ת"א 14318-09-11 אלי מרציאנו ואח' נ' אריה מבורך

לפני תביעה כספית, בסך של 166,683 ₪, בגין נזק שנגרם לתובעים, עקב מצג שווא שלפי הטענה הציג להם הנתבע, בפועלו כמשווק מורשה של פרויקט בניה וכמתווך.

רקע

1. התובעים הנם תושבי חוץ, המתגוררים בצרפת ואשר ביקשו לרכוש דירה באזור הטיילת בתל-אביב. בשנת 2004, התובעים התעניינו בדירה שאמורה להיבנות בפרויקט בניה ברח' גאולה בתל-אביב. הפרויקט היה יוזמה של חברת מגורים ייזום ובניה בע"מ וחברת רומעד הנדסה בניה ופיתוח בע"מ (להלן יחד: "היזמיות"). מדובר בעסקת קומבינציה שנערכה בין היזמיות ולבין בעלי הקרקע, שלפיה היו אמורות היזמיות לבנות במקום בניין בן כ-23 דירות. התובעים ניהלו מו"מ לגבי רכישת דירה בבניין מול הנתבע וכן מול נציג היזמיות מר אלון בכר (להלן: "בכר"). קיימת מחלוקת בין הצדדים, האם שימש הנתבע כמתווך בלבד או כמשווק מטעם היזמיות ובאיזה שלב נוצר מגע ישיר בין התובעים ולבין בכר. לעניינים אלה עוד אתייחס בהמשך פסק הדין.

2. מכל מקום, אין מחלוקת כי המו"מ הוביל תחילה לחתימת התובעים על מסמך בחודש ינואר 2005 בקשר לרכישת דירה בקומה הרביעית בבניין שיוקם על ידי היזמיות ולהפקדת פיקדון בסך של 20,000$ בקשר לכך. התובעים גם שילמו לנתבע עמלה בסך של 11,772 ₪ + מע"מ ובסה"כ 13,773 ₪. הנתבע חתם על המסמך הנ"ל תחת הכותרת "משווק/מתווך".

3. דא עקא, לאחר מכן, משנודע לתובעים כי לא ניתן למכור להם את הדירה בקומה הרביעית, שלא תהווה חלק מדירות היזמיות במסגרת עסקת הקומבינציה, המסמך מחודש ינואר 2005 בוטל והתובעים חתמו ביום 8.11.05 על מסמך אחר, שכותרתו "הצעה לרכישת דירה" (להלן: "ההסכם") ואשר לפיו נקבעו תנאים מפורטים לגבי רכישת דירה על ידי התובעים בקומה השלישית של הבניין, לרבות פירוט מיקום הדירה בבניין, מחיר הדירה, תנאי התשלום, ביטחונות וכו'.

4. הפיקדון ששילמו התובעים בעבר, נותר מופקד להבטחת ההתקשרות החדשה. עוד נקבע בהסכם כי אם לא יתקבל היתר בניה תוך חצי שנה, יהיו התובעים רשאים לקבל חזרה את הפיקדון ובכך יסתכמו טענותיהם. כמו כן, נקבע כי התובעים יחתמו על הסכם רכישה תוך 14 יום מהמועד שבו יקבלו הודעה על כך שהוצא היתר בניה לבניין, שאם לא כן, ישלמו ליזמיות פיצוי מוסכם בסך של 15,000$ שיקוזז מהפיקדון. עוד נקבע (בס' 8 להסכם), כי אין בהסכם כדי להקנות לתובעים כל זכות לגבי הדירה וכי רק הסכם רכישה חתום על ידי שני הצדדים ייחשב ככזה.

5. לאחר חתימת ההסכם ומשלא קיבלו התובעים הסברים מניחים את הדעת לקידום העסקה וחתימת הסכם רכישה פורמאלי, הגיעו התובעים לארץ. משאזלו תירוצי הנתבע, שלח להם האחרון טיוטה של הסכם רכישה סטנדרטי. כשביקשו התובעים לחתום עליו, ציין בפניהם הנתבע כי טרם התקבל היתר בניה.

6. בשלב זה פנו התובעים אל בכר, ולמדו ממנו, לתדהמתם, כי מבחינת היזמיות, המחיר הנקוב בהסכם הנו מחיר מינימום וכי מאחר והשתנו תנאי השוק, אם הם חפצים לרכוש את הדירה, עליהם להוסיף סכום של 80,000$. לטענת התובעים, בשיחה עם הנתבע, האחרון חזר על דבריו הנ"ל של בכר וזאת גם העמדה שחזר והציג בכר במו"מ שהתקיים בין התובעים ולבין בכר לאחר מכן.

7. במסגרת התכתבויות בין הצדדים, שלח בכר ביום 7.12.06 מכתב לבא כוח התובעים (כתשובה למכתבו מיום 19.11.06). במכתב זה מציין בכר כי הוסבר לתובעים במעמד חתימת ההסכם, הן על ידי היזמיות והן על ידי הנתבע, כי ההסכם מקנה ליזמיות זכות בלעדית לחייב את התובעים לרכוש את הדירה במחיר שנקוב בהסכם, אולם ללא התחייבות של היזמיות לעשות כן.

8. משלא הגיעו הצדדים להבנות, הגישו התובעים ביום 28.5.07, תביעה לאכיפת ההסכם לבית המשפט המחוזי בתל-אביב כנגד היזמיות והנתבע, בצירוף תביעה כספית. התובעים עתרו לחייב את היזמיות לקיים את ההסכם עמן ולחייב את היזמיות והנתבע יחד לשלם להם פיצוי בגין נזקים והוצאות שנגרמו להם עקב הפרת ההסכם, בסך של 105,530 ₪ ולחייב את הנתבע בנוסף לכך, להשיב להם את דמי התיווך שגבה מהם, בסך 13,733 ₪. לחילופין, עתרו התובעים לחייב את היזמיות להשיב להם את הפיקדון בסך 87,240 ₪ וכן לשלם להם פיצוי בסך של 417,000 ₪ בגין אובדן ההזדמנות העסקית לרכוש את הדירה. הנתבע הגיש בקשה לסילוק התביעה כנגדו על הסף בשל חוסר סמכות עניינית.

9. לטענת התובעים, בית המשפט המליץ להם למחוק את הנתבע מן התביעה ולדון רק בסעד האכיפה. בהתאם לכך, הוגש כתב תביעה מתוקן כנגד היזמיות בלבד לאכיפת ההסכם וללא סעד כספי. דא עקא, במסגרת ניהול התובענה, הסתבר לתובעים כי צד ג' כבר רכש את הדירה, מבלי שידע על ההסכם שנכרת עמם בקשר אליה. לפיכך, בסופו של דבר, הגיעו התובעים ביום 4.2.10, לפשרה כספית עם היזמיות, לפיה האחרונות תשלמנה להם פיצוי כספי בסך של 136,000 ₪. כמו כן, נקבע בהסכם כי הסדר הפשרה לא מונע מהתובעים להמשיך בהליכים כנגד הנתבע.

10. התובעים הגישו, אפוא, ביום 7.9.11, את תביעתם דנא כנגד הנתבע, בה הם טוענים כי הנתבע ידע שמבחינת היזמיות ההסכם הנו מסמך חד צדדי המחייב את התובעים, אולם אינו מחייב את היזמיות ולא גילה להם את הדבר. כהוכחה לכך, התובעים מצרפים לתביעתם את מכתבו של בכר מיום 7.12.06, ממנו עולה מסקנה זו. התובעים טוענים כי הנתבע שימש כמשווק מטעם היזמיות ובכל מקרה הפר את חובת האמון שהוא חב להם כמתווך ו/או כשלוח מטעם היזמיות ואת התחייבויותיו בע"פ כלפיהם. לטענתם, הייתה מוטלת חובה על הנתבע לגלות להם את עמדת היזמיות לגבי תוקף ההסכם מבחינתן וכי לו ידעו זאת, לא היו חותמים על ההסכם מלכתחילה.

11. התובעים טוענים כי הנזק שנגרם להם הנו באובדן עליית הערך של הדירה מחתימת ההסכם עמם ועד מכירתה לצד ג', בסכום השווה ל- 260,550 ₪ (המחיר שנמכרה הדירה לצד ג' פחות המחיר שהובטח לתובעים בהסכם). לאחר הוספת 14,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד ששילמו התובעים לבא כוחם במסגרת הליך התביעה כנגד היזמיות ובהפחתת סכום הפיצוי שקיבלו בסך 136,000 ₪, סכום הנזק שנותר בגין ראש נזק זה, עומד על 110,250 ₪. כמו כן, התובעים טוענים כי יש לחייב את הנתבע בהשבת דמי התיווך בסך 13,733 ₪ וכן בפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם עקב הפרשה, בסך של 40,000 ₪. בסה"כ עותרים התובעים לחייב את הנתבע ב- 166,683 ₪.

12. הנתבע דוחה בתוקף את טענות התובעים. טענת ההגנה העיקרית שלו הנה כי הוא לא ידע כלל ועיקר כי עמדת היזמיות בעת חתימת ההסכם הייתה כי הוא אינו מחייב אותן. עוד טוען הנתבע כי התובעים מנועים בשל הלכות ההשתק השיפוטי מלטעון בתביעה הנוכחית את הטענה העובדתית שההסכם לא מחייב, כאשר בהליך הקודם מול היזמיות וגם מולו בתביעה המקורית, טענו כי ההסכם כן מחייב. עוד נטען כי הנתבע שימש כמתווך בלבד ולא כמשווק מטעם היזמיות. כן טען הנתבע כי הציע לפנים משורת הדין את החזר דמי התיווך, אולם התובעים סירבו לכך. הנתבע מכחיש את הנזקים הנטענים וטוען כי בנסיבות כולל על רקע ההוצאות הרבות שגרמו לו התובעים, אין מקום ולו להשבת דמי התיווך שגבה.

דיון

השתק שיפוטי

13. יש לדחות את טענת הנתבע, כי התובעים טוענים טענות עובדתיות סותרות בהליך הנוכחי, לעומת אלה שטענו בהליך הראשון בבית המשפט המחוזי. טענת הנתבע, שלפיה בבית המשפט המחוזי טענו התובעים כי ההסכם מחייב וכי בהליך דנא נטען שאינו מחייב, אין בה ממש.

14. התובעים לא טוענים טענות עובדתיות סותרות, האסורות לפי הכלל של השתק שיפוטי. בתביעה הראשונה נטען כי ההסכם שנחתם מחייב. בתביעה הנוכחית, לא נטען כי ההסכם אינו מחייב, אלא להפך, תוך הנחת מוצא שההסכם מבחינה אובייקטיבית מחייב, נטען כי הנתבע, שידע כי מבחינת היזמיות ועל פי העמדה הסובייקטיבית שלהן, ההסכם לא מחייב לא גילה להם עובדה זו ובכך הפר את חובת הנאמנות שלו כלפיהם כמתווך או את חובת תם הלב שחב להם כמשווק מטעם היזמיות שניהל עמם מו"מ.