רזאל ואח' נ' זריזי

פסק דין

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה התובעים הינם הבעלים של בית הכולל שתי דירות ומחסן. אחת הדירות ומחסן מושכרים לנתבעת בדמי מפתח ודירה נוספת לדייר אחר בשכירות חודשית. הנתבעת מחזיקה בנכס כדיירת מוגנת מיום 20.2.77 והתובעים רכשו את הנכס ביום 20.1.94. על פי הסכם השכירות מטרת השכירות היא למגורים אך ניתן לנתבעת היתר מהבעלים הקודם לעסוק גם בעבודות קרמיקה. לטענת התובעים לא הותר לנתבעת להפוך את המושכר לבית עסק לממכר קרמיקה. על פי כתב התביעה הנתבעת כלל לא מתגוררת בנכס והיא עושה בו שימוש למטרת בית עסק של סטודיו לקרמיקה. לטענת התובעים הנתבעת התקינה שלטים במושכר ללא רשות התובעים ובניגוד לסעיף 8 להסכם השכירות, ביצעה שנויים במושכר לרבות קילוף טיח, פתיחת פתח בגג והתקנת חלון בניגוד לסעיף 5 להסכם השכירות, השתלטה על החצר – הציבה עציצים רבים, כלי עבודה וחומרי גלם לקדרות, פסולת וכיו"ב. מדובר בהפרות יסודיות על פי הסכם השכירות המקנות עילת פנוי. התובעים תובעים גם דמי שימוש ראויים עבור החצר לתקופה של 7 שנים.

על פי כתב ההגנה הסטודיו נשכר מלכתחילה למטרת סטודיו לקרמיקה והדבר היה ידוע ומוסכם על המשכיר ואף קיבל ביטוי בהסכם. הנתבעת מעולם לא התגוררה בנכס ואף קיבלה רישיון עסק מאת עירית ירושלים ביום 15.12.79. הדבר אף היה מקובל כל השנים על התובע שבא בנעלי המשכיר. לאחרונה אכן הותקן שלט חדש במקום המקורי שהיה גדול בהרבה והיה בידיעת ובהסכמת המשכיר אך דהה. הצורך בחידושו התעורר עקב שלט גדול שהוצב במקום על ידי שוכר הדירה הסמוכה. על פי כתב ההגנה מרבית העבודות המתוארות בוצעו עת שהנתבעת קיבלה את המושכר לידיה לראשונה בשנת 1977 בהסכמת ובעידוד הבעלים הקודם. החצר הייתה תמיד חלק מהמושכר בהיותה הגישה היחידה למושכר והחיבור היחיד בין הדירה למחסן. השימוש שעושה הנתבעת בחצר הוא שימוש סביר ואין בכך כדי למנוע שימוש סביר באותה מידה מהשותף לחצר שאף הוא עושה בה שימוש. הנתבעת גם טוענת להתיישנות עילת התביעה שכן התובע רכש את הנכס לפני למעלה מ-14 שנה וכל שימוש שעושה בו הנתבעת היה ידוע לו. עוד טוענת הנתבעת להשתק פלוגתא שכן התובע כבר הגיש תביעה כנגד הנתבעת בעניין גובה דמי השכירות.

בכתב התשובה נטען כי הנתבעת אינה מביאה כל ראיה להסכמה, ידיעה או עידוד של בעל הבית הקודם שנפטר בינתיים. התובע מעולם לא הסכים לשימוש שעשתה הנתבעת בנכס. על פי כתב התשובה השלט הישן לא היה שלט כי אם כיתוב בצבע ובכל מקרה נדרשת הסכמת המשכיר. עוד טוענים התובעים כי יש לדחות את טענת ההתיישנות שכן מדובר בהפרות נמשכות. על פי כתב התשובה בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופט שמעוני נקבע שכר דירה בהתבסס על ההנחה שהשימוש למגורים ונדחתה טענת הנתבעת שהדירה מושכרת לה כעסק.

2. מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירה שלה ותצהירו של אביה, מר זאב זריזי. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו הן מהסכם רכישת הנכס על ידי התובעים, הן מהסכם השכירות עם הנתבעת והן מגובה דמי השכירות ששולמו עולה כי מטרת המושכר היא מגורים בלבד. מהסכם השכירות עולה כי ההיתר לעיסוק בקרמיקה הותר כעיסוק משני בלבד במסגרת שימוש עיקרי כדירת מגורים. ואולם הוכח כי הנתבעת כלל אינה מתגוררת במקום ועושה שימוש במושכר למטרת בית עסק של סטודיו לקרמיקה וחנות למכירת חפצי קרמיקה. על פי הסיכומים אמנם ידע התובע עובר לרכישת הנכס כי הנתבעת עושה שימוש שלא למגורים במושכר ואולם רק בעת הרכישה נודע לו, מתוך עיון בהסכם השכירות עימה, כי יש בכך משום הפרת הסכם. וכך אף הודיע לה בפניותיו אליה לאחר הרכישה. התקנת השילוט נעשתה לאחר שרכשו התובעים את הנכס, ללא רשותם, ובניגוד להסכם השכירות. השנויים שביצעה הנתבעת במושכר נעשו אף הם בניגוד להסכם השכירות והנתבעת לא הראתה כל מסמך מבעל הבית המאשר את השנויים כאשר מהסכם הרכישה עולה כי כלל לא ידע אודותם. לגבי השימוש בחצר אף לא טענה הנתבעת להסכמה של בעל הבית הקודם אלא הודתה בעדותה כי כלל לא שאלה אותו. על פי ההסכם מדובר בהפרות יסודיות ואין כל מקום לפרשנות מרחיבה לא כל שכן כאשר מדובר בבית עסק. ככל שלא תתקבל תביעת הפנוי מבקש ב"כ התובעים להורות על הסרת השלט, החזרת שנויים שבוצעו במושכר לקדמותם, פנוי החצר ותשלום דמי שימוש ראויים.

לטענת ב"כ הנתבעת בסיכומיו כעולה מעדותו של התובע, שהיה שכן בדירה הצמודה לנכס נשוא התביעה 20 שנה לפני שרכש אותו, הוא ידע על השנויים שבוצעו במושכר, וגירסת הנתבעת כי העבודות בוצעו בהסכמת הבעלים הקודם לא נסתרה. מעדות התובע גם עולה כי היה מודע לכך שהנתבעת מפעילה במושכר סטודיו לקרמיקה. לא רק ברכישת הדירה תוך ידיעה של התובע על הנעשה בה יש משום הסכמה לאופי הפעילות במושכר ולכל השנויים שנעשו בו אלא גם בתביעה שהגיש התובע בשנת 2001 כנגד הנתבעת ובה ויתר למעשה על כל העילות כנגד הנתבעת להוציא החישוב של דמי השכירות. לטענת ב"כ הנתבעת בהסכם הרכישה הצהירו התובעים כי הם מוותרים על כל טענה בעניין מצב הנכס, עובדתית ומשפטית, ואם הכיר התובע את הנכס שנים רבות לפני רכישתו, כך גם בעליו הקודם של הנכס אשר הסכמתו בעניין זה עברה לתובעים עם רכישת הזכויות על ידם. עוד טוען ב"כ הנתבעת כי הוכחה גם ההתיישנות של עילות התביעה. בנושא השלט טוען ב"כ הנתבעת כי אך החליף שילוט קודם שהיה צבוע על קיר הנכס והנתבעת נאלצה לתלותו לאור מעשה התובע והשוכר מטעמו. באשר לחצר טוען ב"כ הנתבעת כי הנתבעת מניחה באופן זמני דברים בחצר, אך אין בכך כדי למנוע מאחרים את השימוש בחצר וכל טענה באשר להפרעה שגורמת הנתבעת ליתר המשתמשים בחצר אינה אלא בגדר עדות שמיעה. החצר מהווה את דרך הגישה הבלעדית למושכר ועל כן בודאי רשאית הנתבעת לעשות בה שימוש כעולה גם מהסכם המכר לגבי הנכס נשוא התביעה. לחילופין זכאית הנתבעת לסעד מן הצדק. לטענת ב"כ הנתבעת יש לשלול מכל וכל את הטענה ולפיה הבעלים הקודם של הדירה לא ידע כביכול על השימוש בדירה ועל השנויים שבוצעו, טענה שלא הוכחה.

4. לאחר שהוגשו סיכומי הנתבעת ביקש התובע להגיש סיכומי תגובה והעלה במסגרת הבקשה את הטעונים לגופם. ב"כ הנתבעת התנגד לבקשה (והשיב במסגרת התגובה לגופם של טעונים). פסק דין זה ניתן לאחר ששקלתי את טענותיהם המשלימות של הצדדים.

דיון

5. אין מחלוקת כי הנתבעת היא דיירת מוגנת בנכס נשוא התביעה מכח הסכם שכירות מיום 20.2.1977. עוד אין מחלוקת כי התובעים רכשו את המושכר מאת בעליו ביום 20.1.1994 ונרשמו כבעליו בתחילת שנת 1995. לטענת התובעים עומדות להם מספר עילות פנוי כנגד הנתבעת. אדון בהן אחת לאחת.

מטרת המושכר

6. לטענת התובעים מפרה הנתבעת את הסכם השכירות בכך שעושה במושכר שימוש כבית עסק לממכר קרמיקה בלא שהיא מתגוררת במקום על אף שמטרת המושכר היא למגורים.

בחוזה השכירות שהינו טופס סטנדרטי הוספו פרטים בכתב ידו של המשכיר. בכותרת נרשם כי מושכרת דירה למטרת מגורים. בתחתית הסכם השכירות הוספו מספר סעיפים בכתב יד וביניהם המשכיר מאפשר לשוכרת לעסוק בדירה בקרמיקה. הנתבעת וגם אביה העידו כי עובר לשכירת הדירה נשוא התביעה היא התגוררה בדירה משלה בגבעת מרדכי והיה ברור כי תמשיך להתגורר שם (ר' סעיף 3 לתצהיר הנתבעת; סעיף 2 לתצהיר אביה ועמ' 17 שורה 21 לעדותו). לעדותם מלכתחילה הוברר למשכיר כי הנתבעת אינה מחפשת דירה למגורים כי אם מחפשת מקום לצורך קיום סטודיו לקרמיקה (ר' עמ' 14, שורות 27-26; עמ' 15, שורות 12-11; עמ' 18, שורות 8-7). עדויותיהם של הנתבעת ושל אביה היו מהימנות עלי. הנתבעת הוציאה רישיון עסק למקום ואף שילמה ארנונה על פי סווג עסקי (ר' סעיף 11 לתצהירה על נספחיו). עדותה ולפיה ביקר אותה המשכיר מספר פעמים במקום וידע היטב אודות סוג העסק אותו היא מנהלת במקום לא נסתרה (ר' סעיף 12 לתצהיר). אף התובע עצמו היה ער לכך שכן התגורר שנים רבות בצמוד לנכס עד לרכישתו על ידו (ר' עמ' 5, שורות 18-13 וכן עמ' 6, שורות 12-7). לנוכח כל האמור סבורה אני כי יש לפרש את מטרת השכירות כקיום סטודיו לקרמיקה. הן המשא ומתן שקדם להשכרת הדירה כעולה מעדות הנתבעת ואביה, הן נוסח ההסכם עצמו, והן התנהלות הצדדים לאחר מכן תומכים במסקנה זו. אין בידי לקבל את טענת ב"כ התובעים ולפיה יש לפרש חוזי דיירות מוגנת בהתאם להלכות המחמירות בתחום הגנת הדייר. גם חוזי שכירות של דיירות מוגנת יש לפרש על פי ההלכות בנושא פרשנות חוזים. פרשנות תכליתית המתחקה אחר אומד דעת הצדדים. בענייננו כאמור התכלית היא סטודיו לקרמיקה ולא מגורים. נכון אמנם כי הרישום ברישא לחוזה ולפיו מטרת השכירות היא מגורים אינו עולה בקנה אחד עם מסקנה זו. עם זאת, הרישום שבסיפא תומך בכך. אילו היתה המטרה המוסכמת של השכירות מגורים, לא היה כל צורך ברישום הסיפא. יתכן כי הרישום ברישא הינו תולדה של הנסיבות החפוזות בהן נחתם ההסכם כעולה מעדויותיהם של הנתבעת ושל אביה (ר' עמ' 15, שורות 7-5; עמ' 16, שורות 29-28; עמ' 17, שורות 19-15). מכל מקום הרישום שבסיפא נתמך כאמור במשא ומתן שקדם לחתימת ההסכם ובהתנהלות הצדדים לאחר החתימה. מסקנתי היא איפוא כי השמוש שעושה הנתבעת במושכר הוא בהתאם למוסכם ואינו מקים עילת פנוי כנגדה.

שנויים במושכר

7. טענה נוספת שהעלה ב"כ התובעים היא כי שנויים שביצעה הנתבעת במושכר מקימים לתובעים עילת פנוי כנגדה. השנויים הנטענים על פי כתב התביעה ותצהירו של התובע הם קילוף הטיח ופעירת פתח בגג המושכר לצורך התקנת חלון בו (ר' סעיף 6ג לכתב התביעה וסעיף 10ג' לתצהיר התובע). הנתבעת אינה מכחישה את השנויים הנטענים אלא שלגירסתה מדובר בשנויים שבוצעו בהסכמתו ובעידודו של הבעלים הקודם של הנכס, מר אליהו פרננדס (ר' סעיף 10 לתצהיר).

8. אין מחלוקת כי השנויים בוצעו שנים רבות לפני שרכש התובע את הנכס (ר' סעיף 10 לתצהיר הנתבעת; עדותו של התובע בעמ' 6, שורות 27-13). לעדות הנתבעת שהיתה נאמנה עלי ביקר מר פרננדס לעיתים בנכס ולא היו לו כל הערות ככל הנוגע לשנויים האמורים שרק השביחו את הנכס (ר' עמ' 13, שורות 6-9). לטענת התובע גירסא זו אינה מתיישבת עם ההצהרה שמסר לו מר פרננדס עובר לרכישה, הצהרה שאף עוגנה בחוזה הרכישה עצמו, ולפיה אין לו כל ידיעה על מצבו הפיזי של הנכס, מה גם שלקה בטרם נפטר במחלת השכחה (ר' סעיף 9 לתצהיר התובע). ואולם, השנויים הנטענים בוצעו שנים קודם לרכישת הנכס על ידי התובע. גם אם בזמן הסמוך למכירת הנכס לא ביקר מר פרננדס במקום, אין בכך כדי לגרוע מהסכמות שניתנו בהתנהגות לאורך שנים. למעלה מן הצורך יצויין כי מדובר בשנויים שבוצעו אף לגרסת התובע לכל המאוחר בשנת 1986 וככל הנראה לפני (ר' עמ' 6, שורות 21 ו-27 לפרוטוקול). שנויים שהתובע היה מודע להם (ר' עמ' 6, שורה 15). אף בהתעלם מזכויותיו וידיעתו של הבעלים הקודם, עילת התובע שרכש את הנכס בשנת 1994 והגיש את התביעה לפנוי בעניין זה בשנת 2008, התיישנה.

חצר הנכס

9. לטענת התובעים עומדת להם עילת פנוי כנגד הנתבעת מאחר והשתלטה לחלוטין על חצר הנכס אשר אינה חלק מהמושכר ואין לה כל זכות בה. לטענתם הציבה הנתבעת בחצר עציצים רבים, כלי עבודה וחומרי גלם לקדרות, פסולת וכו' אשר גורמים לאי נוחות רבה לתובעים וליתר דיירי הבית שנמנע מהם שמוש סביר בחצר. לטענתם מהווה התנהלות הנתבעת הפרה של סעיפים 6 ו-8 להסכם השכירות. לטענת הנתבעת מהווה החצר את הכניסה למושכר ולדירה נוספת וכן את הגישה למחסן של המושכר. לטענתה השימוש שהיא עושה בחצר הוא שימוש סביר ורגיל.