ש 1256-04-14 י. ב. גל אור ייזום והשקעות בע"מ ואח' נ' בסון ואח'

התובעות עתרו לבית הדין בתביעה לקביעת דמי שכירות המושכר, שני חדרים המצויים בקומה ראשונה של הבנין ברח' הרצל 39 פינת רח' שהם 2 בנתניה, הידוע כחלקה 96 בגוש 8266 ומצוי בבעלות התובעות (להלן: "המושכר").

הנתבעים הגישו כתב הגנה וכן תביעה שכנגד לביצוע תיקונים במושכר בהתאם לחוות דעת שמאי מטעמם ולגרום להפסקת השימוש החורג בקומה הראשונה של הבנין למטרת מגורים.

א.רקע וטענות הצדדים:

1.מלכתחילה שכרו הנתבעים את המושכר מהבעלים הקודמים של הבנין לצרכי מגורים כדיירים מוגנים לפי הסכם מיום 01/10/1974. בחודש מאי 1975 נחתם הסכם נוסף לשינוי מטרת השכירות ממגורים לעסק של בזאר לבגדים.

לטענת התובעות, לאחר מכן ניהל הנתבע במושכר עסק של תיווך, ולימים, מתן הלוואות כספיות, ולפיכך הגישו תביעה לבית הדין לשכירות לקביעת דמי שכירות כבעל מקצוע חופשי וזו נדונה בתיק ת"ש 4/08. במסגרת אותו הליך התברר כי העסק מתנהל במושכר באמצעות חברה, שהינה בבעלות הנתבעים, ולפיכך נמחקה התביעה האמורה והתובעים הגישו תביעת פינוי כנגד הנתבע והחברה. ביום 19/04/12 ניתן כנגד הנתבע והחברה פסק דין לפינוי אשר הותנה בתשלום סך 85,000 ₪ כסעד מן הצדק. סכום זה שולם.

ביום 22/07/12 פנו התובעים בדרישה לנתבע לשלם דמי שכירות בגין עסק של ניכיון שיקים (בעל מקצוע חופשי) לפי חוות דעת שמאי מטעמם, אשר העמידם ע"ס 2,250 ₪ לחודש. הנתבע שילם סך 650 ₪ לחודש בלבד והתובעות הפסיקו להפקיד לפירעון את השיקים ששלח בגין דמי שכירות.

עתירת התובעות הינה לקביעת דמי השכירות הראויים בגין המושכר לפי חוות דעת השמאי מטעמן החל מחודש 03/08 ועד התשלום בפועל. כן עתרו לכך שהתשלום ישא הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד, ומיום פסק הדין, יוצמדו למדד אחת לשנה.

2.הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי עסק של ניכיון שיקים איננו עיסוק של בעל מקצוע חופשי ולפיכך עליהם לשלם דמי שכירות בגינו כשהינם כפופים לתקרת המקסימום הקבועה בחוק הגנת הדייר. לשיטתם התובעות ויתרו משך למעלה משש שנים על דרישתן להעלאת דמי השכירות, שכן סוג העיסוק היה ידוע להן משנת 2008. התביעה הוגשה בחלוף כשנתיים ממועד הדרישה לתשלום דמי שכירות ראויים מטעם התובעות. לחלופין, יש להעמיד את דמי השכירות הראויים ע"ס 900 ₪ לחודש בהתאם לחוות דעת מטעם הנתבעים ולקבוע כי יש לשלמם רק החל מיום הגשת התביעה ואילך.

3.בכתב התביעה שכנגד טענו הנתבעים כי עד לרכישת הבנין ע"י התובעות שימשה הקומה הראשונה בבנין בעיקר למשרדים וקומת הקרקע לחנויות. התובעות פעלו לפינוי דיירים מוגנים ביחידות אחרות בבנין, לפינוי המחזיקים בקומה הראשונה, לפיצול היחידות והשכרתן למגורי עובדים זרים. המושכר נותר המשרד היחיד בבנין. השימוש למגורים הינו שימוש חורג. שימוש הדיירים גם בשטחים המשותפים של הבנין גורם למטרד לנתבעים. התובעות נמנעות מתחזוקה שוטפת של הבנין ולפי חוות דעת שמאי מטעם הנתבעים אומדן עלות התיקונים עומד ע"ס 44,520 ₪. לפיכך עתרו הנתבעים למתן צו לתובעות לבצע את התיקונים המפורטים בחוות הדעת ולגרום להפסקת השימוש החורג בקומה הראשונה של הבנין למטרת מגורים.

4.בכתב ההגנה לתביעה שכנגד טענו התובעות כי אכן התובעות מבקשות להרוס את הבנין ולבנות תחתיו בנין חדש ולפיכך פעלו לפינוי דיירים מוגנים תוך הצעת סידור חלוף. השימוש ביחידות למגורים הינו בהתאם לייעודן. הבנין עומד בפני הריסה ואין הגיון לשפץ אותו. הבנין נרכש ע"י התובעות במצבו כיום. הנתבעים לא שלחו כל מכתב לתובעות לענין הצורך בשיפוצו והתביעה שכנגד באה לעולם רק בעקבות הגשת התביעה העיקרית. עבודות שביצע הנתבע עצמו במושכר (התקנת חלונות זכוכית גדולות עוד בשנת 1982) גרמו לחדירת רטיבות והוא התחייב לשאת באחריות בגין כל נזק שייגרם עקב כך, כמו גם, להשבת המצב לקדמותו. מכל מקום, הוצאות תיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתם עליו ומחציתם על הדייר. לבית הדין לשכירות אין סמכות עניינית לדון בעתירה להפסקת השימוש החורג בבנין, כטענת הנתבעים.

5.ביום 07/05/15 מונה מר אלי ליפה כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת שווי השכירות הריאלית במושכר, בהנחה כי מדובר בעסק שדמי השכירות בגינו אינם מוגנים בתקרת המקסימום עפ"י החוק.

בחוות דעתו מיום 28/06/15 קבע המומחה מטעם בית המשפט כי דמי השכירות הראויים למושכר בשוק החופשי עומדים ע"ס 1,680 ₪ לחודש.

6.התובעות הגישו תצהיר עדות ראשית מטעם מר שלום בוכריץ, מנהל ובעל מניות בתובעת 1 וכן תצהיר עדות משלים מטעמו. בנוסף הגישו דו"ח חוקר וחוות דעת שמאי, מר אורי רוזנצוייג, לענין אומדן הליקויים במושכר.

הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע ומטעם מזכירתו, הגב' רויטל דיין, וכן חוות דעת השמאי, מר שחר מכלוף.

בדיון שנערך בפני נחקרו מר בוכריץ והשמאי רוזנצוייג מטעם התובעות. ב"כ הנתבעים ויתרה על חקירת החוקר. כן נחקרו הנתבע ומזכירתו. השמאי מטעם הנתבעים לא התייצב לדיון.

7.בהסכמת הצדדים ניתנה, בשלב ראשון, החלטה בשאלה האם עיסוק הנתבע נחשב כ"בעל מקצוע חופשי" לענין תיקרת דמי השכירות הקבועה בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 (להלן: "החוק"). לאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם, קבעתי (בהחלטתי מיום 23/12/15) כי עסקו של הנתבע, עסק לניכיון שיקים ומתן הלוואות, עונה על הגדרת המונח "בעל מקצוע חופשי" כמשמעותו בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג – 1983 ולפיכך משוחרר מתיקרת דמי השכירות הקבועה בחוק ויש לשלם בגינו דמי שכירות ראויים.

משלא הגיעו הצדדים לכלל הסכמה נוכח ההחלטה האמורה, נשמעו סיכומים בעל פה בפני באשר ליתר המחלוקות בין הצדדים.