ש 35450-01-11 חב' בנייני דוד בע"מ נ' נסיב

1.לפני תביעה לקביעת דמי שכירות בהתייחס לנכס הנמצא ברח' קרן היסוד 16 פינת רחובות סוקולוב 2 בירושלים, הידוע כחלקה 37 בגוש 30027 (להלן: הנכס ו/או המושכר). התובעת הינה הבעלים של הנכס והנתבע הינו דייר מוגן במושכר בשטח של 23 מ"ר, הנמצא בחלק המערבי בקומת הקרקע של הנכס ומנהל בו סוכנות נסיעות בשם "נסיב טורס".

הנתבע שכר את המושכר על פי חוזה שכירות משנת 1977. בכתב התביעה נטען, כי הנתבע לא שילם דמי מפתח או חלק מהם במעמד חתימת חוזה השכירות וגם לא מאוחר יותר. על שכירות המושכר הוחלו הוראות חוק הגנת הדייר מכוח חופש ההתקשרות החוזית. דמי השכירות עודכנו בפעם האחרונה לפני כ-12 שנים ונקבעו על סך 420 דולר לחודש, ומאז עקב מחלוקות והתדיינויות בין הצדדים דמי השכירות נותרו על כנם.

2.בכתב התביעה נטען, כי לפי תקנה 7 לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים וההפחתות) תשמ"ג-1983 על בית עסק המשמש בעיקר סוכנות נסיעות לא חלה תקרת המקסימום בהעלאת דמי השכירות. על פי התיקון לתקנות שנכנס לתוקף ביום 15.3.02 הוסרה המגבלה על תקרת המקסימום גם לגבי בתי עסק שלא שילמו בעדם דמי מפתח.

נטען, כי דמי השכירות הכלכליים לפי שווי השוק החל משנת 2002 מוערכים בסך 1,200 דולר לחודש החל מ-1.1.04 זאת בהתחשב במיקום המושכר, שטחו, והעסק המתנהל בו.

התובעת דרשה מהנתבע לשלם הפרשים הנובעים מהסכום ששולם בפועל לבין שווי דמי השכירות הכלכליים לתקופה מ-1.1.104 ועד 31.12.10 סך של 65,520 דולר.

לפיכך, מבוקש לקבוע דמי שכירות חודשיים בסך 1,200 דולר לחודש, ולחייב את הנתבע לשלם הפרשי דמי השכירות כמפורט לעיל.

3.בכתב ההגנה נטען, כי בין הצדדים היה הליך קודם בו הוגשה תביעה שבמסגרתה נתבקש סעד של פינוי (במסגרת ת"א 9234/96 בבית משפט זה). תביעה זו נתקבלה בבית משפט השלום, ובערעור בבית המשפט המחוזי בירושלים נהפכה ההחלטה (ע"א 9400/06) ובפסק הדין נקבע שהדייר הינו מוגן. בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון נדחתה (רע"א 1483/07).

לעניין דמי השכירות נטען, כי הנתבע פנה לעו"ד אליאס חורי זמן קצר לפני שנתקבלה התביעה בהליך הקודם והודיע לו שהוא משתמש במשרד בדמי מפתח בדיירות מוגנת, ואחרי פגישה קצרה סוכם שהנתבע ישלם העלאה בדמי שכירות מ-300 דולר לחודש ל-350 דולר לחודש, זאת לאחר שנלקחו בחשבון העבודות שבוצעו במשרד שהם הרחבה של כ-3 מ"ר.

בעקבות הסיכום ראה הנתבע את העניין כסגור והמשיך לשלם דמי שכירות חודשיים בסך 350 דולר לחודש. במהלך חודש נובמבר 1996 קיבל הנתבע התראה מעו"ד חורי בה הודיע לו אודות פסק דין שניתן ב-15.10.96 בהליך הקודם אשר בוטל, וביקשו לפעול למילוי פסק הדין לתשלום הוצאות בסך 3,510 ₪. שוב פנה הנתבע לעו"ד חורי, ובפגישה הגיע עמו לסיכום להעלאת דמי שכירות ל-420 דולר לחודש. שוב סבר הנתבע כי העניין נסגר והחל בתשלום דמי שכירות אלה בשיעור זה, המשולמים עד היום. הנתבע טוען כי דמי השכירות הינם ראויים וסבירים ואף מעבר למחיר השוק לדייר מוגן, לאור שטח המושכר מיקומו ומהותו. על כן, אין כל הצדקה חוקית להעלאת דמי השכירות ולתשלום הפרשים כלשהם, דבר המהווה ניסיון התנכלות לנתבע באמצעות הליכי סרק.

4.בדיון מיום 15.2.12 הגיעו ב"כ הצדדים לידי הסכמה דיונית לפיה ימנה בית המשפט שמאי מוסכם מטעמו לקביעת שווי דמי השכירות בגין המושכר. קביעתו של השמאי תהיה מקובלת על הצדדים ובלבד שיתאפשר להם להציג לו שאלות, או לחילופין, לזמנו לחקירה. כל צד יהיה רשאי להעביר לשמאי כל מסמך שברשותו ובכלל זה חוות דעת מטעמו. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטה ובית המשפט מינה את השמאי אייל שמחה אשר הכין חוות דעתו מיום 27.12.12, והשמאי אף נחקר על ידי ב"כ התובעת בדיון מיום 25.2.13. יצויין, כי הצדדים ויתרו על חקירה הנגדית של נותני התצהירים.

5.בחוות הדעת של המומחה שמונה על ידי בית המשפט נקבעו שתי חלופות בקביעת דמי השכירות. בחלופה הראשונה העריך השמאי את גובה דמי השכירות החודשיים בסך 3,700 ₪ לחודש הכוללים את המבואה בחזית, ובחלופה השנייה קבע, דמי שכירות בסך 3,300 ₪ לחודש ללא המבואה,

6.לאחר חקירת המומחה והצגת שאלות, הגישו הצדדים סיכומיהם בכתב. בסיכומי התובעת מבוקש לקבל את התביעה על כל רכיביה ולקבוע כי דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך 3,700 ₪ וכן לחייב את הנתבע לשלם לתובעת הפרשי דמי שכירות החל מחודש ינואר 2004. מנגד, טען ב"כ הנתבע כי השמאי שמונה על ידי בית המשפט פעל תחת השפעה לא הוגנת זאת לאחר שהונחו בפני המומחה מסמכי עסקאות של התובעת עצמה, וכן נערכו שיחות פרטיות עם המומחה ולכן על פני הדברים קיימת תחושת אי נוחות בדבר האופי בו נערכה השומה.