שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חדרה

יו"ר הוועדה – כבוד השופטת אורית וינשטיין:

פתח דבר:

1.ועדת הערר דנן נדרשת, זו הפעם השלישית, לדון בשאלה האם יש בסיס בדין לצירופן של הוצאות פיתוח לשווי המכירה, לצורך חישוב מס הרכישה, כאשר אין מחלוקת כי עד למועד החתימה על הסכם הרכישה לא בוצעו עבודות פיתוח במקרקעין מושא הערר.

2.בשני פסקי דין קודמים, ו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה [3.7.2018] (להלן – פרשת אאורה) וכן ו"ע 43281-10-17 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה [5.7.2018] (להלן – פרשת שיכון ובינוי) – קיבלנו את עמדת כל אחת מהעוררות שם ודחינו את עמדת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (להלן – המשיב).

3.קבענו כי קיימת פסיקה קונקרטית וברורה של בית המשפט העליון בנוגע לצירוף הוצאות פיתוח לשווי המכירה (פסקי הדין בעניין מלמוד, הכט, גרינבלט ו-שרביט) במגוון של סיטואציות, כאשר בכולן – דחה בית המשפט העליון את ניסיונותיה של רשות המיסים לחייב במס רכישה גם את מרכיב הוצאות הפיתוח שלא בוצעו – ונוכח העובדה כי המקרים שנדונו בפנינו בפרשות אאורה ושיכון ובינוי לא היו שונים מיתר המקרים שנדונו בפסיקת בית המשפט העליון לעיל – אזי אין בסיס לשומות המשיב.

4.קבענו כי הפסיקה אליה הפנה המשיב (פסקי הדין בענייו אורלי, מידטאון, ו- חכשורי) אינה רלבנטית לסוגיה זו של הוצאות פיתוח – ולמעשה, פסיקה זו אבחנה בין נושא הוצאות הפיתוח לעניינים אחרים שעלו באותה פסיקה והנוגעים לצירוף כל התמורות לשווי המכירה.

5.בנוסף, קבענו כי המדיניות הברורה והגלויה של המשיב במשך כל השנים תאמה את פסיקת בית המשפט העליון בנושא הוצאות הפיתוח, כך שלא הושת חיוב במס רכישה בגין מרכיב הוצאות הפיתוח, ככל שעבודות הפיתוח לא בוצעו כלל במועד החתימה על הסכם הרכישה, וככל שבוצעו חלק מעבודות הפיתוח עד למועד החתימה על הסכם הרכישה – נקבע חיוב במס רכישה רק בגין שווין של עבודות הפיתוח עד לאותו מועד.

6.קבענו בהתאם, כי מדיניותו זו של המשיב כפי שבאה לידי ביטוי בהוראת ביצוע 28/97 (להלן – הוראת הביצוע) לא שונתה באופן גלוי ופומבי טרם הוצאת השומות מושא העררים בפרשות אאורה ושיכון ובינוי ולמעשה יצאה הנחייתה של עו"ד מיכל סופר, מי שהיתה מנהלת החטיבה המקצועית מחלקת מיסוי מקרקעין וקבלנים ברשות המיסים (להלן – גב' סופר), המורה לכל משרדי השומה לפעול בהתאם להלכת שרביט.

7.לבסוף קבענו גם, כי העוררות בפרשות אאורה ו- שיכון ובינוי הסתמכו על ההלכה הפסוקה בעניין הוצאות הפיתוח וכן על מדיניותו של המשיב כפי שבאה לידי ביטוי בהוראת הביצוע ובמכתב ההנחיה של גב' סופר, וכלכלו צעדיהן בהתאם בהיבט ההצעות שהציעו למכרזי רמ"י לרבות בהיבט המימוני. על כן, קבענו כי גם בשל עילת ההסתמכות יש מקום לקבלת העררים הנ"ל.

8.על אף כל האמור, ועל אף שהמחלוקות בערר דנן זהות לחלוטין למחלוקות שהוכרעו בעניין אאורה ו- שיכון ובינוי, עמד המשיב בתוקף על ניהולו עד תום של הערר דנן, לרבות קיום דיון הוכחות. זאת, מחמת שלטעמו קיים שוני עובדתי משמעותי במקרה הנדון לעומת פרשות אאורה ו- שיכון ובינוי וביקש לשכנענו אחרת. יתרה מזו, נדרשנו על ידי המשיב לקרוא את סיכומיו "בלב פתוח ובנפש חפצה וללא דעה מוקדמת" (ראו סיכומי המשיב בעמוד הראשון בכותרת – חלק א' – הערה מקדמית).

דרישה זו של המשיב מאת וועדת הערר הוצגה בכותרת ראשונה בעמוד הראשון לסיכומיו ובאותיות מודגשות, משל סבור המשיב כי יש מקום להמליץ לוועדת הערר לנהוג בדרך של הקשבה ואובייקטיביות, אשר כנראה, לשיטתו, לא היו דרך הילוכה של וועדת ערר זו בפרשות הקודמות בהן דנה, מחמת שלא קיבלה את עמדתו.

כל זאת, על אף שהמשיב לא טרח כלל להגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסקי הדין בפרשת אאורה ובפרשת שיכון ובינוי, אך בכל זאת המשיך בהוצאת שומות וניהול עררים בהתעלם מפסיקתה של וועדת הערר דנן.

9.תנוח דעתו של המשיב, כי אף בלא המלצתו זו - קראנו בתשומת לב ובעיון רב את סיכומי שני הצדדים, כמו גם את התצהירים על נספחיהם וכל הראיות שהוצגו על ידי שני הצדדים – כפי נוהגנו בכל תיק.

10.אלא, שכפי שנבאר להלן - לא מצאנו כי ה"שוני" העובדתי המינורי המצוי בערר זה לעומת העובדות בפרשת אאורה ובפרשת שיכון ובינוי יש בו כדי להוביל לתוצאה שונה מזו שנקבעה על ידינו שם.

העובדה, כי במקרה הנדון קיים הסכם אחד המאגד את רכישת הזכויות במקרקעין ואת נושא עבודות הפיתוח, ובו סכום כולל אחד (ולא שני הסכמים מפוצלים) – אינה מעלה או מורידה, לטעמנו.

מאחר וגם במקרה הנדון לא בוצעו עבודות פיתוח טרם החתימה על ההסכם מושא הערר, ברי כי הזכויות במקרקעין שנרכשו אינן כוללות את מרכיב הפיתוח, מאחר ומרכיב זה אינו חלק מן המקרקעין במועד הרכישה. אם כבר, דעתנו התחזקה בקביעות המשפטיות שנקבעו על ידינו בפרשות אאורה ו- שיכון ובינוי כפי שצוינו לעיל, ולטעמנו האבחנות הדקיקות כחוט השערה שמבקש המשיב שייעשו, יש בהן כדי להוביל לתוצאות קשות ובלתי רצויות במישור המשפטי – בשל יצירת חוסר וודאות מיסויית משמעותית, כמו גם במישור הפרקטי – בשל יצירת פתח מסוכן לתכנוני מס.

11.נוסיף אף ונדגיש, כי אילו היה המשיב עצמו פועל באותו לב פתוח, נפש חפצה והעדר דיעה קדומה עליהם המליץ לוועדת הערר – ייתכן שלא היינו נדרשים לכתיבת פסק דין שלישי במספר בסוגיית הכללת הוצאות פיתוח בשווי המכירה.

מכאן, לפסק הדין.