פסק-דין בתיק עא 2525/01

השופטת מיכל רובינשטיין:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות  (כבוד השופטת אילנה גת) בת.א           33365/97 מיום 19.7.01, אשר קבל את תביעת המשיבה וקבע כי על המערערים, אשר הפרו את ההסכם שנחתם בינם לבין המשיבה, לשלם למשיבה פיצוי מוסכם בסך 125,000 ש"ח וכן לשלם את יתרת מחיר הנכס בסך 28,705 ש"ח.

העובדות הצריכות לעניין

1. המשיבה, שהיתה בעלת זכויות במגרש הנמצא באזור התעשייה הצפוני באשדוד, הידוע כמגרש מס' 132 בגוש 2046, בנתה עליו מבנה תעשייה שעמד בפני סיום בניה. ביום 31/3/97 התקשרה המשיבה עם המערערים בהסכם, לפיו התחייבה למכור למערערים את הנכס תמורת סך של 375,000$ בצירוף מע"מ, ובסך הכל 438,750$, סכום שאמור היה להיות משולם עד יום 20.4.97. ההסכם קבע גם חובות מסוימים מצד המשיבה, בין היתר לדאוג למסירת טופס 4 לידי המערערים עד ליום 20/4/97 וחיבור המבנה לחשמל.

2. המערערים קבלו את החזקה בנכס סמוך לחתימת ההסכם. סכום ראשון שלמו המערערים ביום חתימת ההסכם בסך 150,000$. ביום 20/4/97, היום בו היו המערערים אמורים לשלם את יתרת התמורה והמשיבה היתה אמורה לספק טופס 4 למערערים, נערכה על ידי חברת איזיטופ בדיקת התאמת מערכות הביוב במבנה לתקן הישראלי. בדיקה זו נעשתה בעקבות דרישת עיריית אשדוד שהציבה זאת כתנאי לקבלת טופס 4. בבדיקה נתגלה כי מערכות הביוב הותקנו שלא בהתאם לדרישות התקן. בעקבות ממצאי הבדיקה דרשה עיריית אשדוד את תיקון הליקויים. המערערים בקשו מהמשיבה להסדיר את העניין ולהמציא להם במהירות האפשרית טופס 4 וכן לחבר את הבנין לחשמל. המשיבה סברה, לאור הוראות ההסכם, כי אין זה מחובתה לבצע את התיקונים האמורים. בסופו של יום הפקידו המערערים ערבויות בסך 60,000 ש"ח, להבטחת ביצוע התיקונים טרם קבלת תעודת גמר, וניתן להם טופס 4. יש לציין כי במקביל שלמו המערערים סכומים נוספים למשיבה: ביום 15/5/97 שלמו סך של 100,000$ וביום 30/6/97 שולם סכום נוסף של 140,885$ (500,000 ש"ח). דהיינו, עד ליום 30/6/97 העבירו המערערים למשיבה סך של 390,885$ אשר היוו 89% מהתמורה עליה הוסכם בחוזה.

3. ביום 13.7.97 הגישה המשיבה נגד המערערים תביעה בסד"מ לתשלום יתרת המחיר שנקבעה בהסכם, שעמדה ביום הגשת התביעה על סך של 49,350$,  וכן לתשלום סך של 125,000 ש"ח פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

4. במסגרת דיון שהתקיים ביום 17/7/97 בפני כב' השופטת בוסתן בבית משפט השלום ברמלה הגיעו הצדדים ביניהם להסכמות בדבר סיום הפרות ההסכם. עיקרי ההסכמות היו כדלקמן: המערערים ישלמו את הסך הנותר עד ליום 20/7/97, כאשר 29,000$ ישולמו לב"כ המשיבה כנגד מסירת תוכניות המבנה, והיתר ישאר בנאמנות אצל ב"כ המשיבה עד להעברת הזכויות במנהל על שם המערערים. המשיבה תחבר את המבנה לחשמל תוך 21 יום ותסיים את עבודות האספלט והמדרכה כפי שהתחייבה על פי ההסכם, אך אם לא תעמוד בהתחייבותה יוכלו המערערים לבצע את העבודות בעצמם וההוצאות שיוציאו לשם כך יוחזרו להם על יד ב"כ המשיבה מתוך הפקדון. עוד הוסכם כי באשר לסכום שלגביו טרם קבלו המערערים חשבונית מהמשיבה יפנו הצדדים לרו"ח מטעם המשיבה וינהגו על פי הוראותיו.

5. ביום 20/7/97 שלמו המערערים סך של 29,350$ לב"כ המשיבה בהתאם להסכמה. לטענתם לא נמסרו להם מטעם המשיבה תוכניות המבנה כפי שסוכם. לאחר שהמתינו 21 יום והמבנה לא חובר לחשמל חברו המערערים את המבנה לחשמל בהתאם להחלטה, הזמינו חשמלאי שעשה עבודות שונות ושלמו עבור עבודתו וכן העלו את גודל חיבור החשמל ל 100X3 אמפר לעומת 80X3 עליו סוכם בחוזה. את יתרת התמורה בגין הנכס שנותרו המערערים חייבים למשיבה שלמו ביום 14/8/97, אולם קזזו ממנה סך של 8215$ (28,705 ש"ח), בשל הוצאות שנאלצו לשלם, לטענתם, בגין אי ביצוע החיובים אשר היו מוטלים על המשיבה.

6. משלא בוצעו ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים באופן מלא המשיכה התביעה להתנהל סביב שתי שאלות מרכזיות: האם כדין קוזזה יתרת הסכום ע"י המערערים והאם המערערים הם שהפרו את ההסכם ועל כן יש לחייבם בתשלום פיצויים למשיבה. ביום 22/7/98 נתנה למערערים הרשות להתגונן.

פסק הדין של בית משפט השלום

7. לאור העובדה כי בעת החתימה על ההסכם טרם הוצא טופס 4 לנכס, סבר בית משפט השלום כי ברור היה למערערים כי יתכנו השקעות ושינויים בנכס טרם קבלת טופס 4. לשם כך, קבע בית המשפט, הביעו הצדדים דעתם כי אם ידרשו שינויים כאלה תחול חובת ההשלמות או התיקונים על המערערים ומאידך ניתנה למערערים האפשרות לסגת מן ההסכם. בית המשפט סבר, כי עמדות הנסיגה שנתנו לקונים הוכנסו להסכם מלכתחילה מאחר והיה ברור לצדדים כי יתקלו בבעיות בהוצאת טופס 4.

8. לאור האמור סבר בית המשפט הנכבד, כי רק משהעבירו המערערים ביום 30.6.97 את הסכום של 500,000 ש"ח, כחודש לאחר התאריך הקובע לנסיגתם מההסכם (1/6/97), יכלה המשיבה להניח שהמערערים לא ישתמשו באופציה לביטול ההסכם, על אף העובדה שלא ספקה להם טופס 4 כפי שהתחייבה, ועל כן רק אז קמה לה החובה לבצע את שאר ההתחייבויות המנויות בהסכם, ביניהן חיבור הנכס לחשמל. 

9. בבסיס ההסכם, קבע בית המשפט, עומדת הסכמה משותפת של הצדדים, שהובעה גם במפורש, למכור את הנכס במצבו 'AS IS' ועל כן האחריות על כל ליקוי שמתגלה מוטלת על המערערים. המערערים היו צריכים לשלם את התמורה תוך 20 יום. משלא נצלו את אופציות הנסיגה שנתנו להם ובחרו להמשיך ולקיים את ההסכם היה על המערערים לעמוד בהתחייבויותיהם על פי ההסכם ולשלם למשיבה את סכום המכירה תוך 20 יום מיום החתימה, זאת מאחר ולשון ההסכם אינה מתנה את התשלום האמור בביצוע התחייבויות המשיבה, התחייבויות המנויות ברשימה סגורה בסעיף 3ב להסכם.

10. לאור העובדה שהמערערים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם וזאת למרות שקבלו את החזקה בנכס עוד לפני ששלמו את מלוא התמורה החליט בית המשפט לחייבם לשלם למשיבה את הפיצוי המוסכם בגין הפרת החוזה בסך 125,000 ש"ח. כמו כן חייב בית המשפט את המערערים בתשלום יתרת מחיר הנכס בסך 28,705 ש"ח.

טיעוני הצדדים

11. לטענת המערערים, טעה בית משפט קמא עת ייחס את חובת ההשלמות והתיקונים שלקחו על עצמם המערערים בהסכם ככוללת גם את האחריות לתיקון חריגות הבניה שנעשו ע"י המשיבה והוסתרו מעיני המערערים בעת כריתת ההסכם, שכן על פי ההלכה הפסוקה מוטלת על המוכר החובה למכור מבנה שנבנה על ידו כמבנה כשר, ובהתאם זכאי הקונה להניח כי המבנה הוקם בהתאם לחוק התכנון והבנייה.

12. המערערים קובלים כנגד התעלמות בית משפט קמא מאי קיום חיוביה של המשיבה: אי המצאת טופס 4, אי חיבור המבנה לרשת חשמל, אי סיום עבודת הפיתוח, אי שחרור במועד את השיעבוד לטובת בנק לאומי בסך 700,000 ש"ח, אי חתימה במועד על מסמכי המשכנתא לבנק טפחות, אי המצאת אישורי מס שבח ועירייה לרישום הזכויות בנכס, אי המצאת כל תוכניות הבניה של המבנה, אי הוצאות כל חשבוניות המס כדין ובמועד. המנעות המשיבה מקיום חובותיה במועד היווה טעם מספיק, כך סבורים המערערים, לעכוב זמני של חלק מהתמורה עד קיום חיוביה של המשיבה, ולא היה צדק בחיוב המערערים בתשלום הפיצוי המוסכם.  

13. המשיבה, לעומת זאת, מדגישה כי ההסכמה הגלומה בסעיפים 3 (ב) ו-12(ד) לחוזה היא כזו שפרט לעבודות המפורטות בסעיף 3(ב) לא היתה המשיבה אמורה לשאת בכל הוצאה אחרת כל שהיא הקשורה להשלמת המבנה, ביצוע תיקונים וכיוצ"ב, אפילו באם אלו יידרשו ע"י הוועדה לתכנון ובנייה. הפגם שנמצא במבנה - הנחת קו צינור הביוב שלא עפ"י התקן - אינו מהווה חריגה מהיתר הבניה אלא עבודה בלתי תקנית, ותיקון זה אינו נכלל בין העבודות שהתחייבה המשיבה לבצע. כך או כך, טוענת המשיבה, בידי המערערים היתה נתונה הבחירה לבטל את החוזה או לבצע את התיקון על חשבונם, ועל כן אין הם יכולים להיאחז באותו פגם כהצדקה להפרת החוזה מצידם על ידי אי תשלום מלוא התמורה במועד.
14. המשיבה סבורה כי המערערים "הוסיפו חטא על פשע" כאשר הפרו את ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים בפני כב' השופטת בוסתן: על פי ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בהליך זה, היה על המערערים להפקיד את כל הסכומים בידי ב"כ המשיבה עם הוראות לשלם למערערים, כנגד קבלות, כל סכום שיוציאו לעבודות שחייבת בהם המשיבה. המערערים לא פעלו גם לפי הסכמה זו אלא מצאו לנכון לעשות דין לעצמם ולקזז את סכום ההוצאות מלכתחילה מהסך הכולל של החוב. 

דיון

15. נדון תחילה בטענת ההפרה ובשאלה האם צדק בית המשפט קמא כאשר הורה למערערים לשלם למשיבה את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם. סעיפים 15 ו19 להסכם בין הצדדים דנים בהפרה ובפיצוי בגינה והם יובאו להלן כלשונם:

15. "מוסכם בין הצדדים כי הפרת ההוראות שבסעיפים 13,12,9,8,7,6,5,3 שבחוזה זה תחשב להפרה יסודית ועיקרית של החוזה. המפר של סעיף מהסעיפים הנ"ל ייחשב למפר החוזה ללא כל צורך בהתראה או הודעה נוספת מאת הצד האחר.