פסק-דין בתיק עתמ 1767/05

1.         מדינת ישראל, המיוצגת ע"י העותר, רשומה בלשכת רשום המקרקעין כבעלת חלקות 71 ו-163 בגוש 6896. הבעלות עליהן נרשמה על שמה, קרי על שם הנציב העליון, ב-1942 וב-1941, במסגרת הפרשות לדרך ולשטח ציבורי פתוח מחלקה 48 המקורית. 

במשך שנים ארוכות מאז, היו החלקות הנ"ל רשומות כדרך, או מתרוכה, בבעלות המדינה.

ב-1997 בוצעה פעולת איחוד וחלוקה מחדש של מספר חלקות קרקע ביוזמת המשיבה 1, לפי תכנית ת"א/מק 1111/א4 (להלן: "התכנית"), ללא הסכמת בעלי הנכסים. במסגרת הקצאת המגרשים על פי התכנית, לא הוקצו למדינה זכויות קנייניות בקרקע, על אף שהחלקות הנ"ל, שהיו רשומות, כאמור, בלשכת רישום המקרקעין בבעלותה, היו כלולות בה.

העותר נותר, איפוא, ללא זכויות קנייניות בקרקע, עליה חלה התוכנית אשר חולקה מחדש, וכמובן ללא זכויות בניה בחלקות החדשות שהוקצו לפי התכנית, וזאת מהטעם אותו ציינה המשיבה 1 בהחלטתה, לפיו החלקות שנרשמו על שם המדינה היוו "דרך שהוחזרה לבעלים הפרטיים המקוריים של החלקות".

המדינה לא השלימה עם תוצאה זו והגישה התנגדויות ועררים בפני המשיבה 1 - הועדה המקומית והמשיבה 5 - ועדת הערר. שתיהן דנו בהם, למעשה, פעמיים, בשל אי צרוף הבעלים הפרטיים של החלקות הכלולות בתכנית להליכי ההתנגדות והערר הראשוניים. בסופו של יום ובסופם של הליכי ההתנגדות והערר (שכללו עתירה לבימ"ש זה להאריך את המועד להגשת הערר השני) החליטה ועדת הערר, (משיבה 5) ביום 21.3.05, לדחות את הערר לגופו ולהותיר את החלטת הועדה המקומית על כנה. מכאן העתירה שבפני.

2.         טוען העותר כי הועדה המקומית (משיבה 1) אינה מוסמכת לבצע "שחזור זכויות" ולשנות זכויות בעלות, במסגרת פעולות האיחוד והחלוקה מחדש של החלקות, עליהן החילה את התכנית הנ"ל, וכי היה עליה לרשום אף את המדינה, כבעלת זכויות בעלות, בטבלאות האיזון ולוח ההקצאות.

            טענה זו נדחתה ע"י ועדת הערר בקובעה:

"בענין הסמכות לעסוק ולהכריע בשאלות הקשורות בזכויות קניין, עמדתה של ועדת הערר היא כי קיימים מצבים בהם היא מוסמכת ולעיתים מחויבת, להכריע בזכויות קנין..."

לציין כי בהחלטתה הקודמת אימצה, למעשה, ועדת הערר את טענות העותר. בקבלה את הערר הראשון שהגיש העותר על החלטת הועדה המקומית, קבעה ועדת הערר כי אין הדין מסמיך את הועדה המקומית או רשות תכנונית אחרת לבצע שחזור זכויות במסגרת אחוד וחלוקה מחדש של נכסים. הוסיפה וציינה ועדת הערר כי בבואה לקבוע את חלוקת החלקות, או המגרשים מחדש, במסגרת התכנית, עליה לפעול בהתאם להוראות הדין ולהפעיל שיקול דעת "תכנוני" בלבד. אין לה, לועדה המקומית, הסמכות להשיב זכויות בעלות קנייניות לבעלים "הסטוריים" של החלקות או המגרשים, או לגזול אותן מבעליהן הרשום במסגרת פעולת האחוד והחלוקה.

את החלטתה זו שינתה, כאמור, ועדת הערר בהחלטתה מיום 21.3.05, לאחר ששמעה את טיעוני המשיבים, אשר לא הופיעו בפניה במסגרת הדיון שהתקיים בערר הראשון. היא נימקה את השינוי בעמדתה לאור:

"ההתקדמות העצומה בפסיקה, מאז החלטת ועדת הערר משנת 1999 והשינויים בה, בעיקר בתחום ההפקעות וזיקתו של הבעלים המקורי למקרקעין שבבעלותו". 

וכן על יסוד:

"התשתית העובדתית הרחבה יותר אשר נפרשה בפני ועדת הערר בערר זה, הכוללת פרטים מהותיים שלא היו בפני הועדה בערר 5018/99 (הערר הראשון - נ.י) יחד עם גיבוש וחידוד תפיסתנו את האפשרות והסמכות של מוסדות התכנון להכריע בשאלות קנין".

(עמ' 9 להחלטת ועדת הערר).

ועדת הערר קיבלה, כאמור, את עמדת הועדה המקומית, דחתה את הערר של העותר על החלטתה וקבעה כי בדין נמנעה המשיבה 1 להקצות לעותר זכויות קנייניות בשטח בו בוצעה תכנית האיחוד והחלוקה מחדש.

3.      קביעה זו, כמו גם החלטתה של הועדה המקומית לתכנון ובניה - תל-אביב-יפו להמנע מהקצאת זכויות לעותר, כאמור לעיל, אינן מקובלות עלי ואין הן עולות, לדעתי, בקנה אחד עם הוראות הדין.

את הנמקתה לדחיית הערר מבססת ועדת הערר על הוראות סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, בו היא רואה  "מקור אפשרי" להסמכת הועדה המקומית לתכנון ובניה, או כל גוף תכנוני אחר, לבצע "שחזור זכויות" בקרקע, במסגרת איחוד וחלוקה מחדש של ה"מגרשים" (בלשון סעיף 122) הכלולים בתכנית.

סעיף 122 הנ"ל מסמיך את הועדה המקומית ומתיר לה לבצע איחוד וחלוקה מחדש של "מגרשים" אף ללא הסכמת "כל הבעלים הנוגעים בדבר" ואולם במקרה כזה, כך הורה המחוקק, יש לשאוף כי המגרשים, שיוקצו לבעלים על פי החלוקה החדשה, יהיו קרובים, ככל האפשר, למיקומם ולשווים הקודם, תוך שמירה על אותה מידה של יחסיות בערכם בינם לבין בעלי המגרשים האחרים על פי החלוקה הקודמת ביניהם. במידה ולא ניתן יהיה לשמור על "מלוא היחסיות", יפוצה בעל המגרש החדש ע"י הועדה המקומית (או יחוייב לשלם לה) בגין ההפרשים הכספיים שיווצרו בשווי מגרשו על פי החלוקה החדשה (סעיף 122 (1-3) לחוק).

גורסת ועדת הערר כי הוראת המחוקק לפיה מיקום המגרשים וערכם יהיה קרוב ככל האפשר למקומם ושווים הקודם, אינה מחייבת, בהכרח, כי המיקום והשווי  יהיו קרובים, במידת האפשר, למצבם על פי ה"תכנית האחרונה" דווקא, או למצב התכנוני שהיה קיים ערב אישורה של התכנית החדשה לאיחוד וחלוקה.