פסק-דין בתיק עא 1310/05

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופט טל שחר), מיום 26.12.04, בת"א 179882/02, שניתן על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: " החוק").

הרקע

2.         המערערת היא בעלים של נכס מקרקעין ברחוב יגיע כפיים 10 בקריית אריה בפתח תקווה (הידוע גם כחלקה 191 בגוש 6364) הכולל מבנה לתעשייה בן 2 קומות בשטח כולל של 3,229 מ"ר (להלן: " הנכס"). ביום 29.12.93 התקשרו המערערת והמשיבה בהסכם (להלן: " ההסכם") שלפיו שכרה המשיבה את הנכס מהמערערת לתקופה של 9 שנים, עד ליום 31.12.02. ביום 29.9.97 חתמו הצדדים על תוספת להסכם, שלפיו תעניק המערערת למשיבה הנחה בשיעור 10% מדמי השכירות. במאי 2001 הסכימה המערערת, לטענתה, לבוא לקראת המשיבה וליתן לה הנחה נוספת בדמי השכירות, כדלקמן: המשיבה תשכור רק חלק מהנכס - את קומת הקרקע ושטחים נוספים בקומה השנייה; החל מחודש יוני 2001 ועד סיום ההסכם תשלם המשיבה דמי שכירות חודשיים בסך 48,000 ש"ח + מע"מ; המשיבה תשלם את כל התשלומים הקבועים בהסכם בגין הנכס כולו; המערערת תשפץ חלקים מהנכס (בקומה השנייה), תשכיר אותם לצדדים שלישיים, ותעביר למשיבה את השתתפות השוכרים החדשים בתשלומי הארנונה והאחזקה בגין שטחים אלה כפי תשלומם בפועל על-ידי השוכרים החדשים.

3.         מחודש יוני 2001 ועד דצמבר 2001 ועד בכלל נשאה המשיבה בדמי שכירות חודשיים בסך 48,000 ש"ח.

4.         החל מינואר 2002, לטענת המערערת, החלה המשיבה באופן חד צדדי להפחית את דמי השכירות החודשיים לסך 36,914 ש"ח + מע"מ, תוך שהיא מקזזת מהם סך 10,800 ש"ח + מע"מ בגין ארנונה למלוא הקומה העליונה, כך שבפועל שילמה סכום חודשי של 26,834 ש"ח + מע"מ. החל מחודש אפריל 2002 חדלה המשיבה לשלם דמי שכירות כלל. ביום 2.1.02 פנתה המערערת למשיבה בדבר אי תשלום דמי השכירות והפרה יסודית של ההסכם, וביום 6.1.02 פנתה ב"כ המערערת אל ב"כ המשיבה בדרישה לקבל שטר בטחון שהועמד להבטחת תשלום דמי השכירות לפי ההסכם, והוחזק אצלו בנאמנות. לאחר חילופי דברים קיבלה ב"כ המערערת את שטר הביטחון, או אז גילתה לראשונה שהשטר בגובה דמי שכירות לחודש אחד בלבד (במקום שישה חודשים, כקבוע בהסכם). שטר הביטחון הוצג לפירעון, אך חולל, והמערערת פתחה בהליכי הוצאה לפועל. ביום 19.5.02 הודיעה המערערת למשיבה על ביטול ההסכם, ודרשה ממנה לפנות את הנכס ולפצותה על נזקים שנגרמו לה.

5.         בעקבות הדברים האלה, הגישה המשיבה נגד המערערת, ביום 30.5.02, תביעה כספית על סך 763,790 ש"ח (ת"א (ת"א) 179882/02; להלן: " תביעת המשיבה"), שבה טענה שהמערערת ניהלה משא ומתן בחוסר תום לב בקשר עם כריתתו וביצועו של הסכם השכירות, באופן שגרם לה נזקים. המערערת, מצדה, הגישה נגד המשיבה תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד מהנכס (ת"א (פ"ת) 4083/02). המשיבה פונתה מהנכס (פסק דין לפינוי ניתן בהסכמה ביום 6.10.02). לאחר מכן הגישה המערערת תביעה כספית על סך 1,810,844 ש"ח נגד המשיבה ומנהליה בגין דמי השכירות שלא שולמו ובגין נזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפינוי (ת"א (פ"ת) 5399/03; להלן: " תביעת המערערת").

6.         ביום 20.11.03 הגישו הצדדים לבית משפט השלום בתל אביב הודעה מוסכמת על הסדר דיוני (להלן: " ההסדר הדיוני") שלפיו בית משפט קמא ייתן פסק דין לפי סעיף 79א לחוק בכל הסכסוכים הנסבים בין הצדדים, הן בתביעת המערערת הן בתביעת המשיבה; פסק הדין יינתן על סמך כל החומר שבתיקי בית המשפט בפתח תקוה ובתל אביב, ובין החברות בלבד (מנהלי המשיבה יימחקו מתביעת המערערת); הצדדים אינם מוותרים על פסיקת הוצאות ושכר טרחה; כתבי טענות וחוות דעת מומחים יוגשו לתיק בהתאם ללוח זמנים שנקבע בהסדר הדיוני; בית המשפט ימנה מומחה מטעמו לבדיקת טענות המערערת ביחס להוצאות הפינוי, התיקונים והנזקים; ייקבע מועד להשלמת טיעון וסיכומים בעל-פה; בית המשפט ייתן הכרעתו המנומקת על בסיס כתבי הטענות, התצהירים, תיקי המוצגים, חוות דעת מומחים וסיכומי הצדדים בעל פה, לרבות חיוב בהוצאות, שכר טרחה ומע"מ. ביום 23.11.03 נתן בית משפט קמא תוקף של החלטה להסדר הדיוני, וקבע לוח זמנים להמשך.

פסק דינו של בית משפט קמא

7.         בית משפט קמא סקר בהרחבה את הסכמת הצדדים, טענותיהם ואת פרשת הראיות, ביחס לשישה מוקדי מחלוקת, ופסק כדלקמן:

בעבור דמי שכירות - המשיבה תשלם למערערת 36,000 ש"ח + מע"מ לחודש בעבור 12 חודשים בשנת 2001, וסך 25,000 ש"ח + מע"מ לחודש בעבור 12 חודשים בשנת 2002 בצירוף הפרשי הצמדה ממועד אמצע שנת מס ועד התשלום בפועל, בניכוי מס ששילמה המשיבה למערערת עבור דמי שכירות;

בעבור ארנונה - על המשיבה לשאת במחצית דמי הארנונה העירונית שהוטלו כחיוב סופי על המערערת מצד העירייה. אולם אם העירייה פיצלה בפועל את החיוב בארנונה בגין שתי הקומות, או אם חייבה בארנונה בגין יחידות הקומה השנייה בשיעור העולה על החיוב שהוטל על קומת הקרקע - אזי על המשיבה לשאת אך ורק בארנונה בגין חיוב נפרד בעבור קומת הקרקע. מסכום זה ינוכה כל סכום ששילמה המערערת לעירייה או למשיבה, כשהוא משוערך;

שיפוצים והשקעות מצד המשיבה במושכר - המערערת תשלם למשיבה סך 5,000 ש"ח נכון למועד פסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה;

אי המצאת בטחונות ושטרי חוב - המשיבה תשלם למערערת סך 5,000 ש"ח נכון למועד מתן פסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה;

נזקי פינוי המושכר והחזרת המצב לקדמותו - המשיבה תשלם למערערת סך 60,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 16.1.03.

נזקי המשיבה בשל העברת מפעלה מהמושכר - אין על המערערת לשלם למשיבה דבר;

שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט - המשיבה תשלם למערערת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ש"ח + מע"מ, וכן תשלם לכל אחד מנתבעים 3-2 (שמשום מה לא צורפו כמשיבים לערעור) סך 3,000 ש"ח + מע"מ.

8.         בית משפט קמא קבע שלמעט החיוב בהוצאות ושכר טרחה לטובת נתבעים 3-2 באופן אישי - כל יתר הסכומים ניתנים לקיזוז זה כנגד זה.

טענות הצדדים בערעור

9.         המערערת משיגה - בהיבטים שונים - על פסק דינו של בית משפט קמא. לטענתה, פסק הדין חרג מסמכות, מהסכמות הצדדים, מההסדר הדיוני, מעילות התביעה ומהיקף הסכסוך. בכלל זה חרג בית המשפט מסמכותו כשחייב את המערערת לשלם למשיבה דמי שכירות חודשיים בסך 36,000 ש"ח + מע"מ בעבור שנת 2001, שעה שלגבי שנה זו לא הייתה מחלוקת בין בעלי הדין שדמי השכירות שולמו. עוד טוענת המערערת, שגם לגבי שנת 2002 שגה בית משפט קמא, כשקבע קביעות שונות במקומות אחדים בפסק הדין. המערערת מוסיפה שבית משפט קמא התעלם מטענות הצדדים; התעלם מחוות דעת מומחה מטעמו; התעלם מסעדים נוספים שנתבקשו (הוצאות בגין הפסד ימי עבודה, צילום, ניהול, פיקוח על הפינוי ותיקון קומת הקרקע; הוצאות המומחה מטעם המערערת ומטעם בית המשפט; דמי שכירות מוגדלים או ראויים בגין תקופה של חצי שנה מיום 1.1.03 ועד 30.5.03, ותשלום ארנונה והחזקת הנכס בתקופה זו). עוד נטען, שבית משפט קמא לא הכריע בסוגיית הפיצוי בגין ביטול ההסכם או הפרתו. לטענת המערערת, לערכאה הדיונית לא היה יתרון על בית משפט זה, שכן לא נשמעו עדים. לבסוף נטען, ששיקולי מדיניות משפטית בנסיבות כגון דא תומכים בהתערבות בפסק הדין.