פסק-דין בתיק עא 3167/06

ערעור על פסק דינו של בית המשפט לשכירות בחיפה (כב' השופט אברהם אליקים) מיום 1.1.2006 בת.ש. 150/02.

            העובדות הצריכות לעניין

1.         אביו של המערער, מר שלמה מנו ז"ל (להלן: " המנוח") וגיסו של המנוח אברהם מטרסו ז"ל, שכרו בשנת 1951 עסק של מוסך בבניין הנמצא ברחוב חטיבת גולני 46 בחיפה והיו בו לדיירים מוגנים (להלן: " הנכס"). לימים, הפך המנוח לדייר המוגן היחיד בנכס ועם פטירתו, הפך המערער לדייר מוגן במקומו. המשיבה (להלן: " עמידר") בשם רשות הפיתוח, היא הבעלים של 121/720 חלקים בנכס, אותם ירשה מיורש של הבעלים המקורי של הנכס, מר שמס א-דין, ואילו הבעלים של יתרת החלקים בנכס, הם יורשי אותו שמס א-דין.

2.         עמידר הגישה תביעה נגד המערער לתשלום דמי שכירות בגין חלקה בנכס, בסך של 110 ש"ח לחודש בצירוף מע"מ. עמידר טענה, כי מאחר שלא שולמו דמי מפתח בגין הנכס, לא חלה על הנכס תקרת דמי שכירות, בהתאם לאמור בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) תשמ"ג-1983 (להלן: " התקנות").

המערער התגונן בטענה ששולמו בזמנו דמי מפתח, וכי נטל השכנוע כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על עמידר. עוד נטען, כי למערער נגרם נזק ראייתי ונפגעה יכולתו להוכיח את תשלום דמי המפתח בשנות החמישים, מאחר שהתביעה הוגשה רק בשנת 2002.

            פסק הדין של בית משפט קמא

3.         בית משפט קמא קבל את התביעה. בפסק הדין נקבע, כי הסכם השכירות הראשוני אבד או הושמד ואין בידי מי מהצדדים עותק ממנו. עוד נפסק כי כעקרון, נטל השכנוע מוטל על עמידר כתובעת המבקשת לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. עם זאת, על עמידר בנסיבות המקרה להוכיח יסוד שלילי (כי לא שולמו דמי המפתח) ודי היה בעדים ובראיות שהביאה, לפיהם לא שולמו דמי מפתח, על מנת להעביר את נטל הראיה לכתפי המערער.

            המערער, כך נקבע, לא עמד בנטל הבאת הראיה, ואף נמנע מלטעון בכתב ההגנה כי שולמו דמי המפתח, מתי וכמה שולם ובאיזה אופן. בית המשפט התרשם כי גרסת המערער הייתה רצופת סתירות, כי עדיו (אימו ואחותה) העידו על דברים שלא היו בידיעתן, ובחר שלא להאמין לעדות המערער.

4.         בית משפט קמא דחה את טענת המערער לנזק ראייתי וקבע, כי רק ממועד התקנת התקנות בשנת 2002, הפך אי תשלום דמי המפתח רלוונטי לבעלי עסקים המבקשים לגבות מדייריהם המוגנים דמי שכירות ריאליים. עם כניסת התקנות לתוקף, פנתה עמידר למנוח וביקשה כי ימציא מסמכים המעידים על תשלום דמי מפתח, אולם המנוח לא השיב על המכתב. יתרה מזו, על פי התקנות, למנוח ולמערער הייתה שהות של כשנה וחצי להתארגן ולהעביר זכויותיהם כנגד דמי מפתח, אך הם לא עשו כן ובנסיבות אלו אין מקום לטענה של נזק ראייתי.

            לעניין גובה דמי השכירות, אימץ בית המשפט את חוות דעת השמאי מטעם עמידר, בין היתר, מאחר שלא הובאה חוות דעת נגדית מטעם המערער, והעמיד את דמי השכירות החודשיים על סך 110 ש"ח בצירוף מע"מ נכון ליום הגשת התביעה (17.12.2002).

הטענות בערעור

5.         הצדדים טענו בפנינו בעל פה ובכתב, ואף הגישו סיכומים משלימים בכתב. במהלך הערעור הוחלף ייצוגו של המערער, וסיכומיו המשלימים ב הוגשו על ידי בא כוחו החדש.

            המערער טען כי בית משפט קמא התעלם מהעדויות שתמכו בטענה כי שולמו דמי מפתח, כמו העדות על תשלום בסך 2,000 ל"י ששילמה משפחת המערער לבעלים והסכום הנוסף של 2,000 ל"י ששילמה משפחת מטרסו, אודותיו המערער לא ידע, ושלטענתו, נודע לו על כך רק בעת עדותה של דודתו.

            המערער טען כי שגה בית משפט קמא בנקודת המוצא, לפיה נטל הוכחת התשלום מוטל על המערער ולא על המשיבה, בבחינת שינוי הכלל של "המוציא מחברו עליו הראיה", ולשיטתו אין מדובר בהוכחת יסוד שלילי, אלא בהוכחת יסוד חיובי - תנאי השכירות המקוריים. עוד נטען, כי העובדה שהמשיבה איבדה את הסכם השכירות המקורי והגישה את התביעה לאחר כחמישים שנה, גרמה לו נזק ראייתי.

6.         בסיכומיו המשלימים טען המערער להוספת ראיה חדשה שאינה מצויה בידו ואין הוא יודע את תוכנה. המערער טען, כי החלקה בה מצוי הנכס חולקה בזמנו לשניים, כאשר הנכס הושכר למערער ולגיסו, ואילו החלק הנוסף של החלקה הושכר למשפחת זכאי. עם הגשת התביעה נגד המערער, הגישה המשיבה תביעה גם נגד משפחת זכאי באותה עילה (ת.ש. 151/02), ואף היה שלב בו נשמעו ראיות משותפות בשני ההליכים לרבות עדותה של אלמנת מר שמס א-דין ז"ל (ישיבה מיום 13.7.2005). לטענת המערער, נמסר לו לאחרונה על ידי נציג משפחת זכאי, כי באותו הליך נשמעה עדותו של עד אודות פרטי העסקה בין המנוח א-דין ז"ל ומשפחת זכאי, שהובילה לבסוף לדחיית תביעת המשיבה. פרטי העסקה עליהם העיד העד, דומים ואף זהים לפרטי העסקה אודותם העיד המערער והעדים מטעמו.

            המערער עתר אפוא כי בית משפט זה יזמין לעיונו את תיק השכירות 151/02 ויעיין בו, מאחר שלמערער, שלא היה צד לתיק זה, אין גישה אליו.

            המערער הלין גם על אימוץ חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה. לטענתו, השמאי לא בדק את מצב השכירות בנכסים מקבילים ולא הביא נתון השוואתי בדבר שכירות המשולמת בנכסים דומים, ובנסיבות אלו לא היה מקום ליתן משקל לחוות הדעת.

7.         המשיבה תמכה בקביעות העובדתיות בפסק הדין ובמסקנותיו. לטענתה, היא הודיעה למערער בכתב אודות כניסתן לתוקף של התקנות, אך המנוח והמערער בחרו להתעלם מהמכתב. המכתב נשלח עת המנוח היה עדיין בחיים, כך שהמערער יכול היה לברר עם אביו, טרם פטירתו, את סוגיית תשלום דמי המפתח. המערער לא השיב למכתב והעלה את הטענה כי שילם דמי מפתח רק בישיבת ההוכחות הראשונה בבית משפט קמא, דבר שהיווה שינוי חזית ומדבר בעד עצמו.

            עוד הצביעה המשיבה על כך, שעדותו של המערער ניתנה אחרונה, לאחר שבחר לשבת באולם ולשמוע את כל העדים, וכי העדות הייתה סתורה מתוכה. כך, בעוד אימו של המערער העידה כי בזמנו שולמו דמי מפתח של 4,000 לירות על ידי שני השותפים, העיד המערער על תשלום של 2,000 לירות בלבד. מנגד, העידה מטעם המשיבה אלמנתו של מר שמס א-דין, שטיפלה בעצמה בגביית דמי השכירות מהדיירים המוגנים, והעידה כי המנוח לא שילם דמי מפתח. תמיכה בעדות זו נמצאה בעדותם של נכדו של מר שמס א-דין ושל נציג המשיבה, לפיה לא נמצא בתיק הנכס כל הוכחה על תשלום דמי מפתח על ידי המנוח.