פסק-דין בתיק ת.א. 27002/03

זוהי תביעה לפינוי מנכס המושכר בשכירות מוגנת, בשל טענה להפרת חוזה השכירות.

רקע עובדתי

1.         התובעת הינה יורשת יחד עם אחיה את אביהם המנוח, אהרון ישר מחקשווילי (להלן: " המנוח") אשר הלך לבית עולמו ביום 5/6/94.

            עד לפטירתו נוהלו נכסי המנוח על ידי אחיותיו רחל מיכקשווילי (להלן: " רחל") ומלכה מיכקשווילי (שייקראו יחדיו להלן: " אחיות המנוח"), ולאחר פטירתו מונה לעיזבונו מנהל זמני אשר ניהל את נכסיו עד ליום 1/8/98.

2.         הנכס נשוא התביעה - שתי חנויות הגובלות בקיר משותף והמצויות ברחוב הרצל 33 בתל-אביב (להלן: " הנכס") - היה בבעלות משותפת בחלקים שווים של המנוח ושל אחיו משה חיים מיכקשווילי (להלן: " משה"), שהלך לעולמו בחודש דצמבר 1986 ואשר יורשותיו, בחלקים שווים, הן אחיות המנוח.

3.         הנתבע ואחיו, אדמון חן (להלן: " אדמון"), שכרו מהמנוח וממשה, בשכירות מוגנת, אחת החנויות בנכס (תיקרא להלן: " החנות הדרומית") על פי חוזה שכירות מיום 5/5/70 (להלן: " חוזה שכירות א'"), למטרת מכירת רהיטים ורהיטי משרד בלבד. תקופת השכירות נקבעה בחוזה לשנה אחת החל מיום 1/8/70 ועד ליום 30/7/71, והחל ממועד זה הפכו הנתבע ואדמון לדיירים מוגנים על פי חוק.

4.         ביום 17/9/80 נחתם חוזה שכירות נוסף בין הנתבע ואדמון לבין המנוח ומשה (להלן: " חוזה שכירות ב' ") לפיו שכרו הראשונים, בשכירות מוגנת, את החנות השנייה בנכס (תיקרא להלן: " החנות הצפונית") למטרת מכירת רהיטים בלבד.

תקופת השכירות נקבעה לשנתיים וחצי, בתמורה לדמי שכירות אשר הועלו עד לסך של 32,000 ל"י לחודש, כאשר ממועד 31/3/81 הפכו הנתבע ואדמון לדיירים מוגנים על פי חוק.

            על פי חוזה שכירות ב' הוסכם בין הצדדים כי השוכרים יהיו רשאים לפתוח הקיר אשר חצץ בין שתי החנויות אותן שכרו (להלן: " הקיר המפריד").

5.         על רקע רצונו של אדמון למכור את זכויותיו בחנות הדרומית לצד ג', ומאחר והנתבע איתר כקונה לחנות זו את מר יהושע מזרחי (להלן: " מזרחי"), נחתם ביום 4/12/98 חוזה שכירות מוגנת בין התובעת (בשם יורשי המנוח) ורחל (בשם יורשי משה), מחד, לבין יהושע, עוז וחנה מזרחי, מאידך, לפיו הושכרה החנות הדרומית למשפחת מזרחי (להלן: " חוזה מזרחי").

            בנספח לחוזה מזרחי הוסכם בין היתר, על בנייתו מחדש של הקיר המפריד אשר תיעשה על ידי הדייר היוצא, בשיתוף עם בעלי הנכס.

6.         יש לציין ולומר, כי עוד קודם לחתימת חוזה השכירות עם משפחת מזרחי, נערך ונחתם זיכרון דברים מיום 28/10/98 בין הנתבע ובין אדמון מצד אחד (להלן ייקראו יחדיו גם: " הדיירים היוצאים"), לבין משפחת מזרחי מצד שני (להלן: " הדיירים הנכנסים"), לפיו הוסכם על העברת זכויות הדיירות המוגנת בחנות הדרומית לדיירים הנכנסים, בתמורה לתשלום דמי המפתח, בסך 140,000 דולר (להלן: " זיכרון הדברים").

            עוד הוסכם בזיכרון הדברים על ויתור הדדי של הנתבע ואדמון על זכויותיהם, בהתאמה, בכל אחת מהחנויות - הנתבע בחנות הדרומית ואדמון בחנות הצפונית. תמורת ויתור אדמון על חלקו בחנות הצפונית, כך סוכם עם הנתבע בזיכרון הדברים, תשולם התמורה בגין חלקם של הנתבע ואדמון בדמי המפתח בחנות הדרומית, במלואה, לידי אדמון.

7.         להשלמת העיגון החוזי של זכויות הדיירות המוגנת בנכס, נחתם ביום 9/12/98 בין התובעת (בשם יורשי המנוח) ורחל (בשם יורשי משה) לבין הנתבע חוזה שכירות מוגנת חדש (להלן: " חוזה שכירות ג' "), לפיו הושכרה לנתבע, ולו בלבד, החנות הצפונית, בתמורה לדמי שכירות בסך 5,900 ש"ח לחודש, למטרת מכירת רהיטים בלבד.

העתירה וטענות הצדדים

8.         ביום 13/4/03, בחלוף למעלה מ-4 שנים מעת חתימת חוזה שכירות ג', הגישה התובעת עתירתה לפינויו של הנתבע מהחנות הצפונית בשל פקיעת זכויותיו בה.

            לטענת התובעת, הושג חוזה שכירות ג' על ידי הנתבע שלא כדין, בהטעייה ובתרמית, תוך איומים והפעלת לחץ פסול, ותוך שהוא מציג בפני התובעת מצגי שווא כוזבים, במטרה לקבל זכויות שאינן מגיעות לו. מכאן, כך לתובעת, חוזה שכירות ג' בטל ולנתבע אין זכויות בנכס מכוחו.

            התובעת טענה כי פניית הנתבע אליה והליך ההתקשרות עימה בחוזי השכירות, הן חוזה שכירות ג' והן החוזה מול הדיירים הנכנסים, נערכו על ידי הנתבע תוך שהלה מנצל את חוסר המידע אצלה בתקופה בה הועבר לניהולה עיזבון המנוח.

            כך, הציג הנתבע מצג שווא כאילו חנות אחת (הצפונית) מושכרת לו, לבדו, והחנות השנייה (הדרומית), אשר לימים הועברו הזכויות ביחס אליה לדיירים הנכנסים, הייתה מושכרת לאדמון.

            מידע אודות חוזי השכירות א' ו-ב' (להלן יכונו יחדיו: " חוזי השכירות הראשוניים"), התגלה לתובעת, לטענתה, באקראי, בפגישה אשר קיימה עם הנתבע ומזרחי ביום 17/12/02, זאת בעקבות מחלוקת שנתגלעה בין האחרונים בקשר עם מיקום הקיר המפריד.

            הנתבע, כך לתובעת, נמנע מלמסור לה את חוזי השכירות הראשוניים, על מנת שהתובעת לא תדע כי בפועל הושכרו שתי החנויות לנתבע ולאדמון יחדיו, וכי יציאתו של אחד מהם מהנכס ללא הסכמת בעליו, מפקיעה את זכויות שניהם, כהוראת חוזי השכירות הראשוניים.