בוקרא ואח' נ' רחל ואח'

תביעה ותביעה שכנגד שביסודן מחלוקת בין קונה למוכרת מי הפר חוזה למכירת דירה, וכנגזרת מכך מי זכאי לפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה, בסך 200,000 ש"ח. בנוסף, עומדת להכרעה טענת הקונה כי עורך דינו התרשל בייצוגו, ולפיכך הוא זכאי לקבל ממנו פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 100,000 ש"ח.

העובדות

1.בדצמבר 2010 רכשה הנתבעת 1 והתובעת שכנגד ("הנתבעת") דירת חמישה חדרים בנס ציונה במסגרת קבוצת רכישה ("הדירה"). במסגרת הפרויקט נבנו שני בניינים במקרקעין הידועים כגוש 3846 – האחד בחלקה 40 והשני בחלקה 41. הדירה שרכשה הנתבעת ממוקמת בחלקה 40, אולם מכיוון שטרם הושלמו הליכי הפרצלציה נרשמו לזכות הנתבעת, ויתר חברי הקבוצה, הערות אזהרה על שתי החלקות. הקבלן שביצע את הבנייה במסגרת הפרויקט היה חברת קן התור הנדסה ובנין בע"מ ("הקבלן"). כחלק ממערך ההסכמים שחתמה הנתבעת במסגרת קבוצת הרכישה, נחתם בינה לבין הקבלן חוזה לביצוע עבודות הבנייה. בספטמבר 2012 הסתיימה בניית הדירה וביום 24.9.2012 נערך פרוטוקול מסירה, במסגרתו צוינו מספר ליקויים אשר על הקבלן לתקנם. ביום 29.1.2013 אישרה הנתבעת בכתב יד על גבי פרוטוקול המסירה כי התיקונים בוצעו והדירה נמסרה לה לשביעות רצונה.

2.התובע והנתבע שכנגד ("התובע") חיפש דירה לרכישה על מנת לעבור לגור בה, ובאוקטובר 2012 ראו הוא ורעייתו לראשונה את הדירה. ביום 6.12.2012 נחתם חוזה בין התובע לבין הנתבעת, לפיו מוכרת הנתבעת לתובע את זכויותיה בדירה תמורת סך של 2,170,000 ש"ח ("ההסכם"). התובע יוצג בעסקה על ידי הנתבע 2 ("הנתבע"), שהוא עורך דין במקצועו. במועד חתימת ההסכם טרם הותקנו בדירה מטבח, כלים סניטריים ומזגנים. קודם לחתימת ההסכם מכר התובע את דירתו הקודמת, ולטענתו הקפיד כי מועדי התשלום בהסכם יתאימו למועדים בהם היה אמור לקבל את התמורה עבור דירתו הקודמת.

3.במסגרת ההסכם, הצהירה הנתבעת כי זכויותיה בדירה נקיות מכל חוב למעט משכנתה לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ ("בנק מזרחי" או "הבנק") בסך 1,100,000 ש"ח. בהסכם נקבע, כי הנתבעת מוכרת את זכויותיה בדירה "במצבן כפי שהוא במועד חתימת הסכם זה ('AS IS')" (סעיף 4), וכי היא ממחה לתובע את כל זכויותיה לפי מערכת ההסכמים עליהם חתמה במסגרת רכישת הדירה, לרבות כלפי הקבלן המבצע (סעיף 7.4 להסכם). מועד מסירת החזקה בדירה נקבע ליום 25.1.2013, כנגד תשלום מלוא התמורה (סעיף 7.1 להסכם). נקבע, כי מסירת הדירה באיחור של למעלה מ-14 ימים תיחשב להפרה יסודית (סעיף 7.3 להסכם).

4.על פי ההסכם, היה על התובע לשלם לנתבעת את התמורה בתשלומים כדלקמן: 750,000 ש"ח במועד חתימת ההסכם; 400,000 ש"ח עד יום 15.1.2013, כאשר לגבי סכום זה נקבע כי הוא "ישולם ישירות לבנק מזרחי טפחות לסילוק חלקי של המשכנתא של המוכר" (סעיף 5.3 להסכם); ויתרת התמורה עד יום 25.1.2013 (מועד מסירת החזקה), כאשר לגבי סכום זה נקבע כי הוא ישולם בשני תשלומים "האחד לסילוק המשכנתא והאחר לידי ב"כ המוכר, לאחר אישור בדבר סילוק המשכנתא, בכפוף למסירת החזקה, וכנגד מסירת מסמכי סיום העסקה...". בהסכם נקבע, כי ככל ובמועד המסירה לא יהיו בידי הנתבעת כל מסמכי סיום העסקה, יישאר סך של 300,000 ש"ח מתוך התמורה בנאמנות בידי בא כוח הנתבעת (סעיף 5.10 להסכם). עוד נקבע בהסכם, כי אין באי קבלת הלוואה מהבנק על ידי התובע מכל סיבה שהיא כדי לשחרר אותו מחובתו לשלם את מלוא התמורה במועדה (סעיף 5.8 להסכם). איחור של למעלה מ-14 ימים בתשלום התמורה הוגדר כהפרה יסודית (סעיף 6.3 להסכם).

בהסכם נקבע פיצוי מוסכם בסך 200,000 ש"ח למקרה של הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 11.4 להסכם).

5.אין מחלוקת כי התובע שילם לנתבעת את התשלום הראשון בסך 750,000 ש"ח בהתאם להתחייבותו (יוער, כי מהמסמכים עולה לכאורה שהתשלום נעשה ביום 1.1.2013 ולא במועד החתימה, אולם לא נטען שמדובר באיחור). מיד לאחר החתימה, ועל אף שהדבר לא נאמר בהסכם, קיבל התובע מהנתבעת מפתח של הדירה על מנת שיוכל להתקין בה מטבח ומזגנים ולבצע את ההתאמות בהן הוא מעוניין. ביום 15.1.2013 שילם התובע לנתבעת את הסך של 400,000 ש"ח, אולם התשלום לא בוצע ישירות לבנק המזרחי לפירעון הלוואת המשכנתה של הנתבעת, אלא התובע העביר לנתבעת שיק על שמה על הסכום האמור. הנתבעת הפקידה את התשלום בחשבונה בבנק דיסקונט ביום 16.1.2013, ולאחר מכן העבירה את הסכום לבנק מזרחי לשם פירעון הלוואת המשכנתה. הסכום נזקף לצורך פירעון חוב המשכנתה ביום 24.1.2013.

6.כאמור, ביום 25.1.2013 הייתה אמורה להתבצע העברת החזקה בדירה, כנגד תשלום יתרת התמורה. הדבר לא התבצע, והשאלה מה הגורם לכך שנויה במחלוקת יסודית בין הצדדים. בקליפת אגוז, לטענת התובע בשל מחדלים של הנתבעת לא עלה בידו לקבל הלוואת משכנתה מהבנק, ולפיכך לא הייתה לו אפשרות לשלם את התמורה במועד, וכך נמנעה ממנו קבלת החזקה בדירה. בנוסף טוען התובע, כי היו בדירה ליקויי בנייה חמורים שהפכו אותה ללא ראויה למגורים. בהקשר זה טוען התובע כי ביום 17.12.2012 או בסמוך לו אירעה בדירה הצפה שגרמה לנזקי רטיבות קשים (סעיף 12 לתצהירו). הנתבעים טוענים, כי התמורה לא שולמה מכיוון שהתובע לא היה מעוניין להשלים את העסקה, נוכח טענותיו על ליקויי בנייה בדירה, ולא מחמת אי אישור הלוואת המשכנתה. עוד טוענים הנתבעים, כי התובע מנע מהקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים בדירה. בהמשך נתייחס לדברים ביתר הרחבה.

7. ביום 18.2.2013 שלח הנתבע בשם התובע מכתב לבא כוחה דאז של הנתבעת, עו"ד שלמה וקנין, בו טען כי קיימים ליקויים רבים בדירה, לרבות הצפות ורטיבות, וכי ניסיונות תיקון של הקבלן לא עלו יפה (נספח ח' לתצהיר התובע). למכתב צורפה חוות דעת מומחה שנערכה ביום 12.2.2013, המפרטת את הליקויים בדירה ומעריכה את עלות תיקונם בסך של 81,549 ש"ח כולל מע"מ (נספח ה1 לתצהיר התובע). עוד נקבע בחוות הדעת כי לצורך ביצוע העבודה נדרשים כ-14 ימים. במכתב הזהיר הנתבע כי אם הליקויים לא יתוקנו בהקדם הוא יפנה לערכאות. זמן קצר לאחר מכן פיטר התובע את הנתבע.

8.ביום 28.2.2013 שלח בא כוחו החדש של התובע, המייצג אותו גם בהליך זה, מכתב לעו"ד וקנין בו ציין כי המכתב הקודם טרם נענה. עוד נטען במכתב, כי התובע הסדיר בבנק המזרחי את כל הטעון הסדרה בעניין המשכנתה, וכי רק עקב מחדליה של הנתבעת לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק ועל ידי כך נמנע אישור המשכנתה. בא כוח התובע הוסיף, כי הנתבעת נדרשת להסדיר רישום הערת אזהרה לטובת הבנק וכי "כל טענה עתידית בדבר אי קיום החוזה – נדחית בזאת על ידי מרשי" (סעיף 4 למכתב). באותו היום נשלח מכתב תשובה על ידי עו"ד וקנין, בו דחה את טענות בא כוח התובע וטען כי כל המסמכים הנדרשים הועברו על ידי הנתבעת לבנק. עוד נטען, כי "בשיחה עם פקידת הבנק של מרשך, נאמר שכל שנדרש כעת לבצע את העברת הכספים הינו אישור מרשך...". במכתבו הפנה עו"ד וקנין את תשומת הלב למועדי התשלום הקבועים בהסכם ולסנקציה הקבועה בו בגין איחור.

9.ביום 28.2.2013 שלח בא כוחו של התובע מכתב גם אל הנתבע, בא כוחו הקודם של התובע, בו טען כי הוא היה אמור לדאוג לרישום שעבוד לזכות בנק מזרחי ולא עשה זאת, באופן החושף את התובע לסיכון כי הנתבעת תבטל את החוזה או תגיש נגדו תביעה כספית.

10.ביום 5.3.2013 העביר התובע לנתבעת שיק על סך 640,000 ש"ח. ביום 11.3.2013 סילקה הנתבעת באמצעות כספים אלו את הלוואת המשכנתה שהייתה רשומה על שמה, שבאותו שלב עמדה על 620,109 ש"ח. ביום 21.3.2013 אישרה לשכת רישום המקרקעין את ביטול השעבוד שהיה רשום לזכות הבנק בגין ההלוואה שניטלה על ידי הנתבעת.

11.ביום 3.4.2013 פנה עו"ד וקנין לבא כוח התובע במכתב הנושא את הכותרת "הודעה בדבר הפרת הסכם...". במכתב נטען, כי באותו יום נעשתה על ידי עו"ד וקנין פנייה לתובע על מנת שישלם את יתרת התמורה, והתובע סירב בטענה כי שמה של הנתבעת עדיין רשום בנסחי המקרקעין וכי יש בדירה ליקויי בנייה שטרם תוקנו. הודגש, כי בהתאם לסעיף 6.3 להסכם איחור של למעלה מ-14 ימים מהווה הפרה יסודית, המזכה את הנתבעת בפיצוי מוסכם. לפיכך, נדרש התובע לשלם את מלוא התמורה לאלתר. ככל הידוע, התובע לא הגיב למכתב. ביום 8.4.2013 הגיש התובע את התביעה הנוכחית.

התביעה והדיון בה

12.במסגרת כתב התביעה טוען התובע, כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר שתי הפרות יסודיות: האחת, בכך שלא נקטה את הפעולות שמוכר דירה צריך לבצע כדי לאפשר קבלת משכנתה על ידי הקונה. עקב כך, לא קיבל התובע הלוואת משכנתה, והחזקה בדירה לא נמסרה במועד, מה שעולה כדי הפרה יסודית. השנייה, בכך שרצתה למסור לתובע דירה שיש בה ליקויי בנייה משמעותיים, שאינם מאפשרים להתגורר בה. לפיכך, עתר התובע לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 200,000 ש"ח וכן בעלות תיקון הליקויים בהתאם לחוות הדעת שצורפה לתביעה בסך 90,000 ש"ח (אעיר כי אין בתביעה הסבר לפער בין סכום זה לבין סכום חוות הדעת העומד על כ-81,000 ש"ח). במועד הגשת התביעה טרם שילם התובע סך של 380,000 ש"ח מהתמורה המוסכמת, ובמסגרת התביעה התבקש בית המשפט להצהיר כי התובע רשאי לקזז את הסכומים האמורים מיתרת התמורה ולשלם לנתבעת סך של 90,000 ש"ח בלבד.

עוד נטען בתביעה, כי הנתבע התרשל בייצוגו של התובע וכי עליו לפצותו בסך של 100,000 ש"ח בגין "נזקי כאב, צער וסבל" (סעיף 24.2 לכתב התביעה).

13.ביום 8.5.2013 הגישה הנתבעת כתב הגנה ותביעה שכנגד, בהם כפרה בטענות התובע וטענה כי הוא זה שהפר את ההסכם בכך שלא שילם את יתרת התמורה. במסגרת התביעה שכנגד טענה הנתבעת כי על התובע לשלם לה את יתרת התמורה בסך 380,000 ש"ח בצירוף ריבית וכן פיצוי מוסכם בסך 200,000 ש"ח. הנתבעת ציינה כי אילו היה התובע משלם את מלוא התמורה, גם אם באיחור, לא הייתה עומדת על זכותה לפיצוי מוסכם, אולם משהתובע לא שילם והגיש את תביעתו היא סבורה כי היא זו שזכאית לפיצוי. התביעה שכנגד הוגשה גם נגד הקבלן, ונטען בה כי ככל שהנתבעת תחויב לשלם סכום כלשהו על הקבלן לשפותה. יוער, כי לא היה מקום לכלול טענה זו במסגרת התביעה שכנגד, והיה על הנתבעת להגיש הודעת צד ג' נגד הקבלן.

14.ביום 29.7.2013 הגיש התובע בקשה למתן צו עשה זמני שיחייב את הנתבעת למסור לידיו את הדירה במצבה כפי שהייתה ביום כריתת החוזה, לאחר שיבוצעו בה התיקונים על פי חוות הדעת שצורפה לתביעה, וזאת כנגד תשלום יתרת התמורה, למעט הסך של 200,000 ש"ח שלגביו יוטל צו עיקול עד להכרעה בתביעה לפיצוי מוסכם. באותו יום ניתנה החלטת בית המשפט (כב' השופטת סילש) לפיה אין הצדקה למתן סעד זמני, אולם הוצע לצדדים הסדר דיוני לפיו יתרת התמורה בסך 380,000 ש"ח תופקד בקופת בית המשפט וכנגד זאת תימסר החזקה בדירה, תוך שמלוא טענות הצדדים שמורות להם. ביום 2.10.2013 הודיעו הצדדים על הסכמתם להצעה, בשינויים קלים, כך שסכום של 400,000 ש"ח יופקד בנאמנות בידי בא כוח הנתבעת.