ת"א 17473-07-09 אבידור ואח' נ' נתיבי ישראל החברה הלאומית לדרכים,,14

1.זוהי תביעה לפיצויי הפקעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, בגין חלקה בשטח של כ- 12 דונם (למען הדיוק: 11.861 דונם).

התובעים הם נכדיו של אליהו בלומנפלד ז"ל. לאליהו בלומנפלד היה חוזה חכירה לדורות עם קק"ל, מיום 24/3/33. בחוזה זה ניתנה לאליהו בלומנפלד זכות חכירה חקלאית ב"נחלה", ששטחה 17.861 דונם, לתקופה של 49 שנים, משמע – עד שנת 1982, וכן זכות קדימה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, משמע – עד שנת 2031. בחוזה נאמר, כי החוכר מחויב לשבת על הנחלה, ולעבד אותה בקביעות.

המקרקעין ממוקמים בין מושב גבעת ח"ן לבין רחוב פרדס משותף ברעננה. עפ"י התב"ע, הם חלק ממושב גבעת ח"ן. הם מצויים בתחום המועצה המקומית רמות השבים.

בשנת 1944 מכר אליהו בלומנפלד כ- 6 דונם מהמקרקעין לאדם אחר, ועל כן נותרו בחכירת אליהו בלומנפלד 11.861 דונם.

התובעים טוענים כי משפחתם מחזיקה ומעבדת את המקרקעין מזה כתשעים שנה, מאז שנות ה- 20 של המאה הקודמת.

2.תקופת החכירה עפ"י חוזה החכירה נסתיימה בשנת 1982, ולא הוארכה. התובעים טענו כי גם אחרי שנת 1982 החוזה מתארך מאליו, ועומד בתוקפו על כל תנאיו ותניותיו. הנתבעת טענה כי החכירה פקעה, וכי על התובעים לחתום על חוזה חכירה חדש.

בשנת 2006 פנו התובעים אל מינהל מקרקעי ישראל, בדרישה לחידוש חוזה החכירה המקורי. בתגובה הציע המינהל לתובעים חוזה חכירה בנוסח חדש, למטרת עיבוד חקלאי, אשר מקטין את זכויותיהם עפ"י חוזה החכירה המקורי. ההבדלים העיקריים הם, שבחוזה החכירה הישן לא היה סעיף 15 (הנהוג בחוזים דהאידנא), הקובע כי במקרה של שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לייעוד אחר, רשאי המינהל לסיים את תקופת החכירה, והחוכר זכאי במקרה כזה לפיצוי רק עבור אובדן זכות העיבוד החקלאי; כמו כן, חוזה החכירה הישן איפשר לחוכר להקים בית מגורים במקרקעין.

לעומת זאת, חוזה החכירה החדש שהוצע לתובעים, עפ"י נוסח חוזה החכירה הנהוג במינהל כיום, כולל את סעיף 15, ואינו מתיר בניית בית מגורים במקרקעין.

התובעים הודיעו, בתגובה, בשנת 2009, כי הם אינם מעוניינים בחוזה חכירה חדש, אלא עומדים על זכותם שחוזה החכירה המקורי יחודש, על כל תנאיו. בתגובה הודיע המינהל כי נכון אמנם שבחוזה החכירה המקורי משנת 1933 כונתה החלקה "נחלה", אולם בפועל במשך כל השנים התייחסו שני הצדדים ואף יורשיהם אל השטח כשטח חקלאי לכל דבר וענין. כמו כן, לא נתקיימו מעולם התנאים הנחוצים לקבלת זכויות ב"נחלה", שהם – חובת מגורים, ועיבוד דרך קבע. לפיכך המינהל אינו מסכים לחידוש חוזה החכירה המקורי באותם תנאים, כדרישת התובעים, ועל כן שלח אליהם לחתימתם חוזה חכירה למטרת עיבוד חקלאי.

3.התובעים לא קיבלו את עמדת המינהל, ועל כן הגישו תביעה לבית משפט זה למתן פסק דין המצהיר כי הם חוכרים לדורות במקרקעין עד שנת 2031, וכי להם הזכות לחתום עם המינהל על חוזה חכירה ל- 49 שנות חכירה נוספות בהתאם לתנאי החוזה המקורי שנחתם בזמנו עם אליהו בלומנפלד. בית המשפט (כב' הנשיאה ה' גרסטל) דחה את תביעתם. ביהמ"ש קבע כי חוזה החכירה המקורי חייב מגורים בנחלה, וכן עיבוד דרך קבע (סעיף כ"ב לחוזה החכירה). אין מחלוקת שהתובעים או מורישיהם מעולם לא התגוררו במקרקעין. שני הצדדים לא התייחסו למקרקעין כנחלה, אלא כשטח חקלאי (פרדס), ולא התייחסו לחוזה כחוזה נחלה, אלא כחוזה לעיבוד חקלאי גרידא. זהו למעשה החוזה החדש שנוצר על ידם בהתנהגות. לסיכום קבע ביהמ"ש כי התובעים אכן זכאים לחידוש חוזה החכירה, אולם למטרת עיבוד חקלאי בהתאם לנוסח חוזה חכירה לעיבוד חקלאי הנהוג כיום.

4.על פסק דין זה הגישו התובעים ערעור לבית המשפט העליון. בביהמ"ש העליון (ע"א 1370/11) הושגה הסכמה, שקיבלה תוקף של פסק דין, לפיה חוזה החכירה הקיים יוארך עד שנת 2031, ויצורף אליו נספח שיהווה חלק בלתי נפרד הימנו, ובו יובהרו תנאים אלה:

"(1)ידוע לחוכר כי על אף שהנכס נשוא התביעה מוגדר כ"נחלה" בחוזה החכירה המקורי, והוראות החוזה כוללות מגורים, מטרת החכירה הינה לעיבוד חקלאי בלבד. המוחכר לא שימש בעבר למגורים, והחוכר לא יהיה זכאי לעשות בו שימוש כאמור גם בעתיד. החלטות מועצת מקרקעי ישראל בנוגע ל"נחלות" כהגדרתן בהחלטות המועצה, לא יחולו בעניינו של החוכר.

(2)בהתאם לאמור בסעיף 1 הנ"ל, הפיצוי לו יהיה זכאי החוכר בעת שינוי ייעוד, אם יהיה, ייקבע בהתחשב בזכות החוכר לעיבוד חקלאי בלבד, ופרשנות סעיף כ"ו לחוזה החכירה המקורי יהיה באופן ההולם האמור.

(3)תקופת החכירה תחודש ממועד סיום התקופה המקורית להשלמת 49 שנים".