רת"ק 28711-02-17 סמניחין נ' ליפקין

לפני ערעור, לאחר שניתנה רשות ערעור, על החלטתו של בית המשפט לתביעות קטנות באשקלון (כב' הרשמת הבכירה עידית כלפה) מיום 06/02/2017 בה נדחתה תביעתו של המערער לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לו, לטענתו, כתוצאה מהטעיה בידי המשיבה בעת מכירת דירתה למערער.

המערער בכתב התביעה טען לקיומם של פגמים שונים, חלקם משמעותיים יותר וחלקם פחות. חלק מהפגמים בעיקרם פגמים בעלי אופי אסטטי, כגון סדק בצבע, או סדקים בדלת. חלק מהפגמים שנטענו על ידי התובע היו פגמים משמעותיים יותר, כגון אמבטיה שבה חלודה שאינה מאפשרת שימוש, חלודה אשר כוסתה למראית עין, בטרם רכש את הדירה.

בית המשפט דחה את התביעה על יסוד שני שיקולים מרכזיים. השיקול האחד, הוא ממצאי המהימנות. זאת, כאשר בית המשפט מצא את עדויות המשיבה ועדיה כמהימנות יותר מעדויות המבקש והעד מטעמו. על יסוד קביעת מהימנות זו נבנה גם השיקול השני כאשר בית המשפט השתכנע כי הדירה נמכרה "As is", היינו שהממכר נמכר בהסכמה במצבו, למרות הפגמים בו. לכן, אין למבקש כל טענה כלפי המשיבה אודות פגמים אשר הוא ידע עליהם והסכים להם.

ייאמר מיד כי השיקול הראשון, שיקול המהימנות, נומק היטב על ידי בית המשפט. לא זו בלבד שאין ערכאת הערעור נוטה להתערב בהחלטות בעניין מהימנות אשר ערכאת הדיון שמעה עדים, נראה כי בזו הפעם הרושם בדבר מהימנות המשיבה אכן מסתבר ומשתמע על פני הפרוטוקול, ואף התחזק בעת הדיון בערעור. לפיכך, יש לקבל את קביעות בית המשפט בהקשר זה.

אולם, השיקול השני, קיומה של הסכמה לקנות את הממכר, למרות פגמים ידועים, נבנה, בין השאר, גם על נוסח החוזה בכתב. זאת, כאשר בית המשפט מאזכר כי על פי החוזה, הקונה בדק את הנכס ומצא אותו מתאים למטרתו ומוותר על כל טענה בדבר פגם או אי התאמה. דא עקא, שקביעה זו אינה מדויקת.

כפי שנאמר בהחלטה בה נתבקשה תגובה לבקשת רשות ערעור, ההסכם בכתב בין הצדדים אינו קובע את אשר ראה בו בית המשפט. שכן, נאמר בחוזה כי "הקונה מצהיר כי ראה את הנכס ובדק אותו קודם חתימת הסכם זה ומצאו במצב מניח את דעתו ומתאים למטרתו והוא מוותר בזה על כל טענת פגם ו/או אי התאמה בקשר אליו וזאת בכפוף להצהרת המוכר" (סעיף 3, ההדגשה נוספה – א.א.). בהצהרות המוכר נאמר בין השאר כי המוכר מצהיר "לא ידוע לו על כל פגם בדירה לרבות פגם כגון רטיבות, נזילות, פגמים בצנרת ומערכת החשמל והאינסטלציה וכי כל מערכותיה ומתקניה של הדירה תקינים ופועלים". כן התחייב המוכר "ככל הידוע לו אין כל פגם גלוי ו/או נסתר בנכס" (סעיפים 4ג ו-4ד לחוזה).

הצהרות אלה של המוכר אינן מתיישבות עם האמירה של הנתבעת לפיה התובע היה מודע לכל הפגמים והדבר מהווה למעשה עדות על פה הנוגדת מסמך בכתב. יתירה מכך, אף בהנחה שהמשיבה מהימנה, היא אינה יכולה להעיד אילו פגמים בדיוק קלט המערער והסכים להם במשך המו"מ. זאת, במיוחד נוכח ההצהרה הרחבה והגורפת אודות העדר פגמים כלשהם, כנוסח החוזה.

לפיכך, אין מנוס מלקבוע כי, במישור המשפטי, שגה בית המשפט בקביעה כי הדירה נמכרה על כל פגמיה, יהיו הפגמים אשר יהיו. יחד עם זאת, מן הצד השני, אין מקום להתערב בקביעה העובדתית של בית המשפט לפיה המערער ראה את הדירה, בחן אותה באופן סביר (כעולה גם מהחוזה בכתב) ואף היה מודע לכך שמדובר בדירה שאינה משופצת. אולם, נוכח הניסוח החד משמעי של החוזה, לא ניתן לפרש את המשמעות של הבדיקה של המערער אלא כוויתור על פגמים גלויים, שהם בעלי אופי קוסמטי בלבד. בהקשר זה, ייאמר כי אף מנוסח החוזה בכתב לא עולה במפורש כי מדובר בדירה משופצת במצב מעולה וניתנו דוגמאות לסוג הפגמים אשר "המוכר" מצהיר שאין בדירה, כגון "רטיבות, נזילות, פגמים בצנרת... וכי כל מערכותיה ומתקניה של הדירה תקינים ופועלים". משתמע אם כן, כי ההתחייבות של המשיבה הייתה שלא יהיו פגמים משמעותיים, היינו פגמים, גלויים או נסתרים, המונעים שימוש סביר בדירה.

בית המשפט לא נכנס לפרטים ולא בדק אילו פגמים היו משמעותיים ואילו לא היו משמעותיים, שכן הניח שכל הפגמים היו בהסכמת המערער. עתה, משנקבע שיש להבחין בין סוגי הפגמים, אין מנוס מהחזרת התיק לבית המשפט לתביעות קטנות, על מנת שייתן פסק דין מתוקן. זאת, במיוחד לאחר שהסרטון אשר הצדדים ובית המשפט צפו בו, לא סומן כראיה וממילא לא ניתן כאן להיכנס לפרטים העובדתיים כדבעי. בהקשר זה יאמר כי המבקש רצה להציג סרט בעת הדיון בערעור, אך המשיבה סירבה לאשר כי מדובר באותו סרט שנצפה בבית משפט קמא. לפיכך, לא ניתן היה לסיים הדיון בשאלות העובדתיות במסגרת הערעור.