ת"א 12047-02-12 עיריית חיפה נ' קצב

לפני תביעה לפינוי וסילוק יד.

התובעת היא בעלי מקרקעין הידועים כחלקה 40 בגוש 10750 המצויים ברח' המלך דוד 34 בחיפה (להלן: "הנכס" או "המקרקעין"). הנכס האמור הוא קיוסק אשר הושכר לנתבעת על מנת להפעיל בו את עסקה בהסכם מיום 4/12/80. לטענת התובעת הסכם השכירות הוא בהתאם לחוק הגנת הדייר והושכר לנתבעת לצורך הפעלת קיוסק בלבד. לטענת התובעת הנתבעת אינה מפעילה את המושכר והוא עומד סגור לכל הפחות מאז חודש יוני שנת 2009 ועד ליום הגשת התביעה. עוד טוענת התובעת כי במהלך סיור שטח של פקחי התובעת בנכס ביום 20/4/09, הודיעו בנותיה של הנתבעת כי בכוונת הנתבעת לסגור את הקיוסק המופעל במושכר ולא להפעילו עוד בשל חוסר כדאיות כלכלית. עוד טוענת התובעת כי מאז חודש 7/11 לא שולמו מיסי הארנונה בגין המושכר ומשכך הופרו הוראות הסכם השכירות. לטענת התובעת, הנתבעת נטשה את המושכר וחדלה מלהחזיק או לעשות בו שימוש משך למעלה משנתיים עד להגשת התביעה והמושכר עומד ריק. התובעת טוענת כי הדבר מונע ממנה לנצל בצורה יעילה כרשות ציבורית את הנכסים אשר יש לה בהם זכויות קנייניות וכן כי אין לנתבעת כוונה רצינית או יכולת לשוב ולעשות שימוש בנכס. משכך טוענת התובעת כי קמה כנגד הנתבעת עילת פינוי בגין נטישת הנכס. עוד טוענת התובעת כי הפרת הסכם השכירות, כאשר הנתבעת אינה משלמת את מיסי העירייה מהווה עילה נוספת לפינוי הנתבעת מהנכס נשוא התובענה. לפיכך עתרה התובעת להצהרה כי לנתבעת אין עוד כל זכות, לרבות זכות דיירות מוגנת בנכס נשוא התובענה וכן לחיובה של הנתבעת לפנות את הנכס ולהשיב את החזקה בו לידי התובעת. ככל שלא תעשה כן הנתבעת, עתרה התובעת להתיר לה לפנות את הנתבעת בעצמה ולהטיל את הוצאות הפינוי על הנתבעת.

הנתבעת טענה כי היא אישה קשישה בת 85, אשר במשך שנים ארוכות עבדה למחייתה כמנקה בבית ספר הממוקם בשכונת נווה דוד עד אשר החליטה לשכור בשנת 1980 בשכירות מוגנת את הנכס נשוא התובענה וזאת על מנת למצוא לעצמה מקור פרנסה, גם לאחר גיל הפרישה מעבודתה כמנקה בבית הספר. לטענת הנתבעת קיבלה התובעת החלטה מינהלית בדבר הגשת תביעת הפינוי בלא שניתנה לה התראה, הודעה או כל פניה אחרת, דבר העומד בסתירה לחובת תום הלב החלה עליה כרשות מנהלית ופוגע בזכות הטיעון של הנתבעת. לטענת הנתבעת, כל אשר עומד לנגד עיני התובעת הוא הרצון לפנות את הנתבעת מן הנכס בלא מתן פיצוי או סידור חלוף. לטענת הנתבעת היא מעולם לא נטשה את הנכס והיא פועלת בצוותא עם בני משפחתה לשיפוץ הנכס והפעלתו בהקדם האפשרי. לטענתה, היא עודנה מפעילה את הקיוסק, אך לא באופן שוטף והוא אף נסגר לתקופה זמנית שכן בית הספר הסמוך נסגר בשנת 2009 ולפיכך לא היתה כדאיות כלכלית בהמשך ניהול הקיוסק הסמוך לו. לטענת הנתבעת, הראיות אשר הציגה התובעת לכך כי הנכס נטוש (אישורי צריכת מים אפסית ודו"חות סיור) משקלם נמוך ואין לנתבעת כוונה לנטוש את הנכס. עוד טוענת הנתבעת כי היא משלמת כסדרם את חיובי הארנונה וככל שנוצר חוב, היא ממהרת לפרעו תוך זמן קצר. לחלופין טוענת הנתבעת כי על בית המשפט, ככל שלא יקבל טענותיה, לתת לה סעד מן הצדק ולמנוע פינויה שכן תקופת נטישת המושכר היא קצרה ועל נקלה ניתן לתקן את ההפרה הנטענת. הנתבעת שבה וטוענת כי בכוונתה להוסיף ולהפעיל את הקיוסק בנכס נשוא התובענה וכן לשפצו. לחלופי חלופין עותרת הנתבעת למתן פיצוי הולם בגין פינויה מהנכס.

דיון :

אין מחלוקת בין הצדדים בדבר היותה של הנתבעת דיירת מוגנת בנכס נשוא התובענה מכוחו של הסכם השכירות מיום 4/12/1980.

התובעת טוענת לשלש עילות פינוי כנגד הנתבעת. האחת – עילת הנטישה, השניה – עילת הפרת הסכם השכירות המוגנת בהעדר תשלום סדיר של המיסים החלים על הנכס ואילו השלישית – כי הנכס דרוש לתובעת לצורך ניצול יעיל של משאביה כרשות מקומית.

אשר לעילת הפינוי – נטישה:

התובעת טוענת כי הנתבעת אשר ניהלה בנכס נשוא התובענה קיוסק, נטשה את המושכר וזה עומד בשממונו כבר מאז 6/09. הנטל להוכיח את עילת הנטישה ביחס לנכס המושכר בשכירות מוגנת מוטל על בעל הנכס התובע את החזרתו לחזקתו. אלא שמשהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי השוכר נטש את הנכס, על הדייר להוכיח את העובדות עליהן הוא מסתמך, כדי להסביר מדוע אל לו לבית המשפט להסיק מראיות התובע שהיתה נטישה.

ראה בע"א 417/79 מרכוס נ. המר פ"ד לז (2) 337.

רע"א 5250/10 זיידן נ. בנדר (ניתן ביום 29/7/10)

לעניין נטל השכנוע קבעה הפסיקה כי אין הבדל בין תביעה בעילת נטישה של דירה לעילת נטישה של עסק אלא בכך שבדירת המגורים הקשר האישי שבין הדייר לבין הדירה הוא הדוק הרבה יותר מאשר הקשר האישי אשר בין דייר שהוא בעל העסק, למקום עסקו. השאלה אם דייר נטש או לא נטש את המושכר נמדדת בהתאם לנסיבות המיוחדות לכל עניין וכאשר מנוהל במושכר עסק חי, השימוש בו בהכרח מחייב הימצאות תדירה של הדייר בו.

הפסיקה קובעת כי לשם הוכחת עילת פינוי בשל נטישה יש להוכיח שני תנאים: האחד הינו נטישה פיזית ואילו האחר, העדר כוונה לחזור.

ראה בע"א 417/79 בעניין מרכוס נ. המר אשר צוטט לעיל וכן בספרו של כבוד השופט בר אופיר "עילות פינוי וסעד מן הצדק" (הוצאת פרלשטיין גינוסר, מהדורה שניה 1988) עמ' 104.