פסק-דין בתיק עא 1085/04

ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט דן מור), מיום 24.6.03,(ת"א 80035/00), שבו חייב בית המשפט את המערערת לשלם למשיבים פיצויים בגין ליקויים בדירות שמכרה להם.

1.                    רקע

(א)                המערערת מכרה דירות בפרוייקט בנייה שבנתה ברחובות. את הדירה האחת מכרה ביום 21.12.94 לבני הזוג המשיבים 1 ו-2 (להלן: " ארונצ'וק") ואת הדירה השנייה מכרה סמוך לאותו מועד לבני הזוג המשיבים 3- 4 (להלן: " מזרחי"). הקונים הגישו תביעות נגד המערערת בטענות בדבר הפרת חוזי המכר ופגמים שמצאו בדירות. כל אחד משני זוגות המשיבים העמיד את תביעתו, "לצורכי אגרה", על סך 150,000 ש"ח, והדיון בשתי התביעות אוחד.

(ב)                 הפלוגתות שעלו לדיון לפני בית משפט קמא היו שווי עלות התיקונים של הליקויים בדירות, אומדן ירידת ערך הדירות בגין הפחתה נטענת של שטחה של כל דירה לעומת המוסכם בחוזה המכר, היותה של כל דירה בת 3 חדרים במקום 3.5 חדרים וכן שיעור הנזק שאינו ממוני. המערערת טענה כי קמה לה הזכות לתקן את הליקויים בעצמה כאמור בסעיף 4 לחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר") והמשיבים כפרו בכך.

(ג)                  באי כוח הצדדים הגיעו להסדר דיוני: הם ויתרו על חקירות העדים, והסמיכו את בית המשפט לפסוק על סמך תצהירים שהגישו בעלי הדין, חוות דעת של מומחים וטיעונים בכתב. כמו כן הסכימו שבית המשפט ימנה מומחים. בית המשפט מינה את מר ירמיהו יעקובי מומחה בעניין דירתם של ארונצ'וק ואת מר ראובן שליטנר מומחה בעניין דירתם של מזרחי.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית משפט קמא דן בנפרד בתביעתו של כל זוג משיבים, ולשם כך בחן את חוות דעתו של המומחה שמונה לדירה הנדונה; אולם מקצת קביעותיו של בית משפט קמא יפות לשני זוגות המשיבים גם יחד ונדון בהן תחילה.

(ב)                 כך למשל, סקר בית משפט קמא את המגעים שהתקיימו בין המערערת לבין כל אחד מזוגות המשיבים החל ממועד מסירת החזקה בדירה, וקבע שהמערערת איבדה את זכותה לתקן את הדירות בעצמה מפני שניתנה לה הזדמנות לעשות כן והיא לא ניצלה אותה בתוך זמן סביר.

(ג)                  בעניין ירידת הערך כתוצאה מהקטנת מספר חדרים מצא בית המשפט כי הדירות הן בנות 3 חדרים, בעוד שבחוזי המכר התחייבה המערערת למכור ולמסור דירות בנות 3.5 חדרים. בסוגיה זו סקר בית משפט קמא את המסמכים שבהם נאמר במפורש שהממכר הוא דירה בת 3.5 חדרים; בין היתר היו לפני בית המשפט בקשת רכישה, טופס הזמנת שינויים ופרוספקט שפירסם הקבלן. בית משפט קמא התבסס על ההלכה שנפסקה בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ ואחרים פ"ד נ(1) 826,  834 (להלן: "הלכת צמיתות") וקבע שכל עוד לא הוסכם על שינוי התנאים, אין לדברים שנכתבו בפרוספקט נפקות משפטית של ממש. בית המשפט הביא מחוות דעתו של המומחה יעקובי את הגדרתו של "חדרון" על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970 (להלן: "התקנות") שם נאמר שמדובר בחדר בעל חלון ששטחו לא פחות מ- 6 מ"ר ורוחבו לא פחות מ- 2 מטר. הואיל וחצי חדר הוא לפחות חדרון, והואיל והדירה אינה כוללת חדרון כמשמעותו בתקנות הרי שערכה פחות מערך דירה בת 3.5 חדרים. כך גם על פי חוות דעתו של המומחה שליטנר.

(ד)                 אשר לשיעור הנזק בראשי הנזק השונים: בית המשפט התייחס בנפרד לכל אחת מחוות דעת המומחים. באשר לתביעת אורנצ'וק  פסק בית המשפט כדלקמן:

1.                 על סמך האמור בחוות דעתו של המומחה יעקובי העמיד בית משפט קמא את שיעור הנזק בגין הליקויים על 14,700 ש"ח.

2.                 בית המשפט הוסיף ובחן את הקביעה שבחוות הדעת שאמדה את ירידת ערך הדירה בגין מסדרון צר מהמינימום הקבוע בתקנות בסך 6,000 ש"ח.

3.                 באשר למספר החדרים בדירה מציין בית משפט קמא שהמומחה יעקובי העריך את ירידת הערך בגין החוסר בחצי חדר בסכום השווה ל- 10,000$, ואת ירידת הערך בשל הפחתת שטח דירה לעומת השטח שהובטח בסך 10,500$. ואולם, לנוכח חוות דעתו של המומחה שליטנר בקשר עם דירת המשיבים 3-4, וכדי למנוע עיוות דין, קבע בית משפט קמא את שיעור ירידת הערך הכוללת בסך  16,000$ בלבד.

4.                 לסיום קבע בית משפט קמא שהפיצוי בגין הנזק הלא ממוני יעמוד על סך 5,000 ש"ח.

(ה)                ביחס לשיעור הנזק ש בתביעת מזרחי הביא בית משפט קמא מחוות דעתו של המומחה שליטנר.

1.                 חוות דעתו של מר שליטנר אמדה את עלות תיקון הליקויים שנמצאו בדירה ב- 4,700 ש"ח.

2.                 את ירידת הערך בגין השטח המוקטן וחסרונו של חצי החדר אמד המומחה שליטנר בסכום השווה ל- 14,000$. המומחה הוסיף שיש לחלק את האחריות בגין ירידת הערך בין הצדדים בחלקים שווים וזאת לנוכח "רשלנות תורמת" שהתרשלו מזרחי. בנקודה אחרונה זו קבע בית משפט קמא שהמומחה חרג מתפקידו ולא הוכחה כל רשלנות מצידם של מזרחי.

3.                 אשר למסדרון הצר, קבע המומחה שליטנר שאין לקבוע ירידת ערך, מפני שמדובר בשינויים פנימיים שלא נכללו בהיתר הבנייה. בית המשפט העיר כי הואיל ואין כל עדות ברורה האם המסדרונות בכל אחת מדירות המשיבים זהים, אזי אין מנוס מלאמץ את חוות דעת המומחה שליטנר בעניין זה. אף על פי כן קבע בית המשפט שקונה בשוק החופשי עשוי לעמוד על הורדת מחיר הדירה בגין המסדרון שאינו עומד בתנאי התקנות.

4.                 בסופו של דבר העמיד בית משפט קמא גם כאן את שיעור ירידת הערך הכוללת על סך 16,000$, וזאת כדי למנוע עיוות דין בשל הפערים בין חוות הדעת של שני המומחים.