ת"א 1838-05-13 פלאט ואח' נ' אחים אוזן חברה לבניה בע"מ ואח'

1.ביום 18.12.2014 ניתן תוקף של החלטה שיפוטית, הנעשית עתה לחלק בלתי-נפרד מפסק-דין זה, להסכמת הצדדים. לפיה, תשלם הנתבעת לידי התובעים, יחד ולחוד, את הסכום שקבע מומחה בית-המשפט, המהנדס יצחק זרניצקי, לתיקונם של ליקויי-הבנייה אשר נתגלעו בדירת-המגורים, שרכשו התובעים מן הנתבעת בעיר מודיעין, ובגין ירידת-ערך – 39,600 ש"ח. סכום זה כולל מס ערך-מוסף ואין להוסיפו.

2.הצדדים ביקשו לוותר על השמעתן של ראיות. הוסכם בינם כי ביתר מרכיביה של התובענה, ויפורטו להלן, יינתן פסק-דין מנומק על יסודו של החומר שבתיק בצירופם של טיעונים משלימים בכתב. האחרון שבאלה הוגש ביום 22.2.2015. התובעים עתרו לחייב את הנתבעת, בנוסף לאמוּר בחוות-דעתו של מומחה בית-המשפט, בפיצוי מוסכם בגין איחור במסירת הדירה; בזיכוי בגין מרכיב, שעליו ויתרו התובעים ובפיצוי בגין נזק שנגרם להם בקשר עמו; בהוצאות שהוציאו מכיסם בתיקונם של ליקויים; בשכר-טרחתו של מומחה מטעמם; ובפיצוי בשל אובדן הנאה מן הנכס ועוגמת-נפש. אדוּן בכל אחד מאלה, לפי סדרו.

פיצוי בגין מסירה באיחור. סעיף 5.6 להסכם-המכר מיום 21.9.2004 קובע בזו הלשון:

"רק במקרה של אחור על ידי החברה במסירת החזקה בפועל לקונה בלמעלה מ-4 חודשים לאחר מועד גמר הבניה (כפי שמועד זה יהיה בהתחשב בקיומן של סיבות מצדיקות אם תתקיימנה) יחשב כהפרה מצידה של החברה והיא תהיה חייבת לפצות את הרוכש בפיצויים מוסכמים כמפורט להלן רק בגין תקופת האחור החורגת מעבר ל-4 החודשים האמורים בלבד (להלן – 'תקופת הפיגור'). הצדדים מעריכים וקובעים בזה מראש את סכום הפיצויים המוסכמים והמוערכים מראש שהחברה תהא חייבת לשלם לקונה בגין תקופת הפיגור בסך של 800$ לכל חודש שכירות ופרט לפיצויים אלה לא יהיה הרוכש זכאי לשום סעד אחר בגין הפיגור" (נספח א' לכתב-התביעה).

בירת הבר מן הלשון המסורבלת שלא לצורך מוליכה לקביעה כי בחלוף ארבעה חודשי-חסד מן היום שבו הסתיימה בנייתו של הנכס והוא לא נמסר לתובעים, יחל "שעון האיחור" לתקתק. בגין כל חודש של איחור במסירה תחוב הנתבעת בפיצוי מוסכם בסך 800 דולרים. את התיבה "מועד גמר הבניה" אין לפרש אלא כפשוטה, לאמור המועד שבו הסתיימה הקמתו הפיזית של הנכס, אפילו טרם אושר לאכלסו. חזקה על הצדדים, ובפרט על הנתבעת שהסכמים מסוג זה שגורים עמה, כי אילו התכוונו אחרת היה הדבר מוצא את ביטויו בכתובים.

להסכם-המכר צורף נספח ובסעיף ב(3) לו נקבע כך:

"יתרת התמורה ישולם [כך במקור] לא יאוחר מיום קבלת טופס 4 מהעיריה והחברה מתחייבת למסור לרוכש את החזקה בדירה 30 יום ממועד התשלום בפועל. במקרה והחברה לא תימסור את החזקה בבית במועד האמור יהא ברוכש [כך במקור] זכאי לקבלת דמי השכירות או חלקם היחסי כאמור בסעיף 5.6 לחוזה".

מכאן למד אתה כי תנאי למסירת החזקה – ולחלופין לתשלום הפיצוי במקרה של איחור במסירה – הוא לא רק כי הבנייה תסתיים, אלא כי הרוכשים ישלימו את תשלום התמורה עבור הממכר. קריאתם של הדברים כלשונם מוליכה, עוד, למסקנה כי קבלתו של אישור-האכלוס, המכונה בעגה "טופס 4", לא נקבעה, בשום פנים, כתנאי למסירת ההחזקה בנכס. אמת, כל שנועד אזכורו של אישור זה לקבוע הוא את מועד-הגג לתשלום יתרתה של התמורה. דבר במוסכם – "לא יאוחר מיום קבלת טופס 4" – לא מנע מן התובעים להקדים ולשלם את יתרת התמורה במועד שלפי בחירתם. כאן עומד לחובתה של הנתבעת הכלל כי הפירוש הוא נגד המנסח, וליתר דיוק הרציונאל המשפטי ולפיו צד, שהוא בעל המידע והניסיון הרלוונטיים – כאן, הנתבעת – מוחזק כמי שהתכוון לקיומם של תנאי ההסכם כלשונו. ככל שכוונה אחרת, שאינה עולה מן הפשט, עמדה ברקע הדברים חזקה על אותו צד כי היה מעגנה בכתובים. את עמדת הנתבעת כאילו "הדירה הייתה ראויה למגורים, לכל היותר, החל ממועד קבלתו של טופס 4" (פסקה 13 לטיעונה המשלים) לא ניתן, אפוא, לקבל. הצדדים לא דיברו, בשום מקום בהסכם-המכר או בנספחו, בהיותה של הדירה "ראויה למגורים". דובר, כאמור, בהשלמתה של בנייתה הפיזית בלבד.

עם זאת, אין זה מתקבל על הדעת כי בהקדמתו של מועד התשלום הותר לתובעים לקצר או לעשות-לאַיּן את ארבעת חודשי-החסד שנקבעו בחוזה-המכר גופו. פירוש הרמוני, הרואה בהסכם ובנספחו יחידה אחת, משמיע תוצאה ואין בלתה: לפי ההסכמה שבין הצדדים יחל "שעון האיחור" את תקתוקו בתום ארבעה חודשים מיום השלמתה של הבנייה הפיזית, ולחלופין בתום 30 ימים מיום תשלום התמורה במלואה, לפי המאוחר.

תשלום התמורה מלַא בתאריך 25.4.2006. היה זה ימים אחדים לאחר שנתקבלה אצל התובעים הודעת הנתבעת כי "הרינו להודיעכם כי הדירה מוכנה לאיכלוס. הנכם נדרשים להסדיר את חובכם לחברה על מנת לקבל הפנייה לביצוע פרוטוקול [מסירה] בדירה" (מברק מיום 20.4.2006, נספח ב' לכתב-התביעה). מכאן אינך מבין אלא כי בנייתה הפיזית של הדירה הסתיימה לכל המאוחר באותו מועד. בכך נשתכללו שני התנאים שעליהם הוסכם – סיום הבנייה ותשלום התמורה במלואה. העובדה כי "טופס 4" נתקבל רק בתאריך 19.7.2006 אינה מעלה, לענין המוסכם, ואינה מורידה. יטען הטוען כי אין זה מתקבל על הדעת, שחברה קבלנית תיקשר בחוזה, המחייבה למסור את הדירה עוד בטרם נתקבל אישור האכלוס. על כך יוּשב, ראשית, כי היו דברים מעולם אך חשוב מכך, ענין לנו בפיצוי בגין איחור. אנו תרים אחר המועד, שממנו והלאה קמה חובת הפיצוי בגין איחור, תהא סיבתו אשר תהא. למעשה, דומה כי אי-קבלתו של אישור-אכלוס היא מגורמי-הסיכון העיקריים שעל צדדים להסכם-מכר כזה להביא בחשבונם. ענינים אחרים שלעיקר באו, כאמור, על מכונם – הבנייה הפיזית הסתיימה והתמורה שולמה.