פסק-דין בתיק עא 2037/08

1.         ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' מילנוב), מיום 20.12.07 בתיק א 6714/05, במסגרתו חויב המערער בתשלום שכר טרחתו של המשיב בעבור טיפולו בענייניו המשפטיים של המערער.

העובדות הצריכות לעניין

2.         בשנת 1986 הקצה מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") למערער, נגר במקצועו, ולשותפו דאז, אברהם קצוני (להלן: "קצוני"), מגרש בשטח של 4,359 מ"ר באזור התעשייה שליד קריית גת, הידוע גם כמגרש 19 חלקה 8 בגוש 1698, לצורך בניית נגרייה חדשה (להלן: "המגרש" או "המקרקעין"). ביום 12.1.88 נחתם הסכם פיתוח בין המינהל לבין המערער וקצוני. עוד באותה השנה ויתר קצוני על זכויותיו במגרש, המגיעות כדי 50% מזכויות הפיתוח שבו. הודעה על כך נמסרה למינהל, הן על ידי קיצוני והן על ידי המערער, ברם עד כה עדיין רשומות 50% מזכויות הפיתוח במגרש על שמו של קצוני. ביום 4.10.89 ביטל המינהל את חוזה הפיתוח עם המערער בטענה שלא עמד במועד שהוקצב לו לבניית הנגרייה.

3.         המערער ניסה לבטל את רוע הגזירה אך לא הצליח לעשות כן. על כן פנה למשיב, עו"ד במקצועו, בשנת 1998 (בחלוף 9 שנים ממועד ביטול חוזה הפיתוח על ידי המינהל) ושכר שירותיו לצורך העניין. המשיב הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי  בבאר שבע (תיק א 3201/98), אשר קבע, בסופו של ההליך, ביום 6.9.00, כי החלטתו של המינהל לבטל את הסכם הפיתוח עם המערער נתקבלה שלא כדין כך שהסכם הפיתוח שריר ותקף.

4.         ביום 19.9.00, לאחר שכבר ניתן פסק הדין בנדון בבית המשפט המחוזי, נחתם הסכם בין המערער, המשיב וצדדים אחרים שגם להם זכויות במגרש. בהסכם נקבע, כי הזכויות במגרש האמור תחולקנה בין הצדדים כך שלמערער יינתנו 50% מסך הזכויות הכולל, למשיב 20%, לאחד בשם כהן (יחזקאל כהן - ראו הסבר בהמשך) 20% נוספים, ואילו לאחר בשם ברהום יינתנו 10% מסך הזכויות. עוד הוסכם, כי המערער יחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתו של המשיב, המסמיך אותו לפעול למען האינטרס המשותף של הצדדים ולרשום זכויותיהם כמפורט במקרקעין. כן הוסכם, כי לשם חלוקת המגרש בין הצדדים, ייערך תחשיב הוצאותיו ותשלומיו של המערער לצורך רכישת הקרקע ופיתוחה וכן תחושבנה הוצאותיו של המשיב בניהול ההליכים המשפטיים (ת"א (ב"ש) 3201/98) והליכים משפטיים נוספים שיינקטו בעתיד (להלן: "הסכם שכר הטרחה").  

השתלשלות העניינים בבית משפט קמא

5.         ביום 13.9.05 הגיש המשיב תביעה נגד המערער, בגין אי תשלום שכר טרחתו כמוסכם. המשיב הסביר, כי הסכם שכר הטרחה בינו לבין המערער נחתם בדיעבד בעוד בפועל הסכימו הצדדים ביניהם, בעל פה, ועוד בטרם הוגשה התביעה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע (תיק א 3201/98), כי שכר טרחתו של המשיב יהא דונם אחד מן המגרש בעין, נוסף להוצאות ולשכר טרחת עו"ד שייפסקו לו על ידי בית המשפט, אם יזכה בתביעה כמובן. הסכמה זו, לטענת המשיב, לא הועלתה על הכתב מאחר שהמשיב סמך על ההסכמה שבעל פה ומאחר שהמערער הופנה אליו, לצורך קבלת שירות כאמור, על ידי יחזקאל כהן, לקוח אחר שלו באותה העת. דא עקא, לאחר שסיים המשיב את הטיפול המשפטי והמקרקעין הושבו למעשה למערער, התכחש המערער להסכמה שביניהם וסרב לשלם למשיב את שכרו, בשווי של דונם אחד מן המגרש כאמור.

6.         בפגישה שהתקיימה במשרדו של המשיב, בנוכחותם של המערער ויחזקאל כהן, סוכם כי המשיב יקבל שכר טרחתו בשיעור של 20% מן המקרקעין תחת דונם אחד בעין. המשיב ציין, שכוונת הצדדים הייתה להעביר לידיו 20% מן הזכויות במקרקעין בעין, אך הבהיר כי כוונה שכזו הייתה ישימה אם המקרקעין ייועדו, בסופו של דבר, לבנייה למגורים - אז יוכל המשיב לממשם. בהתאם הוסכם, כי אם יינתן למערער, בסופו של יום, היתר בנייה להקמת נגרייה על שטח המקרקעין, יצטרך המערער לקיים עיקריו של הסכם הפיתוח במועדים שנקבעו בו וכן יצטרך לפצות המשיב בגין חלקו במקרקעין, בשוויים הכספי.

7.         המשיב הוסיף לטפל בענייניו של המערער וייצגו בהליכים לקבלת היתר בנייה לבניית הנגרייה החדשה במגרש, עד אשר נתקבל ההיתר ביום 27.6.02. המשיב פנה למערער בדרישה לתשלום שכר טרחתו בסך של 23,600ש"ח, הן בשל הטיפול בקבלת היתר הבנייה והן בשל עיכוב ביצוע צווי ההריסה, אשר היו תלויים ועומדים נגד המערער. עוד דרש המשיב שכר טרחתו בשיעור של 20% משווי המקרקעין, בשל ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי בבאר שבע. אז טען המערער, לדברי המשיב, כי אינו יודע מהו השווי הכספי של חלקו של המשיב במקרקעין. לכן סוכם בין השניים, כי כל אחד מהם יפנה לשמאי מקרקעין מטעמו לצורך הערכת שווי המקרקעין וכן היה. שמאי מטעמו של המשיב העריך שוויו של חצי דונם מסך שטח המקרקעין בסך של 30,000 דולר בעוד שמאי מטעמו של המערער העריך שווים הכולל של המקרקעין בסך של 125,000 דולר (כך ששווי חלקו של המשיב הנו 25,000 דולר למעשה). בשל חוות הדעת הסותרות ולאחר דין ודברים בין הצדדים, הוסכם כי המערער ישלם למשיב סך של 25,000 דולר בעבור שירותיו המשפטיים. הסכמה זו הועלתה על הכתב אך המערער, לטענת המשיב, סרב לחתום עליה.       

8.         המערער לא התכחש להסכמת הצדדים, כי שכר טרחתו של המשיב בשל שירותיו המשפטיים יהא 20% משטח המקרקעין, אך טען, כי דובר ברישום של 20% מן הזכויות במגרש על שמו של המשיב ולאו בתשלום שוויין הכספי של הזכויות. עוד טען המערער, כי הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד שנפסקו לטובתו בבית המשפט המחוזי בבאר שבע הועברו לידי המשיב "כמחווה של רצון טוב", כך שיש לקזזם משכר הטרחה לו זכאי המשיב, וכן כי טיפולו של המשיב בהיתר לבניית הנגרייה במקרקעין ובעיכוב ביצועם של צווי ההריסה השונים נעשה "כחלק מהעניין כולו" כלשונו, כך שהמשיב אינו זכאי לשכר טרחה נפרד בגינו. על כל פנים, לדברי המערער, המשיב לא דאג לרישום זכויותיו של המערער ושל יתר השותפים במגרש, ומש"נטש" המשיב את הטיפול בתיק, נאלץ המערער לשכור שירותיו של עו"ד אחר. על כן, לטענת המערער, לא זכאי המשיב לשכר הטרחה שהוסכם.

9.         ביום 12.12.05 קוימה ישיבת קדם משפט - במהלכה תוחמו הסכמות הצדדים ופלוגתאותיהם כלהלן (ראו גם סעיף 4 לפסק הדין):

"1. מוסכם, כי שכר טרחת התובע סוכם על 20% מהמגרש.

2. מהו שווי 20% מערך המגרש?

3. האם זכאי התובע לקבל את השווי בכסף או ברישום?

4. האם חייב הנתבע לתובע שכ"ט בסך 23,600ש"ח עבור ייצוג וטיפול בהליכי הוצאת היתר בניה ועיכוב ההליכים בבית המשפט בבאר שבע?

5. מהו השכר הראוי או המקובל במקרים אלה?"

פסק דינו של בית משפט קמא

10.       בית המשפט העדיף גרסתו של המשיב על פני זו של המערער ככל שנוגע הדבר לאופן בו ישולם שכר טרחתו של המשיב, היינו: בכסף או ברישום (בעין). בית המשפט מצא, לאחר ששמע העדויות ובחן חומר הראיות שהוצג בפניו, כי משהסכימו הצדדים לפנות לשמאי לצורך בחינת שווי המקרקעין, הסכימו למעשה לתשלום השווי בכסף ולאו בעין. הסכמה זו נתקבלה בעקבות קבלת ההיתר לבניית נגרייה על שטח המקרקעין, אז למעשה לא שינה המינהל ייעודם למטרות מגורים אלא הותירם למטרות מסחר. אשר על כן קבע בית המשפט, כי המשיב זכאי ל- 20% משווי המגרש בכסף.

11.       בשלב זה נדרש בית המשפט לשאלת שוויים הכספי של 20% מן המקרקעין. בחוות הדעת השמאית, אשר הוגשה לבית המשפט מטעמו של המשיב, נקבע שערכו של חצי דונם עומד על סך של 30,000 דולר, היינו: שוויו של 1 מ"ר הנו 60 דולר כך ששווי חלקו של המשיב במקרקעין, העומד על 871.8 מ"ר (20% מן השטח הכולל של 4,359 מ"ר), הנו 52,308 דולר. בחוות הדעת שהוצגה מטעמו של המערער צוין, כי שכר טרחתו של המשיב עומד על 25,000 דולר, היינו: 20% משווי המקרקעין הכולל בשיעור של 125,000 דולר.