נוה נ' טוכטרמן

לפניי תביעה לפינוי דייר מוגן שעילתה סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972.

כתבי הטענות

1. התובעים הם הבעלים הרשום של חלקה ---בגוש --- הממוקמת ברחוב -------, בשכונת נווה צדק, שעליה בנוי בניין המיועד למגורים ("הבניין"). הנתבע 1 ("הנתבע") הוא דייר מוגן בדירה בת שלושה חדרים, מטבח, שירותים וחצר בחלקו הצפון-מזרחי של הבניין בהתאם להסכם שכירות מיום 25.12.1988. התובעים מחזיקים בדירה בחלק הדרום-מערבי של הבניין. בהתאם להסכם פשרה בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין בת"א (שלום ת"א) 124680/00 הוסכם כי לכל צד יש זכות שימוש בחלק הגינה הסמוך לדירה המוחזקת על ידו. בהתאם לפסק דין בת"א (שלום ת"א) 150138/02, הנתבע הוא דייר מוגן גם במחסן הבנוי בחצר הבניין. הנתבעת 2 היא רעיית הנתבע, אך אינה בעלת זכויות במושכר. לבקשת התובעים, בחודש נובמבר 2019 ניתן להם היתר בנייה שמספרו 19-0602 (נספח ה' לכתב התביעה). ביום 28.11.2019 הם שלחו מכתב לנתבע ובו הציעו לו סידור חלוף המתבטא בפיצוי בסך של מיליון וחצי ש"ח תמורת פינוי. הנתבע לא השיב. התובעים פנו לנתבע בבקשה לאפשר לשמאי מטעמם לבקר בנכס ולא נענו. על כן הגישו את התביעה דנא לפינוי שעילתה שתיים אלה: עילה לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר המתבטאת בכך שהנתבע לא נתן להם לבקר במושכר בניגוד לסעיף בהסכם המחייבו לעשות כן; ועילה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

    

2. בכתב ההגנה נטען כי התובעים נרשמו כבעלי הבניין ביום 3.3.1999, והחלו להצר את צעדי הנתבעים באמצעות הגשת תביעות נגדם. לאחר שקיבלו היתר בנייה, הציעו לפנותם בתמורה לדמי פינוי זעומים. הנתבעים טוענים שיש להם זכות שהסידור החלוף הקבוע בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר לא יהיה בדרך של תשלום כספי, אלא בהמצאת דירה אחרת בבניין שיוקם. אשר לעילות הפינוי, נטען כי הנתבעים לא נמנעו מלהשיב לפניות התובעים, אלא השיבו שהם עומדים על זכותם לקבל פיצוי בדמות דיור חלופי ולא שווה כסף. אשר לביקור השמאי נטען כי נעשה ניסיון לתאם ביקור, אך התובעים מיהרו והגישו את התביעה. אשר לעילת פינוי לפי סעיף 131(10), הנתבעים טוענים כי יש להעמיד להם דיור חלוף בבניין שייבנה בחלקה משום שמרכז חייהם, לרבות של ילדיהם הקטינים, בקרבת המושכר. הנתבעים נסמכים על סעיף 133 לחוק הגנת הדייר. אם תתקבל תביעת הפינוי, הנתבעים עותרים לסעד מן הצדק.

    

3. בכתב התשובה נטען כי אי-אפשר להחזיר את הנתבע לנכס שייבנה על החלקה מכמה סיבות: מתוכנן להיבנות בית דו-משפחתי, כשכל יחידה בגודל כ-350 מ"ר, ואילו לנתבע זכות דיירות מוגנת בדירה בגודל של כ-70 מ"ר. בכוונת התובעים להתקשר בהסכם קומבינציה עם קבלן שבתמורה לבנייה יקבל 50% מהנכס שייבנה (יחידה אחת מבין השתיים). גם אם לא היה בכוונת התובעים להשתמש ביחידה שתיוותר בבעלותם, אין הצדקה כלכלית ומשפטית להחזיר את הנתבע ליחידה גדולה ויקרה משמעותית מזו שהייתה לו. אשר לטענה שהוצעו לנתבעים דמי פינוי זעומים, נטען כי הנתבע מנוע מלטעון שדמי הפינוי היו נמוכים שעה שלא אפשר לשמאי לבקר בנכס.

    

   מהלך ההתדיינות

4. בית המשפט מינה את השמאית רחל קראוזה כמומחית מטעמו לשום את שווי דמי הפינוי בעילה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. השמאית הגישה חוות דעת והשיבה לכמה סבבי שאלות הבהרה. בעקבות המענה המקיף שנתנה בכתב, ויתרו הצדדים על חקירתה.

    

5. החקירות הראשיות הוגשו בתצהירים. לכתחילה הוסכם שיוגשו סיכומים ויינתן פסק דין על סמך החומר הקיים וללא חקירות (פרוטוקול ישיבת 31.5.2021). בעקבות סיכומי הצדדים התברר שנותרו מחלוקות עובדתיות. על כן הוחלט שיש לבררן קודם למתן פסק הדין (החלטה מיום 17.8.2021 והחלטות נלוות). בעקבות זאת הוגשו תצהירים משלימים. המצהירים נחקרו קצרות והצדדים הגישו סיכומים משלימים. זו עת ההכרעה.