פסק-דין חלקי בתיק א 9471/98

1.         תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הנמצאים בתל-חנן - נשר הידועים כחלקות 4, 5, 8, 10 בגוש 11220 וכמפורט להלן.

2.         בשלב הראשון של ההליך נידונה טענת מקצת הנתבעים כי אין לפרק את השיתוף בין הבעלים אלא בצמוד וביחד עם פירוק השותפות שקיימת ביניהם ביחס למבנים שבחלקות המחסנים והממגורה, ואולם טענה זו נדחתה ע"י בית המשפט.

            אני מפנה להחלטה מיום 13.2.03 שבה נידונו עניינים אלה בפירוט, ומאחר וחלקם חשוב גם לעניין החלטה זו, ראוי לראותה בזיקה הדוקה עם החלטתי זו.

3.         בעלי הדין הם בעלי זכות חכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל של מספר חלקות על פי הסכמי חכירה מטעם המינהל. בנכס נבנו מבני תעשייה ומסחר שונים, שבתקופות ידועות הופעלו כשותפות בין משפחת חוס למשפחת מלמוד, לימים חדל הסילו לתפקד מפאת חוסר כדאיות, לאחר מכן הושכרו המבנים לצדדי ג' ובאחרונה עומדים הם בלא כל שוכר או משתמש.

            מדובר בשני הסכמי חכירה שנוגעים למקרקעין המהווים כיום את המגרשים 40, 41, 42, 43 ו- 44 באזור תעשיה נשר. חטיבת הקרקע היא בבעלות המינהל כמו גם קרקעות נוספות בסביבה. השטח הכולל הוא 5,132 מ"ר, החלקות מקוריות מספר 4, 5, 8, 10 בגוש 11220 בנשר. המינהל חילק את חטיבת הקרקע למספר מגרשים (חמישה) והעניק בהם זכות חכירה לבעלי הדין ומורשיהם.

א.         הסכם מ- 24.4.1959, בגין מגרש 523, לימים מגרש מס' 40 תקופת החכירה 99 שנים עד 1.2.2058. מטרת החכירה להקמת מגרסה, השטח הוא     2,525 מ"ר.

ב.         הסכם מ- 17.12.1980 ל- 49 שנים עד 16.6.2021 בגין 4 מגרשים 41, 42, 43, 44 בשטח כולל 2,607 מ"ר. המטרה חכירה להרחבת המפעל הקיים.

ג.          סה"כ השטח אפוא 5,132 מ"ר.

4.         חלקיהם של בעלי זכות החכירה היו כלהלן:

א.         חוס יוסף (כיום שלומית) התובעת - 16.67%.

ב.         חוס יצחק (כיום עיזבונו) - הנתבע מס' 1 - 16.67%.

ג.          חוס ראובן - הנתבעת 2 - 16.66%.

ד.         משה מלמוד (כיום עיזבון משה מלמוד) הנתבע מס' 3 - 25%.

ה.         ישראל מלמוד - הנתבע מס' 4 - 25%.

משפחת חוס ומלמוד, מחזיקות אפוא בחלקים שווים ביניהם, אם כי לא כולם מצויים באותו "צד של המתרס". כך גם התברר שחלק מן הנתבעים מצויים כיום בדעה אחת עם התובעת, ובאופן ממשי מסכימים כיום התובעת והנתבעים 2+1 על דרך פירוק השיתוף ולנתבעים 4+3 עמדה שונה במקצת, אם כי גם הם הבינו מן הסתם שפירוק ע"י חלוקה בעין הוא הפיתרון שאין ממנו מנוס עתה.

5.         כאן המקום לומר, כי כנושא שלא עלה ע"י בעלי הדין בדיונים, מן הדין לדעת שזכות בעלי הדין אינה זכות בעלות אלא זכות חכירה לתקופה ארוכה וכן כי קיימות הגבלות שונות בהסכמי החכירה כגון מטרת החכירה. המינהל לא צורף ע"י מי מן הצדדים כבעל דין בתיק זה, לא באופן פורמלי ולא כבעל דין מטריאלי. בנסיבות אלה, ואף שהערתי לצדדים על כך במפורש בתחילת הדיונים ובהחלטה משנת 2003, הרי שההחלטה על פירוק השיתוף וביצועה מותנה בין היתר גם בהסכמת המינהל כפי שאפרט להלן. הסכמת המינהל דרושה הן למקרה של פירוק השיתוף על דרך החלוקה בעין בין השותפים, והן למקרה של מכירת זכויותיהם של הצדדים בנכס לצד ג' בשוק החופשי.

6.         בית המשפט מינה, בהסכמת הצדדים, את המומחה השמאי מר בן ציון אבני, כדי לבדוק הנכס ולהגיש דו"ח והצעות אופרטיביות מעשיות לאופציה של חלוקה בעין, שווי תשלומי איזון. המומחה מונה בהחלטה מיום 10.8.03 ולאחר שקיבל מן הצדדים חומר נדרש, וביקר בנכס, הגיש חו"ד ביום 26.12.04.

            עומדות למעשה שתי אופציות מעשיות, האחת חלוקה בעין והשנייה מכירת הנכס כולו בשוק החופשי. בהנחיות שניתנו בהסכמת הצדדים למר אבני להצעה לחלוקה נתבקש להכין הצעה שבה חלק אחד יהיה עבור 4/6 ושני חלקים של 1/6 כל אחד, כן עשה המומחה והוסיף את הערותיו בנדון כולל גם עריכת שומה לקביעת תשלומי האיזון.

            לאחר שהוגש הדו"ח והמומחה השיב לשאלות הבהרה בכתב, שנשלחו לו ע"י מקצת בעלי הדין, (עו"ד סתיו ועו"ד פלק בלבד), נתקיימו דיונים בבית המשפט, בסופם התברר כי התובעת והנתבעים 2+1 מוכנים ומסכימים הן לאפשרות של מכירה והן לחלוקה בעין כפי שהמומחה מציע, ואילו הנתבעים 4+3 עדיין סבורים שמכירה לצד ג' תסב נזק רב, ולכן הם מוכנים לחלוקה בעין כפי שהציע המומחה אולם סבורים כי תשלומי האיזון שקבע המומחה בשומתו הם דמיוניים, גבוהים מאוד ולא ריאליים.