ת"א 16940-11-14 בן יפלח ואח' נ' דורות הקריה בע"מ

בפני תביעה כספית נזיקית ע"ס 221,750 ₪ בגין ליקויי בניה בדירות שבנתה הנתבעת ברח' סוקולוב 36 קרית אתא, ומכרה לתובעים, שהינן 10 מתוך 13 משפחות שקנו דירות בבנין. התובעים תובעים פיצוי ישיר וכן פיצוי בגין עגמת נפש. בנוסף, תובעים התובעים במסגרת סכום התביעה הנ"ל גם שכר ראוי בגין שימוש של 17 חודשים שעשתה לטענתם הנתבעת בחדר אירועים בבנין, לצורך אחסנת ציוד בניה.

הנתבעת טענה בכתב הגנתה, כי אין כל ליקויי בניה בבנין, כי ביצעה תיקונים בבנין על פי דרישת הדיירים, וכי ככל שיימצאו ליקויים זכותה לתקנם בלא תשלום פיצוי כספי. הנתבעת מכחישה שימוש בחדר האירועים כמחסן למעט איחסון של מספר פריטים במשך תקופה קצרה שלא הפריעו לשימוש במקום.

בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט – המהנדס אבנר ברק.

המומחה מטעם בית המשפט דחה חלק ניכר מטענות התובעים, אך לאחר שהתייחס לטענות ולתיקונים קודמים שביצעה התובעת הכיר בליקויים שלא תוקנו ו/או לא הושלם תיקונם ששוויים הוערך על ידו בסך 13,800 ₪ וזאת בגין קיני חצץ להסדרת ניקוזים לרחוב, תיקוני ריצוף, ותיקונים שונים בגג.

הצדדים הסכימו לוותר על חקירת עדים ולסכם בכתב על בסיס חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

התובעים טענו בסיכומיהם כי להערכתו של המומחה יש להוסיף עלות של 30 אחוז – עלות של קבלן מזדמן. עוד טענו כי יש לפסוק 6,000 ₪ נוספים בגין טחב באולם האירועים וכן טענו לפיצוי נוסף בגין ליקויי איטום. בנוסף טענו לדמי שימוש בגין שימוש בחדר האירועים ולפיצוי בגין עגמת נפש. הנתבעת בסיכומיה לעומת זאת, טענה שוב כי זכותה לתקן בלא תשלום פיצוי, טענה כי לא היא שהתקינה את הצינור שגרם לטחב באולם האירועים, וכי המהנדס גם אינו שמאי ולכן גם לא יכול היה להעריך את ירידת ערך הדירות בשל הטחב. עוד שבה והכחישה הנתבעת את טענת השימוש בחדר האירועים כמחסן. הנתבעת טענה כי אין מקום לפסוק עגמת נפש או הוצאות משפט.

דיון ומסקנות:

אדון תחילה האם יש מקום לפסיקת פיצוי או מתן אפשרות לנתבעת לתקן את הליקויים. לעניין זה קובע סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973:

(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

על פי ההלכה הפסוקה, מתן הזדמנות לתקן הינו כאשר המוכר מודה בליקויים ומראה נכונות לתקן, כאשר נכונות זו הינה לתיקון רציני ולא קוסמטי, וכאשר התיקון נעשה תוך זמן סביר. אי הכרה בליקויים, ואי תיקונם בתוך זמן סביר בהתאם, יגרמו לדחיית הטענה כי יש לאפשר לתקן (ראה: ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ (2) 858 (1996)); אייל זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (2002), בעמ' 611). נטל ההוכחה לעניין סעיף 4ב לחוק רובץ על המוכר ולא על הקונה (ראה: ע"א 353/88 שיכון עובדים בע"מ נ' סולל בונה בע"מ [ניתן ביום 4.12.1991]).

נבחן את העובדות בענייננו. עיון במסמכים מלמד כי דין דרישת התיקון להידחות. ראשית, מסתבר שאת התיקונים בריצוף, דרשו התובעים עוד בדוח הבדק הראשון מיום 21.4.13. הנתבעת אכן הסכימה לבצע תיקונים בריצוף, אך כאמור מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מסתבר כי התיקון בעניין זה לא נעשה כראוי. ממילא על פי סעיף 4ב(ב) לחוק, אין הצדקה לאפשר תיקון נוסף. אם לא די בכך, מסתבר כי גם נושא השיפועים בגג עלה בדוח הבדק הראשון הנ"ל. בתשובתה לאותו דוח בדק, סירבה הנתבעת להכיר בליקוי וטענה שהשיפוע תקין. ממילא במסגרת תיקוניה לא פעלה לתקן ליקוי זה, שהוכר לאחר מכן על ידי המומחה מטעם בית המשפט. על האמור יש להוסיף, שבהתייחסות הנתבעת מיום 9.1.14 לדוח אלגן, שבעקבותיו הוגשה התביעה התכחשה התובעת לליקויים בריצוף. בנוסף, בהתייחס לבעיית הניקוזים דרך קיר חיצוני, טענה הנתבעת שהנקזים לא סתומים ובכל מקרה שזו בעיית תחזוקה שאינה באחריותה. גם ליקוי זה הוכר על ידי המומחה מטעם בית המשפט. הנה כי כן, הנתבעת לא הכירה בליקויים, וממילא בחובתה לתקנם, ועל כן אין הצדקה לאפשר לה לתקן ולפוטרה מפיצויים. בנסיבות האמורות איני רואה צורך להידרש לשאלת התקיימותם של החריגים הנוספים לחובה לאפשר תיקון, שנטענו על ידי התובעים.

אעבור על כן לדרישת הפיצוי עצמה ולדרישת השכר הראוי. בהקשר זה אציין כי משבחרו הצדדים לסכם על בסיס חוות דעת המומחה, לא ניתן בהבל פה להעלות טענות נוספות הבאות לערער את חוות דעת המומחה, או להוסיף עליה בלא שנחקר, ובלא תשתית עובדתית. הדבר נכון לשני הצדדים. על בסיס האמור, אתייחס לטענות שני הצדדים.

אינני מקבל את הנסיון להוסיף עלות של קבלן מזדמן לפיצוי. אמנם דיירים יכולים לדרוש פיצוי זה (ראה: ע"א 450/87 קאמד"ב בע"מ נ' אופירה וד"ר דן גיל ואח', [ניתן ביום 13.1.1992]), אלא שהטענה כי התיקונים לא יבוצעו במאוחד תוך הוזלת עלות, כמו גם גובה ההפחתה הינם עניין עובדתי שכלל לא הוכח בפני, ואינו בגדר ידיעה שיפוטית. המומחה לא נשאל בעניין זה בשאלות ההבהרה, ולא ציין את גובה התוספת במקרה כזה. הצדדים הסכימו להסתמך על חוות הדעת as is ולא ניתן לטעון טענות עובדתיות שאינן עולות מחוות הדעת.