קניון רמת אביב בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב

1. להליכים המשפטיים המתנהלים בין קניון רמת אביב בע"מ (להלן: "הקניון") לבין עיריית תל-אביב נוסף הליך זה הנוגע למנגנון גביית הארנונה. הפעם, עסקינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לעניין קביעת ארנונה כללית (להלן: "ועדת הערר") מיום 2.7.2018 (נספח 1 להודעת הערעור), שבה אישרה ועדת הערר את סירוב העירייה לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים של השטחים המשותפים לצורך תשלום הארנונה.

2. בטרם אתייחס להחלטת ועדת הערר ולערעור שלפני ראיתי לציין שני הליכים אחרים שהתנהלו ממש בין אותם צדדים, ולהם משקל ממשי להליך דנא בגלל זהות השאלות שבמחלוקת, בגלל זהות הנכס (הקניון) ובגלל זהות הצדדים:

א.     עמ"נ 28859-12-13 עיריית תל אביב (מנהל הארנונה) נ' קניון רמת אביב בע"מ (13.12.2015) (להלן: "עמ"נ 28859-12-13"):

         פסק הדין שניתן על ידי כבוד השופטת אגמון גונן היה בעניין חיובי ארנונה שהקניון חויב לשאת בהם וניתן במסגרת הליך ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר. אחת מהפלוגתות אליהן נדרש בית המשפט היתה שאלת 'זהות המחזיק' במספר חניות מהחניון של הקניון המצוי בשטחים המשותפים והושכרו לחברת "מליסרון". לצורך ההכרעה בפלוגתא נדונה השאלה המשפטית האם רשאי מנהל הארנונה לסרב לרשום את השוכר כמחזיק בחניות כאשר אין מחלוקת בין המשכיר, הקניון, לבין שוכר החניות, מליסרון.

בית המשפט ענה לשאלה תוך שהוא דוחה את טענות המשיבה, וקבע כי כאשר השכיר הקניון את החניות לשוכר המסכים להירשם כמחזיק לצורך החיוב בארנונה אין מנהל הארנונה רשאי לסרב לרשום את השוכר. לכן נקבע ש"העירייה תרשום את מליסרון כמחזיקה באותן חניות שסומנו כשמורות לטובתה, החל ממועד כריתת החוזה, ותחייב בארנונה בגין התקופה הרלבנטית את חברת מליסרון" (בעמ' 9).

         למסקנה זו הגיעה השופטת אגמון גונן בפסק דין מנומק המדגיש את סמכותו המצומצמת של מנהל הארנונה לסרב לרשום את השוכר כמחזיק (על בסיס הצהרתו החוזית) בנסיבות של העדר יריבות והעדר מחלוקת בין המשכיר (הקניון) לבין השוכר לגבי זהות משלם הארנונה. בית המשפט קבע כי כאשר השוכר מסכים להירשם כמחזיק לצורך תשלום הארנונה, אין מנהל הארנונה רשאי לסרב לרשום אותו כמחזיק ואין זה מעניינו אם כספי הארנונה מגיעים אליו מהקניון או מהשוכר (ראו סעיף 3(ב) לפסק הדין).

• עת"מ 38420-01-16 קניון רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב (10.8.2016) (להלן: "עת"מ 38420-01-16" או "פסק הדין משנת 2016"):

עניינו של הליך זה הוא בעתירה שהגיש הקניון לחייב את העירייה לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים של חלקים שונים בשטחים המשותפים בקניון בהתאמה לחוזים שלהם, לצורך תשלום הארנונה. הקניון טען שהבקשה הוגשה למנהל הארנונה בהתאם להסכמה חוזית בין הקניון לבין שוכרי החנויות, וכי חרף הסכמה זו, ובהעדר יריבות בין הצדדים, העירייה מסרבת לרשום את השוכרים כמחזיקים של השטחים הללו.

         ממש כפי שסברה כבוד השופטת אגמון גונן כאמור בסעיף א' לעיל, ראתה כבוד השופטת שטופמן אף היא לקבל את טענות הקניון. אכן פסק הדין בוטל בערעור (בר"מ 7618/16 עיריית תל אביב נ' קניון רמת אביב בע"מ (4.12.2016)), אולם לא בגלל שגיאה שנפלה מעם בית המשפט בסוגיה זו, אלא מאחר שבית המשפט העליון קבע שהקניון לא מיצה את הדרך שמתווה הדין בטרם פנה לבית המשפט המנהלי. על פי פסק הדין ובטרם הגיש הקניון עתירה מנהלית היה עליו לפנות תחילה לועדת הערר לענייני ארנונה ולהשיג בפניה על סירובו של מנהל הארנונה לרשום את השוכרים כמחזיקים.

         נכון שלא ניתן להסתמך על פסק דין זה שבוטל, ואולם ראיתי להביא את הדברים שיש בהם ללמד על העמדה העקרונית שהביע בית המשפט במסגרת החלטתו. עמדה עקבית לדרכה של השופטת אגמון גונן, קרי, כי למנהל הארנונה סמכות מצומצמת לסרב לרשום את השוכר כמחזיק מקום בו אין לשוכר מחלוקת עם הבעלים ואין לו יריבות עמם. 

3. לאור החלטת בית המשפט העליון בבר"מ 7618/16 הנ"ל, פנה הקניון לועדת הערר וביקש לחייב את מנהל הארנונה לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים בשטחים המשותפים. הקניון שב וטען כי אין מחלוקת בינו לבין שוכרי החנויות כאמור בחוזי השכירות בהם מופיעה במפורש הסכמתם כמחזיקים לשאת בתשלומי הארנונה, וכי מנהל הארנונה אינו רשאי לסרב לרשום אותם כמחזיקים של חלקים בשטחים המשותפים, בהתאמה לחוזה. עוד טען הקניון כי מנהל הארנונה מושתק מלפעול או לטעון אחרת מאחר שסוגיה זו נדונה והוכרעה בעמ"נ 28859-12-13. פסק דין זה של השופטת אגמון גונן דן באותם צדדים, ממש באותו נכס ובשטחים המשותפים המצויים בשטח הנכס, ונקבע בו באופן פוזיטיבי כי מנהל הארנונה לא רשאי לסרב לרשום שוכר כמחזיק כשאין מחלוקת בין השוכר לקניון.

4. ביום 2.7.2018 דחתה ועדת הערר את טענות הקניון, וקבעה כי מנהל הארנונה רשאי היה לסרב לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים בשטחים המשותפים (בהתאמה). עוד קבעה הועדה כי פסק הדין בעמ"נ 28859-12-13, מפי כבוד השופטת אגמון גונן, לא יצר מעשה בית-דין מאחר שעסקינן בעילות ובפלוגתות שונות. לפי החלטת ועדת הערר פסק הדין שניתן על ידי השופטת אגמון גונן עסק בזהות מחזיקים בשטחים משותפים ספציפיים, חניות, ואילו ענייננו כאן שונה מאחר שהוא עוסק בזהות המחזיק בשטחים משותפים שאינם ספציפיים, וכך אמרה ועדת הערר:

"עיינו בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מיום 31.12.2015 והגענו למסקנה כי באותו העניין הכריע בית המשפט בפלוגתא שונה...אין מדובר בשטחים ספציפיים ביחס אליהם הוגשו הסכמי שכירות, תשריטים והוגשה מסכת חוזית המעידה על התחייבות ברורה של המחזיקים לשאת בתשלום ארנונה בגין חלקים ספציפיים כדוגמת החניות.

במקרה שלפנינו הוכיחה אומנם העוררת כי הסכמי השכירות בינה לבין השוכרים כוללים סעיף כי לשטח המושכר יתווספו חלקים יחסיים ברכוש משותף... אלא שאין מדובר בחלקים ספציפיים אלא בחיוב כללי, מעין חיוב רובץ..." (עמ' 4-3 להחלטת ועדת הערר).

בהמשך קבעה ועדת הערר כי הקניון הוא בעל הזיקה העיקרית לשטחים המשותפים (ולא שוכרי החנויות), ולכן יש לרשום את הקניון כמחזיק באותם שטחים. ועדת הערר אף בחנה את החוזים וקבעה כי הקניון לא יינזק מהחלטתה, כיוון שחוזי השכירות בין הקניון ובין שוכרי החנויות כוללים מנגנוני התחשבנות בתשלומי הארנונה. כלומר, הקניון רשאי לגבות באופן פרטני מכל חנות את החלק היחסי בארנונה המוטלת על השטחים המשותפים: