שומרוני נ' המר

פסק דין

רקע - טענות הצדדים

בפניי תביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי") בנוגע לבית מגורים הנמצא במשק מס' 47 במושב "בן-שמן" (להלן: "הנכס" או "המושכר"). בתאריך 23.9.04 נחתם בין התובע לנתבע חוזה שכירות בו השכיר התובע לנתבע את הנכס האמור. תוקף חוזה השכירות הינו מיום 15.10.04 ועד ליום 15.10.06 עם אופציה לשבע תקופות נוספות בנות שנה כל אחת (להלן: "החוזה" או "הסכם השכירות"). לטענת התובע הנתבע הפר את החוזה משום שגרם נזק למערכת הביוב, צבר חוב לרשויות ובנה באופן בלתי חוקי בקרקע. לטענת הנתבע כל טרוניותיו של התובע נובעות מרצונו להעלות את דמי השכירות.

עדויות

התובע הגיש תצהיר מטעמו, ממנו עולה כי הנתבע בנה יחידת דיור בנכס ללא קבלת הסכמתו של התובע וללא היתר בניה כנדרש. כמו-כן גרם הנתבע נזקים כבדים למערכת הביוב ועל-אף בקשות חוזרות ונשנות סרב להסיר את מחדליו. עוד הצהיר כי הנתבע צבר חובות כבדים הן לוועד המקומי והן בגין צריכת מים וחשמל.

התובע אף העיד בבית-המשפט. לדבריו, אינו מרבה להגיע למושכר ואינו בא במגע ישיר עם שוכר הנכס. עוד העיד כי כחצי שנה עד שנה לאחר שהשכיר לנתבע את הנכס עזב את המקום. לדבריו, בסמוך לכך הנתבע נפרד מאשתו וסגר את קומת העמודים התחתונה בנכס. עוד העיד כי בנכס ישנו בית ושתי אסכוריות, אשר אחת מהן מושכרת לבית העסק "תינוקול" (עמ' 3) והשנייה עומדת לרשותו. לדבריו, לתינוקול יש הסכם עם הנתבע בעניין החשמל והמים. לדבריו, יש בידיו תמונות של המבנה הלא חוקי אותו הקים הנתבע, ובו הוא מתגורר מזה ארבע שנים לפחות. מאז שגילה זאת, בשנת 2005-2006 ועד שנת 2008 התכתב עם הנתבע. כמו-כן, העיד כי עצי הפיקוס ששתל הנתבע הורסים את מערכת הביוב. לדבריו אין בידיו ראיות לכך כיוון שמדובר בנזק עתידי (עמ' 8, ש' 14). עוד טען כי הנחלה אינה בגדר שטחו של הנתבע לפי הסכם השכירות. לדבריו, על הנתבע להסדיר את תשלום המסים בגין כל הנחלה יחד עם שוכר האסכורית, קרי "תינוקול", על אף שאין סעיף בחוזה המציין זאת.

הנתבע הגיש תצהיר מטעמו, לפיו הנכס היה רעוע ולא ראוי למגורים והצדדים סיכמו ביניהם בחוזה השכירות כי יערכו שיפורים בנכס, באופן הדדי, ברצון טוב וברוח טובה. דמי השכירות הוצמדו לשער הדולר. בנוסף הנתבע ערך עבודות תשתית שכללו טיפול מקיף בחצר הבית, שיפוצים בקומת הקרקע, שיועדה למגורים ושיפורים בקומה העליונה. לדבריו, עלות העבודות הסתכמה בסך של כ-186,000 ₪. לדבריו, כל העבודות נעשו בהתאם לסעיף 30 לחוזה ובסמוך למועד בו קיבל את החזקה בנכס. בתום השבחת הנכס, ולאור ירידת שער הדולר דרש התובע להעלות את דמי השכירות, אולם נענה בשלילה והחל להטריד את הנתבע. ביום 15.9.08 נערכה פגישה ובה נרשם פרוטוקול (נ/3) אשר לא הניבה פרי. הנתבע ציין כי באותה פגישה לא העלה התובע כל טרוניה בגין בניית מבנה בלתי חוקי או הפרות כלשהן של הסכם השכירות. הטרדותיו של התובע המשיכו ואף הסלימו לאיומים, סחיטה, הסגת גבול וגרימת נזק בנכס. כתוצאה מתלונות במשטרה הוצא נגד התובע צו הרחקה (נ/5.3-5.1). הנתבע טען כי לא הקים מבנה כלשהו בחצר הנכס ועל כן לא נדרש להסכמת התובע לבנותו. עבודות הבניה ללא היתר הנטענות הן של מבנה האסכורית של התובע. הצמחייה שנשתלה בחצר, ובפרט הפיקוסים, מטופלים על-ידי גנן ואינם גורמים כל נזק למערכת הביוב. לעניין החובות הנטענים טען כי אלו אינם קיימים וכל תשלום שהיה מחויב בו שולם במלואו.

הנתבע העיד בבית המשפט. לדבריו חתם על הסכם השכירות עם אבי התובע, והיה ברור לכל כי גיסתו של התובע (להלן: "הגיסה"), תגור בנכס, ועל כן כתוב בהסכם "בני משפחתו". עוד העיד כי קומת הקרקע הינה חלק בלתי נפרד מהנכס ואף יש אליה מעבר מהסלון בקומה השנייה. כעת אינו גר בבית, אלא אשתו וגיסתו. לדבריו השיפוצים היו בהסכמת התובע וללא עזרתו, אך הוא סיפק חלק מהחומרים (עמ' 14, ש' 22). עוד העיד שאשתו היא זו המשלמת את דמי השכירות, ואין לו ספק שהיא משלמת אותם ואת המסים, החשמל והמים ואף משלמת עבור "תינוקול" והתובע עצמו (עמ' 15).

רעייתו של הנתבע, גב' אורנה המר, הגישה תצהיר גם כן. תצהירה מגולל השתלשלות אירועים בדומה לתצהירו של הנתבע. היא ערכה את הפרוטוקול בפגישה מיום 15.9.08. התובע הורחק בצו למשך כחצי שנה ונאסר עליו להיכנס למושב. עוד עולה מתצהירה כי בנכס מותקנים שעוני חשמל ומים המחוברים לשני מבנים נוספים, עסק בשם "תינוקול", ומבנה אסכורית אשר בנוי ללא היתר בנייה ומשמש את התובע. חשבונות החשמל הינם גבוהים בשל היותם בתעריף מסחרי ולא פרטי. את חשבונות המים המגיעים על שמו של התובע ושייכים הן למושכר והן לשני המבנים הנוספים בנחלה משלמים היא והנתבע, במלואם.

גב' המר אף העידה בבית המשפט. לדבריה, כאשר היא והנתבע קיבלו חזקה בנכס הקומה התחתונה לא הייתה ראויה למגורים. כל מה שנעשה בנכס היה בידיעתו ובהסכמתו של התובע. את הסכמתו לשיפוצים קיבלו בעל-פה ולא בכתב. לדבריה, כל שינוי נעשה בהתאם לשינויים עליהם סוכם במעמד החתימה על הסכם השכירות. וכמו-כן העידה כי אין המדובר בשתי יחידות דיור. לדבריה, התובע החל להתאונן בגין אי אילו דברים לאחר ירידת שער הדולר, ואף דרש כי דמי השכירות יהיו בגובה שער הדולר ביום בו נחתם ההסכם (עמ' 18, ש' 15; 17). עוד העידה כי היא משלמת עבור ארבע יחידות דיור והתובע אינו מוכן להפריד את שעוני המים, וכן היא אינה יכולה לעשות דבר בעניין בעצמה משום שיש צורך בייפוי כוח מבעל הנכס, התובע, אשר מתעלם מפניותיה (עמ' 19).

דיון

לטענתו של התובע, הנתבע בנה על דעת עצמו וללא היתר, בחצר המושכר יחידת דיור נוספת שבה הנו מתגורר היום, וכי הנתבע מתגורר ביחידת הדיור הנוספת במשך ארבע שנים ברציפות בלא לשאת בתשלום כלשהו בגינה לתובע. עוד טוען התובע, כי הנתבע שתל עצי פיקוס וצמחים אחרים בגינה, אשר שורשיהם גורמים נזקים למערכת הביוב. טענה נוספת של התובע הינה שהנתבע צבר חובות לוועד המקומי. לטענת התובע הן הבניה האמורה והן שתילת הצמחים מהווים הפרה של החוזה. התובע ציין כי הוא שומר לעצמו את הזכות לתבוע סעדים נוספים בשל אותה עילה בהליך נפרד.

לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים, לא שוכנעתי כי קיימת עילה להורות על פינוי המושכר.

סוגיית ההפרה

ראשית אציין, כי לא שוכנעתי שאכן הייתה הפרה במקרה דנן. לא שוכנעתי כי עבודות השיפוצים נעשו שלא על דעתו של התובע. אין ספק שבוצעו עבודות שיפוץ ממשיות על-ידי הנתבע, ואולם כפי שעולה מטיעוני הנתבע, עבודות אלה נעשו להשבחת הנכס, תוך השקעת סכומי כסף גדולים, ועל דעתו של התובע. טענה זו לא נסתרה.

סעיף 30 לחוזה קובע כדלקמן:

"השוכר ישביח את הנכס בריצוף משתלבות, גינה ושיפורים מתבקשים לפי רצון טוב".

מהאמור לעיל עולה כי אף לפי החוזה היה רשאי התובע להשביח את הנכס ולשפרו. מכאן, עולה שמעשי השיפוץ וההשבחה שביצע הנתבע-השוכר נעשו על-פי החוזה, ואינם בגדר הפרתו. איני סבור כי סעיף 30 מגביל את תחולתו אך ורק לריצוף באבנים משתלבות ולגינה. סבורני כי פרשנות ראויה של הסעיף כוללת בחובה אפשרות של השוכר לבצע אף שינויים נוספים אשר משביחים את הנכס, וכי שינויים אלה בוצעו בפועל בהסכמת התובע. בהקשר זה, אני מבכר את עדות הנתבע ואשתו אשר העידו כי העבודות בוצעו בהסכמת התובע, על פני עדות התובע. עדויות הנתבע ואשתו עשו עליי רושם מהימן ואני מקבל את הדברים.

אמנם, סעיף 13 קובע כי השוכר מתחייב שלא לעשות בנכס שינויים ללא הסכמת המשכיר בכתב למעט ההסכמות שנעשו עם חתימת ההסכם ומצורפות כנספח. ואולם, הואיל והתובע לא צירף למסמכים שהגיש את הנספח ביחד עם החוזה, הרי שלא ניתן לדעת לגבי אילו שינויים ניתנה הסכמה בכתב ואילו לא. אי הגשת הנספח לחוזה נזקפת לחובת התובע.

כמו כן, לאור מסקנתי לפיה נתקבלה הסכמה של התובע בעל-פה לשינויים, סבורני כי התובע ויתר בכך על דרישתו החוזית לפיה הסכמה כאמור צריכה להיות בכתב דווקא.