צלרמאיר נ' בוני עיר בישראל בע"מ ואח'

רקע כללי 

1. לפניי שתי תביעות שבירורן אוּחד, ואשר עניינן טענות להפרת התחייבויות חוזיות של הנתבעים כלפי התובעים בקשר עם הסכמים לרכישת דירות בבניין הידוע כחלק מגוש 6530 חלקה 141 ברחוב מלכי ישראל 14 בהרצליה, כחלק מפרויקט לפי תמ"א 38 (להלן – הבניין").

    

2. הנתבעת 1, חברת בוני עיר בישראל בע"מ (להלן – "בוני עיר") היא חברה העוסקת בייזום ובנייה של מיזמי נדל"ן לרבות מיזמי התחדשות עירונית. הנתבעת 2, חברת מ.נ. עתיד בע"מ (להלן – "חברת עתיד") היא בעלת המניות בבוני עיר, והנתבע 3 עו"ד משה נחום (להלן – "עו"ד נחום") משמש כדירקטור ומנכ"ל בוני עיר וכדירקטור בחברת עתיד (בהמשך חברת עתיד נרשמה כדירקטורית בבוני עיר במקומו). עו"ד נחום הוא גם בעל מלוא הון המניות בחברת עתיד. שלושת הנתבעים יחדיו יכונו להלן – "הנתבעים".

    

3. ת.א. 1309-09-22 הוגשה ראשונה מבין שתי התביעות שלפניי, על ידי גב' מירה צלרמאיר (להלן – "גב' צלרמאיר" או "תביעת צלרמאיר" לפי העניין), ועניינה דרישה לפיצוי מוסכם חוזי בסך 100,000 ₪ לצד הוצאת צו עשה לתיקון מתקן חניה או לחלופין פיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מאספקת מתקן חניה לקוי בסך 120,000 ₪ נוספים.

    

4. גב' צלרמאיר רכשה ביום 9.12.2015 דירת דופלקס מבוני עיר בקומות החמישית והשישית בבניין, אליה מוצמדת חניה אחת בלבד במתקן חניה. גב' צלרמאיר רכשה גם חניה אחרת בעלות נוספת של 100,000 ₪ (להלן – "החניה הנוספת", סומנה כחניה מס' 2 בתשריט הבניין עמ' 132-130 לנספחי תע"ר גב' צלרמאיר).

    

5. בעקבות איחור במסירת הדירה לגב' צלרמאיר, היא הגישה נגד הנתבעים תביעה לבית משפט השלום (ת.א. 4334-02-21, להלן – "ההליך הקודם"), שבמסגרתה חתמו הצדדים ביום 23.3.2022 על הסדר גישור (להלן – "הסדר הגישור"). לטענת גב' צלרמאיר, הנתבעים הפרו את הסדר הגישור ובגין הפרתו הגישה נגדם גב' צלרמאיר את התביעה בהליך שלפניי.

    

6. תוך ניהול ההליך דנן, לאחר שלטענתה התברר לה ליקוי מהותי ויסודי במתקן החניה שהיווה חלק מחוזה המכר (ולא נכלל בהסדר הגישור), ולאחר שביקשה וקיבלה היתר לתיקון תביעתה, ביום 19.11.2023 הגישה גב' צלרמאיר כתב תביעה מתוקן במסגרתו הוסיפה לתביעתה גם סעד של צו עשה לתיקון מתקן החניה או לחלופין פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירתה כתוצאה מהעיכוב במסירת מתקן החניה והכשל בתכנונו.

    

7. ת.א. 8381-12-23 הוגשה שנייה מבין שתי התביעות, על ידי בני הזוג הראל אריאלי ותמר לקס אריאלי (להלן – "ה"ה אריאלי" או "תביעת אריאלי" לפי העניין), ועניינה צו עשה לתיקון מתקן חניה או לחלופין פיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מאספקת מתקן חניה לקוי בסך 200,000 ₪.

    

8. ביום 14.12.2014 ה"ה אריאלי רכשו מבוני עיר דירת 5 חדרים בקמה הרביעית בבניין בתוספת חניה במתקן חניה. לאור טענתם לליקויים בדירה ואיחור ניכר במסירתה נוהל משא ומתן בינם לבין הנתבעים ובסופו נחתם ביניהם הסכם פשרה ביום 9.6.2021. במסגרת הסכם הפשרה סוכם כי יופחתו מיתרת התמורה עבור הדירה פיצוי בגין איחור במסירתה כמו גם עלות תיקון ליקויי בניה שנמצאו בחוות הדעת מטעם ה"ה אריאלי. הסדר הפשרה האמור לא כלל ויתור על זכויותיהם של התובעים לטעון לפגם או ליקוי שאינם נזכרים בחוות הדעת מטעמם ובכלל זה מתקן החניה.

    

9. משנפל לטענתם פגם במתקן החניה הגישו כאמור תביעתם זו למתן צו עשה להחלפתו או לחלופין לפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירתם כתוצאה מהפגם או הליקוי האמורים.

   תמצית טענות הצדדים

    

   טענות התובעת גב' צלרמאיר

    

10. לטענת גב' צלרמאיר, במסגרת חוזה המכר שחתמה מול בוני עיר ביום 9.12.2015 הדירה כוללת חניה שתוצמד אליה (סומנה כחניה מס' 3 בתשריט הבניין). לנוכח איחור קיצוני של כמעט שלוש שנים במסירת החזקה בדירה ובשל ליקויי בניה רבים היא נאלצה להגיש נגד הנתבעים תביעה כספית בהליך הקודם במסגרתו גובש ביניהם הסדר הגישור.

     

11. לטענתה, בסעיף 4 להסדר הגישור נקבע כי הפיצוי הכספי בסך 250,000 ש"ח ישולם לה בארבעה תשלומים: התשלום הראשון בסך 60,000 ש"ח היה אמור להתבצע עד ליום 28.04.2022; התשלומים השני והשלישי (כל אחד בסך 60,000 ₪) נקבעו לימים 9.6.2022 ו-10.7.2022 בהתאמה; ואילו התשלום הרביעי והאחרון, בסך 70,000 ₪, היה אמור להיות משולם עד ליום 10.8.2022 .

     

12. סעיף 6 להסדר הגישור קבע כי הפרת סעיפים 3, 4, 5 להסדר הגישור תהווה הפרה יסודית שלו ולאחר מתן התראה בדוא"ל לב"כ הנתבעים על הפרה שלא תוקנה תוך 10 ימים ממועד שליחתה – יחויבו הנתבעים בפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בסך 100,000 ₪, וזאת בנוסף לכל חיוב אחר על פי הסדר הגישור שיוסיף לעמוד בתוקף. עוד נקבע לטענתה בסעיף האמור, כי הנתבעים יחובו בפיצוי התובעת בגין ההפרה ביחד ולחוד.

     

13. גב' צלרמאיר טענה, כי הנתבעים הפרו את סעיף 4 להסדר הגישור בכך שאיחרו בביצוע התשלום השני והשלישי, ולא ביצעו כלל את התשלום הרביעי והאחרון עד למועד שנקבע. נשלח אליהם מכתב התראה בו צוין כי ככל שלא יבצעו את התשלום האחרון במלואו ובמועדו (קרי לא יאוחר מיום 10.8.2022) – גב' צלרמאיר תעמוד על זכאותה לפיצוי מוסכם. בהתאם, ומשלא שילמו את התשלום הרביעי במועד – יש לחייבם בתשלום יתרת התשלומים שלא שולמה מכוח הסדר הגישור (שעמדה נכון למועד הגשת התביעה על סך 70,000 ₪) ובתוספת הפיצוי המוסכם בסך 100,000 ₪. בכתב התשובה הוסיפה, כי התשלום הרביעי מבין ארבעת התשלומים לפי הסדר הגישור שולם באיחור של 21 ימים ואך לאחר הגשת כתב התביעה באופן שעודנו מצדיק חיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם לפי הסדר הגישור.

     

14. גב' צלרמאיר הוסיפה, כי מדובר בטענות להפרת הסדר הגישור המהוות עילה חדשה שממילא לא הובאה לדיון במסגרת ההליך הקודם, ואין בדחיית התביעה בהליך הקודם כדי לחסום אותה מהעלאתן כעת.

     

15. אשר למתקן החניה, בכתב התביעה המקורי טענה גב' צלרמאיר, כי הנתבעים הפרו את חוזה המכר בכך שלא מסרו לה את מתקן החניה המוצמד לדירה במועד לצורך בדיקת תקינותו, וביקשה צו המורה על אכיפת חוזה המכר בעניין בדיקת תקינות מתקן החניה ומסירת החזקה בו לידיה.

     

16. ואולם, בהמשך ניהול ההליך ולאחר שבסיועו של בית המשפט קיבלה מהנתבעים את פרטי יצרן מתקן החניה ופרטי דגם המתקן על מנת שתוכל לבדוק אם נפל כשל בתכנונו ובהתקנתו, ולאחר שפנתה לקבל חוות דעת מומחית מטעמה, נוכחה לגלות כי מתקן החניה שנמסר לה שונה מזה שצוין בהיתר הבניה וממדיו אינם מאפשרים כל שימוש בו. משכך, ולאחר שביקשה וקיבלה רשות לכך, גב' צלרמאיר תיקנה תביעתה.

     

17. בכתב התביעה המתוקן טענה גב' צלרמאיר, כי הסדר הגישור הֶחֱריג את מתקן החניה. לטענתה, לאחר שבדקה המתקן באמצעות מומחית מטעמה התברר כי דה פקטו מתקן החניה אינו בר שימוש. לטענתה, גובהו נמוך משמעותית מהגובה הנדרש לפי המלצת יועץ התנועה עירוני באופן שאינו מאפשר לכל סוגי הרכבים לחנות בו אלא רק לרכבים קטנים מאוד, שגובהם נמוך מ – 1.55 מ'. רוחבו של מתקן החניה קטן ביחס להנחיות משרד התחבורה וביחס לרוחב המצוין בהיתר הבניה באופן שאינו מאפשר פתיחה של דלתות הרכב ויציאה מן הרכב ומן החניה. מדובר אם כן לטענתה במתקן חניה לא סביר שתוכנן בניגוד לתקנות, הוא מוגבל ולא פונקציונלי ואינו נותן מענה לחניית רכבים גדולים יותר ולרכבים משפחתיים באופן שמהווה כשל תכנוני משמעותי.

     

18. לטענתה, בשל הליקוי בתכנון מתקן החניה ובהתקנתו באופן שלא מאפשר שימוש בחניה המהווה חלק מן המכר – יש להעניק לה סעד המורה לנתבעים להחליף את מתקן החניה לדגם שנקבע בהיתר הבנייה ובממדים תקניים המאפשרים שימוש במתקן. לחלופין, ככל שיתברר כי מסיבה תכנונית או אחרת לא ניתן להחליף את מתקן החניה, ביקשה גב' צלרמאיר לחייב הנתבעים לפצותהּ בסך של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה בגין ירידת הערך שנגרמה לדירתה.

    טענות התובעים ה"ה אריאלי

     

19. כאמור, התובעים ה"ה אריאלי רכשו אף הם מבוני עיר דירה בבניין. לטענתם, לאחר חתימה על הסכם פשרה מול הנתבעים בגין איחור במסירת הדירה וליקויי בניה שהתגלו בה; לאחר ששילמו את יתרת התמורה בגין הדירה, ולאחר שקיבלו את החזקה בדירה לצורך השלמתה והפיכתה ראויה למגורים - ביום 26.8.2021 הם עברו להתגורר בדירה.

     

20. לטענתם, מר אריאלי (התובע 1) ניסה לקבל החזקה גם במתקן החניה המהווה חלק מהדירה, אך עו"ד נחום התחמק ממנו ודחה אותו בלך ושוב משך למעלה משנה. בשלב מסוים החל לקנן בלבו חשש שהמתקן תוכנן באופן לקוי כך שאינו מתאים לגודלו של רכב משפחתי סטנדרטי.

     

21. לשיטת ה"ה אריאלי, ביום 31.10.2021, עת בוצעה הדרכה לשימוש במתקן החניה שבמהלכה התבקש התובע 1 להחנות את רכבו במתקן, ותוך ניסיונותיו, הבין כי הדבר אינו אפשרי מאחר שהמתקן נמוך מדי לעומת גובה רכבו (מאזדה CX5 – SUV עירוני סטנדרטי). לטענתו, עו"ד נחום התחייב בפניו לתיקון מתקן החניה כנדרש. לאחר שלא חלה התקדמות בטיפול בעניין, ביום 29.11.2022 הודיע עו"ד נחום לתובע 1 כי עבדו על המתקן ונותר עוד משהו לאזן, ביום 3.1.2023 התובע 1 שוב ניסה לברר את סטטוס הטיפול במתקן החניה ואז כבר החל להתגנב ללבו חשש שהמתקן תוכנן בצורה לקויה שאינה מאפשרת את השימוש בו.

     

22. ה"ה אריאלי פנו לשמאית מקרקעין שבחנה את התאמת פרטי מתקן החניה לאלו המופיעים בהיתר הבניה, וממצאיה העלו כי מתקן החניה שהוצמד לדירתם שונה מזה שצוין בהיתר הבניה וממדיו אינם מאפשרים כל שימוש בו.

     

23. בתביעת אריאלי הוגשה חוות דעת ערוכה בידי אותה שמאית שהגישה את חוות הדעת עבור התובעת גב' צלרמאיר. ממצאי המומחית בחוות דעתה דומים לאלו שצוינו בתביעת צלרמאיר ולא מצאתי לנכון לחזור עליהם. השמאית העמידה את ירידת הערך שנגרמה לה"ה אריאלי כתוצאה מהכשלים והליקויים שבמתקן החניה על סך של 200,000 ₪.

     

24. לטענתם, בכך שהנתבעים בנו מתקן חניה בניגוד להנחיות משרד התחבורה והיתר הבניה ובכך שהמתקן אינו שמיש, הם הפרו את חוזה המכר באופן שמזכה אותם בצו עשה המורה לנתבעים להחליף את מתקן החניה לדגם שנקבע בהיתר הבניה ובממדים תקניים המאפשרים שימוש במתקן. לחלופין, ככל שיתברר שלא ניתן להחליף את מתקן החניה, בית המשפט התבקש להורות לנתבעים לפצותם בשווי ירידת הערך לדירתם בסך 200,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

    טענות הנתבעים

     

25. הנתבעים מצדם הכחישו את טענות התובעים בשתי התביעות וטענו כי דין תביעותיהם להידחות.

     

26. לטענת הנתבעים דין שתי התביעות להידחות בכל מקרה, ככל שהן מכוונות כלפי עו"ד נחום אישית בהיעדר כל עילת תביעה נגדו מכוח הרמת מסך התאגידים, הואיל והוא פעל ככל דירקטור בשם התאגיד ולא נטען כלפיו לתרמית או למצג שווא רשלני או לניצול לרעה של מסך התאגיד.

     

27. בהתייחס לטענות התובעת גב' צלרמאיר להפרת הסדר הגישור טענו הנתבעים, כי התביעה לא באה לאוויר העולם אלא בשל מחלוקות שהתגלעו בין גב' צלרמאיר לבוני עיר בנוגע לחניה הנוספת שרכשה ממנה, ומתוך רצונה להפעיל לחץ על בוני עיר לוותר לה על תשלום יתרת התמורה בגין החניה הנוספת כאמור.

     

28. לטענתם, ביום 5.9.2022 בית המשפט בהליך הקודם הוציא מלפניו פסק דין הדוחה את התביעה ללא צו להוצאות באופן שסותם הגולל מעל התביעה ולא מאפשר הגשתה, לרבות לא בעניין החניה המוצמדת לדירה. ככל שהיו לתובעת טענות בעניין הסדר הגישור צריכה הייתה להעלותן בהליך הקודם לפני שניתן בו פסק דין (ויכלה לעשות זאת שכן התביעה המקורית בהליך זה הוגשה ביום 1.9.2022). משלא עשתה כן – אחרה המועד והיא מנועה מעשות כן כעת.

     

29. עוד טענו הנתבעים לעניין זה, כי מעולם לא הפרו את הסדר הגישור הפרה יסודית, שכן כל התשלומים שהתחייבו לשלם מכוחו שולמו במלואם, לרבות התשלום הרביעי. למעט הודעת מייל מיום 21.7.2022 בגין איחור בתשלום השלישי (ששולם מיד לאחר קבלת ההודעה) - מעולם לא התקבלה התראה נוספת על הפרה כלשהי של הסדר הגישור. התובעת בחרה להגיש תביעה טרם פעלה כנדרש בהתאם להסדר הגישור ודי בכך כדי להוביל לדחיית תביעתה בהקשר זה.

     

30. בכל הנוגע לטענות התובעת צלרמאיר לכשל במתקן החניה שהוצמד לדירתה טענו הנתבעים, כי התובעת רכשה את דירתה טרם קבלת היתר בניה וחתמה על "נספח רכישת דירה בטרם קבלת היתר בניה". המידות היחידות שפורטו ונחתמו בין הצדדים הינן רוחב ואורך בור מתקן החניה. במענה לתביעת אריאלי הוסיפו הנתבעים וטענו, כי המפרט עליו חתמו קובע כי סטיות במידות אביזרים של עד 5% הינן סטיות קבילות. הנתבעים הכחישו שמתקן החניה אינו עומד בהמלצות משרד התחבורה וטענו כי בהמלצות משרד התחבורה כלל לא נקבע גובה למתקן חנייה.

     

31. בהתייחס לתביעת אריאלי הוסיפו הנתבעים וטענו כי במעמד חתימת הסכם הפשרה מול הנתבעים מתקן החניה כבר היה מותקן וראוי לשימוש, התובעים ראו אותו, ידעו כיצד הוא נראה ומה גודלו ולא הביעו כל טרוניה או טענה באשר למתקן, למידותיו או לשימוש בו.

     

32. עוד טענו הנתבעים, כי המומחית מטעם התובעים בשתי התביעות מתעלמת מכך שלמתקן החניה קיים תקן 5347 שאמנם טרם פורסם ברשומות ואינו מחייב, אך הוא אינו קובע גובה חניה, באופן מכוון. לטענת הנתבעים, תכנון החניה בענייננו תואם את אישור הרשות המקומית, וגודל בור החניה קיבל את אישורהּ.

     

33. לטענתם, בהיתר הבניה לא מאושר דגם של מתקן חניה אלא מצוין במפורש "מכפיל חניה, 1 מ"ח תת"ק - 2 יח"ד, כדוגמת דגם 461" ולא דובר בדגם ספציפי של מתקן חניה. מידות מתקן החניה שהותקן בפועל מאפשרות שימוש ראוי ביותר למתקן החניה. בדיקות ההפעלה של המתקן שנערכו מטעם משרד העבודה כתנאי לקבלת אישור ההפעלה וטופס 4 - בוצעו עם רכב מסוג מאזדה 6 שאינו נחשב לרכב קטן. התובעת גב' צלרמאיר הייתה מודעת למגבלות השימוש במתקן חניה ולכן רכשה חניה נוספת ורגילה בבניין, בה היא עושה שימוש על אף שטרם שילמה את מלוא התמורה בגינה. התובע 1 אריאלי ביקש לבדוק, בגמר ההדרכה, האם ניתן להגביה את המתקן במס' ס"מ שכן אנטנת הרדיו של רכבו הפריעה לכניסה למתקן. לטענת הנתבעים התובעים ה"ה אריאלי כלל לא טענו שישנה תקלה או ליקוי במתקן החניה בזמן אמת. בוני עיר אכן בדקה אם ניתן להגביה את המתקן במס' ס"מ ולצורך כך פעל טכנאי במתקן כפי שעודכן מדי פעם התובע אריאלי. בכל התכתבויות הווטסאפ בין הצדדים לא נזכרת התחייבות של הנתבעים לשנות את המתקן.

     

34. בכל מקרה, מתקן החניה נבנה בהתאם לאישור הרשות המקומית מיום 15.7.2019 (שלא נקבע בו כלל גובה מינימלי) ובהתאם לתקן הישראלי ולתקנות התכנון והבניה; מתקן החניה קיבל את אישור הרשות המקומית, נבדק על ידי בודק מוסמך וקיבל את כל האישורים הנדרשים.

     

35. הנתבעים הכחישו את חוות דעת המומחית מטעם התובעים ואת טענותיהם לירידת ערך וטענו, בין היתר, כי המידות המצוינות בטבלה שערכה המומחית שגויות. המידות המתוארות בשורות אורך ו/או רוחב המתקן הן מידות בור החניה ולא מידות המתקן עצמו; לטענת אותה מומחית על פי התקנות גובה מתקן לא יפחת מ – 2.2 מ' בעוד שעל פי התקן הישראלי גבוה מתקן מקסימלי הינו 2.2 מ'; המומחית לא נתנה דעתה לחניה ברמת שרות 2 ו – 3; וההנחיות שהמומחית ציטטה מביאות בחשבון חניה ברמת שירות 1 בעוד שלרשות המקומית ניתנת האפשרות לקבוע את גודל מתקן החניה כל עוד אינו יורד מרמת שרות 3.

    השאלות הטעונות הכרעה

     

36. מספר שאלות עובדתיות ומשפטיות טעונות הכרעה בענייננו.

     

37. השאלות הנוגעות לכשלים במתקן החניה או להתאמתו להוראות חוזה המכר הן שאלות משותפות לשתי התביעות גם יחד ומשכך תידונה להלן במאוחד:

     

    • מה ממדי מתקני החניה שנמסרו לתובעים בפועל?

       

    • האם מתקני החניה על מידותיהם הותקנו תוך הפרת חוזה המכר, או תוך הפרתם של הוראת דין, תקן או הנחיות של גורם מקצועי כלשהו?

       

    • האם עלה בידי התובעים להוכיח זכאות לצו עשה להחלפת מתקני החניה?

       

    • ככל שלא עלה בידי התובעים להוכיח זכאותם לצו עשה, האם עלה בידיהם להוכיח שאופן התקנת מתקני החניה הסב להם נזק, והאם עלה בידיהם לכמתו ולתחמו?

       

    • האם יש לחייב את הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, בסעד לו זכאים התובעים?

       

38. ביחס לתביעת צלרמאיר בלבד תיבחן השאלה האם זכאית גב' צלרמאיר לפיצוי המוסכם החוזי בשל הפרת הסדר הגישור שנחתם מולה, וככל שזכאית לפיצוי כאמור – האם זכותה עומדת כלפי כל הנתבעים ביחד ולחוד או כלפי חלקם בלבד?

     

39. אדון בשאלות אלו להלן, כסדרן.

    דיון והכרעה

     

    השאלות המשותפות לשתי התביעות בנוגע למתקני החניה שסופקו לתובעים

     

    מתקני החניה וממדיהם

     

40. בחוות דעת המומחית מטעם גב' צלרמאיר, השמאית גב' לימור ינוקא (להלן – "המומחית ינוקא") ציינה המומחית כי בהתאם למדידה שערכה בעצמה, גובה מתקן החניה הוא 1.58 מ' בין הרצפה לקורה העליונה; אורך המתקן 4.9 מ' ורוחבו 2.5 מ' (עמ' 4 לחוות דעתה). בחוות דעת של המומחית ינוקא מטעם ה"ה אריאלי ציינה כי גובה מתקן החניה הוא 1.6 מ' בין הרצפה לקורה העליונה; אורך המתקן 4.9 מ' ורוחבו 2.5 מ' (עמ' 5 לחוות דעתה).

     

41. הנתבעים מצדם לא הגישו כל חוות דעת נגדית בעניין גודל מתקן החניה כפי שסופק בפועל, וגם לא סתרו בראיה אחרת כלשהי את המידות שהציגה המומחית ינוקא מטעם התובעים (ר' פר' מיום 30.1.2025 עמ' 1 ש' 22-12 לתמליל; ר' חוות דעת המומחית ינוקא; ור' גם הנתונים שנמסרו למומחית ינוקא מחברתParktech שהתקינה את מתקני החניה וטבלת המידות המתייחסת למתקני החניה שסופקו לתובעים לפיהם גובה רכב חונה הוא 1.6 מ' – עמ' 13 לחוות דעת המומחית ינוקא).

     

42. עו"ד נחום הודה מפורשות בעדותו כי רוחבו של מתקן החניה עמד על 2.5 מ' (עמ' 54 ש' 17-13 לפר'). לצד זאת עו"ד נחום טען כי גובה מתקן אחד הוא 1.6 מ' ובמתקן השני 1.7 מ' (עמ' 64 ש' 32-30 לפר'), ואולם עו"ד נחום לא צירף אסמכתה כלשהי לתמיכה במידות להן טען.

     

43. משכך, בהינתן המדידה שערכה המומחית ינוקא מטעם התובעים מחד, ובהינתן עדותו של עו"ד נחום שהודתה בחלק מהמידות שהציגה המומחית ינוקא ולא תמכה באסמכתאות את המידות שלא תאמו את מדידתה של המומחית מאידך – עלה בידי התובעים להוכיח כי מידות מתקני החניה שסופקו להם מכוח חוזי המכר עמדו בפועל על 1.58-1.6 מ' גובה; 2.5 מ' רוחב ו – 4.9 מ' אורך כשיטת המומחית ינוקא, וכך אני קובעת.

    האם מתקני החניה על מידותיהם הותקנו תוך הפרת חוזה המכר, או תוך הפרתם של הוראת דין, תקן או הנחיות של גורם מקצועי כלשהו?

     

44. אפתח בכך שאין בחוזה המכר עצמו, בנספח ג' שלו (הכולל את מפרט הדירות) או בנספח ד' שלו (שהינו נספח התשלומים והמועדים) – כל התייחסות מפורשת לממדי מתקני החניה, אלא רק צוין במפרט כי לדירה תוצמד חניה במתקן חניה (ס' 6 לנספח ג' לחוזה המכר, עמ' 83; 106 לנספחי תצהירה של גב' צלרמאיר; ס' 6 לנספח ג' לחוזה המכר עמ' 49 לתצהירו של מר אריאלי).

     

45. כפי שציין עו"ד נחום בתצהירו, המידות היחידות שפורטו ונחתמו בין הצדדים במסגרת החתימה על חוזה המכר התייחסו לרוחב ולאורך בור מתקן החניה (ס' 35 לתצהיר עו"ד נחום בתביעת צלרמאיר; ס' 21 לתצהיר עו"ד נחום בתביעת אריאלי).

     

46. יתרה מכך, בתוספת לחוזה המכר "מכירת דירה טרם קבלת היתר בניה" אישרה גב' צלרמאיר בחתימתה כי ידוע לה שטרם התקבל היתר בניה לבניין ובוני עיר פועלת מול רשויות התכנון לקבל היתרים לבנייתו במתכונת דומה למפורט בתכניות ומפרטי המכר הזמניים המצורפים לחוזה. עוד אישרה בחתימתה כי אם לא יעלה הדבר בידי בוני עיר יכול שיחולו בבניין שינויים, בין היתר במספרן ובמיקומן של החניות. גב' צלרמאיר אישרה גם כי ידוע לה שייתכנו שינויים במפרט המכר והתכניות שנמסרו לה, וכי רק שינוי מהותי יקנה זכות לביטולו של החוזה. "שינוי מהותי" הוגדר כשינוי שיש בו כדי לשנות באופן מהותי את תכניות הבניין, לרבות תוכניות הקומה בבניין ו/או תכניות הדירה וכן, שינוי במיקום הדירה (קומה ו/או כיוונים) ו/או שינוי העולה על 2% בשטח הדירה (עמ' 121-120 לנספחי תצהירה של גב' צלרמאיר). גם ה"ה אריאלי חתמו על טופס אישור דומה, בהבדל לפיו שינוי מהותי הוגדר ככזה העולה על 5% בשטח הדירה ולא 2% כפי שנקבע בחוזה המכר של גב' צלרמאיר (ר' עמ' 63-62 לתצהירו של מר אריאלי).

     

47. עינינו הרואות אם כן, כי לא נכללה בחוזה המכר עליהם חתמו התובעים כל הוראה המתייחסת באופן מפורש לממדי מתקני החניה. הגדרת החניה סומנה בחוזה המכר כחניה מסומנת בתשריט שם פורט במפורש רוחב הבור ללא כל התייחסות לגובה החניה במתקן החניה. רוחב בור החניה שנבנה תואם במלואו את רוחב הבור בחוזה המכר, כך שהתובעים לא הצביעו על הפרת הוראה חוזית מפורשת המתייחסת לממדי מתקני החניה עצמם.

     

48. לצד זאת, על פי חוזה המכר בוני עיר התחייבה לבנות הדירות בהתאם למפרט ולתכניות (ס' 5.1 לחוזי המכר). משכך, נראה כי ככל שיעלה בידי התובעים להוכיח שמתקני החניה נבנו בניגוד למפרט ולתכניות – מכך תיגזר גם הצלחתם להוכיח הפרת חוזי המכר לעניין זה.

     

49. ואמנם לטענת התובעים, בעוד שהיתר הבניה דרש מהנתבעים לספק תקן חניה אחיד דוגמת סוג מסוים ובמידות אחידות של גובה פלטפורמה 2.05 מ' וגובה רכב חונה בין 1.65 מ' ל – 2מ', הנתבעים סטו מההיתר והתקינו על דעת עצמם שני סוגים של מתקני חניה, שאחד מהם – זה שסופק לתובעים – אינו תואם את המידות הקבועות בתשריט ההיתר ובהוראות יועץ החניה.

     

50. הנתבעים מצדם טענו כי ההנחיות לתכנון מתקני חניה הינן המלצות בלבד ובכל מקרה התכנון יהיה כפוף לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן – "תקנות התכנון והבניה"), לתקנות התעבורה ולתקנות והנחיות הרשות המקומית. לטענתם, המומחית ינוקא מטעם התובעים התעלמה מהעובדה שלמתקן החניה קיים תקן 5347 שאמנם טרם פורסם ברשומות ואינו מחייב אך גם בו לא נקבע גובה חניה במתקן (באופן מכוון) ותכנון החניה דנן תואם את אישור הרשות המקומית הואיל וגודל בור החניה קיבל את אישור הרשות המקומית, היתר הבניה שהוצא לא קבע דגם של מתקן חניה אלא צוין במפורש "מכפיל חניה, 1 מ"ח תת"ק – 2 יח"ד, כדוגמת דגם 461" ומידות המתקן מאפשרות שימוש ראוי ביותר למתקן חניה (ס' 43-38 לתצהירו של עו"ד נחום בתביעת צלרמאיר; ס' 26-22; 35 לתצהירו של עו"ד בתביעת אריאלי).

     

51. לטענת הנתבעים, מתקני החניה קיבלו את אישור הרשות המקומית שכן בהיתר שניתן על ידי הרשות המקומית מיום 15.7.2019 לא נקבע כלל גובה מינימלי, כל המידות שנקבעו בתכנית הרשות המקומית בוצעו (ס' 49; 70 נספח ג' לתצהירו של עו"ד נחום בתביעת צלרמאיר) ומתקני החניה נבדקו על ידי בודק מוסמך וקיבלו את כל האישורים הנדרשים (ס' 50 נספחים ד', ה' לתצהיר עו"ד נחום בתביעת צלרמאיר). עוד נטען, כי המומחית ינוקא טענה שעל פי התקנות גובה מתקן החניה לא יפחת מ 2.2 מ' בשעה שעל פי התקן הישראלי גובה מתקן מקסימלי הינו 2.2 מ'. עוד נטען, כי לרשות המקומית סמכות לקבוע את גודל מתקן החניה כל עוד אינו יורד מרמת שרות 3, ואילו המומחית ינוקא לא נתנה דעתה לחניה ברמת שרות 2 ו – 3 אלא התייחסה לרמת שירות 1 בלבד ובכך טעתה (ס' 79-78 לתצהירו של עו"ד נחום בתביעת צלרמאיר; ס' 46 לתצהירו בתביעת אריאלי).

     

52. התובעים התייחסו בסיכומיהם לטענות ההגנה שהעלו הנתבעים לגופן וטענו כי דינן להידחות.

     

53. לטענתם, טענת הנתבעים כי המומחית ינוקא התעלמה מתכנית השינויים שקיבלו הנתבעים בשנת 2019 - לא הוכחה. הנתבעים לא הציגו את תכנית השינויים עצמה ובכל מקרה מתקני החניה שסיפקו אינם תואמים את המידות אליהן הפנה התשריט החלקי אותו כן הציגו.

     

54. התובעים הוסיפו כי גם דינה של טענת הנתבעים להתעלמותה של המומחית ינוקא מתקן 5437 – להידחות. לטענתם הנתבעים לא הציגו את התקן המדובר; מדובר בתקן לא מחייב שממילא לא נקבע בו גובה חניה; המומחית ינוקא הסבירה שהתקן אינו מתייחס למידות מתקני החניה, ובכל מקרה אין בכך כדי לרפא את מחדל אי הגילוי שדבק בהתנהלות הנתבעים. התובעים גם הסבירו כיצד הסתמכותה של המומחית מטעמם גם על פרק ד' להנחיות משרד התחבורה נכונה לגופה, בניגוד לטענת הנתבעים.

     

55. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ושמעתי את העדויות שלפניי שוכנעתי כי ממדי מתקני החניה שונים מאלו שנקבעו בנספח התנועה של ההיתר (על הערות יועץ התנועה) כפי שצוינו עליו ומהוות חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה, ולא עלה בידי הנתבעים להוכיח שהתקבל אישור פוזיטיבי כלשהו מרשויות התכנון לשינוי התנאים המקוריים שנקבעו לעניין זה בהיתר הבניה. אנמק.

     

56. בכל הנוגע לגובהם של מתקני החניה (שכזכור קבעתי כי הם נעים בפועל בין 1.58 ל- 1.6 מ') - שוכנעתי כי מתקן החניה שנבנה בפועל לא ענה על הדרישות שצוינו במפורש בתשריט הנספח להיתר הבניה ובהנחיות יועץ התנועה של התכנית כפי שצוינו על גבי התשריט (באופן שכידוע מהווה חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה).

     

57. עיון בתשריט שצורף להיתר הבניה מלמד כי צוין שם: "מכפיל חנייה I מ"ח הח"ק – 2 יח' כדוגמת דגם 461 יבוצע ריצוף/אספלט לפי דרישת המזמין", וצורפו מידות מתקן החניה של חברת Parklift לדגם 461. מתקן החניה שהותקן בפועל הוא מתקן חניה מדגם Sublift Hiwi תוצרת טורקיה ולא דגם 461 של חברת Parklift (ס' 24 לתצהירו של מר אריאלי).

     

58. גם אם לא היה הכרח לספק מתקן מאותו דגם ומאותו סוג של חברת Parklift דווקא, מצופה היה מהנתבעים לספק מתקן העונה בממדיו על ממדי מתקן Parklift דגם 461 כפי שהוגדרו בתשריט שנספח להיתר הבניה.

     

59. בתשריט הנספח להיתר הבניה, ליד מידות דגם 461 אף הופיעה טבלה עם מידותיו של הדגם, ומצילום תשריט ההיתר נראה שיועץ החניה ציין בו במפורש בשנת 2015 "גובה מזערי של תא חניה יהיה 2.05 מ'" (ההדגשה שלי – מר"א). יועץ החניה אף הקיף בעיגול מידה זו בטבלת המידות של דגם 461 האמור (עמ' 12-11 לחוות דעתה של המומחית ינוקא, עמ' 349 לתע"ר התובעת צלרמאיר). בהתאם, הסיקה המומחית ינוקא כי גובה מתקן החניה נמוך משמעותית מהגובה שנדרש לפי המלצת יועץ התנועה העירוני כפי שמופיע בהערות נספח התנועה להיתר (קרי שהגובה צריך להיות 2.05 מ' ולאפשר כניסת רכבים עד לגובה 2 מ').

     

60. בהקשר זה לא עלה בידי הנתבעים לבסס את טענת הנגד שלהם לפיה הרשות המקומית אישרה את מתקני החניה כפי שנבנו בפועל במסגרת תכנית שינויים מאוחרת יותר להיתר הבנייה שניתן.

     

61. לשאלת בית המשפט על משמעות הערת יועץ התנועה במסגרת נספח החניה של היתר הבניה שם ציין "כדוגמת דגם 461" ולצד זה הוסיף "גובה מזערי 2.05 מ'" הסביר עו"ד נחום, כי הערת יועץ החניה מהווה המלצה ובסופו של יום נציג העירייה הוא המאשר את המתקן בהתאם למצב בשטח כל עוד הוא עומד מבחינתו בתקנים (עמ' 2-1 לתמליל פרק מיום 30.1.25).

     

62. ואולם מעבר לכך שלא ברור מדוע ניתן לקרוא את הערתו של יועץ התנועה כהמלצה דווקא ולא כהנחיה או כתנאי מחייב בשים לב ללשון ההחלטית בה נקט, וגם לוּ הייתי משתכנעת שהערות יועץ התנועה לעניין הגובה המינימלי של תא החניה על גבי נספח התנועה של היתר הבניה היו משום המלצות בלבד, הנתבעים לא הוכיחו כי לאחר בניית המתקן ניתן אישור מפורש למתקני החניה למרות השוני בין הערות היועץ לבין מידות המתקנים בפועל.

     

63. עו"ד נחום ציין בעדותו כי הנתבעים הגישו תכנית שינויים (עמ' 59 לפר') על מנת לתמוך כביכול בטענת הנתבעים לפיהן אישור יועץ התנועה משנת 2015 והמלצותיו בכל הנוגע לגובה מתקן החניה בוטלו עם הנפקתו של אישור תנועה מאוחר יותר בשנת 2019 בעקבות אישור תכנית השינויים שהגישו. לשיטתו של עו"ד נחום, מאחר שהתנאי שהציב יועץ התנועה בשנת 2015 לגבי גובה מינימלי של 2.05 מ' כבר לא מופיעה בתשריט תכנית השינויים משנת 2019 שאושר – ממילא התנאי המקורי כבר לא קיים (עמ' 63-61 לפר').

     

64. ואולם, עו"ד נחום לא הציג את תכנית השינויים עצמה אלא רק את התשריט שטען כי נלווה לתכנית השינויים (עמ' 60 ש' 12-1; עמ' 66-65 לפר'). ההימנעות מהצגת תכנית השינויים שהוגשה ואושרה במלואה שוללת כל יכולת לבחון האם תכנית השינויים עצמה כללה שינוי ביחס למתקני החניה. הימנעות זו פועלת כמובן לחובת הנתבעים.

     

65. גם המומחית ינוקא הסבירה בעדותה, כי לא הוצגה לה תכנית השינויים שהוגשה בשנת 2019 ולכן הגם שציינה בחוות דעתה שיש היתר של שינויים מחודש 11/2019 היא לא התייחסה אל תכנית השינויים בחוות דעתה מאחר שלא מצוין בה קיומו של שינוי כלשהו בחניות אלא אך ורק ביחס לרכיבים אחרים בתכנית (עמ' 29-28 לפר'). המומחית ינוקא הסבירה בעדותה, כי על גבי תשריט נספח התנועה משנת 2015 עליו חתום יועץ התנועה של העירייה היו רשומות הערות ואילו בתשריט השינויים משנת 2019 אין כל שינוי ביחס לחניות ולכן ההוראות שנקבעו בשנת 2015 בעינן עומדות. המומחית ינוקא הבהירה כי היתר חדש על אותו בניין אינו מבטל את ההיתר הקודם אלא מציין אך את השינויים שהוא הולך לחולל (עמ' 34-29 לפר').

     

66. זאת ועוד; כאשר נשאל עו"ד נחום היכן ניתן למצוא את אישורו של יועץ התנועה של העירייה למתקני החניה כפי שנבנו בפועל השיב כי מדובר באישור הסופי שניתן במסגרת הנפקת טופס 4 לבניין (ר' עמ' 4-2 לתמליל הפר' מיום 30.1.25). ואולם מעבר לכך שהנתבעים לא הציגו אותו טופס 4 אליו התייחס עו"ד נחום בדברים שמסר לבית המשפט, גם לוּ היה מוצג טופס 4 בענייננו, עצם הנפקתו אינה מלמדת מניה וביה כי מתקני החניה של הבניין נבנו בפועל לפי דרישות העירייה.

     

67. בשולי הדברים אציין כי לא נעלם מעיניי אישור יועץ התנועה כי המתקן נבנה בהתאם לתכניות (נספח ד' לתע"ר הנתבעים בתביעת צלרמאיר ונספח ה' לתע"ר הנתבעים בתביעת אריאלי). מדובר באישור של מהנדס מרגלית מיום 29.10.2020 ולפיו החניות בוצעו בהתאם לתכניות של נספח התנועה שאושר להיתר.

     

68. ואולם, מעבר לכך שמהנדס מרגליות הוא יועץ התנועה של היזם – קרי הנתבעים (ר' עמ' 2 ש' 15-3 לתמליל הקלטת הדיון מיום 30.1.2025), מדובר באישור ל"חניון" ולא הוכח לפניי כי מדובר באישור למתקני החניה עצמם, להבדיל מבור החניה שממילא לא הועלתה לגביו טרוניה כלשהי. הנתבעים בחרו שלא להביא את מהנדס מרגליות למתן עדות משיקולים השמורים עימם, וגם דבר זה כמובן פועל לחובתם.

     

69. אשר על כן, הנתבעים לא הוכיחו טענתם כי ניתן למתקן החניה אישור סופי למרות השוני בין מידותיו בפועל לאלו שהנחה יועץ התנועה של התכנית, ולא עלה בידי הנתבעים לסתור את טענות התובעים כי מתקני החניה נבנו בניגוד להנחיות יועץ התנועה בנספח התנועה של היתר הבניה, וכפועל יוצר מכך תוך הפרת תנאי ההיתר בכל הנוגע לגובהו של מתקן החניה.

     

70. בשולי הדברים אציין, כי לא נעלמו מעיניי טענות הנתבעים לכך שלא הופרה בענייננו הוראת דין או תקן לעניין גובהם של מתקני חניה אוטומטיים. מעבר לכך שלא שוכנעתי בטענות אלו לגופן, גם לוּ הייתי מקבלת אותן לא הייתה להן נפקות מעשית להכרעה בענייננו, בשים לב לקביעתי שגובהם של מתקני החניה מושא דיוננו עומד בסתירה להנחיות המחייבות של יועץ התנועה בנספח להיתר הבניה, ולמעשה תוך הפרתו של היתר הבניה.

     

71. בתוך כך, הנתבעים טענו כי לפי תקנה 2.03(א)(11) לתקנות התכנון והבניה, דרישת לגובה מינימלי של 2.05 מ' ל"מקום המיועד לחניה" מתייחסת לגובה מינימלי של קומת חניה בבניין ולא לגובה החניה עצמה במתקן החניה. לשיטתם, נפסק כי אין תקן מחייב ספציפי לגובה בין שני מפלסי חניה במתקן אוטומטי ולכן לרשות המקומית יש שיקול דעת לאשר את פתרון החניה המוצע ואישורה מהווה גושפנקה לתקינות הסדר החניה.

     

72. תקנה 2.03(א) לתקנות התכנון והבניה קובעת כי גובהו של חלק בנין המפורט להלן בטור א' באותה תקנה לא יפחת ממספר המטרים המצוין לצדו בטור ב', ובתקנת משנה 11 מצוין לצד "מקום הנועד לחניה" שגובהו לא יפחת מ – 2.05 מ'.

     

73. גישתם הפרשנית של הנתבעים לפיה הנחיה זו אינה מיועדת למתקני חניה אוטומטיים אינה מחויבת המציאות, ואולם גם לוּ הייתי מקבלת את טענתם הפרשנית של הנתבעים כי מדובר בדרישת גובה מינימלית של קומת חניה בבניין ולא של מתקן חניה (בדומה לקביעת בית המשפט בת"א‏ 8872-11-23יוסף נ' יוסי אברהמי- נוף צמרת התחדשות עירונית בע"מ ‏(1.12.2025‏),‏‏ שאיננה הלכה מחייבת ואף לא פסיקה מנחה), עדיין לא ניתן להתעלם מהערתו בכתב יד של יועץ התנועה על גבי התשריט שנספח להיתר ולפיה "גובה מזערי של תא חניה יהיה 2.05 מ'". מדובר כאמור בהערה שהיוותה חלק מתנאיו של היתר הבניה – הערה שכפי שקבעתי לעיל לא עלה בידי הנתבעים להראות כי בוטלה.

     

74. הנתבעים גם הפנו לתקן חניה 5437 שלשיטתם אינו קובע מגבלות גובה למתקן חניה וטענו כי המומחית ינוקא התעלמה ממנו כליל. ואולם גם טענה זו לא יכולה לסייע לנתבעים בענייננו.

     

75. ראשית, המומחית ינוקא הבהירה כי מדובר בתקן שאינו רלוונטי כי הוא מתמקד במכניקה, בבטיחות ובתפעול (עמ' 36-35 לפר'); שנית, התקן האמור כלל לא הוצג לעיני בית המשפט באופן שניתן יהיה לבחון אותו וממילא לא נסתרה טענתה של המומחית ינוקא; ושלישית וגם לוּ היה מוכח שמדובר בתקן שאינו מתייחס לגובה, משלא נסתרה הטענה כי אינו רלוונטי לענייננו אלא להיבט הטכני המכני של התקנת מתקני חניה – ממילא אין בו כדי להעלות או להוריד לענייננו.

     

76. סיכומם של דברים עד כה הוא אם כן, שעלה בידי התובעים להוכיח שגובה מתקני החניה שסיפקו להם הנתבעים עומד בסתירה לדרישות היתר הבניה שהונפק לבניין.

     

77. אשר לרוחב מתקני החניה – על פי ממצאיה של המומחית ינוקא היתר הבניה התייחס לרוחב הבור בלבד והעמידו על 2.8 מ' בעוד שרוחב מתקן החניה עמד על 2.5 מ' בלבד. לשיטתה, על פי תקנות התכנון והבניה רוחב מתקן החניה צריך לעמוד על 3 מ' (ר' עמ' 14 לחוות דעתה בתביעת צלרמאיר).

     

78. הנתבעים טענו מנגד, כי רוחב חניה של 2.5 מ' הוא תקין לחלוטין וחוות דעתה של המומחית ינוקא מתבססות על פרשנות שגויה של תקנות התכנון והבניה והתקנים או על הנחות שאינן תואמות את המציאות בשטח, ואין לבסס באמצעות המומחית כל טענה שאינה במומחיותה ובכלל זה בתחום התכנון והבניה.

     

79. לטענתם, רוחב החניה תוכנן בהתאם להיתרי הבניה ולדרישות הרשויות המוסמכות והוא מאפשר חניה נוחה ובטוחה לרכבים. רוחב החניה מאפשר פתיחת דלתות ויציאה מהרכב באופן סביר, כאשר ירידת נוסעים מתבצעת טרם עליית הרכב למתקן החניה למעט הנהג – דבר המאפשר היצמדות לצד אחד של המתקן ופתיחת דלת הנהג לשם יציאה מהרכב. דרישה למרווחים גדולים יותר היא מעבר לנדרש בתקנים, אינה סבירה ואינה עולה בקנה אחד עם מגבלות התכנון. רוחב החניה עומד בכל הדרישות התכנוניות והבטיחותיות ונבדק ואושר על ידי הגורמים המוסמכים לרבות יועצי חניה מומחים.

     

80. בהקשר לרוחבם של מתקני החניה, שוכנעתי כי לא עלה בידי התובעים להוכיח הפרת הוראות שבדין או הפרה כלשהי של היתר הבניה ואסביר.

     

81. המומחית ינוקא הסתמכה בעדותה על הנחיות לתכנון חניה כפי שפורסמו על ידי משרד התחבורה, מינהל היבשה/אגף התכנון התחבורתי בחודש 2/2000 (להלן – "ההנחיות לתכנון חניה"). בפרק ד' שכותרתו "תכנון חניונים" – נקבע כי גובה החניון לא יפחת מ – 220 ס"מ. על פי פרק ה' להנחיות לתכנון חניה כאמור מחודש 8/2008, שכותרתו "מתקנים מכאניים לחניה" - רוחב תא חניה בודד בין עמודים/קירות לא יפחת מ – 300 ס"מ ועומק או אורך תא החניה לא יפחת מ – 530 ס"מ (עמ' 7 לחוות דעתה, ר' גם פרק ה' להנחיות לתכנון חניה שהוגש וסומן ת/1)).

     

82. אפתח בכך שאיש מהצדדים לא הציג לפניי את פרק ד' להנחיות לתכנון חניה. התובעים הציגו לפניי את פרק ה' להנחיות הללו בלבד (ת/1), ובפרט את סעיף 7.5 להוראות שכותרתן "רוחב מזערי של המשטח הנייד" שכלל טבלת מידות משטחי חניה במתקנים מכניים והמומחית ינוקא הסבירה כי "הטבלה אומרת שתא חניה בודד, ומתקנים מכניים, יהיה 3 מטר." (עמ' 46 ש' 8 לפר'). המומחית ינוקא גם הסבירה כי סעיף 7.4 לפרק ה' להנחיות כאמור קובע שמידות מתקן החניה יהיו כאלו שיאפשרו חניית רכב שמידותיו כמידות רכב לתכנון תאי החניה בטבלה שבפרק ד' (עמ' 46 ש' 19-11 לפר').

     

83. כאשר עומתה המומחית ינוקא בחקירתה עם הטענה כי פרק ד' אינו מתייחס למתקני חניה ציינה כי הוא חל על תכנון חניונים ברמת שירות 1, וכאשר נשאלה האם פרק ד' מזכיר חניון מכני במתקן חניה לא השיבה בחיוב אלא טענה כי מדובר בפרשנות הואיל והוא דן בחניה ניצבת בין עמודים וקירות וכי היא הסיקה מכך שאם יש חניה ניצבת בין עמודים וקירות עבור חניונים המתוכננים לרמת שירות של מגורים – הדרישה היא ל- 3 מ' רוחב (עמ' 39-38 לפר').

     

84. משלא הוצג לפניי פרק ד' להנחיות לתכנון חניה כאמור, ממילא אין באפשרותי לבחון את מסקנתה של המומחית ינוקא כי הוראות אלו חלות גם על מתקני חניה אוטומטיים/מכניים כבענייננו. מכל מקום, גם לוּ הייתי משתכנעת כי כך הם פני הדברים, הנתבעים טענו כי התבססותה של המומחית ינוקא על טבלת מידות בפרק ה' להנחיות לתכנון חניה שהתבססה על מידות גיאומטריות שהוצעו בפרק ד' לחניה ניצבת בחניונים – מבוססת על חניה במבנה ברמת שירות 1. לטענתם, המומחית ינוקא לא נתנה דעתה לחניה ברמת שרות 2 ו – 3, בעוד שלרשות המקומית ניתנת האפשרות לקבוע את גודל מתקן החניה כל עוד אינו יורד מרמת שרות 3.

     

85. המומחית ינוקא הודתה בעדותה כי התייחסה לדרישות תקן של רמת שירות 1 אך לא ידעה להסביר מדוע לא התייחסה גם לרמת שירות 2 או 3 או מה ההבדל ביניהם (עמ' 42-39 לפר'), ובהקשר זה לא קיבלתי מפיה הוכחה משכנעת או אחרת כלשהי לכך שרוחב מתקני החניה מושא דיוננו עמד בסתירה להנחיות לתכנון חניה.

     

86. כך או כך, מאחר שעסקינן בהנחיות לתכנון חניה בלבד, שספק אם תוקפן מחייב (והמומחית מטעם התובעים הודתה בעצמה כי מדובר ב"המלצות" שלא תמיד נאכפות – ר' למשל עמ' 43 ש' 31-26 לפר'), ובהיעדר הוראות מחייבות לעניין רוחב החניה בתכנית או בתשריט התנועה שצורף אליה, בהינתן האישור שהציגו הנתבעים של מתכנן תנועה מיום 29.10.2020 לפיו החניון בוצע בהתאם לתכניות של נספח התנועה שאושר להיתר (נספח ד לתצהירו של עו"ד נחום בתביעת צלרמאיר) – לא שוכנעתי כי רוחבו של המתקן עמד בסתירה כלשהי לדין או לתכנית בענייננו.

     

87. סיכומם של דברים עד כה הוא אם כן, שעלה בידי התובעים להוכיח כי גובהם של מתקני החניה עמד בחריגה מהוראות היתר הבניה (וממילא בחריגה מהוראות החוזה שהתיימר לבנות את הבניין על מתקניו בהתאם להיתר), ואולם לא עלה בידיהם להוכיח כי רוחבם של מתקני החניה עמד בחריגה מהוראות כלשהן בדין או בהיתר הבניה.

    האם זכאים התובעים לסעד של צו עשה להחלפת מתקני החניה?

     

88. התובעים טענו בסיכומיהם כי אספקת מתקני חניה שאינם מאפשרים חניית רכבים משפחתיים מסוג ג'יפ או SUV וכשאינם תואמים את הנחיות משרד התחבורה ותנאי ההיתר ותוכניותיו מהווה בין היתר הפרת חוזי המכר בין התובעים לבינם, ומשכך הסעד העיקרי לו הם זכאים כנפגעים מהפרה הוא סעד האכיפה.

     

89. לטענתם, לכאורה החריג היחיד שיכול להצדיק הימנעות מהענקת סעד של אכיפה הוא מקום שהחלפת המתקנים אינה בת ביצוע ואולם הנתבעים כשלו מלהוכיח זאת.

     

90. סעיף 3לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – "חוק התרופות") שעניינו הזכות לאכיפה קובע כי:

     

    "הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

    (1)החוזה אינו בר-ביצוע;

    (2)אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי;

    (3)ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל;

    (4)אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין."

     

91. כלומר, מקום שמתקיים אחד מהמצבים המנוייםבסעיף 3לחוק התרופות, הנפגע מהפרת חוזה אינו זכאי לסעד של אכיפה. הנטל להוכיח את התקיימות הסייגים לאכיפה מוטל על המפר, ומתייחס למועד מתן פסק הדין (ר' גבריאלה שלו, יהודהאדר דיני חוזים – התרופות195 (התשס"ט)).

     

92. בענייננו אמנם לא פירטו והרחיבו הנתבעים אודות סעד האכיפה במובן של החלפת מתקני החניה במתקנים חדשים. למרות זאת, ועל אף שהנטל בעניין זה מוטל היה עליהם, עדיין לא שוכנעתי כי מדובר בסעד שיש מקום להעניקו בענייננו ולוּ מן הטעם שביצוע צו האכיפה ידרוש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל, באופן שלא נכון ולא ראוי לאפשר.

     

     

    האם עלה בידי התובעים להוכיח זכאותם לפיצוי בגין הפגמים במתקני החניה שסופקו להם?

     

93. בהינתן קביעתי שסעד האכיפה אינו ישים בענייננו, נשאלת השאלה האם עלה בידי התובעים להראות שבניית מתקני החניה באופן בו נבנו, שוללת מהם את השימוש הסביר במתקנים אלו באופן שיש בו כדי להסב להם נזק בר פיצוי. אני סבורה כי התשובה לכך בענייננו חיובית. אנמק.

    גם ללא תלות בשאלת הפרתו של היתר הבניה – צפייתם הסבירה של רוכשי דירה מיזם היא כי החניה שתוצמד לה תאפשר שימוש סביר לצורך החנית כלי רכב משפחתיים באשר הם

     

94. כזכור, לטענת הנתבעים, התובעים חתמו על חוזה המכר לפני מתן היתר בניה כך שממילא לא יכלו להסתמך על גודל קונקרטי ומובטח מראש של מתקני חניה. חניה במתקני חניה אינה נוחה כמו חניה רגילה הן בשל מגבלות הגובה בין משטחי החניה והן בשל מאפיינים פיזיים אחרים. מתקנים אלו בד"כ מוגבלים לגובה של 160-180 ס"מ – מה שאינו מאפשר חניה לרכבים גבוהים מסוגים מסוימים, מה שמגביל הזדקפות לאדם ממוצע ומה שמקשה על פתיחת דלת הרכב לרווחה.

     

95. לשיטתם נפסק כי גובה של 160-180 ס"מ נחשב כמאפשר חניה לרכב בגובה סטנדרטי ומתקנים אלה שמישים לדגמים רבים ונפוצים של כלי רכב פרטיים. לטענתם נפסק כי במקרים בהם הרוכש ידע שהוא רוכש חניה במתקן חניה שאינה חניה רגילה לא ניתן לטעון לאחר מכן שהיה זכאי לחניה בגובה של חניה רגילה. דברים אלו יפים ביתר שאת ביחס לתובעים הספציפיים בשני התיקים המאוחדים שהם עו"ד בעלי נסיון.

     

96. קשה לחלוק על כך שצפייתם הסבירה של רוכשי דירות להן מוצמדת חניה במתקן חניה "על הנייר" היא כי יתאפשר להם לעשות שימוש סביר לצורך החנית כלי הרכב שלהם במתקן החניה.

     

97. בהקשר זה מקובלת עליי טענת התובעים בסיכומיהם, כי כל עוד לא הוצג לרוכש דירה אחרת ולא הובהר לו דבר קיומן של מגבלות על היכולת להחנות רכבים במתקן החניה שיוצמד לדירתו – צפייתו הסבירה היא לקבל חניה מתאימה לכל סוג של רכב פרטי משפחתי לרבות מסוג ג'יפ או SUV שהוא סוג רכב פרטי נפוץ ביותר בישראל (השוו למשל לת"א‏ 33110-08-10 ויגלר נ' ר.א.מ. מגרשי יוקרה בע"מ‏(24.8.2015‏) (להלן – "עניין ויגלר", יצוין כי ערעורים על פסק הדין נמחקו בהסכמה)‏; ת"א‏ 63718-10-15אביעזר נ' רייך-שחר בע"מ‏(‏8.2.2023‏)‏‏‏; ת"א 35833-12-18גולדנפלד נ' אלמוג ב. ז. בניה והשקעות בע"מ ‏(16.6.2021‏)‏‏).

     

98. בת"א‏ 31931-09-20אזרואל נ' סימפל בשדרה בע"מ‏(‏13.3.2023‏) (להלן – "עניין אזרואל")‏‏ נקבע כי באי גילוי מידותיה הקטנות של החניה הופרה חובת הגילוי של הקבלן כלפי רוכש הדירה הנובעת מהיחסים החוזיים שבין הצדדים, גם אם אין מדובר באי עמידה בתקן ואף לא בסטייה מהוראת דין כלשהי בתחום התכנון והבניה. יצוין כי בפסק דין בערעור על עניין עזרואל, נדחו מרבית רכיבי הערעור, לרבות אלו שעסקו בחובות הנוגעות למידות החניה וחובות הגילוי בעניינה (ר' ע"א 39702-04-23 סימפל בשדרה בע"מ ואח' נ' אזרואל ואח' (10.12.2023), להלן – "הערעור בעניין אזרואל")).

     

99. מיותר לציין, כי חובת הגילוי המוגברת האמורה נובעת, בין היתר ובעיקר, מפערי המידע ופערי הכוחות המשמעותיים שבין קבלן לרוכש דירה בעסקת מכר-דירה "על הנייר", בדומה לענייננו. פערים אלה והרצון לצמצמם ככל שניתן, הם העומדים מאחורי ההלכה הפסוקה אשר מחייבת את הקבלן בחובת גילוי מוגברת בנוגע לכל הפרטים המהותיים הקשורים לדירה שנמכרת על-ידו (ר' ע"א 2274/21  מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ ‏(‏1.1.2023‏)‏‏).

     

100. בענייננו, לא נטען וממילא לא הוכח כי נאמר או כי הוצג לתובעים באיזשהו אופן ובאיזשהו שלב כי החניה שתסופק להם במתקן החניה לא תאפשר חניה של סוגי רכב מסוימים, ודאי לא ג'יפונים או רכבי SUV שתפוצתם בישראל רבה למדי. עו"ד נחום אף הודה בעדותו כי:

      

     "אני חושב שזה אחד הדברים שאני הכי מצטער עליהם. שמכרנו את הדירות האלה בשנת 2014, ‎כל הסוגיה הזאת של מתקני החניה הייתה עדיין בראשיתה, ולא ירדנו, לאחר מכן התחילו להופיע פסקי הדין, ופתאום בכל הסכמי המכר שלנו אתם יכולים למצוא את הסעיף הזה שבאמת אין אותו."

      

     (עמ' 56 ש' 15-11 לפר').

      

101. השאלה הנשאלת כעת היא האם עלה בידי התובעים להוכיח כי מתקני החניה שסופקו להם אינם מאפשרים שימוש סביר לצרכי חניה.

      

     הוכח כי מתקני החניה שהותקנו בפועל שוללים את השימוש הסביר בהם – אם כי עדיין מאפשרים שימוש כלשהו

      

102. התובעים סמכו ידיהם על חוות דעת המומחית ינוקא שקבעה, כי החניות שסופקו מוגבלות לרכבים קטנים מאוד בגובה של עד 1.55 מ' וברוחב של עד 1.8 מ' שאינו מאפשר יציאת נוסעים מרכבים משפחתיים וכי המתקן לא יכול לתת מענה לחניית רכבים גדולים יותר דוגמת ג'יפונים עירוניים ולחלק מהרכבים המשפחתיים.

      

103. התובעים הוסיפו כי הואיל ורוחב מתקן החניה הוא 2.5 מ' בלבד, חניה רגילה של הרכב במרכז המתקן מתירה מרווח של 35 ס"מ בלבד מכל צד שאינו מאפשר יציאת נוסעים מהרכב, ולטענתם גרסתו של עו"ד נחום לעניין התמרון המיוחד שנדרש לבצע כדי להוציא נוסעים מהרכב היא גרסה מיתממת ונטולת אחיזה במציאות ובכל מקרה לא גוּלה לתובעים מראש על מגבלה זו בשימוש בחניה.

      

104. משכך, לטענתם מתקני החניה שסופקו להם אינם שמישים עבור רכבים משפחתיים לרבות ג'יפונים ורכבי SUV הן מבחינת גובהם והן מבחינת רוחבם.

      

105. הנתבעים הכחישו טענות אלו. עו"ד נחום ציין בתצהירו כי במועד מסירת מתקן החניה בוצעה הדרכה למתקן והוא נמסר תקין ופעיל כאשר הבדיקה וההדרכה נערכו עם רכב מסוג מאזדה 6 שהינו רכב משפחתי גדול (ס' 34 לתצהירו בתביעת אריאלי). לטענתו בגמר ההדרכה ביקש התובע אריאלי לבדוק אם ניתן להגביה את המתקן במס' ס"מ שכן אנטנת הרדיו של רכבו הפריעה לכניסה למתקן אך לא טען כי ישנה תקלה או ליקוי במתקן או בגודלו. בוני עיר בדקה אם ניתן להגביה המתקן במספר ס"מ אך מעולם לא התחייבה לשנות את המתקן (ס' 45-42 לתצהיר עו"ד נחום בתביעת אריאלי). הנתבעים טענו אם כן, שמתקני החניה שנמסרו לתובעים נמסרו כשהם שמישים ותקינים לחלוטין.

      

106. לאחר עיון בכלל חומר הראיות שהונח לפניי ושמיעת כלל העדים, שוכנעתי כי מתקני החניה שנמסרו לתובעים אמנם מאפשרים שימוש כלשהו לצורך החנית כלי רכב מסוימים – בעיקר קטני ממדים, ואולם אינם מתאימים להחניית חלק ניכר מכלי הרכב הנפוצים בשוק, ובכלל זה ג'יפונים ורכבים משפחתיים גדולים. אבהיר.

      

107. מר אריאלי פירט בתצהירו כיצד לאחר שהוא ומשפחתו עברו להתגורר בדירתם, במועד שבוצעה לו הדרכה להחנית רכב במתקן החניה הוא התבקש לחנות את רכבו במתקן החניה, אך כשניסה לעשות כן הדבר התברר כבלתי אפשרי שכן המתקן נמוך מדי לעומת גובה הרכב שלו – SUV עירוני סטנדרטי מדגם מאזדה CX5. לטענתו, באותה עת עו"ד נחום התחייב לפניו שמתקן החניה יתוקן כנדרש, אך למרות זאת ולמרות התכתבויות רבות נוספות בינו לבין עו"ד נחום בהמשך, בשלב כלשהו התגנב לליבו החשד שהמתקן תוכנן בצורה לקויה שאינה מאפשרת את השימוש בו ושזו הסיבה לעיכוב במסירתו. אז פנו ה"ה אריאלי לקבלת חוות דעת שמאית מהמומחית ינוקא (ס' 20-11 ונספחים 15-8 לתצהירו של מר אריאלי).

      

108. עו"ד נחום אמנם טען בעדותו כי מתקן חניה אינו מקום חניה קונבנציונלי, הסביר כי ברשותו רכב משפחתי מסוג מאזדה 6 שרוחבו 1.84 מ', טען כי את ההדגמה והמבחן במשרד העבודה ביצע עם הרכב שלו והצליח להיכנס ולצאת מהרכב במתקן החניה כאשר נצמד לצדו הימני של המתקן, פתח הדלת כמעט במלוא היקפה ויצא בקלות גם אם התכופף מעט ולכן המתקן מאפשר חניית רכבים משפחתיים (עמ' 51-49 לפר'). לצד זאת כאשר נשאל האם ג'יפון יכול להיכנס למתקן החניה, והגם שהשיב כי הדבר תלוי בסוג הג'יפון וכי הוולוו CX40 של ה"ה אריאלי נכנס למתקן בחופשיות (עמ' 51 לפר') - הוא לא יכול היה לאשר כי מתקני החניה שסיפק לתובעים מאפשרים חנית ג'יפונים בגובה 1.65 מ' (עמ' 53-52 לפר').

      

109. ואמנם, המומחית ינוקא ציינה כי מתקן החניה מוגבל לרכבים קטנים מאוד בגובה עד כ – 1.55 מ' וברוחב עד 1.8 מ' ולא יכול לתת מענה לחניית רכבים גדולים יותר דוגמת ג'יפונים עירוניים וחלק מהרכבים המשפחתיים (עמ' 14 לחוות דעתה). עיון בתמונות שצירפה המומחית ינוקא לחוות דעתה מלמד כי גובה מתקן החניה אינו מאפשר למשל כניסת רכב מדגם פיג'ו 3008 בגובה 1.6 מ' (עמ' 5 לחוות דעתה). משכך, ומשלטענתה היזם לא התקין את החניה לפי המלצות יועץ התנועה העירוני, מדובר על מתקן חניה לא סביר, בניגוד לתקנות, מוגבל ולא פונקציונלי (עמ' 14 לחוות דעתה).

      

110. המומחית ינוקא אמנם הודתה בעדותה כי החניה במתקן חניה רובוטי מראש פחות טובה מחניה רגילה (עמ' 36 לפר'). לצד זאת, היא שללה את האפשרות לפיה בעת השימוש במתקן חניה שכזה המחנה ייאלץ להתכופף בבואו לצאת מהרכב (עמ' 37 ש' 8-7 לפר'), ושללה את האפשרות שהדלת לא תיפתח עד הסוף שכן לשיטתה "זה לא לפי ההנחיות, היא חייבת להיפתח משני הצדדים 60 ס"מ".(עמ' 37 ש' 11-10 לפר').

      

111. כפי שציינתי לעיל, לא שוכנעתי כי ההנחיות לעניין זה הן בעלות תוקף מחייב או כי הופרה ביחס למתקני החניה מושא דיוננו הוראת תקינה או דין כלשהי (בשונה מהפרת הנחיות יועץ התנועה בהיתר הבניה). המומחית מטעם התובעים הודתה אף היא בהגינותה כי החניה במתקן חניה, מעצם טיבה, פחות טובה מחניה רגילה.

      

112. אי נוחות מסוימת טבועה במתקני חניה מכניים אוטומטיים, ולא ניתן לומר באופן גורף כי מקום שניתן להחנות במתקן החניה כלי רכב מסוים בחוסר נוחות מסוימת – מתקן החניה שקול לכלום/לרׅיק.

      

113. בענייננו, בעדותו לפניי הסביר עו"ד נחום את האופן בו ניתן לעשות שימוש במתקן החניה ביחס לרכבים שרוחבם למשל 1.80 מ' וציין:

      

     "מתקן חניה אני נכנס, אני מוציא את כל, את כל הנוסעים, באותו דיון, לא באותו דיון, זה היה בדיון אחר, מר אריאלי הסביר שהוא רוצה להכניס כל המשפחה שלו למתקן, ושכולם יצאו בנוחות, ואני קמתי ואמרתי זה לא מהות המתקן, אתה מוריד אותם לפני שאתה נכנס למתקן, אתה מכניס את הרכב, נצמד לצידו הימני, כשהרכב שלך הוא 1.80, ואתה אומר שזה 2.5, קרי יש 70 ס"מ, אני עונה,.... 70 ס"מ לפתיחת הדלת. היציאה היא יציאה מתוך הרכב בנוחות, אכן מתכופפים, יוצאים מתוך הרכב, ניגשים לעמדת שליטה, לוחצים, והרכב יורד....בהדרכה שניתנה, ושאריאלי לקח בה חלק, נאמר לכולם במפורש, כל הנוסעים יורדים מהרכב, הנהג נשאר...הנהג נשאר ברכב, עולה למתקן, יוצא מהרכב, ומוריד את המתקן אחרי שהוא לוחץ על השליטה,"

      

     (עמ' 54 ש' 32-23; עמ' 55 ש' 13-1 לפר').

      

114. ואמנם גם גב' צלרמאיר הודתה בעדותה, ברוב הגינות, כי מתקן החניה בר שימוש "כלשהו" וטענה כי:

      

     "מכיוון שהחניה היא מאוד-מאוד-מאוד צרה, היא רק 2.5 מטר, או-קיי? שזה, עכשיו, אני, לי אין רכב שהוא מיני, יש לי רכב בגודל סביר, סטנדרטי, ג'יפון כמו לכל בן אדם נורמלי לפחות במדינת ישראל, אני גם לא רזה, אני כמוך,... לא רזה. אני לא אוכל לצאת מהרכב. לא אוכל להיכנס בגובה, ולא אוכל לצאת ברוחב. אין מקום לפתוח את הדלת. אם יש רכב שאפשר לפתוח לו את הדלת שהוא מספיק צר, אני לא יודעת איזה, אבל אם יש רכב שמספיק צר כדי לפתוח גם את הדלת למישהי שהיא שמנה כמוני, אז כנראה שזה שמיש."

      

     עמ' 22 ש' 23-22; 30-27; עמ' 23 ש' 5-1 לפר', ההדגשה שלי – מר"א).

      

115. שוכנעתי אם כן כי מתקני החניה שסופקו לתובעים מאפשרים שימוש קשה ודחוק במתקנים אלו (תוך התכופפות, ותמרוני חניה מיוחדים) לצורך החניית רכבים מסוימים, ואולם אינו מאפשר שימוש סביר במתקני החניה הללו לצורך החניית רכבים משפחתיים גדולים יותר מסוג ג'יפונים או רכבי SUV. מדובר בשימוש אפשרי מוגבל, ומצומצם ביותר, שאיננו שימוש סביר.

     גובה הפיצוי לו זכאים התובעים כתוצאה מהפגיעה ביכולת השימוש הסביר במתקני החניה

      

116. התובעת גב' צלרמאיר טענה באמצעות המומחית ינוקא מטעמה כי אמדן ירידת הערך של דירתה בהתאם להתנהלות מבחן שוק עומד על 120,000 ₪ (עמ' 16 לחוות דעתה בעניין גב' צלרמאיר). התובעים ה"ה אריאלי טענו באמצעות המומחית ינוקא מטעמם כי אמדן ירידת הערך של דירתם בהתאם למבחן התנהגות שוק עומד על 200,000 ₪ (עמ' 17 לחוות דעת בעניין ה"ה אריאלי).

      

117. המומחית ינוקא הסבירה קביעותיה בכך שבבואה לחשב את הפחתת השווי נלקחה בחשבון העובדה כי בהתאם למבחן התנהגות שוק, דהיינו קונה סביר בבואו לרכוש חניה אשר לא ניתן להשתמש בה מאחר שמידותיה לא סבירות - יפחית את שווי החניה במלואה משווי הנכס (עמ' 15 לחוות דעתה בעניין גב' צלרמאיר ועמ' 16 לחוות דעתה בעניין אריאלי).

      

118. הנתבעים טענו מאידך, כי הפסיקה מכירה בהבדל בין שווי חניה מכנית לבין שווי חניה פרטית רגילה, כאשר שמאים שהעידו בהליכים משפטיים אחרים בעניינים דומים התייחסו לירידת ערך משמעותית בגין מגבלות הגובה והשימוש בחניות במתקנים אל מול חניות רגילות. לטענתם, כאשר נטען לירידת ערך בשל גובה חניה במתקן אוטומטי בתי המשפט בחנו האם הייתה הפרה של התחייבות חוזית ספציפית. כאשר לא הייתה התחייבות חוזית לגובה מסוים וכאשר הגובה שסופק (160-180 ס"מ) נחשב כסביר ומספיק לרכבים סטנדרטיים - נדחו לטענתם תביעות לפיצוי בגין ירידת ערך.

      

119. לטענת הנתבעים, התובעים לא הוכיחו כל נזק ממשי כתוצאה מרוחב החניה וטענותיהם בדבר "אי שימוש" הן סובייקטיביות ולא נתמכות בראיות אובייקטיביות.

      

120. עוד טענו הנתבעים כי טענות התובעים בדבר אי התאמה לרכבי SUV או ג'יפונים הן כלליות ואינן מביאות בחשבון את מגוון הדגמים והמידות הקיימים בשוק. מתקני החניה מותאמים לרוב המכריע של הרכבים הפרטיים ודרישה להתאמה לכל סוג רכב ללא הגבלה אינה סבירה ואינה עולה בקנה אחד עם היתר הבנייה והתקנים. לטענתם, התובעים לא הוכיחו כי מתקני החניה אינם עומדים בתקנים המחייבים, וחוות הדעת שהוגשו מטעמם מתבססות על פרשנות שגויה של התקנים או על הנחות שאינן תואמות את המציאות.

      

121. כפי שפירטתי לעיל בהרחבה, אני סבורה כי עלה בידי התובעים להוכיח שמתקני החניה המכניים שסופקו להם עמדו בניגוד להוראות נספח התנועה להיתר הבניה (וממילא בניגוד לחוזה המכר שמכוחו התחייבה בוני עיר לבנות לפי ההיתר) וזאת למצער בכל הנוגע לגובה מתקני החניה. עוד שוכנעתי, כי מתקני החניה שסופקו לתובעים עמדו בניגוד לצפייתם הסבירה של התובעים כרוכשי דירות חדשות מכוח חוק המכר, מקום שלא הוצגו להם מראש כל מגבלות אפשריות על השימוש במתקני החניה שהוצמדו לדירות שרכשו.

      

122. בהקשר זה הפסיקה אליה הפנו הנתבעים על מנת להוכיח שלא נפסקו לתובעים פיצויים בגין אספקת מתקני חניה בעלי מגבלות ממדים לא יכולה לסייע להם בענייננו, בעיקר מן הטעם שעסקה בנסיבות בהן נקבע שלא הוכחה הפרת הוראה חוזית או הפרת דין בכל הנוגע לאספקת מתקן החניה, ובאופן קונקרטי גם מידות המתקנים היו גבוהות משל המתקן מושא דיוננו (ר' למשל ת"א‏ 8872-11-23יוסף נ' יוסי אברהמי- נוף צמרת התחדשות עירונית בע"מ‏(1.12.2025‏)‏, שם דובר במתקן חניה בגובה 1.80 מ').‏

      

123. בנסיבות שלפניי שוכנעתי אם כן, כי קמה לתובעים הזכות לפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירתם בשל הפגם במתקני החניה האמורים.

      

124. התובעים הסתמכו על קביעת המומחית ינוקא מטעמם, שכאמור התייחסה לפגם במתקני החניה כאל פגם השקול להיעדרה המוחלט של חניה, ולפי זה אמדה את שווי ירידת הערך לדירותיהם. מנגד, הנתבעים לא הציגו כל חוות דעת נגדית שתסתור את חוות הדעת של המומחית ינוקא.

      

125. ואולם, מאחר ששוכנעתי מהעדויות שלפניי שהשימוש במתקן החניה אינו שקול לאפס או לרִיק מוחלט וכי עדיין ניתן לעשות בו שימוש כלשהו – גם אם נחות ומוקשה, לא נכון יהיה לפסוק לתובעים פיצוי בגין מלוא ירידת הערך הנטענת על ידי המומחית מטעמם, ונכון יהיה להפחית מקביעת המומחים שיעור של 20%.

      

126. אשר על כן, אני סבורה כי התובעת צלרמאיר זכאית לפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירתה בסך 96,000 ₪, ואילו התובעים אריאלי זכאים לפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירתם בסך 160,000 ₪.

     האם יש לחייב את כל הנתבעים בפיצוי התובעים ביחד ולחוד? 

      

127. לטענת התובעים, הוכח כי הנתבעים התנהלו כאשכול חברות אחד שהיווה יחידה כלכלית עסקית אחת תוך שההבחנה בין יחידות האשכול – לרבות עו"ד נחום – היא מלאכותית, ונועדה לכל היותר לפגוע בנושי האשכול.

      

128. לטענתם, עו"ד נחום החזיק בשרשור במניות בוני עיר באמצעות החזקתו במניות חברת עתיד, שימש כדירקטור בחברת עתיד והודה כי שימש גם כמנכ"ל בוני עיר. לטענתם למרות חוזי המכר שנכרתו בין התובעים לבוני עיר, עיקר תמורת המכר שולמה דווקא לחברת עתיד וקשה להימנע לטענתם מהמסקנה שעו"ד נחום הוא שהורה לתובעים לעשות כן לנוכח התנהלותה של חברת עתיד ללא הפרדה עסקית מבוני עיר. התובעים גם הפנו לכך שמכתבי העדכון לכלל רוכשי הדירות נשלחו על גבי לוגו משרדו של עו"ד נחום ולא של חברת בוני עיר, ועו"ד נחום אף השתמש בדוא"ל של משרדו כדי לעדכן את רוכשי הדירות באופן שמלמד כי הוא ניהל את בוני עיר ואת חברת עתיד מתוך ובאמצעות משרד עוה"ד שלו ללא הפרדה כלשהי בין איזה מעסקיו.

      

129. התובעים הוסיפו כי אחריותו האישית של עו"ד נחום נובעת גם מן העובדה שהוא התנהל מולם בעצמו והציג להם מצגים בעצמו – לרבות בנוגע למתקני החניה, ולכן עליו לשאת באחריות אישית.

      

130. הנתבעים מצדם טענו כי יש לדחות כל ניסיון לחיובו האישי של עו"ד נחום כבעלי החברה ומנהליה ויש לדחות הניסיון להרמת מסך חיוב בין חברת בוני עיר וחברת עתיד הואיל והתובעים חתמו על הסכם רכישת דירה מול בוני עיר בלבד ואין בינם לבין חברת עתיד או עו"ד נחום כל הסכם. התובעים לא הציגו כל בסיס משפטי או עובדתי לחיוב אישי של בעלי החברה ומנהליה, הנתבעות הן ישויות משפטיות נפרדות ואין כל עילה להרמת מסך ההתאגדות ולא התקיימו התנאים להרמת מסך כפי שנקבעו בפסיקה לעניין זה.

      

131. לטענתם, פעילות בעלי בוני עיר ומנהליה נעשתה במסגרת תפקידם ובסמכותם ולא הוכח כל מעשה או מחדל המצדיק הטלת אחריות אישית, וודאי לא בסוגיות שעניינן ליקוי במתקן חניה או איחור בתשלום. טענות התובעים ל"ערבוב נכסים" או ל"התנהלות כיחידה עסקית אחת" נטענו בעלמא.

      

132. עצם העובדה שעו"ד נחום שימש כמנכ"ל או כדירקטור בחברות אינה מצדיקה כשלעצמה חיוב אישי, שכן תפקידים אלו כפופים לחובות דיווח ואחריות מוגדרות, ופעילותו נעשתה במסגרת תפקידו ובסמכותו. כל המידע הרלוונטי נמסר לתובעים כנדרש לרבות באמצעות מסמכים רשמיים ופגישות הסברה.

      

133. שוכנעתי עלה בידי התובעים להוכיח ערבוב נכסים בין בוני עיר לחברת עתיד באופן שמצדיק את הרמת המסך התאגידי החוצץ ביניהם וראייתם כישות כלכלית עסקית אחת ואנמק.

      

134. מדובר בשתי חברות שכתובתן אחת (ר' נספחים 2, 1 לתצהירה של גב' צלרמאיר, ולתצהירו של מר אריאלי), ואף מנהלן משותף – עו"ד משה נחום. הוכח לפניי כי נכון להתרחשות האירועים מושא התביעות חברת עתיד הייתה בעלת המניות בחברת בוני עיר ועו"ד נחום שימש כדירקטור וכמנכ"ל בוני עיר וכדירקטור בחברת עתיד, והיה גם בעל מלוא הון המניות בחברת עתיד (ס' 4-2 ונספחים 2-1 לתצהיר גב' צלרמאיר; ס' 4-2 ונספחים 2-1 לתצהירו של מר אריאלי).

      

135. עוד הוכח לפניי, כי בתקופה שמאז הגשת תביעת צלרמאיר ועד להגשת תביעת אריאלי, פעל עו"ד נחום לשינוי זהות הדירקטורים בבוני עיר כך שחברת עתיד נרשמה כדירקטורית בבוני עיר במקומו (ס' 4 נספח 3 לתצהירו של מר אריאלי).

      

136. עוד הוכח לפניי כי חוזה המכר של גב' צלרמאיר נחתם ביום 9.12.2015 בינה לבין בוני עיר (ס' 5 נספח 3 לתצהיר גב' צלרמאיר) ואולם עיקר התמורה ששילמה גב' צלרמאיר על פי ההסכם - שולמה לחברת עתיד והיא גם זו שהנפיקה לה חשבוניות בגין תשלומי התמורה שבוצעו (ס' 6 לתצהירה, עמ' 127-123 לנספחי תע"ר גב' צלרמאיר). באופן דומה הוכח לפניי כי חוזה המכר של ה"ה אריאלי נחתם ביום 14.12.2014 בינם לבין בוני עיר (ס' 5 לתצהירו של מר אריאלי) ואולם עיקר התמורה ששילמו ה"ה אריאלי מכוחו שולמה לחברת עתיד והיא גם זו שהנפיקה להם חשבוניות בגין תשלומי התמורה שבוצעו (ס' 6 ונספח 5 לתצהירו של מר אריאלי). גם עו"ד נחום אישר זאת בעדותו (עמ' 49-48 לפר').

      

137. בנסיבות אלו, והגם שעו"ד נחום הכחיש בעדותו שהנתבעים פעלו כישות אחת וטען כי כל אחד מהנתבעים הוא ישות נפרדת לחלוטין (עמ' 47 ש' 6-1 לפר') – דומה כי העובדות מדברות אחרת, בעד עצמן.

      

138. בענייננו, שוכנעתי אם כן כי בוני עיר וחברת עתיד התנהלו כאשכול או יחידה עסקית אחת שנכסיהן מעורבבים, כאשר עו"ד נחום היה ועודנו הרוח החיה והפועלת היחידה מטעם אותן חברות, באופן שמצדיק להסיר את מסך ההתאגדות המבחין ביניהן לעניין החבות כלפי התובעים. ואמנם, בנסיבות דומות בהן נמצאו מאפיינים עובדתיים המצביעים על כך שחברות התנהלו לאמיתו של דבר, כגוף אחד, שנכסיו מעורבבים וההבחנה ביניהן הייתה מלאכותית – המסך בין החברות הורם (ר' למשל רע"א 510/00ח. רשף קבלנים ‏(‏1990‏)‏ בע"מ נ' ענבר, נד‏(‏2‏)‏ 712 ‏(‏2000‏)‏‏;ע"א 8263/16אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ נ' עו"ד איתן ארז‏(‏19.3.2018‏);‏ והשוו לרע"א 8472/96ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י נ' מושב שיתופי מולדת, נא‏(‏1‏)‏ 61 ‏(‏1997‏)‏‏).

      

139. למרות זאת לא שוכנעתי כי התקיימו בענייננו הנסיבות המצדיקות חיובו האישי של עו"ד נחום כלפי התובעים בחובותיהן של החברות שבבעלותו מכוח אחריות אישית למצגים כלשהם.

      

140. אכן, על פי הפסיקה ייתכנו מצבים בהם תבוסס מערכת נתונים החורגת מגדר פעילותו הרגילה והשגרתית של נושא משרה בחברה באופן שיצדיק חיובו האישי כלפי הנפגעים מהתנהלותו. ככל שמדובר בעילה נזיקית, נקבע, כי אין דין מיוחד להטלת אחריות נזיקית על אורגנים בחברה וכי יש ליישם לגביהם באופן אישי את המבחנים הרגילים של דיני הנזיקין. פירוש הדבר הוא כי אין מטילים אחריות אישית על אורגן אך מעצם מעמדו בחברה, ויש לבחון בכל מקרה ומקרה האם האורגן מקיים בעצמו ובאופן אישי את כל יסודות העוולה הנזיקית. בתוך כך יש להראות כי נושא המשרה חב כלפי הנפגעים בחובת זהירות וכי הפר אותה, כאשר היקפה של חובת הזהירות נקבע, בין היתר, לאור שיקולי מדיניות משפטית (ר' למשל ע"א 2792/03 יצהרי נ' אימפורט‏(14.12.2006‏)‏‏; ע"א 10385/02מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, נח‏(‏2‏)‏ 53 ‏(‏2003‏)‏‏; רע"א 7875/06זלץ נ' הכשרת היישוב חברה לביטוח בע"מ ‏(‏29.11.2009‏)‏‏).

      

141. בענייננו אמנם הוכח לפניי כי ההתנהלות השוטפת בין התובעים לבין בוני עיר לאחר החתימה על חוזי המכר ועד להגשת התביעות דנן ואף תוך ניהולן, נעשתה אל מול עו"ד נחום אישית. גב' צלרמאיר הפנתה בתצהירה לכך שלכל אורך ניהול מיזם הבניה של הבניין והדירה התנהל מולה עו"ד נחום בעצמו באופן אישי, ללא הבחנה בינו לבין יתר הנתבעים (ס' 13 לתצהירה). גב' צלרמאיר הפנתה להעתק מסיכום הפגישה בינה לבין עו"ד נחום מיום 2.12.2018 ועמ' 353 לנספחי תצהירה, וכן למכתב עדכון ששלח אליה וליתר דיירי הבניין ביום 14.4.2019 לגבי עיכוב במועד המסירה, אשר נשלח על גבי דף הפירמה של משרדו כעו"ד, כמו גם להתכתבויות נוספות של ב"כ אל מול עו"ד נחום שבאו לאחר מכן (ס' 15-14, וכן עמ' 363-355 לתצהירה). גם עו"ד נחום אישר זאת בעדותו (עמ' 49 לפר').

      

142. גם כאשר נשאל עו"ד נחום בחקירתו כיצד ביחס לבוני עיר שהוקמה בשנת 2012 הוצג בחוזי המכר ליד שמה "נדלן זה המקצוע שלה כבר 30 שנה" – הודה עו"ד נחום כי הכוונה לניסיונו האישי (עמ' 69 לפר').

      

143. ואולם, משעסקינן בתביעה שעילתה מצגים ביחס למתקני החניה בלבד, משעסקינן בחוזי מכר שנחתמו עוד לפני מתן היתר בניה, ומשלא הוצג בחוזי המכר מצג כלשהו הנוגע לממדי מתקני החניה שיסופקו לתובעים – ממילא לא ניתן לייחס לעו"ד נחום אחריות אישית ישירה על מצגים כלשהם שהציג לתובעים בעצמו לפני מעשה.

      

144. בתוך כך, גם לא הוכח לפניי שעו"ד נחום ידע על בעיות צפויות כלשהן בהתקנת מתקני החניה במועד החתימה על חוזי המכר מול התובעים, ומשלא נטען וממילא לא הוכח כי עו"ד נחום התרשל באופן כלשהו בהתנהלות הנוגעת להתקנת מתקני החניה עצמם – לא שוכנעתי כי עוול בנזיקין כלפי התובעים (ר' למשל הערעור בעניין אזרואל לעיל‏), ‏‏בשונה למשל מהאחריות הנזיקית שכן ניתן היה לייחס למי שעמדו כמנהלים מאחורי מוכרות הדירות בעניין ויגלר לעיל). אדרבה, מההתכתבות בין עו"ד נחום לבין מר אריאלי לאחר שנודע על הקושי בהחניית רכבו במתקן החניה עולה, כי עו"ד נחום דווקא ניסה לסייע בנושא (נספחים 15-8 לתצהירו של מר אריאלי).

      

145. אשר על כן, לא מצאתי לנכון להורות על חיובו האישי של עו"ד נחום בפיצוי התובעים מכוח אחריותו האישית כנושא משרה בבוני עיר ובחברת עתיד או כבעליהן (מי במישרין ומי בשרשור).

     השאלות הנוגעות להסדר הגישור בתביעת צלרמאיר בלבד

     האם זכאית גב' צלרמאיר לפיצוי המוסכם החוזי בשל הפרת הסדר הגישור שנחתם מולה? 

      

146. כזכור, לפי סעיף 18 לנספח ב' לחוזה המכר בין גב' צלרמאיר לבוני עיר, סעיף 6 לנספח ג' לחוזה המכר וסעיף 4.1 לנספח ד' לחוזה המכר, הדירה שרכשה גב' צלרמאיר כוללת את החניה במתקן החניה שתוצמד לדירה ואשר סומנה מס' 3 (ר' ס' 7 לתצהירה של גב' צלרמאיר, עמ' 83; 106 לנספחיו). בעקבות איחור במסירת החזקה בדירה וליקויי בניה שלטענתה דבקו בה הגישה נגד הנתבעים את ההליך הקודם (ס' 10 לתצהירה).

      

147. בעקבות הגשת ההליך הקודם קיימו גב' צלרמאיר והנתבעים הליך גישור, וביום 23.3.2022 חתמו על הסדר גישור ששלושת הנתבעים דכאן היו צד לו ואשר הֶחֱריג מתחולתו את מתקן החניה (ס' 12 לתצהיר גב' צלרמאיר, עמ' 348 לנספחי תע"ר גב' צלרמאיר).

      

148. על פי הסדר הגישור אמורה הייתה גב' צלרמאיר לקבל את סכום הפיצוי בארבעה תשלומים כאשר לטענתה הנתבעים שילמו במועד רק את התשלום הראשון מביניהם, וביחס לשלושת האחרים אחרו.

      

149. לטענתה ההתראה בגין אי ביצוע התשלום הרביעי נשלחה לב"כ הנתבעים עובר למועד שהיה קבוע לביצועו לנוכח החשש שלה מפני הפרה צפויה. לשיטתה הפרה צפויה מהווה אף היא "הפרה", ולפי סעיף 6 להסדר הגישור היא רשאית הייתה להתרות בנתבעים גם מפני הפרתו הצפויה של ההסדר. בהתאם, אם ההפרה הצפויה לא תוקנה תוך 10 ימים מן המועד לקיום ההתחייבות – יש בכך כדי לזכותה בפיצוי מוסכם. הדבר עולה לשיטתה בקנה אחד גם עם פרשנות תכליתית של סעיף 6 להסדר הגישור. משניתנה לנתבעים התראה ושהות ארוכות פי 3 מזו שקבועה בהסדר הגישור כדי למנוע כשל או טעות שתגרומנה להימנעות מביצוע התשלום – ודאי שאין לזקוף זאת לחובתה, ויש לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם בגין הפרת הסדר הגישור. מאחר שלטענתה שלושת הנתבעים היוו צד אחד להסדר הגישור – הם אחראים כלפיה ביחד ולחוד במקרה של הפרתו.

      

150. הנתבעים מצדם טענו בסיכומיהם כי בהסדר הגישור חברת עתיד ועו"ד נחום לא חויבו כלל בתשלום לגב' צלרמאיר כי אם חברת בוני עיר בלבד ונראה כי גם גב' צלרמאיר עצמה סברה כך בזמן אמת כעולה מהמכתב ששלחה ביום 21.7.2022.

      

151. הנתבעים חלקו על הפרשנות שמבקשת גב' צלרמאיר לייחס להוראות סעיף 6 להסדר הגישור וטענו כי רק אם לא שולם הפיצוי לאחר מתן התראה שלא תוקנה תוך 10 ימים ייחשב הדבר להפרת ההסכם. התשלום הרביעי שולם ביום 1.9.2022 ועד למועד בו שולם לא התקבלה כל הודעה על הפרת תשלום זה. לטענתם טענת גב' צלרמאיר בדבר "הפרה צפויה" אינה פוטרת אותה מחובת משלוח הודעה בכתב, שכן הסדר הגישור מפרט במפורש את הפרוצדורה הנדרשת לעניין זה. מטרת סעיף ההודעה בהסדר גישור היא לאפשר לצד המפר לתקן את ההפרה ולמנוע סכסוכים מיותרים. בהיעדר הודעה כדין נמנעה מהנתבעים האפשרות לפעול לתיקון הליקוי הנטען ולכן אין זה צודק לחייבם בפיצוי.

      

152. עוד טענו הנתבעים כי גם אם היה קיים ליקוי כלשהו באופן בו יישמו את הסדר הגישור הוא תוקן במלואו ולכן גב' צלרמאיר אינה זכאית לדרוש פיצוי כלשהו. טענתה להפרה "חוזרת ונשנית" אינה רלוונטית שכן כל הפרה נטענת תוקנה במועד ואין כל בסיס לדרישת פיצוי בגין הפרות שתוקנו. לחלופין טענו, כי יש לראות בכתב התביעה המקורי שהוגש ביום 1.9.2022 כמכתב התראה ששולם כבר באותו יום ולפיכך לא התקיימה כל הפרה.

      

153. שוכנעתי כי התובעת גב' צלרמאיר לא פעלה באופן הקבוע בהסדר הגישור לצורך התמודדות עם הפרתו הנטענת על ידי הנתבעים ולפיכך אין היא זכאית לפיצוי המוסכם החוזי ואנמק.

      

154. סעיף 6 להסדר הגישור קובע כי:

      

     "הפרה של סע' 3, 4, ו-5 להסדר גישור זה תהווה הפרה יסודית שלו, ולאחר מתן התראה בדוא"ל לב"כ צד ב', עו"ד איתן בן-דוד...שלא תוקנה בתוך 10 ימים ממועד שליחתה, תחייב את צד ב' בתשלום פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק לצד א' בסך 100,000 ₪, וזאת בנוסף לכל חיוב אחר על פי הסדר גישור זה שיוסיף לעמוד בתוקף. מוסכם כי פיצוי מוסכם זה הינו סביר וראוי בנסיבות העניין.

     במקרה של הפרה כאמור, צד ב' יהא חייב, ביחד ולחוד, בסכומים לתשלום על פי הסדר גישור זה, לרבות הפיצוי הכספי והפיצוי המוסכם דלעיל, והם יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין מהמועד המוסכם לתשלומם ועד למועד תשלומם המלא בפועל, ובכפוף למתן התראה כדין צד א' יהא רשאי לגבות את כל החיובים האלה בשלכת ההוצאה לפועל כחוב פסוק."

      

     (ההדגשות שלי –מר"א).

      

155. תשלום הפיצוי לפי הסדר הגישור הוסדר בסעיפים 4-3 להסדר הגישור, ואין מחלוקת על כך שהנתבעים שילמו את התשלום הראשון מבין ארבעת התשלומים הקבועים בהסדר הגישור במועד, אך איחרו בביצוע התשלומים השני והשלישי הגם שנכון למועד הגשת התביעה שילמו גם אותם.

      

156. ביום 21.7.2022 שלח ב"כ גב' צלרמאיר מכתב התראה לב"כ הנתבעים לפיו ככל שבוני עיר לא תבצע את התשלום האחרון על פי הסדר הגישור במלואו ובמועדו, קרי לא יאוחר מיום 10.8.2022 - גב' צלרמאיר תעמוד על חיובה בפיצוי המוסכם מבלי לגרוע מכל תרופה או סעד אחר העומדים לה (ס' 8 , ועמ' 364 לנספחי תע"ר גב' צלרמאיר; ר' גם עדותה של גב' צלרמאיר עמ' 14 ש' 31-28 לפר').

      

157. לטענת עו"ד נחום (שלא נסתרה), למעט מכתב ההתראה האמור מיום 21.7.2022 שנשלח לפני המועד הקבוע בהסדר הגישור לביצוע התשלום הרביעי, מעולם לא התקבלה בידי הנתבעים התראה נוספת על הפרת החובה ביחס לתשלום הרביעי לפי הסדר הגישור (ס' 60; 62 לתצהירו בתביעת צלרמאיר, ור' גם עדותה של גב' צלרמאיר בעמ' 15; עמ' 19 ש' 11-9 לפר').

      

158. גם גב' צלרמאיר הודתה לפניי בעדותה כי הפרת הסדר הגישור מקורה באיחור בביצוע התשלום הרביעי, וכדבריה:

      

     "ההפרה הייתה בתשלום הרביעי. ההפרה הייתה בתשלום הרביעי.

     ...

     שוב אני אומרת, נכון שבשני איחרת ב-10 ימים, ויתרתי לך על זה. בשלישי איחרת ב-12 יום, ויתרתי לך גם על זה, והסכמתי לזה. ברביעי אמרתי לך מראש שאני לא אסכים לאיחור. זה הכל."

      

     (עמ' 16 ש' 18 לפר', ההדגשה שלי – מר"א).

      

     ובהמשך הבהירה:

      

     "לא, אמרתי בצורה מאוד-מאוד ברורה, חבל שאתה לא מקשיב. אמרתי שהמכתב הוא התראה שלא תפר את התשלום הרביעי.... לא, אני אומרת עוד פעם, המכתב הזה מתאר את ההפרות שציינת, אבל אני לא אמרתי לך שאני הולכת לנקוט הליכים בגלל תשלום שני או שלישי. אמרתי לך שאם לא תשלם את התשלום הרביעי במועד, אז אני אנקוט תהליכים, זאת אומרת הליכים, סליחה, הייתי מאוד-מאוד-מאוד ברורה, נתתי לך המון זמן התראה מראש. "

      

     (עמ' 17 ש' 31-30; עמ' 18 ש' 5-1 לפר').

      

159. כלומר, גב' צלרמאיר הודתה בעצמה כי טענתה להפרת הסדר הגישור מתמצית באיחור בביצוע התשלום הרביעי בלבד, כאשר מכתב ההתראה היחיד ששלחה בעניין זה נשלח למפרע (עוד טרם המועד שנקבע בהסדר הגישור לביצועו של אותו תשלום), וכי לא שלחה מכתב שכזה לאחר המועד שנקבע בהסדר הגישור לביצוע התשלום הרביעי.

      

160. זה המקום לפתוח סוגריים ולהבהיר כי נכון למועד הגשת התביעה דנן (שהוגשה ביום 1.9.2022) טרם שולם התשלום הרביעי, ואולם הוא שולם מיד בסמוך לאחר הגשתה, כך שדרישתה של גב' צלרמאיר מתייחסת בהקשר זה לרכיב הפיצוי המוסכם החוזי בלבד.

      

161. השאלה הנשאלת היא האם עמדה גב' צלרמאיר בתנאי הסדר הגישור שרק בהתקיימם קמה זכאותה לפיצוי מוסכם למרות הפרתו על ידי הנתבעים.

      

162. אמנם, זה לא מכבר תוקןסעיף 25לחוק החוזים(חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים") בכל הנוגע לאופן פרשנותו של חוזה (ר' חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 3), התשפ"ו-2026, ס"ח 3481 מיום 7.1.2026). ואולם תיקון מס' 3 האמור נועד לחול רק על חוזה שנכרת לאחר תחילת תוקפו, כך שהדין החל על פרשנות חוזה הגישור מושא דיוננו עודנוסעיף 25לחוק החוזיםבנוסחו הקודם, שקבע כי:

     "(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

     (ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

     (ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

     ...."

163. העוגן המרכזי לפרשנות חוזה לאחר תיקון מס' 2 לחוק החוזיםהרלוונטי לענייננו (ודומני כי גם לאחר תיקון מס' 3 לחוק החוזים שאמנם אינו רלוונטי לענייננו), היא אם כן לשונו של החוזה (ר' גם למשל בדנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מפס' 13 לפסק דינה של כב' הנשיאה (כתוארה אז) חיות (((19.4.2020.

      

164. בענייננו לשון הסדר הגישור ברורה ומפורשת. מלשונו של סעיף 6 להסדר הגישור עולה כי רק "הפרה של סע' 3, 4, ו-5 להסדר גישור זה תהווה הפרה יסודית שלו, ולאחר מתן התראה בדוא"ל לב"כ צד ב', עו"ד איתן בן-דוד...שלא תוקנה בתוך 10 ימים ממועד שליחתה, תחייב את צד ב' בתשלום פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק לצד א' בסך 100,000 ₪...".

      

165. כלומר – קודם נדרשת להתקיים הפרה, ורק לאחר מכן וככל שנשלחה התראה שלא תוקנה תוך 10 ימים משליחתה – תגובש החבות של הנתבעים בפיצוי המוסכם. ודוקו – ההסכם התייחס להפרה ולא להפרה צפויה, שכן ברי כי ניתן לתקן רק הפרה קיימת ולא ניתן להקדים ולתקן הפרה שטרם התרחשה, וטענת גב' צלרמאיר כי "הפרה" כוללת בחובה גם הפרתו הצפויה של ההסכם באופן שמאפשר משלוח התראה עוד טרם התרחשה הפרה כדי להקים את החבות בפיצוי המוסכם היא פרשנות מרחיקת לכת.

      

166. קבלת פרשנותה של גב' צלרמאיר להסדר הגישור לא רק שלא עולה בקנה אחד עם לשון הסדר הגישור אלא שגם מנוגדת להגיון הבריא ולשכל הישר, תאפשר לנפגעים פוטנציאליים לשנות בדיעבד את לוחות הזמנים החוזיים לעניין פרק הזמן לתיקוני הפרה, ותסכל ודאות וצפיות חוזית שסעיף שכזה מלכתחילה נועד להקנות לצדדים, בפרט בכל הנוגע לחבות בפיצוי מוסכם שהיא חבות בעלת סממנים עונשיים.

      

167. כאשר נשאלה לפשר העניין בחקירתה, גב' צלרמאיר הסבירה כי למעשה נתנה לנתבעים שלושה שבועות התראה להיזהר מפני הפרת מועד התשלום הרביעי (עמ' 18 ש' 29-28 לפר'), ואולם היא לא הסבירה היכן וכיצד מותר לה להסתפק במכתב התראה מראש תחת מכתב התראה לתיקון הפרה תוך 10 ימים לפי הסדר הגישור (עמ' 19-18 לפר').

      

168. אשר על כן, ומשלא שלחה גב' צלרמאיר מכתב התראה לנתבעים לאחר חלוף המועד שנקבע בהסדר הגישור לביצוע התשלום הרביעי, וממילא מקום שהתשלום האמור גם שולם בפועל בסמוך לאחר הגשת התביעה, לא שוכנעתי כי התקיים התנאי החוזי לגיבוש החבות בתשלום הפיצוי המוסכם ודין התביעה בגין ראש נזק זה להידחות.

      

169. בהינתן קביעתי האמורה, ממילא התייתר הצורך להכריע בטענות ההגנה הנוספות שהעלו הנתבעים לעניין זה.

      

170. מכל מקום, ואך על מנת שלא יימצא הנייר חסר אעיר כי דינן של הטענות האחרות היה להידחות. כך למשל, לא נעלמה מעיניי טענת הנתבעים כי למעשה עם דחיית התביעה בהליך הקודם נוצר מעשה בית דין המונע מגב' צלרמאיר להגיש תביעה חדשה בכל עניין שהתברר בהליך הקודם לרבות הסדר הגישור. ואולם טענתם נסמכת על לשון הוראות סעיפים 8 ו – 9 להסדר הגישור שעל פני הדברים לא מולאו בענייננו כלשונם.

      

171. בסעיף 8 להסדר הגישור נקבע כי התביעה (בהליך הקודם – מר"א) תידחה בכפוף לכך שבמקביל לחתימה על הסדר הגישור הצדדים יחתמו על בקשה בהסכמה לדחיית התביעה בהליך הקודם ללא צו להוצאות ולהשבת אגרה, וכי בקשה זו תופקד בידי המגשר ותוחזק על ידו בנאמנות ממועד חתימת הסדר הגישור ועד למועד תשלום מלוא הפיצוי הכספי בפועל. באותה נשימה הובהר כי המגשר לא יעשה בבקשה האמורה שימוש ולא יגיש אותה לבית המשפט אלא לאחר שיקבל אישור לכך בדוא"ל מאת ב"כ של גב' צלרמאיר או לאחר הוכחה כי מלוא התשלום נפרע במועדו, לפי המוקדם. סעיף 9 להסדר הגישור קבע, כי עם הגשת בקשת הדחייה וקבלת פסק דין הדוחה את התביעה בהליך הקודם ללא צו להוצאות הצדדים מוותרים על טענותיהם ההדדיות ועל כל עילת תביעה שהייתה ידועה במועד הגשת התביעה בהליך הקודם למעט בנוגע לחניה המשויכת לדירה.

      

172. ואולם, עיון במסמכים שצירפה גב' צלרמאיר עצמה לתצהירה מלמד כי המגשר הגיש לתיק בחודש 3/2022 דיווח על הסדר הגישור תוך שציין כי "בכפוף לקיומו בחודש אוגוסט תוגש בקשה בהסכמה לדחיית התביעה ללא צו להוצאות." בית המשפט ביקש לקבל עדכון בחודש אוגוסט, ומשזה לא הוגש – ניתן ביום 5.9.2022 פסק דין המניח כי בהיעדר עדכון הסדר הגישור קוים, והורה על דחיית התביעה ללא צו להוצאות (עמ' 351 לנספחי תע"ר גב' צלרמאיר).

      

173. בנסיבות אלו לא ניתן לומר שהתקיימו התנאים שסוכמו בין הצדדים להסדר הגישור כמגבשים מעשה בית דין וחוסמים תביעות עתידיות. ממילא ברי כי כל עוד לא שולם התשלום האחרון מבין ארבעת התשלומים עליהם סוכם בהסדר הגישור (והתביעה הוגשה לפני ששולם התשלום האחרון כאמור) – לא התקיימו תנאים אלו.

      

174. על האמור יש להוסיף גם, כי עילת התביעה בהליך דנן היא שונה ונפרדת מזו שבהליך הקודם ועניינה הפרת הסדר הגישור. משכך, גם אם ניתן פסק דין הדוחה את התביעה בהליך הקודם – אין הוא שולל הגשת תביעה בעילה חדשה ונפרדת.

      

175. גם דינה של טענתם הנוספת של הנתבעים, לפיה ככל שהייתה מוטלת חבות כלשהי בתשלום פיצוי מוסכם היא הייתה מוטלת על בוני עיר בלבד – להידחות.

      

176. בהסדר הגישור הוגדרה גב' צלרמאיר כ"צד א'" ואילו בוני עיר, חברת עתיד ועו"ד נחום הוגדרו שלושתם יחדיו כ"צד ב" (ר' עמ' 348 לנספחי תע"ר גב' צלרמאיר).

      

177. אמנם בסעיף 3 להסדר הגישור נקבע כי: "לסילוק התביעה שבמבוא ומבלי להודות בטענות ישלם צד ב'1 לצד א' סך של 250,000 ₪ בלבד...", קרי החבות בתשלום הפיצוי לגב' צלרמאיר מכוח הסדר הגישור הוטלה על צד ב'1 שהיא בוני עיר בלבד.

      

178. גם בסעיף 4 להסדר הגישור נקבע כי הפיצוי הכספי ישולם על ידי צד ב'1 (קרי בוני עיר) בארבעה תשלומים: שלושת התשלומים הראשונים בסך 60,000 ₪ כל אחד ישולמו עד 28.4.2022; 9.6.2022 ו – 10.7.2022 בהתאמה, והתשלום הרביעי והאחרון בסך 70,000 ₪ ישולם עד ליום 10.8.2022.

      

179. ואולם בשונה מהחבות בתשלום הפיצוי לתובעת מכוח סעיף 4 להסדר הגישור עצמו שהוטלה על בוני עיר בלבד, במקרה של הפרת הסדר הגישור, החבות לתשלום הפיצוי החוזי כמו גם הפיצוי המוסכם הוטלה על "צד ב'" באופן כללי (קרי – על שלושת הנתבעים ביחד ולחוד).

      

180. כל שנאמר לעיל נאמר כאמור במאמר מוסגר בלבד, מששוכנעתי כי לא התקיים בענייננו התנאי החוזי המקים חבות בתשלום הפיצוי המוסכם, ולכן ממילא תביעתה של גב' צלרמאיר בגין ראש נזק זה – נדחית.

     סוף דבר

      

181. מכל הטעמים שפורטו לעיל דין התביעות להתקבל בחלקן.

      

182. בתביעת גב' צלרמאיר הנתבעות 3-2 תשלמנה לתובעת, ביחד ולחוד, סך של 96,000 ₪ בצירוף ריבית שקלית ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד היום, ובתוספת סכום נוסף המגלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

      

183. בתביעת ה"ה אריאלי הנתבעות 3-2 תשלמנה לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 160,000 ₪, בצירוף ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד היום, ובתוספת סכום נוסף המגלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.

      

184. שתי התביעות כלפי הנתבע 1, עו"ד משה נחום – נדחות.

      

185. בסכום ההוצאות ושכר הטרחה לקחתי בחשבון את סכומי התביעות אל מול הסכומים שנפסקו בפועל, כמו גם את העובדה שהתקיימו בענייננו שלוש ישיבות קדם משפט (אחת מתוכן בתביעת צלרמאיר בלבד לפני איחודה עם תביעת אריאלי); ישיבת פישור אחת וישיבת הוכחות. עוד לקחתי בחשבון את הקושי שחוותה גב' צלרמאיר בהתנהלות מול הנתבעים לצורך קבלת נתונים אודות מתקן החניה עובר לתיקון כתב התביעה, ואת הקושי שחוו בעניין זה ה"ה אריאלי עובר להגשת תביעתם.

      

186. מנגד, נתתי דעתי לכך שהתובעים בשתי התביעות יוצגו בידי אותו עו"ד באופן שהוזיל עלויות מצרפיות. באופן דומה – הגנת הנתבעים כולם נוהלה בידי אותם עו"ד שאחד מהם הוא עו"ד משה נחום הנתבע 1 בעצמו, כך שבנסיבות אלו לא מצאתי לנכון לפסוק לטובת הנתבע 1 הוצאות בגין דחיית התביעה האישית נגדו.

      

187. הסכומים הכוללים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יתוספו להם דמי פיגורים מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

      

188. המזכירות מתבקשת להמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים ולסגור את התיקים.

      

      

     ניתנה היום, בי"ג תמוז תשפ"ו, ב28 יוני 2026, בהעדר הצדדים.