ת"א 15246-11-13 ואח' אמות השקעות בעמ נ' קטקטים אורות בע"מ ואח'

לפני שלוש תביעות שאוחדו. תביעה חוזית – כספית, תביעה שטרית ותביעה לפינוי מושכר.

ת.א. 31417-11-13 קטקטים בע"מ נ' אמות השקעות בע"מ

התובעת (להלן: "קטקטים") היא חברה המנהלת ומפעילה רשת של משחקיות לפעוטות ולילדים. הנתבעת (להלן: "אמות") היא חברה ציבורית העוסקת בנכסי נדל"ן, ניהולם והשכרתם במקומות שונים בארץ ובין היתר היא בעלת זכויות החכירה של המגרש עליו נבנה "קניון אורות" באור עקיבא (להלן: "אורות") ובעלת הזכות להשכיר חנויות ושטחים בקניון. ביום 25.11.10 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים, במסגרתו שכרה "קטקטים" יחידה בקומה השלישית בקניון, בשטח של כ- 345 מ"ר, במטרה להקים משחקיה לילדים ופעוטות (להלן בהתאמה: "ההסכם", "המושכר"). בנוסף למושכר שכרה "קטקטים" שטח נוסף בגודל של כ- 14 מ"ר להקמת דוכן קפה מרשת "גרג" ואולם הודגש כי שטח זה אינו מעניינה של התובענה שלפני. לטענת "קטקטים" יש לה מוניטין רב בתחום המשחקיות וכל המשחקיות (למעט המשחקייה נשוא תובענה זו) מופעלות תחת רישיון עסק בתוקף. לטענת קטקטים, במסגרת ההסכם בין הצדדים, היא שכרה שטח ריק עליו הקימה מראשיתה את המשחקייה תוך השקעת משאבים עצומים. זמן קצר לאחר פתיחת המשחקייה, בחודש 6/11 או בסמוך לכך, פנתה "קטקטים" אל עירית אור עקיבא בבקשה לקבלת רישיון עסק למשחקיה אשר נדחתה מאחר ולקומת המושכר אין היתר כחוק. לטענת "קטקטים" מבדיקה שערכה הסתבר לה כי לא זו בלבד שלקומת המושכר אין היתר אלא שאף לא הוצא לאותה קומה טופס 4. לטענתה בדיעבד, לאחר בדיקה מעמיקה בוועדות התכנון, התברר לה כי כבר במועד המו"מ וחתימת הסכם השכירות, "אמות" הייתה מודעת לבעיית חוקיות קומת המושכר אך לא הזכירה זאת ולא יידעה את "קטקטים" בדבר. לטענתה, "אמות" יצרה מצג לפיו אין כל בעיה חוקית בקניון וכי בידיה כל האישורים הנדרשים לבנית הקניון בכלל ושטח המושכר בפרט. לטענת קטקטים, במועד חתימת ההסכם, "אמות" הדגישה כי חשוב לה שכל העסקים הפועלים בקניון יפעלו כדין ואף לחצה על "קטקטים" למהר ולהוציא רישיון עסק, כל זאת בזמן בו "אמות" מודעת ויודעת כי קומת המושכר אינה מוסדרת חוקית, ללא היתר בניה וללא טופס 4, וכך לא יאושר ל "קטקטים" רישיון העסק. עוד טוענת "קטקטים" כי למיטב ידיעתה בקניון פועלים עסקים רבים ללא רישיון עסק ו"אמות" מצידה איננה מייחסת לכך כל חשיבות או נוקטת בפעולה כלשהי. לטענת "קטקטים" מיד עם דחית בקשתה להיתר, פנתה זו אל "אמות" בדרישה להסדרת חוקיות שטח המושכר ולקיום כל התנאים בהם חבה "אמות" על פי ההסכם, על מנת ש"קטקטים" תקבל רישיון עסק. לטענת "קטקטים", מנהל "אמות" פנה אל הועדה המקומית וביום 17.10.12 חרף העובדה כי למושכר אין היתר בניה ואין טופס 4, אושר ל "קטקטים" רישיון עסק זמני לתקופה של חצי שנה עד ליום 17.4.13. לטענת "קטקטים" חרף החלטת הועדה המקומית, במהלך החודשים שהוקצבו לה "אמות" לא קיימה את דרישות הועדה, לא השלימה את תהליך הרישוי ולא קיבלה היתר לשטח המושכר ואף לא ניתן טופס 4 לשטח המושכר. לטענת קטקטים, ביום 17.4.13 פגה התקופה שהוקצבה ל "קטקטים" לקבלת רישיון העסק ובקשה להאריכו או לחדשו נדחתה שכן "אמות" לא עמדה בהתחייבויותיה ולא מילאה אחר הדרישות לקבלת היתר או טופס 4. אף פניות אל גורמים שונים בוועדה לא הועילו ועמדת הועדה נותרה חד משמעית- לא יאושר רישיון עסק עד להסדרת קומת המושכר. לטענת "קטקטים" קבלת רישיון עסק לפעילותה היא תנאי הכרחי בהתאם להוראות החוק והיא מאוימת על ידי פקחי העיריה בקבלת כתב אישום. לטענתה, מאחר ועיקר פעילותה היא הפעלת משחקיות לילדים, רישיון עסק הוא מהותי לכיסוי הביטוחי וכן מטעמים כלכליים, ובין היתר מאחר וחלק ניכר מפעילותה מתבסס על שיתוף פעולה עסקי עם גורמים שונים, פרטיים וציבוריים, המתנים כתנאי מקדמי את שיתוף הפעולה ברישיון העסק. לטענתה, חזרה "קטקטים" ופנתה אל "אמות" בדרישה להסדיר את האישור של שטח המושכר ולתקן את ההפרות אולם ללא הועיל. עוד טוענת "קטקטים" כי החל מחודש 7/13 החליטה להפסיק את תשלום דמי השכירות ובכך להקטין נזקיה. פעולה זו הובילה ל"התעוררות" כלשהי מצדה של "אמות", אשר שלחה לה מכתבי התראה. לטענת "קטקטים", בתקופה הסמוכה למועד סיום התקופה בה אושר לה לקבל רישיון עסק זמני, היא עדיין סמכה על "אמות" ותלתה בה תקוות כי זו תסדיר את חוקיות המושכר. בשיחה שקיימה אותה עת עם מנכ"ל הקניון, שכנע אותה המנכ"ל כי הם פועלים במרץ להסדרת חוקיות המושכר וכי מדובר בתקופה קצרה עד שתוכל לקבל את רישיון העסק. בתקופה זו, נוכח נזקי "קטקטים" ואי יכולתה להתקשר בשיתופי פעולה עם עסקים לקידום המשחקייה טען מנכ"ל "אמות" כי בכפוף למכתב בקשה מטעם "קטקטים" המעיד על קשיי נזילות ומצב כלכלי רע, יוכל להקטין את דמי השכירות. "קטקטים" אכן עשתה כך והעבירה מכתב כאמור למנכ"ל הקניון אלא שלטענתה תוך זמן קצר ביותר גילתה כי לא נעשה דבר לקבלת ההיתר, דמי השכירות לא הופחתו והדרישה לקבלת המכתב האמור, נועדה אך ורק על מנת לקבל מסמך כתוב הפועל לרעתה. "קטקטים" טוענת כי "אמות" הפרה את חובת הגילוי החלה עליה וכן את חובת תום הלב במו"מ החלה על הצדדים, הפרה את חובת תום הלב החלה עליה בקיום ההסכם על פי ס' 39 לחוק החוזים, הטעתה את "קטקטים", יצרה מצג שווא כוזב, לא קיימה את חיוביה, ידעה או שהיה עליה לדעת על הפגמים במושכר, אך לא גילתה אותם ל "קטקטים" בטרם חתימת ההסכם או במועד החתימה והפרה הפרה יסודית של הסכם השכירות. "קטקטים" מדגישה כי לכל אורך הדרך היא הייתה מעוניינת לקיים את הסכם השכירות בתנאי שקומת המושכר תוסדר כדין ואף הציעה בהמלצת בית המשפט להפקיד את דמי השכירות בקופת בית המשפט עד שתוסדר חוקיות קומת המושכר אלא ש"אמות" עמדה על פינויה מהמושכר בפועל. מן הטעם זה טוענת "קטקטים" כי אף אין לקבל את טענת "אמות" לפיה כישלון עסקי מצד "קטקטים" בניהול המשחקייה הוא שגרם לה לדרוש את ביטול החוזה. עוד מדגישה "קטקטים" כי לאחר פינוי המושכר ועל אף הצהרות התובעת באשר לקיומו של קיים שוכר חלופי, קומת המושכר נותרה ריקה ולא הושכרה לגורם אחר.

משכך, טוענת "קטקטים" כי יש להורות על ביטול ההסכם בכפוף לתשלום הפסד רווחים בסך של 25,000 ₪ לחודש - ממועד הפעלת המשחקייה ועד למועד הגשת התובענה (תקופה של 2.5 שנים) ובסך הכל, אבדן רווחים בסך של 750,000 ₪. לטענתה, בהתאם להסכם השכירות, תקופת השכירות בצרוף תקופת האופציה מסתיימת ביום 13.12.2020 ובעבור תקופה זו זכאית "קטקטים" לפיצוי בגין אבדן רווח עתידי ממועד הגשת התובענה ועד למועד סיום תקופת השכירות (7 שנים) בסך של 2,100,000 ₪. סה"כ בעבור אבדן רווחים סך כולל של 2,850,000 ₪. כן לטענתה היא זכאית לפיצוי בגין אבדן השקעה והפסד השקעה במושכר בסך של 650,000 ₪. בנוסף להשקעה הנ"ל ממועד תחילת תקופת השכירות ועד למועד הגשת התובענה, הפסד במושכר בסך של 200,000 ₪. סה"כ 850,000 ₪. מטעמי אגרה העמידה "קטקטים" את תביעתה על סך של 1,000,000 ₪ בלבד.

"קטקטים" הגישה חוות דעת מומחה מטעמה, אדריכל יורי פויצ'ינסקי, אשר קבע בחוות דעתו מיום 26.3.14 כי השטח עליו הוקמו המשחקייה ובית הקפה לא קיבל היתרים וטופס 4 כדין. לא במועד הקמתו ולא עד למועד כתיבת חוות הדעת. המומחה קבע כי בשיחתו עם מזכיר הועדה, אישר מזכיר הועדה מר ברדודגו את האמור לעיל ואף הצהיר כי ללא קשר לשטח המדובר עקב חריגות רבות במקומות שונים בקניון, המדיניות של הועדה המקומית והרשות המקומית היא לא לאשר רישיון עסק, בין היתר, למשחקיה ולגרג.

לטענת "אמות", בעקבות פיגורי "קטקטים" בתשלומים בהתאם להסכם, נשלח אליה מכתב התראה בדרישה לסילוק החוב. בתגובתה הודיעה "קטקטים" כי בשל כך שאינה יכולה לטענתה, להשיג רישיון עסק, היא איננה מסלקת את החוב הקיים ואף מבטלת את ההרשאה לחיוב החשבון שנתנה. במצב דברים זה שלחה "אמות" ל"קטקטים" הודעה על ביטול הסכם השכירות ודרשה כי זו תפנה את המושכר. לטענתה, טענות "קטקטים" בכל הנוגע להוצאה של רישיון העסק הן טענות סרק של שוכר המנסה להתחמק מהתחייבויותיו לתשלום דמי שכירות וניהול ותו לא. לטענתה, לקניון קיים טופס 4. "אמות" מאשרת כי לאחר מתן היתר הבניה הראשוני לקניון נדרשו פעולות לגליזציה לתוספות בניה מסוימות, זאת לרבות חלקים בקומת הקניון בה מצוי המושכר. "אמות" פעלה במלוא המרץ לשם השגת היתרי הבניה כאשר בתקופת הביניים לא הייתה בעיה כלשהי להשגה של רישיון עסק. ואכן בחודש יוני התקבל היתר הכולל גם את כל תוספות הבניה שהיו בקומה בו מצוי המושכר וברור כי מאותו המועד ואילך אין כל מניעה מלהשיג רישיון עסק קבוע. לטענתה, ככל של"קטקטים" בעיה בהוצאת רישיון עסק, הרי שזו נעוצה בפגם כלשהוא אצלה. לעניין זה טוענת "אמות" כי בקניון עסקים רבים הפועלים עם רישיון עסק לרבות עסקים קודמים שהיו באותה קומה בו מצוי המושכר. עוד טוענת "אמות כי "קטקטים" טוענת טענותיה רק לגבי שטח משחקיית "קטקטים" ומבקשת להותיר את דוכן "גרג" מחוץ לתביעה. "קטקטים" אינה מבארת מדוע רישיון העסק הנו אקוטי לה למשחקיה ולא לקפה "גרג". לטענת "אמות" ההפרדה שנערכה על ידי "קטקטים" מקורה ברווחיות שני העסקים. בעוד שהמשחקייה אינה רווחית לה והיא מחפשת דרך להתחמק מהתחייבויותיה החוזיות, דוכן ה"גרג" רווחי ולכן היא מבקשת להותירו מחוץ לתביעה. לטענתה, האחריות להוצאת רישיון עסק מוטלת במלואה על כתפי "קטקטים" והפרה של התחייבות זו מקנה ל"אמות" את הזכות לבטל את הסכם השכירות. לטענת "אמות", "קטקטים" היא זו שהפרה את הסכם השכירות. לטענתה היא השתתפה בהוצאות ההשקעות במושכר בסכומים נומינליים של כ- 225,000 ₪, סכומים אשר על "קטקטים" להשיב לה נוכח הפרת ההסכם. "אמות" טוענת כי בהתאם לקבוע בהסכם, החובה לבחון את המצב התכנוני, החוזי, המשפטי והעובדתי של המושכר טרם עריכת הסכם השכירות היא חובה המוטלת על כתפי "קטקטים". לטענתה "קטקטים" לא נתנה כל הסבר כיצד העדר רישיון הסב לה נזקים כלכליים או ביטוחיים כלשהם וככל ש"קטקטים" אינה יכולה להתקשר בדרך כלשהי עם גורמים שונים הרי שהאשם בכך נעוץ בה עצמה. "אמות" כופרת בנזק הנטען על ידי "קטקטים" ובקיומו של קשר סיבתי בין הנזק לעילות התביעה הנטענות.

תא"מ 10766-12-13 אמות השקעות בע"מ נ' קטקטים בע"מ ואח'

זוהי תביעה לביצוע שטר שהוגשה בה התנגדות לביצועו. במסגרת הסדר דיוני מיום 9.1.14, הסכימו הצדדים כי תינתן ל"קטקטים" רשות להגן. הוסכם כי "אמות" תגיש כתב תביעה מתוקן ו"קטקטים" תגיש כתב הגנה.

"אמות" הגישה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל אחד משלושה שטרות עליהם חתמה "קטקטים", להבטחת מלוא התחייבויותיה בהתאם להסכם השכירות, בסך של 40,000 ₪ כל אחד. הנתבעים 2-3, קולטונוף תמיר ואלטר- קולטונוף מיכל, חתמו כערבים על שלושת שטרי החוב בערבות אוואל. כן חתמו הנתבעים על כתב ערבות אישית לתשלום מלוא התחייבויות "קטקטים" על פי הסכם השכירות. לטענת "אמות" מאחר ו "קטקטים" חדלה מלשלם את התשלומים בהם היא חייבת בהתאם להסכם, הוגש לביצוע אחד משטרות החוב שבידי "אמות", כנגד מכלול הנתבעים, ללשכת ההוצאה לפועל בחיפה (תיק מס' 02-48022-13-2). הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע השטר. במסגרת הסדר דיוני בין הצדדים, הסכימו כאמור הצדדים למתן רשות להגן כנגד השטר, תוך שניתנה ל"אמות" הזכות לתקן את כתב התביעה, ולהעמידו על מכלול החוב הנטען כלפיה, מעבר לסכום השטר ומכאן התביעה המתוקנת שלפני. על פי ההסדר בין הצדדים אוחדו מכלול ההליכים בין הצדדים. לטענת "אמות" חובה של "קטקטים" בגין דמי השכירות וניהול עד לסוף חודש 5/14, נכון למועד הגשת כתב התביעה המתוקן, עומד על סך של 190,175 ₪. לטענת "אמות", אי תשלום דמי השכירות והניהול מהווים הפרה מהותית של הסכם השכירות (ס' 20.6 להסכם) ולכן הודיעה "אמות" ל"קטקטים" על ביטול הסכם השכירות. בהתאם להסכם חייבת "קטקטים" בתשלום פיצוי מוסכם, בשיעור השווה בהיקפו לסכום של דמי השכירות בעבור 12 חודשי שכירות. משכך, טענה "אמות" כי סך חובה של קטקטים עומד ע"ס של 448,273 ₪. לטענת "אמות", "קטקטים" חבה בתשלום החוב הנ"ל מכח התחייבויותיה החוזיות בין במפורש ובין מכללא, כלפי "אמות". לטענתה הנתבעים הנוספים, חבים בתשלום החוב ביחד ולחוד מכח ערבותם האישית להסכם וחובות "קטקטים". לטענתה, הנתבעים חבים בתשלום הסכום האמור ביחד ולחוד אף לאור התחייבויותיהם השטריות, וכן מכח דיני עשית עושר ולא במשפט.

הנתבעים במסגרת כתב הגנתם, חזרו על אותן הטענות אשר נטענו במסגרת כתב התביעה בת.א.

31417-11-13. לטענתם דווקא "אמות" היא זו אשר הפרה את הסכם השכירות. לטענתם "אמות" פעלה כלפיהם בחוסר תום לב מובהק הן בשלב המו"מ לקראת חתימתו של ההסכם, הן במועד חתימת ההסכם והן עם קיום ההסכם וכניסת הנתבעת למושכר. לטענתם, כל משך המו"מ בין הצדדים לקראת החתימה על ההסכם, ידעה "אמות" כי קומת המושכר נבנתה בניגוד לדין ללא היתר וללא טופס 4 אך לא גילתה זאת לנתבעים והציגה לפניהם מצג כוזב לפיו שטח המושכר נבנה כדין וכי זו מחזיקה בכל האישורים הנדרשים לקניון בכלל ולמושכר בפרט.

ת.א. 15246-11-13 אמות השקעות בע"מ נ' קטקטים אורות בע"מ