ת"א 19908-11-14 לוד - סנטר (אחזקה וניהול) 1992 בע"מ נ' א. פרדי יזום והשקעות בע"מ

1.בהחלטה זו נדונה שאלת סמכותו העניינית של בית המשפט לדון בהליך זה, וזאת בשים לב להלכה חדשה שיצאה מבית המשפט העליון, הדנה בסמכותו של המפקח על רישום מקרקעין, להכריע בסכסוכים עם מתחזק כמשמעו בחוק המקרקעין.

אקדים סוף דבר לראשיתו, ואבהיר כי מצאתי שאין לבית משפט זה סמכות עניינית להכריע בתובענה דנן, ועל כן יש להעביר את הדיון למפקח על רישום המקרקעין, המוסמך לדון בסכסוך.

הרקע ותמצית טענות הצדדים

2.הליך זה נפתח בהגשת כתב תביעה על ידי התובעת, שהגדירה עצמה כ"חברת אחזקה וניהול המתחזקת ומנהלת את קניון לוד סנטר בשד' הציונות בלוד". התובעת טענה כי הנתבעים היו המחזיקים של חנות בקניון, ובניגוד להתחייבותם על פי הסכם השכירות - "לא שילמו את מלוא דמי הניהול בגין התקופות במהלכן החזיקו בחנות".

התובעת הפנתה בתביעתה להסכם השכירות מיום 18.04.01. בסעיף 8(א) להסכם נקבע כי "השוכרת מצהירה כי ידוע לה שהמשכירה הקימה חברת ניהול אשר מטפלת בהחזקת הרכוש המשותף ובמתקנים ובמערכות המשותפים של מרכז הקניות, בנקיון והבדק שבו." זאת ועוד, בסעיף 8(ב) נקבע כי "השוכרת מתחייבת לחתום, סמוך למועד חתימת חוזה זה ועם דרישתה הראשונה של המשכירה, על הסכם עם חברת הניהול...".

הנתבעים הגישו כתב הגנה, בו טענות מקדמיות שונות לרבות העדר יריבות וכן התיישנות והשתק. לגופה של התביעה טענו הנתבעים כי התובעת אינה חברת ניהול או מתחזק בהתאם להוראות חוק המקרקעין, מכיוון שהתובעת לקחה לעצמה את הזכות לנהל ולתחזק את הקניון לתקופה העולה על 3 שנים, בלא החלטה של בעלי הדירות בבניין כנדרש בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין.

3.בהליך זה התנהלו שתי ישיבות מקדמיות. לאחר הישיבה המקדמית הראשונה הוגשו ראיות הצדדים. לאחר הישיבה המקדמית השנייה (ביום 20.01.16) נקבע התיק לדיון הוכחות וסיכומים בעל פה, ליום 23.11.16.

4.ביום 17.03.16 נקבעה הלכה משפטית חדשה על ידי בית המשפט העליון, ברע"א 6394/15, נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (להלן: הלכת לב כרמיאל), אשר דנה בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין: תחילה, בחינת זהות הצדדים, ולאחר מכן, בחינת מהות הסכסוך, אם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין.

מאחר וסברתי כי לאותה פסיקה ישנה השלכה על ניהול התובענה בפניי, ולמרות שהצדדים לא העלו טענה להעדר סמכות עניינית, ניתנה על ידי החלטה ביום 31.05.16, בה ביקשתי התייחסות משני הצדדים בסוגיית הסמכות העניינית. לתובעת ניתנו 30 יום להגיב, ולנתבעת ניתנו 30 יום ממועד קבלת טענות התובעת.

5.התובעת לא הגישה כל בקשה, תגובה או עמדה בתיק זה.

הנתבעים הגישו עמדתם, וביום 17.07.16 קבעתי כי "זכות תשובה לתובעת, בתוך 10 ימים."

התובעת הגישה את עמדתה בתיק אחר (19863-11-14), בו נדונה תביעה דומה (להלן: התביעה הנוספת). בתביעה הנוספת הגישה התובעת גם תשובה לעמדת הנתבעים. בשל הדמיון בין התיקים, ניתנה על ידי החלטה ביום 22.08.16 בה קבעתי כי "לנוכח פגרת בתי המשפט, המועד להגשת תשובת התובעת הינו עד ליום 12.09.16. התובעת רשאית להפנות בתגובתה לתגובה שהוגשה בתיק 19863-11-14. ככל שלא תוגש תשובת התובעת עד לאותו מועד, ייחשב הדבר כויתור על זכותה לעשות כן, ובית המשפט יראה בתגובה שהגישה התובעת בתיק הנוסף כממצה את טיעוניה גם בתיק זה." מאחר שהתובעת לא הגישה עד היום כל בקשה או תגובה אחרת, אתייחס לטיעוניה בתביעה הנוספת.

עמדת התובעת היא, כי הדיון בשלב מתקדם, אין מקום לחזור ולנהל את ההליך מתחילתו בערכאה אחרת, והחלטה על העברת הדיון תאפשר הגשת ערעור, ואבדן זמן שיפוטי רב. בנסיבות אלו, סבורה התובעת כי אין מניעה שמותב זה ידון בתביעה.

עוד טענה התובעת כי מכתב ההגנה עולה ששאלת הסמכות העניינית אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים. התביעה היא תביעה כספית מובהקת, כאשר התובעת לא הייתה בעלת נכסים או מתחזקת בנכס, והגישה את התביעה נוכח התחייבות הנתבעים לתשלום חובות עבר בגין דמי ניהול.

התובעת לשיטתה אינה עונה על הגדרת "מתחזק" לפי החוק, לכן התנאי של "זהות הצדדים" לא מתקיים ועל כן, הסמכות נתונה לבית משפט זה.

התובעת הוסיפה וטענה כי בפסק הדין בהלכת לב כרמיאל, לא נטען שמדובר בסמכות ייחודית אלא זוהי הגדרה שהנתבעים השתמשו בה בתגובתם, וכי העובדות לעניין ההלכה שנקבעה שונות מהמקרה דנן.

6.הנתבעים טענו כי בית משפט זה אכן נעדר סמכות עניינית, שכן הסמכות הייחודית נתונה למפקח ואין לעקפה. עמדת הנתבעים היא, כי התובעת היא חברת הניהול והיא תובעת בגין דמי ניהול אשר בסמכות המפקח. לגישת הנתבעים, טענת חוסר סמכות עניינית ניתן להעלות בכל שלב בדיון, במיוחד במקרה בו בית המשפט העליון קבע הלכה חדשה.

עוד טענו הנתבעים, כי בסעיף 1 לכתב התביעה טענה התובעת כי היא חברת הניהול וכך גם נראה מהמצגים שהציגה לכל אורך הדרך. סעיף 58 לחוק המקרקעין מבקש לרכז את ההתדיינויות בפני ערכאה מתמחה שהיא המפקח על רישום המקרקעין. עילת התביעה אינה חוזית טהורה שכן ההסכם שבבסיס התובענה מפנה לחיוב בהתאם לחלק יחסי ומחייב מתן פירוט לפי סעיף 72(ד) לחוק המקרקעין, ומתבסס על חובה שנקבעה בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

דיון והכרעה