פסק-דין בתיק עא 1720/05

1.         ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בת"א (כבוד השופט אילן שילה - רשם ביהמ"ש המחוזי) מיום 25/2/05 במסגרת ת"א 1751/02 בש"א 3201/03 לפיו נדחתה בקשת המערערים לדחיה ו/או מחיקה על הסף של תביעת המשיבה 1.

2.         העובדות והמחלוקות

ביום 18/9/73 התקשרה המשיבה 1 (להלן: "דיור לעולה") עם מינהל מקרקעי ישראל - המשיב 4 ( להלן: "ממ"י) בהסכם פיתוח לגבי שטח קרקע של כ-110 דונם הנמצא במפרץ חיפה (נספח ב' לערעור). התובעת קיבלה עליה לדאוג לדיור חלופי או לפיצוי כספי לדיירי המעברה ולבנות על הקרקע בנייני דירות. ביום 14/4/91, לאחר שביוזמת המשיבה 1 אושר שינוי לתוכנית מתאר מקומית והתאפשרה בנייה על הקרקע של כ-1000 דירות, כרתו המשיבה 1 והמשיב 4 הסכם פיתוח לגבי שטח קרקע של כ-100 דונם מתוך השטח המקורי (נספח ג' לערעור).

            ביום 2/10/95 התקשרה המשיבה 1 בהסכם עם המשיבה מס' 2 (להלן: "פרנץ") ובו מכרה לה את זכויותיה לבניית 144 דירות על שטח מסויים מתוך הקרקע (נספח ד' לערעור). בגוף ההסכם נאמר שעל השטח אפשר לבנות בין 108 לבין 144 דירות. הצדדים קבעו את תמורת המכירה עפ"י מכפלת הסכום של 144 דירות ב-19,000 דולר לכל דירה והסכימו שהתמורה תופחת בהתאם למספר הדירות אשר יאושרו לבניה, אך לא פחות מ-108 דירות.

            ביום 19/2/96 נכרת ההסכם בין פרץ לסלע אמנון (להלן: "סלע") שפעל עבור המערערת 1 (להלן: "סלע שולדר") (נספח ו' לערעור).

            בעקבות כריתת הסכמי פרנץ - דיור לעולה ופרנץ - סלע, כרת ממ"י תוספות חדשות להסכם הפיתוח ובהם נקבעה קיבולת הבניה ל-120 דירות (נספחים ה' וז' לערעור). סלע שעבדה את זכויותיה בנכס עפ"י הסכם הפיתוח למערער מס' 2 (להלן: "הבנק") בשעבוד ספציפי ושעבוד צף. 

            בשנת 1996 יזמה סלע תכנית מפורטת לנכס שמטרתה קביעת מקומות חניה בנכס. התכנית אושרה ועל פיה ניצלה סלע שטחי חניה על קרקע בשטח של כ-3 דונם שלטענת דיור לעולה היא לא מכרה את הזכויות בשטח הנ"ל. בסופו של דבר נבנו 144 דירות, כשלטענת דיור לעולה, סלע ופרנץ לא שילמו לה את הסכומים המגיעים לה בגין בניית הדירות שמעל 120 הדירות שבגינן קיבלה דיור לעולה תשלום.

            בהמשך, מונה המערער 3 ככונס נכסים מכוח שעבוד שסלע יצרה לטובת הבנק. התביעה הינה לחייב את פרנץ סלע שולדר ובעלי השליטה בה, הבנק וכונס הנכסים בתשלום 3 מיליון ש"ח בגין 24 הדירות הנוספות שבנתה סלע שולדר לפי 19,000 דולר לדירה וכן לחייב את סלע שולדר, בעל השליטה בה, הבנק וכונס הנכסים בתשלום של 9 מיליון ש"ח בגין נטילת שטח של כ-3 דונם המשמש כיום לחניות בעבור הדירות שבנתה סלע שולדר.

            בעקבות הגשת התביעה ע"י דיור לעולה, עתרו המערערים לסילוק התביעה על הסף בעיקר בטענת העדר עילה, שכן לטענתם, דיור לעולה מכרה את כל זכויותיה בנכס ולאחר שפרנץ מכרה את זכויותיה בנכס לסלע שולדר וזו שעבדה את הנכס לבנק, אין עילה ואין יריבות, כשלטענתה, דיור לעולה לא הוכיחה עפ"י התביעה שיש לה זכות ב-144 דירות והיא לא שילמה מעולם לממ"י עבור 144 דירות שזה היה תנאי לרכישת הזכויות ולזכאות לכספים מפרנץ או מסלע שולדר.

            כמו כן טוענים המערערים שדיור לעולה לא הוכיחה עפ"י התביעה כל זכות בקרקע של 3 דונם, שלטענת דיור לעולה נגזלו ממנה ע"י המערערים, בלא שדיור לעולה הצביעה על זיהוי של השטח הגזול ועל כך שהיו לה זכויות בשטח הנ"ל.

            לעומתם טוענת דיור לעולה, שאין מקום לדחות התביעה על הסף שכן מדובר בזכויות חוזיות שמקנות להם זכות לתמורה חוזית בגין הדירות הנוספות, כפי שעולה מהחוזה בין דיור לעולה לפרנץ ומהחוזה בין פרנץ לסלע שולדר, כשהמערערים לא טוענים שהם שילמו לממ"י עבור הזכויות ואם יש חובה חוזית של דיור לעולה להוסיף תשלום לממ"י הם יעשו זאת.

לגבי שטח החניה שנגזל, טוענת דיור לעולה שהחניה שנמכרה היתה צריכה להיות בהתאם לתשריט ובפועל "סופח" שטח אחר בגין החניה, תוך הצמדת החניות לדירות כדי לקבל את האישור לבניית 24 דירות נוספות, כשהתביעה מתבססת על חוו"ד שמאי מטעם דיור לעולה.

            רשם ביהמ"ש המחוזי, כבוד השופט שילה, דחה את הבקשה לסילוק התביעה על הסף, שכן לדיור לעולה יש זכויות חוזיות לפי הסכם פרנץ - סלע שולדר, שאשרר את זכותה של התובעת ואת מחוייבותה של סלע שולדר לשלם בגין הדירות הנוספות לדיור לעולה והזכויות ששעבדה סלע שולדר לבנק ושבגינן מונה כ"נ כפופות לחובה לשלם את התשלומים הנוגעים לדיור לעולה.

            כן קבע, כבוד השופט שילה, שלגבי שטח החניה, לכאורה דיור לעולה לא מכרה לפרנץ ולסלע שולדר את החלקה של ה-3 דונם שיועדו לחניה, והדבר גם לא מופיע בתשריט שצורף להסכמי הפיתוח, תוך ציון שאין מקום לסלק תביעה על הסף בשלב מוקדם זה ולמנוע מדיור לעולה להוכיח את זכויותיה הנטענות לתשלומים ולשטח שנגזל לחניה, כשטיב הזהות והשימוש שנעשה בשטח הנ"ל יתברר במשפט גופו.

3.         דיון והכרעה   

            לאחר שעיינתי בעיקרי הטיעון ושמעתי את הצדדים בפני, החלטתי לדחות את הערעור וזאת מן הנימוקים כדלקמן:

א.         כהערה כללית, יש לציין שסילוק תביעה על הסף, בשלב המקדמי, לא ייעשה כדבר שבשגרה, כשביהמ"ש ינהג בזהירות בבקשה מהסוג הנ"ל ולא בנקל ישלול מבעל דין את "כרטיס הכניסה" לערכאות ו"את יומו" בביהמ"ש ו "לפיכך מקום שקיימת אפשרות אפילו היא קלושה שהתובע יזכה בסעד שתבע, אין נועלים את שערי בית המשפט לפניו" (רע"א 9801/05 עזבון המנוח עזרא הראל ז"ל ואח' נ' לאומי פיא - חברה לניהול קרנות נאמנות בע"מ, החלטה מ-26/2/06, כבוד השופטת ארבל (לא פורסם), להלן: "עזבון הראל").

            עפ"י האמור בפס"ד עזבון הראל, פרשת התביעה מגלה עילה אם התובע, בהנחה שיוכיח את העובדות הכלולות בתביעתו, זכאי יהיה לקבל את הסעד המבוקש על ידו, כשרק אם ברור ונעלה מכל ספק שעל יסוד העובדות שטען להן לא יכול התובע לזכות בסעד שביקש, כי אז, ורק אז, אומרים שכתב התביעה אינו מגלה עילה, כשמחיקת כתב תביעה תיעשה במשנה זהירות.

            במקרה דנן לא מתקיימת הדרישה הנ"ל שאין אפשרות שהתובעת - דיור לעולה תזכה בסעד שתבעה על יסוד העובדות שטענה בכתב התביעה הן לגבי 24 הדירות הנוספות והן לגבי שטח החניה (כשלכאורה מספיק גם נושא אחד מהשניים שיש לגביו עילה כדי לא למחוק את התביעה על הסף).