיות שדורשות הכרעה בפסק הדין נוגעות לעצם קיומם של ליקויי בנייה או אי-התאמות בדירה. הן נוגעות גם לאופיים (גלויים או נסתרים). כמו כן, הן כוללות בחינת עמידת התובע בחובת ההודעה עליהם לפי המועדים הקבועים בדין.

עוד יש לבחון אם ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים ואם איבד התובע את זכותו לתבוע בגין ליקויים אלו. נוסף על כך, מהו המשקל הראייתי שיש ליתן לחוות דעת המומחה מטעם התובע, היות שנערכה כשנתיים וחצי לאחר מסירת החזקה. יש לבחון גם את משמעות אי-הגשת חוות דעת מומחה מטעמה של הנתבעת. וכן, אם תימצא זכאות לפיצוי, מהו שיעורו.

עובדות בסיסיות שאינן שנויות במחלוקת

עניין מועד מסירת החזקה בדירה אינו עוד שנוי במחלוקת. כך עולה מסיכומי הטענות שהוגשו בידי התובע. התובע מאשר כי החזקה בדירה נמסרה בתאריך 11.3.2021. אולם, לטענתו, היא נמסרה ללא עריכת פרוטוקול מסירה (ראו סעיף 9 לסיכומי התובע).

כמו כן, התובע אינו טוען כי חוות דעת המומחה מטעמו נערכה במועד שבו נערכה בשל העיכוב בקבלת טופס 4.

המסגרת הנורמטיבית

בעסקת מכר דירות קיים פער כוחות מובנה. הוא קיים בין המוכר, שהוא לרוב קבלן או יזם, ובין הרוכש שנחשב הדיוט בנושאי בנייה. פער זה נובע, בין היתר, משליטה מלאה של הקבלן על תהליך הבנייה. שליטה זו מתחילה משלב התכנון ובחירת חומרי הגלם, ועד לביצוע העבודות ומסירת החזקה בדירה לרוכש. נוסף על כך, לרוכש חסר הידע והמידע המצוי בידי הקבלן. זאת, לרבות בעניין תקנות הבנייה ותקנים רשמיים. מכאן נחשב רוכש הדירה צד חלש בעסקה.

כדי להתמודד עם פערי כוחות ומידע אלו ולהגן על רוכש הדירה, חוקק חוק מכר (דירות).

מדובר בחוק צרכני באופיו ותכליתו, בין היתר, להטיל על המוכר אחריות לתיקון ליקויים ואי-התאמות המתגלים בדירה במהלך תקופות הבדק והאחריות (ראו איל זמיר, חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 - פירוש לחוקי החוזים (2002), עמ' 45).

המסגרת הנורמטיבית לעניין אי-התאמה במכר דירות מסודרת בעיקרה בחוק המכר (דירות), המהווה הסדר ספציפי וקוגנטי. חוק זה מגדיר מהי 'אי-התאמה' בדירה שנרכשה מקבלן. הוא מתייחס למקרים שבהם המוכר אינו מקיים את חיוביו ומחלק את האחריות לתקופות בדק ואחריות. כמו כן, הוא קובע את המועד להודעה על אי-התאמה ומתייחס לזכות התיקון של הקבלן. כל זאת, מבלי לגרוע מזכויותיו של הקונה לתבוע גם לפי דינים אחרים, כגון פקודת הנזיקין.

סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), הנושא את הכותרת 'אי-התאמה', קובע בזו הלשון

"4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש."

סעיף 4(א)(1) לחוק המכר שכותרתו 'הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית', קובע:

"4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1)שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה."

"המונח 'אי-התאמה' כפי שבא לידי ביטוי בחוק המכר (דירות) כולל גם ליקויי בנייה. הם מוגדרים כסטייה מהמפרט, מתקן רשמי או תקנות הבנייה, שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים."

התוספת לסעיף 4 לחוק המכר (דירות) מבהירה כי 'אי-התאמה' כוללת ליקויי בנייה. זאת, באמצעות הגדרות מפורשות למונחים 'ליקוי' ו'כשל'. נוסף על כך, היא כוללת פירוט ליקויים אופייניים כגון סדקים, שקיעת ריצוף, כשלים באיטום ורטיבות. אלו חלק מקבוצות אי-ההתאמה המכוסות בידי החוק.

הפסיקה דנה, לאורך השנים, במגוון סוגיות שנובעות מיישום חוק המכר (דירות). סוגיות אלו רלוונטיות בחלקן למחלוקת דנן.סוגיות אלו נוגעות, בין היתר, להיקף הבדיקה שנדרשת מקונה דירה בעת מסירתה. הן נוגעות גם לשאלה אם על רוכש דירה לבצע בדיקה מקצועית. נוסף על כך, הן עוסקות בפרשנות המונח 'זמן סביר' לעניין הודעה על ליקויים נסתרים. הן נוגעות גם להבחנה בין אי-התאמה גלויה לנסתרת ולהיקף אחריות המוכר בגין אי-עמידה בתקנים ובתקנות הבנייה. להלן, אדון באופן פרטני באי-ההתאמות והליקויים הנטענים בידי התובע. אבחן אותם לאור הוראות חוק המכר (דירות) והפסיקה.

מן הכלל אל הפרט

הוכחת קיומן של אי-התאמות וליקויים ואי הגשת חוות דעת נגדית מטעם הנתבעת

להוכחת טענותיו בדבר אי-התאמות וליקויי בנייה בדירה, הגיש התובע תצהיר עדות ראשית מטעמו. הוא הגיש גם תכתובות שניהל עם הנתבעת. בתצהירו, פירט התובע על פניותיו למנהל הנתבעת בנוגע לליקויים שאיתר בדירה לאחר מסירתה. ליקויים אלו כוללים תריסים חסרים, מכסים חסרים לשקעי חשמל וצינור חשוף בתקרה בחדר הורים. פניותיו אלו של התובע מתייחסות לליקויים גלויים לעין, שבהם הבחין באופן ישיר (ראו מוצגים 8 עד 14 שהוגשו בידי התובע).

לצד עדותו האישית, הוגשה בידי התובע חוות דעת מומחה הנדסית אשר בדק את הדירה ופירט עשרות אי-התאמות וליקויים שונים שנמצאו בה. חוות דעת זו היא הראיה המקצועית היחידה המונחת לפני בית המשפט, הנוגעת לעצם קיומם, היקפם ואומדן עלות תיקונם של הליקויים.

מנגד, בחרה הנתבעת שלא להגיש מטעמה חוות דעת מומחה הנדסית נגדית. חוות דעת זו הייתה אמורה להתייחס באופן מקצועי לטענות התובע בדבר ליקויים ואי-התאמות בדירה. תחת זאת, הסתפקה הנתבעת בהגשת תצהיר עדות ראשית של מנהלה.

אשר לטענות התובע לאי-התאמות וליקויים, התייחס מנהל הנתבעת בתצהירו להתכתבויות. ולהתנהלות בין הצדדים לעניין תיקון הליקויים הנטענים. לטענתו, הליקויים שהועלו על ידי התובע תוקנו ברובם בידי הנתבעת. טענתו העיקרית של מנהל הנתבעת היא כי מרבית הליקויים הינם תוצאה של בלאי סביר, הנובע משימוש בדירה במשך כשלוש שנים.

הנתבעת לא מצאה לנכון להגיש חוות דעת הנדסית נגדית. זאת, בשל טענתה כי חוות הדעת בידי התובע לוקה בפגמים שמאיינים את משקלה הראייתי. לשיטתה, המומחה ערך את חוות דעתו בחלוף ''שלושים חודשים'' ממועד מסירת החזקה בדירה, מבלי שעמדו בפניו מלוא הנתונים הרלוונטיים. בפרט נטען כי המומחה לא קיבל לידיו את התוספת להסכם המכר, אשר לטענת הנתבעת, מהווה פרוטוקול מסירה. כמו כן, לא נמסר לו על שינויים שהתובע עצמו דרש לבצע בדירה ושסווגו בחוות דעת כאי-התאמה. עוד נטען כי המומחה מטעם התובע הפגין חוסר בקיאות מהותי בהוראות חוק המכר (דירות) ובפסיקה, תוך התעלמות ממהות המסירה ותחילת תקופות הבדק והאחריות.

הנתבעת לא התייחסה באופן פרטני לליקויים ואי-ההתאמות הנטענים בידי התובע. היא בחרה להסתפק בטיעונים כלליים, תוך הימנעות מהתמודדות עניינית עם ממצאי חוות הדעת ההנדסית שהוגשה בידי התובע.

הוכחת קיומן של אי-התאמות או ליקויי בנייה בהליך משפטי כפופה לכללי הראיות הכלליים שנהוגים בהליך אזרחי. הקונה רשאי להעיד בעצמו על ליקויים או אי-התאמות הגלויים לעין ואינם דורשים ידע מקצועי מיוחד, כגון תריס חסר, שקעים חסרים או צינור חשוף. עם זאת, אי-התאמות וליקויים נסתרים מן העין, או שהם סטייה מתקנים או מתקנות הבנייה, או אלו שנטען לגביהם כי נגרמו כתוצאה מבלאי סביר, טעונים הוכחה באמצעות חוות דעת של גורם מקצועי, קרי, מומחה בתחום הנדסת הבנייה ( ראו איל זמיר, חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, עמ' 332).

בענייננו, הנתבעת בחרה, משיקוליה, שלא לצרף חוות דעת מומחה נגדית מטעמה. משמעות הדבר היא כי לגבי רוב רובם של הליקויים הנטענים בידי התובע – שדורשים כאמור התייחסות מקצועית הנדסית – לא הובאה כל ראיה מקצועית סותרת.

אף שניתן לפגום במשקלה של חוות דעת מומחה ולקעקע את מסקנותיה גם באמצעות חקירה נגדית, כפי שניסתה הנתבעת לעשות, ואולם גם לאחר חקירתו הנגדית של המומחה, לא עלה בידי הנתבעת להצביע על פגמים שיורדים לשורש העניין. היא לא הצליחה להפריך את מסקנות המומחה או להטיל דופי במקצועיותו. בעניין זה אוסיף, כי גם אם מומחה התובע לא התייחס לתוספת להסכם המכר כפרוטוקול מסירה, וזאת מבלי להידרש לשאלה אם ניתן לראות בתוספת כפרוטוקול מסירה, אין בכך כדי לגרוע ממסקנותיו. עניין רישום הליקויים בפרוטוקול מסירה רלוונטי בעיקר לתקופת הבדק. זאת, ביחס לליקויים גלויים לעין ולא ביחס לליקויים נסתרים.

זאת ועוד, העובדה שהמומחה בדק את הדירה וערך את חוות דעתו כשנתיים וחצי לאחר מסירת החזקה אינה פוגמת לכשעצמה בחוות הדעת. מועד עריכת חוות דעת יכול להיות רלוונטי לבחינת פגמים שנובעים מבלאי סביר בעקבות שימוש בדירה. ואולם, טענה כזו דורשת הוכחה באמצעות גורם מקצועי. במקרה דנן, לפני בית המשפט חוות דעת מקצועית בידי התובע בלבד.

באשר לטענה כי הוסתרו מהמומחה שינויים שבוצעו בדירה לבקשת התובע; אמנם היה על התובע להביא לידיעת המומחה מטעמו את השינויים שביקש לבצע בדירה. עם זאת, טענה זו נטענה באופן ספציפי רק בהקשר של המקלחון, וגם בהסתרת פרט זה אין כדי לפגום בחוות הדעת כולה.

לסיכום פרק זה, הימנעות הנתבעת מהגשת חוות דעת הנדסית נגדית פועלת לחובתה. הימנעות זו אינה מאפשרת לבית המשפט להשוות בין חוות דעת מומחים ולהכריע על בסיס מכלול ראיות מקצועיות. יובהר, כי בית המשפט אינו מתיימר להיות מומחה בתחום ההנדסה. הוא מכריע על בסיס הראיות שהוגשו לפניו בידי הצדדים, תוך הפעלת שיקול דעת שיפוטי.

סיכום ביניים

הנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדית מטעמה. היא נמנעה מהתייחסות פרטנית לאי-ההתאמות והליקויים שנטענו בידי התובע. ליקויים אלו פורטו בחוות דעת המומחה בידי מטעמו. לפיכך, אני קובע כי התובע הוכיח את קיומם של אי-ההתאמות והליקויים. שאלת זכאותו של התובע לפיצוי בגין ליקויים אלו תידון בהמשך. היא תידון בבחינת השאלות הרלוונטיות, כגון אופיים של הליקויים (נסתרים או גלויים). ועמידת התובע בחובת ההודעה עליהם לפי המועדים הקבועים בדין.

פקיעת זכות התיקון של הקבלן עקב אובדן אמון והשלכותיה על ליקויים מאוחרים

סעיף 4ב' לחוק המכר (דירות) קובע כי על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן אי-התאמות וליקויים שניתנים לתיקון. זכות זו, שהיא זכות מהותית, נשענת על עקרונות של הגינות, יעילות כלכלית והקטנת הנזק. הקבלן, כמי שבנה את הדירה, מחזיק ביכולת ובאמצעים לתקן את הליקויים ביעילות ובעלות נמוכה מזו של קבלן חיצוני. דבר המהווה פתרון הוגן ויעיל הן לקבלן והן לקונה.

עם זאת, זכות התיקון של הקבלן אינה מוחלטת והיא עלולה לפקוע בנסיבות מסוימות, לדוגמה: התעלמות הקבלן מפניות הקונה, סחבת בביצוע התיקונים, ביצוע תיקונים כושלים או חלקיים, הכחשת ליקויים, או תיקון חלק מהליקויים והתעלמות מליקויים אחרים.

התנהלות כאמור מובילה להתערערות עמוקה של יחסי האמון בין הקבלן לרוכש ובכך היא מסכלת את האפשרות לשיתוף פעולה עתידי בין הצדדים בעניין ליקויים נוספים שיתגלו בעתיד. משאבד האמון בין הצדדים, נשמט היתרון הטמון בביצוע התיקונים בידי הקבלן. כל ניסיון עתידי לתיקון ליקויים צפוי להיות מלווה בחשדנות. הוא ילווה בטענות בדבר טיב ואיכות העבודה, ובחוסר שביעות רצון בידי הרוכש. הדבר יוביל להחרפת המחלוקות בין הצדדים (ראו דניאל פרידמן, נילי כהן חוזים (2011), פרק 39: פיצויים בשל הפרת חוזה, עמ' 738-739; ת"א ‏(‏מחוזי ירושלים‏)‏ 884/91 בריברום מנחם נ' רמט בע"מ ‏(‏פורסם במאגרים 30.10.1996‏).

יתרה על כן, עצם פניית הרוכש לערכאות המשפטיות כנגד הקבלן, לשם קבלת סעד בגין אי-התאמות וליקויי בנייה, מעידה באופן מובהק על אובדן האמון בין הצדדים. זאת, שכן פנייה לערכאות המשפטיות נעשית כמוצא אחרון. היא נעשית לאחר שכל ניסיונותיו של הרוכש להגיע לפתרון מול הקבלן כשלו (ראו איל זמיר, חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, (2002), עמ' 608).

המבחן לבחינת אובדן האמון בין הקבלן לרוכש הינו מבחן אובייקטיבי, ואינו נמדד לפי תחושותיו הסובייקטיביות של הרוכש. נדרש להצביע על בסיס אובייקטיבי משכנע לחוסר האמון, שנובע מהתנהלותו של הקבלן. ומשהוכח כי האמון אבד, פוקעת זכותו של הקבלן לתיקון אי-ההתאמות והליקויים ולא ניתן לכפות על הרוכש כי התיקון יבוצע בידי הקבלן

התובע פנה לנתבעת פעמים רבות, הן בעל פה והן בכתב. הפניות נעשו באמצעות אפליקציית WhatsApp וכן במכתבים מ-25.10.2021 ומ-4.7.2023, בהם פורטו הליקויים והתבקש תיקונם.

על אף ההזדמנויות שניתנו לה, הנתבעת לא פעלה לתיקון מרבית הליקויים. מנהל הנתבעת אף הודה בתצהיר העדות הראשית מטעמו כי ''טיפל ברוב התיקונים'' בלבד. השוואה בין הליקויים שפורטו במכתב מ-25.10.2021 ובין חוות דעת המומחה מטעם התובע, מעלה כי רוב הליקויים שפורטו במכתב לא תוקנו. הנתבעת אף אינה מכחישה זאת. היא טוענת כי לא ניתנה לה הזדמנות לתיקון הליקויים. טענה זו נטענה בעלמא ולא הוכחה, במיוחד נוכח המבוקש בסעיף 10 לאותו מכתב: 'לפעול בדחיפות וללא דיחוי לתיקון הליקויים

התנהלות הנתבעת כללה התעלמות מפניות. היא כללה מתן תשובות מתחמקות וסותרות, דחיות חוזרות ונשנות, והתכחשות לאחריותה. הדבר בא לידי ביטוי, בין היתר, במכתב מ-23.7.2023 (מוצג 12 לתיק המוצגים בידי התובע). שבו נטען כי לא נמסרה לה הודעה על ליקויים במועד. זאת, על אף שהנתבעת, הן בכתב ההגנה (סעיף 33) והן בתצהיר מנהלה (סעיף 38), אישרה שהסכימה לתקן את הליקויים. טענת מנהלה שהועלתה לראשונה בדיון ההוכחות (עמוד 36, שורות 28–35), לפיה לא ניתנה לנתבעת הזדמנות לתקן את הליקויים, סותרת את האמור במכתב הנתבעת מ-23.7.2023.

דפוס פעולה מתמשך זה של הנתבעת, שלא ניצלה את זכות התיקון שניתנה לה בנסיבות אלו, הוביל לאובדן אמון מוצדק בידי התובע. אובדן אמון זה התחזק עם המצאת חוות דעת המומחה מטעם התובע לנתבעת. הוא התחזק גם עם התעלמותה מדרישות התובע לתיקון הליקויים שפורטו בה, ובהמשך לאחר הגשת התביעה המשפטית.

מכלול הנסיבות מוביל למסקנה כי הנתבעת איבדה את זכותה לתיקון הליקויים. זאת, היות שאובדן אמון מוצדק בידי התובע שומט את הבסיס להמשך ביצוע תיקונים בידיה

ליקויים שהנתבעת מודה בהם אולם לטענתה לא ניתנה לה הזדמנות לתקנם

בסעיף 33.1 לכתב ההגנה שהוגש מטעמה ובסעיף 38 לתצהיר מנהלה, מודה הנתבעת בחלק מהליקויים. הם מפורטים בחוות דעת המומחה מטעם התובע ומצוינים בסעיפים: 2.1, 5.1, 6.1, 6.2, 6.3, 8.1, 11.1, 12.1, 13.1, 13.2, 14.2, 15.1, 16.2, 17.1, 19.1, 21.1, 27.4, 28.1 ו-29.1. הפיצוי המגיע לתובע בגין ליקויים אלה, בהתאם לעלויות שפורטו בחוות דעת המומחה, עומד על סך כולל של 12,100 ₪

נוכח הודאת הנתבעת באחריותה לליקויים אלו, ומשנקבע לעיל כי הנתבעת איבדה את זכות התיקון, אני מחייב את הנתבעת לפצות את התובע בגין עלות הליקויים האמורים, כמפורט בחוות דעת המומחה בידי מטעמו, בסך של 12,100 ₪

הוכחת הטענה כי מקור הנזקים בדירה הוא בבלאי טבעי או בשימוש

נטען בידי הנתבעת כי מרבית הליקויים בדירה מקורם בבלאי טבעי ובשימוש לאורך כשלוש שנים. משכך, אינם 'אי-התאמה' כמשמעותה בחוק המכר (דירות). ברם, טענה זו הועלתה בידי הנתבעת בכתב הגנתה ובתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמה, באופן כללי, ללא פירוט קונקרטי או התייחסות פרטנית לליקויים או לנזקים הנטענים. היא אף נזנחה בסיכומים שהוגשו מטעמה.

ככלל, גילוי ליקויים בסמוך למועד מסירת החזקה מעלה סבירות כי מקורם בליקוי בנייה או באי-התאמה. מאידך גיסא, אם חולף זמן רב יותר ממועד המסירה ועד למועד גילוי הנזק, גוברת ההנחה כי הנזק נגרם מבלאי טבעי או משימוש בדירה.

עם זאת, אין זה כלל מוחלט, שכן יישום עיקרון זה תלוי, בין היתר, באופי הרכיב הלקוי (כגון ריצוף או צנרת) ובין מהות הליקוי (למשל, כשל באיטום, סדקים או התקלפות).

מטעם זה, הוסדרו בחוק תקופות בדק דיפרנציאליות. הן נקבעו בהתאם לסוג הליקוי או הרכיב הלקוי. לדוגמה, תקופת הבדק לליקוי בריצוף ובחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה עומדת על שנתיים, לעומת כשל במערכות צנרת, כולל מים ומערכת הסקה, עומדת על ארבע שנים (ראו תוספת לחוק המכר (דירות); ורדה לוסטהויז, טנה שפניץ, חוזים אחידים (1994), עמ' 304).

בהיעדר התייחסות פרטנית לליקויים, אין ביכולת בית המשפט לבחון טענה זו של הנתבעת. אילו היה ממש בטענה זו, חזקה על הנתבעת שהייתה מפרטת אותה כנדרש ולא הייתה זונחת אותה בסיכומיה. די בטעמים אלו כדי לדחות טענה זו.

מועד הדיווח על אי-התאמה וליקוי תלוי באופיים (גלוי או נסתר)

הנתבעת ייחדה בסיכומיה חלק ניכר לטיעון כי מניין תקופת הבדק יש לחשב ממועד מסירת החזקה בדירה לתובע, קרי מ-11.3.2021. זאת, ללא תלות במועד קבלת טופס 4. ואולם, התובע אינו חולק על טיעון זה. כראיה לכך, בסיכומיו, מתייחס התובע למועד המסירה בפועל כנקודת הזמן לתחילת תקופות הבדק והאחריות ולעמידה בחובת ההודעה, ולא למועד קבלת טופס 4 (ראו סעיפים 20 ו-27 לסיכומי התובע).לפיכך, מתייתר הצורך לדון בשאלה זו.

עוד נטען על ידי הנתבעת כי התובע הפר את חובתו לדווח על הליקויים בתוך זמן סביר וזאת בזדון ובחוסר תום לב, במטרה ליצור לעצמו עילה להפחתת התמורה המגיעה לנתבעת.

עוד נטען על ידי הנתבעת כי התובע הפר את חובתו לדווח על הליקויים בתוך זמן סביר וזאת בזדון ובחוסר תום לב, כדי ליצור לעצמו עילה להפחתת התמורה המגיעה לנתבעת.טענה זו הועלתה בעלמא, ובאופן כללי, ללא התייחסות לליקוי קונקרטי.

נוסף על כך, טענה הנתבעת כי המומחה מטעם התובע אישר בחקירתו הנגדית כי הליקויים שסווגו בחוות דעתו כ'אי-התאמות למפרט או לתקן ישראלי' היו ניתנים לאיתור כבר בעת המסירה. לגישת הנתבעת, מתשובת המומחה עולה כי הליקויים הם כאלו שניתן היה לאתר כבר במועד המסירה, אילו פעל התובע בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) והזמין בדיקה מקצועית בזמן.

סעיף 4א' לחוק המכר (דירות), מבחין בין שני סוגי אי-התאמות. הסוג הראשון מתייחס לאי-התאמה שניתנת לגילוי בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. במקרה זה, על הקונה להודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד המסירה. הסוג השני עוסק באי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת מסירת הדירה. במקרה זה, על הקונה להודיע למוכר בתוך זמן סביר ממועד גילויה.

הבדיקה הסבירה המצופה מהקונה בעת קבלת הדירה היא בדיקה חזותית וחיצונית בעיקרה. היא מתבצעת מנקודת מבטו של אדם מן היישוב. בניגוד לנטען בידי הנתבעת, אין כל חובה על הקונה לבצע בדיקה בידי גורם מקצועי או באמצעות כלים מיוחדים. בעניין זה יפים הדברים שנקבעו בת"א ‏(‏שלום חיפה‏)‏ 980/92ד"ר בקר דוד נ' החברה נאות המרץ בע"מ חברה לבנין ופתוח‏(‏פורסם במאגרים 11.6.1995‏)‏‏, לפיהם: "אין לצפות מרוכשי דירות שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת חזקה בדירה וימדדו את המצב בדירה עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבניה וחוק התכנון והבניה''.

אין בהחלטת התובע שלא להזמין מומחה בעת קבלת החזקה, ואף לא בתשובת מומחה התובע, כי אילו היה בודק את הדירה במועד המסירה, ליקויים אלו היו ניתנים לאיתור במועד המסירה, כדי לפעול לחובתו.זאת, מאחר שכאמור, לא מוטלת על הקונה חובה להזמין גורם מקצועי בעת קבלת החזקה והבדיקה שמצופה מהקונה בעת קבלת החזקה היא בדיקה חזותית של אדם מן היישוב, ולא בדיקה של בעל מקצוע.בנסיבות המקרה דנן, הנתבעת לא הוכיחה כי הליקויים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעם התובע היו גלויים לעין וניתנים לאיתור בבדיקה חזותית וחיצונית.

מצאתי לנכון לשוב ולהדגיש, גם בפרק זה, את הימנעות הנתבעת הן מהגשת חוות דעת הנדסית נגדית המתייחסת לכלל הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם התובע, והן ממתן התייחסות פרטנית לליקויים אלו בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמה ובסיכומי טענותיה, והן אי חקירת המומחה על כלל הליקויים שפורטו בחוות דעתו. כתוצאה מכך, טענות הנתבעת לגבי אופי הליקויים (גלויים או נסתרים), מועד גילויים והוכחת הנטל בתקופת הבדק נותרו כלליות. בכך, סיכלה הנתבעת את האפשרות לבחון את טענותיה לגופן על בסיס נתונים מפורטים ומבוססים. נראה כי פעלה כך לא בכדי.

למרות האמור, מצאתי להביא מספר דוגמאות מחוות דעת המומחה מטעם התובע, אשר יכולות להפריך את טענות הנתבעת לעניין אופי הליקוי ומועד גילויו

1. אי-התאמה לתקן רשמי, לתקנות הבנייה או ביחס למפרט

   סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם "הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה''

    

   מומחה התובע התייחס בחוות דעתו לליקויים הנובעים מאי-התאמה לתקן רשמי, לתקנות הבנייה או ביחס למפרט. הנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדית הסותרת קביעות אלו. אחריות הנתבעת לליקויים מסוג זה נשמרת גם אם התגלו שנים לאחר המסירה, ובלבד שהיו קיימים בעת המסירה. להלן פירוט הסעיפים הרלוונטיים של ליקויים אלו כפי שפורטו בחוות הדעת:

   2.3, 3.1, 4.2, 4.4, 4.5, 5.1, 6.1, 6.2, 7.1, 9.1, 10.1, 10.2, 12.2, 12.3, 13.2, 14.1, 16.3, 17.1, 18.1, 19.1, 22.1, 22.2, 23.1, 24.1, 24.2, 26.1, 27.1, 27.2, 27.4, 29.1, 30.1, 31.1, 32.1, 33.1, 35.1, 35.2.

    

2. ליקויים בחלונות, בוויטרינות ובתריסים

    

   מומחה התובע התייחס בחוות דעתו לליקויים בחלונות, בוויטרינות ובתריסים. בסעיף 33.2 לכתב הגנתה, הנתבעת מאשרת קיומם של ליקויים בחלונות, בוויטרינות ובתריסים. היא טוענת כי מתנהל הליך משפטי נגד קבלן המשנה לצורך חיובו בתיקונם. עם זאת, הנתבעת טוענת כי יש לדחות תביעת התובע בעניין ליקויים אלה, בנימוק שתקופת האחריות חלפה.

    

   מחוות דעת המומחה מטעם התובע עולה כי מרבית הליקויים בחלונות, בוויטרינות ובתריסים נובעים מאי-התאמה לתקן, למעט הליקויים המפורטים בסעיפים 4.3, 34.1 ו- 36.1.

    

   על כן, אשר לליקויים שמקורם באי-התאמה לתקן, אחריות הנתבעת נשמרת גם אם חלפה תקופת האחריות. אשר לליקויים האחרים, אשר לא סווגו כאי-התאמה לתקן; הנתבעת אינה יכולה להתגונן בטענות בדבר חלוף תקופת האחריות או היעדר הודעה מוקדמת, היות והיא מודה בידיעתה על הליקויים ואף נוקטת בהליך משפטי נגד קבלן המשנה שביצע את העבודות. ידיעה זו מייתרת את חובת ההודעה הפורמלית של התובע ומאפשרת לו להסתמך על אי-ההתאמה (ראו ע"א 2299/99אברהם שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ, נה‏(‏4‏)‏ 213 ‏(‏2001‏)‏. יתרה מכך, עצם העלאת טענה זו על ידי הנתבעת, בנסיבות העניין, היא שימוש בזכות שלא בתום לב. היא מחזקת את טענת התובע לאובדן אמון בנתבעת.

    

   להלן יפורטו הסעיפים הרלוונטיים של ליקויים אלו כפי שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם התובע:

   ‏

   4.2: מייצבי כנפיים – אי התאמה לתקן, 4.3: סרגלים רופפים, 4.4: חיכוך עם גלילה – אי התאמה לתקן, 4.5: בידוד תרמי – אי התאמה לתקן, 9.1: פגמים באלומיניום – אי התאמה לתקן, 10.1: מרווח פנימי – אי התאמה לתקן, 10.2: מרווח חיצוני – אי התאמה לתקן, 20.1: מרווח פנימי בחלן חדר שינה צמוד לחדר רחצה – אי התאמה לתקן, 22.1: מרווח פנימי בחלון חדר שינה צמוד לסלון – אי התאמה לתקן, 22.2: מרווח אור בין רפפות – אי התאמה לתקן, 24.1: מרווח פנימי בחלון פנימי מטבח – אי התאמה לתקן, 24.2: מרווח חיצוני בחלון מטבח – אי התאמה לתקן, 34.1: חוסר באיטום חיצוני, 36.1: סרגלים רופפים.

    

3. ליקויים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה בעת מסירת הדירה - ליקויים סמויים

    

   5.2 – צנרת סולרית ללא בידוד, 7.2 – אי התקנת גבס ירוק המתאים לחדרים רטובים, 13.1 – לא הותקן סיפון למניעת ריחות, 16.1 - חיתוך אריח סביב אביזר, 25.1 – קווי מפגש גלויים/עקומים בין קירות ותקרה, 25.2 – עיבוד סביב פתח אוויר ממ"ד עקום ו/או גלי.

    

   מדובר בליקויים שאדם מן היישוב לא יכול היה לאתרם בבדיקה חזותית וחיצונית סבירה. אין לצפות מאדם מן היישוב שיהיה מודע לכך שלצנרת סולרית נדרש בידוד. גם אין לצפות לכך שבחדרים רטובים יש להתקין גבס ירוק. כמו כן, אין לצפות ממנו לבחון באמצעות סרגל את ישרות החיתוך סביב מכסה הניקוז. הוא גם לא ייבחן את קווי המפגש בין קירות לתקרה ופתח האוויר בממ"ד.

    

   ליקויים אלה, המוגדרים כסמויים, ניתנים לאיתור רק על ידי גורם מקצועי. בענייננו, המומחה מטעם התובע איתר אותם ודיווח עליהם לנתבעת בתוך זמן סביר ממועד גילויים, עם המצאת חוות הדעת לנתבעת.

    

   גם אם חלפה תקופת הבדק (על אף שטענה בדבר חלוף תקופת הבדק לא נטענה בקשר ליקויים ספציפיים אלו), אין בכך כדי לגורע מאחריות הנתבעת, אלא אך ורק לעביר את נטל ההוכחה בדבר קיומם של הליקויים במועד המסירה אל כתפי התובע. התובע, כאמור, תמך את טענותיו בחוות דעת מומחה, ואילו הנתבעת נמנעה מלהגיש חוות דעת נגדית. לפיכך, הנני קובע כי חוות דעת המומחה מטעם התובע, גם בעניין ליקויים אלה, לא נסתרה.

    

4. טענות הנתבעת לעניין רוחב המקלחון

    

   הנתבעת טוענת כי ביצעה את רוחב המקלחון על פי דרישת התובע ובהתאם לשינויים שביקש. לפיכך, היא מתנערת מאחריותה לאי-התאמה לתקן, שכן השינוי נבע מבקשת התובע.

    

   טענה זו נדחית, שכן המדובר באי-התאמה לתקן המחייב, והאחריות לביצוע העבודות בהתאם לתקן מוטלת על הנתבעת בתפקיד הקבלן המבצע. לא הוכח כי הנתבעת הודיעה לתובע, עובר לביצוע העבודות, כי דרישתו תביא לסטייה מהתקן.

    

לאחר שבחנתי את מכלול הנתונים והממצאים שהוצגו לפניי, לרבות טענות הצדדים והראיות שהוגשו מטעמם, ובכלל זה סוג הליקויים ואופיים וכן את חוות דעת המומחה מטעם התובע, ולאחר שמיעת העדויות והתרשמות בלתי אמצעית מן העדים ותוך יישום הוראות הדין והפסיקה, באתי לכלל מסקנה כי התובע עמד בנטל הוכחת קיומם של הליקויים, כפי שפורטו בחוות דעת המומחה מטעמו, וכן הוכחה אחריות הנתבעת לליקויים ולתיקונם.

נזק לא ממוני - עוגמת נפש

לטענת התובע, נגרמה לו אי-נוחות ועוגמת נפש רבה וממושכת בשל הליקויים הרבים בדירה, שפגעו באיכות חייו ובאפשרותו ליהנות ממנה באופן סביר. כמו כן נגרמה לו עוגמת נפש עקב היעדר מקום חניה במתקן החניה לתקופות ממושכות, מ-11.3.2021 עד 7.11.2022, ושוב ממאי 2024 עד 30.7.2025. התובע טוען כי סכום הפיצוי המבוקש משקף את הסבל שנגרם לו, את מידת השפעת הליקויים על חיי היומיום, ואת הצורך להעביר מסר שחיסכון בעלויות התיקונים מצד הנתבעת אינו כדאי מבחינה כלכלית, בפרט נוכח אדישותה הממושכת.

הנתבעת דחתה את טענות התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש, בנימוק כי פעלה בתום לב ובהגינות כלפיו, השיבה לפניותיו וטיפלה בליקויים.

פיצוי בגין נזק בלתי ממוני נתון לשיקול דעת בית המשפט בהתאם לנסיבות העניין. בקביעת שיעור הפיצוי בגין עוגמת נפש, יש להביא בחשבון, בין היתר, טיב הנכס שבו נפלו הליקויים (כגון דירת מגורים או מבנה עסקי) וגם את טיב וחומרת הליקויים ומידת השפעתם על חיי היומיום. כמו כן, נשקלים משך הזמן שקיימים הליקויים ללא תיקון, התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ועלות התיקונים (ראו ע"א 5602/03אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ‏(‏פורסם במאגרים 28.2.2005‏)‏‏).

בענייננו, מדובר בליקויים בדירת מגורים, שבה התגורר התובע מאז מסירת החזקה לידיו במרץ 2021.

מדובר בליקויים מגוונים ומרובים ברכיבי הדירה, שחורגים מפגמים אסתטיים גרידא. הם כוללים השפעה ישירה על תפעול מערכות הדירה ובעיות רטיבות במספר חדרים.

מכלול הליקויים, כפי שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם התובע, מצביע בהחלט על אי-נוחות משמעותית שנגרמת בעת המגורים בדירה. התובע חווה הלכה למעשה את השלכות הליקויים השונים, כולל אלו הנוגעים לרטיבות ואי-התאמה למפרט, שפוגעים באיכות חייו ובשימוש סביר בנכס. בנסיבות אלו, מצודק לפסוק לתובע פיצוי בגין נזק לא ממוני

אשר למתקן החניה, גם שהתובע לא יכול היה לעשות שימוש במתקן החניה שהוצמד לדירתו בשלב מסוים, עד לתיקונו, אין לקבל שמדובר ב"תקופות ממושכות" כנטען. זאת, בשים לב לעובדה שסופקה לו חניה זמנית אחרת. ואולם, קיימת הצדקה להתחשב במידה מסוימת בעניין זה בעת פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני.

בנוסף לכך, יש להביא בחשבון את הערות המומחה מטעם התובע בדבר היתכנות של עלויות נלוות לעבודות והצורך בפינוי הדירה לשם ביצוען, על כל אי- הנוחות הכרוכה בכך.

בהינתן האמור, מצאתי כי הסכום הראוי בגין ראש נזק זה, שיש בו כדי לשקף את נסיבות המקרה דנן ואת מגמת הפסיקה באשר לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעות בגין ליקויי בנייה, עומד על הסך של 18,000 ₪.

סוף דבר

התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את עלות תיקון הליקויים בהתאם לחוות דעת המומחה מטעמו בסך שך 117,479 ₪ (93,983 ₪ + 25% תוספת בגין ביצוע על ידי קבלן מזדמן), בתוספת ריבית שקלית מיום הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק הדין וכן פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 18,000 ₪.

שכר טרחת המומחה מטעם התובע בסך של 1,790 ₪ בתוספת ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד למועד למתן פסק הדין.

אגרת משפט בסך של 4,099 ₪ (מחצית ראשונה ושנייה) בתוספת ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד למועד למתן פסק הדין.

שכר עדות המומחה מטעם התובע בסך של 500 ₪.

שכר טרחת עורך דין בסך של 15,215 ₪.

הסכומים האמורים לעיל ישולמו בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי ריבית שקלית מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום פועל.

זכות ערעור כדין לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד.

ניתן היום, י"ז תמוז תשפ"ו, 02 יולי 2026, בהעדר הצדדים.