פסק-דין בתיק עא 2516/04

ערעור על פסק דינו החלקי והסופי של בית משפט השלום ברחובות (כבוד השופט הרן פינשטין) מיום 11.4.04 ו-13.5.05 בת"א 2970/03. בית המשפט  קיבל את תביעת המשיבות להורות על פינוי המערער ממקרקעין שבבעלותן ודחה את טענתו של המערער כי יש לפצותו בגין השקעותיו.

1.                    רקע

(א)                המשיבות הן הבעלים של חלקות 63,64,65,66,70 בגוש 6711 הממוקמות ביהוד (להלן: "המקרקעין").

(ב)                 המערער, החזיק במקרקעין, לטענתו, החל מיום 25.4.63. לדבריו התגורר במקום עם הוריו וכל בני משפחתו. במהלך השנים, החל לנהל במקום עסק למכירת ברזל, חומרי בנין ועץ.

(ג)                  ביום 10.6.03, לאחר ביקור נציגיו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") במקרקעין, שלח המינהל מכתב אל המערער שבו דרש ממנו לסלק ידו מהמקרקעין.

(ד)                 ב"כ המערער דחה את טענות המינהל ועל כן הגישו המשיבות תביעת פינוי וסילוק יד בסדר דין מקוצר.

(ה)                המערער הגיש בקשת רשות להתגונן שבה טען כי הוא דייר מוגן במקרקעין, זכות שאותה ירש על פי דין מאביו. עוד טען המערער כי במשך השנים השקיע במקרקעין סכום של כ- 80,000$. הואיל והמשיבות ידעו על החזקתו בהם הן מושתקות מלתבוע פינויו, אלא כנגד שיפויו בגין השקעותיו.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית המשפט דחה את טענת המערער שהוא דייר מוגן. המערער ביקש לסמוך את זכותו על  מגוריו במקרקעין ועל הסכם שכירות שנערך בין אביו המנוח ודודו לבין חברת עמידר בע"מ. הסכם זה העניק לשוכרים זכות דיירות מוגנת בחלקה 63 למטרת "תקרייה". בית המשפט קבע כי אין בכך שהמערער התגורר במקרקעין כדי לסייע לו, שכן על פי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") יורש בן זוגו של הדייר המוגן את זכות הדיירות המוגנת, ורק באין בן זוג, יירשוהו ילדיו. בענייננו מי שיכלה לטעון לזכות היא אשת המנוח ואמו של המערער. אשר לשכירות למטרת עסק קבע בית המשפט,  על פי אישור עמידר, כי אביו המנוח של המערער ודודו הם בעלי זכות דיירות מוגנת בעסקים, ולא בחלקות קרקע ריקות. המערער אף לא הוכיח את הסכמת עמידר כי ינהל במקום עסק של מכירת חומרי בניין במקום התקרייה.

(ב)                 בית המשפט דחה את טענת המניעות שטען המערער, טענה המבוססת על ההשקעות שהשקיע, בקובעו כי המערער טען לעניין השקעותיו במקרקעין ללא פירוט כנדרש. בית המשפט הוסיף כי גם אם הפך המערער לבר רשות מכללא, (על אף שטענה זו נטענה לראשונה רק בסיכומי המערער), רשאיות היו המשיבות לבטל את הרשיון. עם זאת, קבע בית המשפט, כי הואיל ועל פי ההלכה זכאי בר רשות לקבל פיצוי בגין השקעותיו, תנתן למערער הרשות להוכיח את היקפן, ואת הקשר ביניהן לבין הפעלתו של עסק התקריה. בפסק הדין החלקי הורה בית המשפט למערער לפנות את המקרקעין לאלתר.

(ג)                  לאחר שמיעת הראיות בעניין ההשקעות, קבע בית המשפט בפסק הדין הסופי שהמערער לא הצליח להוכיח השקעות כלשהן. הן השמאי האלמנטרי הן המערער אישרו כי בחלקות לא מתנהל עסק של תקרייה. אין גם כל הוכחה שהמשיבות מסרו את המקרקעין למערער תוך "ידיעה והסכמה" כי ישקיע כספים במקום, ואין כל דרך לבדוק על סמך מה קבע השמאי את המחירים המפורטים בחוות דעתו.

(ד)                 נוכח האמור קבע בית המשפט כי למערער אין זכות לקבל פיצוי מהמשיבות בגין פינויו מן המקרקעין.

3.                    טענות המערער

(א)                המערער טוען כי שגה בית משפט קמא כאשר לא העניק לו רשות להתגונן נגד תביעת הפינוי. על פי ההלכה הנוהגת, בשעת הדיון בבקשת הרשות להתגונן אין צורך לפסוק בדבר טיב הזכויות והטענות לגופן, שכן על המבקש להראות כי בפיו הגנה אפשרית, ולו בדוחק. לפיכך, במועד זה לא היה מקום לשקול את מהימנות גרסת המערער, ואת הראיות שבידיו. בית המשפט שגה גם שלא נתן משקל להמנעותן של ב"כ המשיבות מלחקור את המערער ואת העדה הנוספת מטעמו על חלקים מהותיים בתצהיריהם.

(ב)                 המערער טוען כי משך הזמן הארוך שבו נמנעו המשיבות מלפעול לפינויו של המערער מהווה הוכחה להסכמתן ולהשלמתן עם נוכחותו במקרקעין, ולמעמדו של המערער במקרקעין כבר רשות. ביטול הרשות מזכה את המערער בפיצוי בגין השקעותיו, והוא זכאי לפיצוי כאמור גם אם השקעותיו אינן קשורות בהכרח לתקרייה. זכותו זו נלמדת, בין היתר, גם מהוראת סעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כי כאשר בעל מקרקעין בוחר לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו.

(ג)                  לטענת המערער, היה על בית המשפט לאמוד את שווי השקעותיו במקרקעין לצורך קביעת שיעור הפיצוי על פי ערכן הנוכחי של ההשקעות. המערער העיד עדות ישירה על השקעותיו במקרקעין, עדותו לא נסתרה ובית המשפט לא הטיל בה דופי. לפני בית המשפט הוצגו תמונות המוכיחות את קיומם של המבנים וההשקעות, וחוות דעת שמאי המפרטת את שווים. המשיבות לא הציגו כל ראיות בדבר עצם ההשקעות או שווין. הימנעותן זו צריכה היתה לפעול נגדן.

4.                    טענות המשיבות

(א)                המשיבות סומכות ידן על פסק דינו של בית משפט קמא. לטענתן, הכרעת בית המשפט שלא להעניק למערער רשות להתגונן נגד תביעת הפינוי נסמכה על ניתוח משפטי של טענותיו, שגם לו היו נכונות, אין בהן כדי להצביע על הגנה אפשרית נגד תביעת הפינוי. המערער לא הניח תשתית, ולו לכאורה, לטענתו שעומדת לו זכות לדיירות מוגנת, כמו גם לטענה בדבר נסיבות בלתי רגילות שיש בהן למנוע את ביטול הרשות.

(ב)                 לטענת המשיבות, בדין דחה בית המשפט את תביעת המערער להשבת השקעותיו בשל היותו בר רשות במקרקעין. טענתו בדבר היותו בר רשות במקרקעין לא נכללה בבקשת הרשות להתגונן או בתצהיר שתמך בה, והעלאתה לראשונה בסיכומים הייתה הרחבת חזית אסורה. גם לגופו של עניין, המערער לא הוכיח שהחזיק במקרקעין בעצמו במשך תקופה ארוכה, ובה במידה לא הוכיח את ידיעת המשיבות על החזקתו בהם. המערער ביצע במקרקעין פעולות השבחה המצריכות קבלת היתרי בנייה, מבלי שביקש היתרים; בכך נטל את הסיכון שהשקעותיו ירדו לטמיון. הענקת פיצוי במקרה מעין זה כמוה כמתן פרס למפר חוק.