פסק-דין בתיק עא 1661/06

            השופט ד"ר קובי ורדי:

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א (כבוד השופט אטדגי) מיום 16/2/06 בה.פ 200394/05 בו נדחתה תובענת המערערת.

2.         ההליכים והמחלוקות בבית משפט קמא

            בתובענה נתבקש בית המשפט להצהיר כי המערערת (להלן: "חברת עמיאל") הינה דיירת מוגנת וכן בעלת זכות החזקה והשימוש הבלעדיים ביחידה בשטח של כ-60 מ"ר ( להלן: "הנכס" או "החלקה"), המצויה בקומת הקרקע בבנין הבנוי על חלקה 8 בגוש 7107 ומצוי ברחוב ישראל בק 4 ת"א (להלן: "הבנין"), מכוח היותה דיירת מוגנת בדמי מפתח בנכס הנ"ל. כן נתבקש להצהיר כי זכויות המשיב 1 (להלן: "הבנק"), כבעל משכנתא רשומה, לגביה ניתן צו מימוש, כפופות לזכויות הדיירות המוגנת של המערערת ביחידה, וכי המשיב 2 ( להלן: "כונס הנכסים") , הפועל ככונס נכסים, חייב לפעול תוך שימת לב לזכויות הדיירות המוגנת של המערערת ביחידה.

            עפ"י התובענה, רכשה המערערת את זכויות הדיירות המוגנת ביחידה ביום 13/1/02 מהדיירת המוגנת הקודמת - חברת גלגלי ישראל (ש.א) בע"מ (להלן: "חב' גלגלי ישראל"), שרכשה את זכויותיה בנכס בשנת 1983, זאת עפ"י הסכם חילופי דיירים מיום 13/1/02, בין חברת עמיאל לבין חברת גלגלי ישראל לבין גב' נעמי דימנט בעלת הבית (להלן: "דימנט" או "בעלת הבית") (נספח א' לתובענה להלן: "ההסכם"). 

המערערת רכשה זכויותיה תמורת תשלום של דמי מפתח בסך השווה ל-20,000 דולר, שמתוכן 12,000 דולר שולמו לחברת גלגלי ישראל ו-8,000 דולר לבעלת הבית, כשדמי השכירות לחב' עמיאל נקבעו לסך של 1,000 ש"ח לחודש. כן ניתנה לחב' עמיאל בהסכם הזכות להשכיר את החנות בשכירות משנה בלתי מוגנת, לתקופות קצובות, מבלי להעביר כל זכות או חלק בדיירות המוגנת. ואכן חברת עמיאל השכירה את הנכס בשכירות חופשית לדיירי משנה.

            ב-10/04 הופסקה השכירות של דייר המשנה והיחידה עמדה ריקה באופן זמני, ואז נתפסה ע"י כונס הנכסים שמונה לפי בקשת הבנק למימוש המשכנתא.

            אין מחלוקת שביום 26/9/00 נרשמה משכנתא עפ"י שטר משכנתא לפיו משכנה בעלת הבית את זכויותיה במקרקעין, כולל בנכס, לטובת הבנק, בסך של 250,000 דולר (להלן: "המשכנתא").

            לטענת המערערת, בעלת הבית יכלה למשכן לטובת הבנק רק את זכותה שלה בנכס, דהיינו, זכויות הבעלות בכפוף לזכויות הדיירות המוגנת, במיוחד לאור ידיעתו הפוזיטיבית של הבנק על קיומם של דיירים מוגנים בבנין בכלל, ובנכס הספציפי בפרט, כשזכויותיה כדיירת מוגנת הינן בעלות אופי קנייני, הפועלות כלפי כולי עלמא, והבנק לא יכול לממש את המשכנתא ולפגוע בזכויותיה בנכס. זאת בזמן שהבנק ידע, או היה חייב לדעת, בעת מתן המשכנתא כי מדובר בנכס שמצוי בו דייר מוגן, וקרוב לוודאי שתימחר כך את שווי הנכס לצורך מתן המשכנתא. לכן, הבנק אינו יכול לטעון למלוא הזכויות בנכס, כפנוי, תוך ניסיון להפקיע את זכויות הדיירות המוגנות של המערערת.

            המשיבים טענו שזכויותיה הנטענות של המערערת בנכס בטלות, חסרות תוקף, נדחות מפני המשכנתא הרשומה ואינן יכולות לגרוע מזכות הבנק לממש את המשכנתא, כולל מימוש בנוגע לנכס לגביו טוענת המערערת לזכויות של דיירות מוגנת. זאת, לאחר שזכויות נטענות אלו נרכשו ע"י המערערת כשנתיים ימים לאחר רישום המשכנתא על המקרקעין.

זאת, בלא שהבנק ידע ו/או הסכים לרכישת זכויות אלו ובלא שהמערערת, שידעה או היתה חייבת לדעת על המשכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, טרחה לקבל את הסכמת הבנק לרכישת הזכויות, הסכמה הנדרשת לפי תנאי המשכנתא.

            לטענת הבנק, מדובר בזכויות אובליגטוריות שנרכשו לאחר רישום המשכנתא, והן נדחות מפני המשכנתא הרשומה. זאת, תוך קנוניה שנעשתה לעקיפת המשכנתא הרשומה, והברחת הנכסים המשועבדים מתחולתה, תוך פגיעה בזכויות בעל המשכנתא, בטענה לזכויות חדשות, אשר בינן לבין זכויות הדייר הקודם אין ולא כלום.

            לטענת הבנק, המערערת פעלה בניגוד לשטר המשכנתא ועסקה זו חסרת תוקף כלפי הבנק, שהוא בעל המשכנתא.

3.         פסק הדין של בית משפט קמא

            בית משפט השלום דחה את התובענה.

בית משפט קמא בחן את התחרות בין המשכנתא שנרשמה על הנכס לבין העסקה המאוחרת יותר, שמכוחה טוענת המערערת לדיירות מוגנת בנכס, ובחן את השאלה האם מימוש המשכנתא כפוף לזכות המערערת על פי אותה עסקה מאוחרת.

            בית המשפט הסתמך על סעיף 85 לחוק המקרקעין, שלפיו עסקה שניתנה בניגוד לתנאי המשכנתא דינה להתבטל כלפי בעל המשכנתא, ומימוש המשכנתא ייעשה בהתעלם מאותה עסקה.

            כן קבע בית המשפט שהעסקה שנעשתה סותרת את תנאי המשכנתא ושבעלת הבית לא היתה רשאית להתקשר בעסקה הנדונה ובהסכם עם המערערת, ללא קבלת הסכמתו של הבנק.

            לכן, העסקה וההסכם מיום 13/1/02 נעשו בניגוד לתנאי המשכנתא, אין תוקף לעסקה ולהסכם כלפי הבנק, הרשאי לממש את המשכנתא בהתעלם מהעסקה ומההסכם.