אשכנזי נ' קרן פז חברה לבנין בע"מ

1.התובע התקשר בהסכם מכר לרכישת דירה חדשה מקבלן, כאשר הדירה בשלבי בנייה אחרונים. הדירה נמסרה לקונה כאשר היא אינה תואמת למפרט ולתכניות. באחד מנספחי הסכם המכר נרשם כי הדירה נמכרת as is. האם יש בתניה זו לפטור את הקבלן מהחובה לספק את הדירה כשהיא בנויה בהתאם למפרט, ללא זכות לשינויים? או שמא הקונה אינו זכאי לדרוש שינויים משמעותיים בהשוואה למצב הדירה בעת שביקר בה, טרם חתימת ההסכם? זו השאלה העיקרית בה אדון להלן.

הרקע והעובדות המוסכמות

2.אין מחלוקת בנוגע לעובדות הבאות: התובע רכש מהנתבעת, חברה קבלנית, דירה חדשה בהתאם להסכם רכישה שנחתם ביום 27.03.14 (להלן: הסכם המכר או ההסכם), וחלות עליו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות).

להסכם הרכישה צורף נספח שינויים להסכם המכר (להלן: נספח השינויים), מפרט טכני (להלן: המפרט), וכן נספח תיקונים למפרט (להלן: נספח התיקונים). נקבע כי המפרט והנספחים מהווים חלק מהסכם המכר.

3.מועד מסירת הדירה נקבע בהסכם המכר ליום 31.08.14. כמו כן, נקבעו בהסכם המכר ובנספח השינויים ההוראות הבאות הנוגעות למועד מסירת החזקה בדירה ותשלום החלק הארי של התמורה:

בסעיף 4.1 להסכם נקבע כי הדירה תימסר לתובע בכפוף למילוי כל התחייבויותיו על פי הסכם המכר. כמו כן, נקבע בסעיף זה, ביחד עם השינוי בנספח השינויים, כי על הנתבעת למסור לתובע את הדירה בהודעה מוקדמת בכתב של לפחות 30 ימים, ובכפוף לתאריך המסירה שנקבע בנספח התמורה להסכם המכר. החובה למסור הודעה מוקדמת של לפחות 30 ימים נקבעה גם במסגרת סעיף 4.7 להסכם המכר, כפי שתוקן בנספח התיקונים.

בסעיף 4.8 להסכם נקבע כי הדירה תחשב ראויה למסירה גם אם לא הושלמו כל העבודות בה, ובלבד שאין מניעה לעשות שימוש סביר בדירה למטרת מגורים. בהתאם, סעיף 4.9 להסכם מחייב את הקונה לקבל את החזקה בדירה גם אם טרם הושלמו כל העבודות, ובלבד שיתקבל טופס 4 בגין הדירה, והיא מחוברת למערכות החשמל, המים והביוב. סעיף 4.10 להסכם, כפי שתוקן בנספח השינויים, קובע כי במקרה שישנם ליקויים בדירה אשר עלולים שלא לאפשר מגורים סבירים, יעוכב מועד המסירה בהתאם.

בסעיף 4.12 להסכם הסכימו הצדדים כי התובע יהיה זכאי לקבל חזקה בדירה רק לאחר תשלום מלוא התמורה. סעיף 4.13 להסכם קובע כי באם התובע לא יקבל את הדירה במועד המסירה שנקבע והודע, יהיה עליו לפצות את הנתבעת על הוצאות, נזקים והפסדים שייגרמו לה עקב כך.

נקבע בהסכם בסעיף 4.15 כי כל האמור בסעיפים 4.9 עד 4.13 חלים בכפוף לחוק המכר. בדומה, סעיף 18.18 לנספח התיקונים קובע, לעניין תיקון 5 לחוק המכר דירות, כי: "הוראות התיקון לחוק יחולו על ההתקשרות בין הצדדים... ולרבות ההוראות הנוגעות לבדק ולאחריות... בכל מקרה של סתירה בין הוראות ההסכם להוראות התיקון לחוק, יגברו ויחולו הוראות התיקון לחוק."

4.במפרט הטני נכללו ההוראות הבאות:

סעיף 3.2 כולל רשימת חדרים וגימורים בדירה. במסגרת הטבלה המפורטת שם נקבע כי ייבנה "בית שימוש נפרד (שירותי אורחים)". התייחסות לשירותי אורחים נמצאת גם בטבלה 3 בסעיף 3.5 למפרט, הכוללת רשימת דלתות, חלונות ותריסים, ובטבלה 5 המפרטת את מתקני החשמל, נרשם כי בשירותי האורחים יהיה חיבור לוונטה.

בהערות לטבלה מספר 2 המופיעה בסעיף 3.2 למפרט, נקבע הסדר לפיו החברה תציג שלושה גוונים לבחירת הקונה: "(3) ריצוף: קרמיקה (רגיל ו/או פורצלן) מתוך 3 גוונים ממבחר שתציג החברה או הספק שייבחר על ידה... ריצוף בחדרי רחצה, שירותים ומרפסת שרות: מרצפות קרמיקה (רגיל או פורצלן), מתוך 3 גוונים ממבחר שתציג החברה...". הסדר זה נקבע גם בנוגע לריצוף במרפסת השמש ולחיפוי חדרי הרחצה, כאמור בהערות (3) ו- (4) שם.

בטבלה 2 הנ"ל במפרט יש התייחסות לחיפוי מעל משטח ארון תחתון במטבח, בטבלה 4 בסעיף 3.6 למפרט נרשם כי במטבח יותקן כיור כפול ובהערה (1) לאותה טבלה הובהר כי מדובר בכיור מטבח "אקרילי. התקנה שטוחה. לפי בחירת החברה." בסעיף 3.3 למפרט הדן בארונות שיותקנו בדירה, נרשם כי הדירה כוללת ארון מטבח תחתון וארון מטבח עליון "לפי הנחיות האדריכל, או הספק שייבחר ע"י החברה." במפרט לא נקבע מיהו הספק שנבחר על ידי הנתבעת לייצר ולהתקין את המטבח.

5.למפרט צורפו נספחים וביניהם נספח ב', אשר כותרתו "הערות כלליות ואזהרות" (להלן: נספח הערות).

סעיף 1 לנספח ההערות קובע, כך נראה, את המטרה של עריכת נספח זה ועל פיו "בטופס המפרט הבסיסי בוצעו שינויים, התאמות ותוספות הנכונים למבנה ולדירה, שאינן באות לשנות את מהות התוכן של המפרט, אלא לתת למתכנן אפשרויות בחירה נוספות לפתרונות הנדסיים ואחר' של הפרויקט. כמו כן למנוע פרשנויות שונות לסעיפים מסוימים של המפרט."

סעיף 39 לנספח ההערות קובע כך: "למען הסר ספק, מוסכם כי אם הדירה נרכשה כשהיא בשלבי בנייה מתקדמים, או בשלבי סיום הבנייה וכבר נבנו, הותקנו והורכבו פריטים בדירה ו/או בבניין, הרי שבמקרה של סתירה בין הכתוב במפרט לבין הביצוע בפועל, תהיה עדיפות מכרעת למצב הקיים בעת הרכישה באופן שהמוכר ו/או הקבלן לא יהיה זכאי לתשלום בעבור תוספות ו/או שינוי והקונה לא יהיה זכאי לכל זיכוי בגין השינוי שנעשה. מובהר כי לקונה לא תהיה כל טענה או תביעה, כי המצב הקיים אינו זהה לאמור והקבוע במפרט, ו/או בתוכניות המכר."

6.נספח התיקונים קבע כך [ההדגשה במקור –ר.ה.]:

"תוספות ו/או שדרוגים למפרט המכר הקיימים בדירה (AS-IS): 

1. בדירה הותקן ריצוף 80 מ"ר על 80 מ"ר בכל הדירה גרניט פורצלן על פי בחירת החברה, למעט חדרים רטובים וחדרי שינה.