רוזינסקי ואח' נ' להט ואח'

לפניי בקשה לקביעת דמי שכירות לדיירים מוגנים בנכס מקרקעין.

בעקבות הליכי מימוש נכסים שננקטו ביחס למשיב 1, מונה כונס נכסים למכירת זכויותיהם של המשיבים בדירת מגורים ברחוב ארלוזורוב 76 בבית ים, הידועה כגוש 7141 חלק 59 תת-חלקה 21 (להלן: "הדירה"). ביום 10.4.2016 נחתם הסכם מכר בין כונס הנכסים, עו"ד אבי נימצוביץ', ובין המבקשים, והדירה נרשמה על שם המבקשים בלשכת רישום המקרקעין ביום 7.3.2017.

על פי הסכם המכר (נספח 4 לכתב הבקשה), נמכרה הדירה כתפוסה, על פי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), כאשר המשיבים, שהם הבעלים לשעבר, הוסיפו להתגורר בדירה במעמד של דיירים מוגנים, מעמד אותו רכשו מכוח הוראות סעיף 33 לחוק.

יוער, כי שווי הדירה הוערך בשנת 2014 בידי השמאי דרור ביתן במחיר שוק בסך 1,700,000 ₪, ואילו כתפוסה הוערך שווייה ב-840,000 ₪, וסכום זה היה הסכום שאותו שילמו המבקשים.

המבקשים, הם "בעלי הבית" לפי חוק הגנת הדייר, עתרו לפסיקת דמי השכירות הראשוניים. על פי חוות דעת שמאית שצירפו המבקשים לבקשתם, עומד ערך השוק של דמי השכירות על סך 5,800 ₪; לאור העובדה שרכשו את הדירה בכמחצית משווי השוק שלה, עותרים המבקשים לקביעת דמי השכירות בסך 2,900 ₪ לחודש, החל מיום 22.1.2017 – מועד העברת הזכויות על פי צו רשמת ההוצאה לפועל (נספח 2 לבקשה) וקבלת החזקה המשפטית בדירה.

המשיבים הופיעו בהליך בנפרד. המשיב 1 ייצג את עצמו, ואילו המשיבה 2 הייתה מיוצגת בידי עורכת דין. לטענת המשיב 1, יש להחיל על דמי השכירות את הגבלת דמי השכירות הקבועה בסעיף 42 לחוק, ולעניין זה פנה המשיב 1 אל פרסומי חברת "עמידר". לטענת המשיב 1, בקביעת דמי השכירות הראשוניים, יש להתייחס למצבם הכלכלי של הדיירים המוגנים, והודיע כי הוא מוכן לשלם דמי שכירות בסך 250 ₪ לחודש.

עמדתה של המשיבה 2, באמצעות באת-כוחה, היא כי יש לקבוע את דמי השכירות הראשוניים על פי בחינת דמי שכירות מוגנים בדירות אחרות באותו אזור ("גישת ההשוואה"), וכי יש לראות בהפרש שבין מחיר השוק של הדירה ובין המחיר ששולם תמורתה בפועל "דמי מפתח" ששילמו המשיבים, שעל כן הם זכאים להגנת החוק.

מנגד, טענו המבקשים, כי קביעתם של דמי השכירות הראשונים צריכה להיעשות על פי מחירי השוק, זאת בעיקר כאשר המשיבים לא שילמו דמי מפתח.

יוער, כי להליך זה קדם הליך שאותו יזם המשיב 1, אשר עתר לקביעת דמי שכירות בדירה, אולם מסיבות שונות, נמחק ההליך, והוחלף בעתירת בעלי הבית לקביעת דמי השכירות.

דיון והכרעה

השאלה הטעונה הכרעה היא, אפוא, כיצד יש לקבוע את דמי השכירות הראשונים בדירה.

בהסכמת הצדדים מונה השמאי מוטי מערבי (להלן: "השמאי") לאמוד הן את שווי השוק והן את דמי השכירות בדיירות מוגנת. לאחר הגשת חוות הדעת בתיק, הסכימו הצדדים על הגשת סיכומים בכתב על יסוד החומר הקיים.