פסק-דין בתיק עא 2607/02

1.         ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל-אביב יפו (כב' השופט דן מור) בת.א. 64454/00 על פיו התקבלה תביעת המשיבים לסילוק ידו של המערער משטח הגג שבבנין כשהוא נקי מכל אדם וחפץ כלשהו. כן נצטווה המערער להמנע מלהניח חפצים שלו או של עסקו בחדר המדרגות. המערער חוייב בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ש"ח בצירוף מע"מ הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

העובדות

2.               המדובר בבית בן 3 קומות ברח' רענן 8 תל-אביב (חלקה 10 גוש 6930) (להלן:" הבנין") אשר   

המשיבים הם בעליו. המערער מתגורר ומחזיק מכח חוזה שכירות על פי חוק הגנת הדייר בחלק מקומות ב' ו- ג' של הבנין. למעלה מ- 40 שנה הוא מנהל במקום עסק של לבני נשים.

על פי הנטען פלש המערער לשטח הגג מעל הקומה השלישית, התקין בו מנוף להרמת סחורות עבור בית עסקו והשתמש בגג לאחסנת סחורות, ציוד וכמזבלה. כן נטען שהמערער פלש לחדר המדרגות תוך שהוא מניח שם חפצים שונים, סחורה, רהוט ופסולת. בתביעה נדרש סילוק ידו של המערער מגג הבנין ומחדר המדרגות.

המערער טען כי יש לדחות את הטענות כלפיו. ראשית מחמת התיישנות, שנית  קיימת מניעות מכח מעשה בית דין; שלישית, למערער זיקת הנאה בשטח הגג ומכאן זכותו להמשיך ולהחזיק בו; רביעית הינו " בר רשות" בתמורה לתקופה החופפת לתקופת דיירותו המוגנת בבנין.

בית משפט השלום דחה את טענותיו אלו אחת לאחת. ונפרט:

לענין ההתישנות: המערער טען כי חזקתו ושימושו בגג הבניין הינה מאז שנת 1967. הוא  קיבל רשות לעשות שימוש בגג מאת אהרון מרגלית ז"ל, אבי המשיבים, ומאז אותו יום ועד היום הוא משתמש בגג באותו אופן וללא כל שינוי. זאת ועוד, הדבר נעשה בידיעתם של המשיבים. אי לכך התביעה התיישנה.

על כך קובע ביהמ"ש כי מדובר במעשה נמשך, והשגת הגבול הנטענת מתחדשת מדי יום. כל יום בו מחזיק המערער שלא כדין, קמה לבעלים עילת תביעה נוספת המתחדשת מדי יום (ראה ע"א 35/71 חב' ישראל אוסטרליה בע"מ ואח' נ' מושב בני דרור בע"מ פד"י כז 1 225 בעמ' 228). טענת ההתישנות נדחתה.

לענין מעשה בית דין:  בשנת 1987 הגישו המשיבים תביעת פינוי נגד המערער בתיק אזרחי 3010/87. בתאריך 25.3.88 ניתן פסק דין הדוחה את התביעה בכפוף לתשלום כסעד מן הצדק. ערעור שהוגש על ידי המשיבים (ע"א 358/88) נדחה למעט שינוי הסכום שנפסק. תביעת הפינוי הקודמת התבססה של שתי עילות פינוי בגין נטישה והעברת המושכר לחברה שבשליטת המשיב, וביצוע שינויים במושכר ללא רשות. המערער טען כי היה על המשיבים לרכז את כל טענותיהם בכל הקשור לשימוש במושכר, לרבות הגג. בשל העדר בקשה לפיצול סעדים, אין להתיר הגשת התביעה הנדונה, והמשיבים מנועים מלתבוע סעד אותו לא תבעו בתובענה הקודמת.

גם טענה זו נדחתה על ידי ביהמ"ש. ראשית מן הטעם כי עילת התביעה בתובענה הקודמת היתה לפינוי המושכר - בית העסק, תביעה שהיא בגדר הוראות חוק הגנת הדייר. גם הטענה בכתב התביעה הקודם על תפיסת חלקים במושכר ללא רשות לא נגעה בגג ובחדר המדרגות, אלא התייחסה לחלקים בתוך המושכר המוגן. אי לכך לא היה מקום לבקשה לפיצול סעדים בשל העובדה שמדובר בעילות תביעה שונות. שם נטען לפינוי מכח העילות שבחוק הגנת הדייר ואילו בתביעה דכאן מדובר בסילוק יד של משיג גבול במקרקעין. טענת המניעות נדחתה אף היא.

לענין זיקת ההנאה: המערער טען לקיומה של זיקת הנאה בשימוש בגג, והסתמך על סעיף 94 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. לטענתו עומדת לו זכות הראויה להיות "זיקת הנאה" וזאת מכח השנים. לאמור;

" מי שהשתמש בזכות ראויה זכאי להוות זיקת הנאה תקופה של 30 שנה רצופות, רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש את רישומה"

בית המשפט קובע כי אין הדבר כך שכן זיקת הנאה יכול שתקבע זכות שימוש מסוים במקרקעין, אולם אין עימה זכות חזקה: " שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימו זכות להחזיק בהם". המערער עושה בגג הבנין שימוש המהווה חזקה יחודית, השולל אפשרות שימוש מיתר בעלי המקרקעין שהם בעלי זכויות קניניות בבנין.

אין מדובר בזכות מעבר, שכן המערער הפך את כל שטח הגג, למעט חדרון קטן, לחלק מעסקו לצורך אחסון סחורה וחפצים, תוך שהוא מעמיד במקום מנוף גדול המשמש להעלאת סחורה לשתי קומות בית העסק, ולגג.

לענין רשיון החזקה בתמורה: המערער טען כי קיבל את הסכמת אהרון מרגלית ז"ל לעשות שימוש בגג לצורכי אחסון כבר בשנות ה- 60. בשנת 67 פנה אליו יוסף מרגלית (המשיב 3) והציע לו כי בתמורה לקבלת זכות השימוש בגג, למשך כל תקופת השכירות המוגנת, יממן המערער את איטום הגג וכיסויו בלוחות אסבסט בסכום של 6,000 לירות. המערער הסכים, והעביר את הסכום המבוקש. אי לכך טוען המערער, הסכם זה הינו הסכם למתן זכות שימוש או 'רשיון בתמורה' לתקופה המקבילה לתקופת הדיירות מכוח החוק, והמשיבים אינם זכאים להשתחרר מהרשאה זו. המשיב 3 הכחיש כי קיבל סך של 6,000 לירות מאת המערער. כן הכחיש את ההסכם הנטען.

בית המשפט סקר טענות אלו וקבע כי המערער לא הרים את נטל השכנוע ולא הוכיח כי נכרת הסכם הרשאה.  על כן גם טענה זו נדחתה על ידי ביהמ"ש.

ביהמ"ש התרשם מהמערער, וקבע כי אינו אמין בגרסה זו, צוין מפורשות כי קשה לקבל את הסבריו לאי העלאת טענה זו בדבר הסכם הרשאה על הכתב, ואי קבלת קבלה על תשלום של  6,000 לירות אז, כאשר תמיד נהג לגבות כל פעולה במסמך בכתב.

אשר לטענת הרישיון וביטולו: בנושא זה קיבל ביהמ"ש את טענת המערער כי המשיבים היו ערים לשימוש הנעשה בגג הבנין. למעשה הם גם עצמו עיניהם מלהבחין בכך, מחוסר ענין. לפיכך ענייננו לפחות, כך קובע ביהמ"ש, בהסכמה שבשתיקה לשימוש שעשה המערער בגג הבנין לאורך שנים רבות. מכאן שהמערער הינו 'בר רשות' וניתנו לו רשיון להחזקה בגג. שימוש כזה קובע ביהמ"ש היה בידיעת המשיבים ללא התנגדות ומחאה ולכן יצר למערער אינטרס הסתמכות. המערער זכאי לצפות כי רשות זו תמשך כל עוד המשיבים אינם עומדים על ביטולה. אלא שמעניק הרשיון זכאי תמיד לחזור בו, והטענה כי הרשות שניתנה הינה בלתי הדירה, לא תשמע בנסיבות הענין שבפנינו. לא הוכח כי ניתנה תמורה בגין הענקת הרשיון. המערער השתמש ברשיון שנים רבות ללא כל תשלום דמי שימוש ואין בין בעלי הדין יחסים משפטיים מיוחדים ההופכים את ביטול הרשות למעשה בלתי צודק (ראה ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עו"ד ואח' פ"ד לט 2 333).

עוד קבע ביהמ"ש כי המערער אינו יכול להשמע בטענה להשבת הוצאותיו כתנאי לביטול הרשיון כי הרי לא בנה דבר בגג כל השנים בהם עשה שימוש.