פסק-דין בתיק עא 1077/05

השופטת ר.חפרי-וינוגרדוב:

1.         המערערת, רינה רבקה לוי, הגישה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט השלום בחיפה (ת.א. 8928/03).

            התביעה מתייחסת לפירוק שיתוף ב- 4 חלקות, הן חלקות 19, 22, 23, ו- 26 בגוש 10930 במושבה הגרמנית בחיפה.

            הנתבעת, רשות הפיתוח, הודתה בכתב הגנתה כי הנה בעלים במשותף של הנכסים הנ"ל יחד עם התובעת, ועתרה למחיקת התובענה ואף לדחייתה.

            ב- 28.11.04 נתן בית משפט השלום (כב' השופט רניאל) פסק דין בתביעה.

2.         בפסק דינו המפורט והמנומק, קבע בית המשפט כי הצדדים הסכימו כי לתובעת 20% משטח החלקות הנ"ל ו/או ממגרש 224 לפי תוכנית חפ/981 ולנתבעת 80% מהשטח הנ"ל. עוד ציין כי הוסכם שלתובעת 20% מזכויות הבניה בחלקות אלה או במגרש 224 דהיינו 896 מ"ר לבנייה, המהווים 20% מ- 4,480 מ"ר ואילו לנתבעת 3,584 מ"ר המהווים 80% מ- 4,480 מ"ר.

            כפי שהבהיר בית משפט השלום בסע' 1 לפסק דינו, 4 החלקות הן מגרש 224 לפי חפ/981 ולכן התייחס לארבעתן ביחד.

            בית המשפט קבע כי לגבי מקרקעין אלה אין שום הליך תכנוני וציין כי התובעת חזרה בה מטענתה העיקרית לפיה יש לפרק את השיתוף על ידי בניה משותפת וריכזה מאמציה בטענה חילופית לפיה יש לפרק את השיתוף במכירה למרבה במחיר.

            במהלך הטיפול בתיק התיר בית המשפט את תיקון כתב ההגנה ובכך נוספה טענה כי לחילופין יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין העולה בקנה אחד עם חוק היסוד מקרקעי ישראל שכן פירוק על ידי מכר המקרקעין נוגד את הוראות חוק היסוד ואינו ישים. לחילופי חילופין טענה רשות הפיתוח כי במקרה של פירוק בדרך של מכירה יש לאפשר למדינה לרכוש את חלקי  התובעת בהתאם לשומת שמאי שימונה על ידה במסגרת הליכי המכירה או כל הוראה אחרת שתעלה בקנה אחד עם הוראות חוק היסוד מקרקעי ישראל.

3.         בפסק דינו מציין בית המשפט קמא ובצדק כי הזכות לפירוק שיתוף היא זכות שיש להימנע ממנה רק לעיתים נדירות בנסיבות חריגות ויוצאות דופן. 

            בית משפט קמא מציין כי הן התובעת שינתה את טעמה, והיום תובעת מכירה למרבה במחיר ולא חלוקה בעין והן הנתבעת שינתה את טעמה, ואינה טוענת עוד כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין. בית המשפט מצא כי התובעת מנסה זה שנים לפרק את השיתוף כדי לממש את הנכס ואילו הנתבעת סירבה לכך מטעמים שונים ואף הוסיף כי אם מי מהצדדים בצע  שימוש לרעה בזכות אין זו התובעת. בית המשפט דחה את הטענה לפיה התובעת השתמשה לרעה בזכות במקרקעין וכי על כן אין היא זכאית לתבוע את פירוק השיתוף ואף דחה את הטענה כי תביעת פירוק שיתוף בפני עצמה היא שימוש לרעה בזכות במקרקעין.

בית המשפט הציב את השאלה האם המקרקעין ניתנים לחלוקה, שכן זו הדרך הראשית לביצוע פירוק וציין כי על פי תעודת עובד ציבור שהוגשה שטח מגרש מינימלי לבנייה עומד על 500 מ"ר מכח התוכנית המופקדת חפ/1400 ועל 450 מ"ר מכח התוכנית המאושרת חפ/229.

            עוד ציין כי מחקירתה של עורכת התעודה עלה כי לבניית 896 מ"ר, הוא חלקה של התובעת באחוזי הבניה, דרוש שטח שלא יפחת מ- 500 עד 550 מ"ר.

            בית המשפט קבע, לאחר שבדק את הדברים, כי במקרה של חלוקה בעין לא תוכל התובעת לממש את זכויות הבניה שלה והורה כי לאור הפסד ניכר שיגרם לתובעת עקב חלוקה בעין יש לקבוע כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין.

4.         בית המשפט נפנה לבדוק את אפשרות הפירוק על דרך מכירה. בית המשפט שקל את טענות הנתבעת והגיע למסקנה כי הנתבעת רשאית להעביר בעלות במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין בינה לבין התובעת.

            טענה נוספת של הנתבעת שנבדקה היא כי פירוק על דרך מכירה הוא מעשה שלא בתום לב ומהווה שימוש לרעה בזכות משום שהנתבעת היא בעלים של מקרקעין שכנים ומכירת הנכס תותיר אותה עם חתיכת קרקע לא רגולרית  ומגרשים קטנים שאפשרויות הניצול שלהם מוגבלות ונחותות מאשר מצב בו ניתן לתכנן את הקרקע עם המקרקעין נשוא התביעה. בית המשפט דחה טענה זו משום שהיה בה שינוי חזית שלא בהסכמה. יחד עם זאת, דן בה ודחה אותה לגופה.

            בית המשפט ציין כי בין פירוק על דרך של חלוקה בעין ובין פירוק על דרך של מכירה ייצור חלוקה לא רגולרית של המקרקעין שכן המגרש הנדון מצוי בין שתי חלקות בבעלות הנתבעת אך הוסיף כי בעיה זו לא נוצרה היום אלא כשתוכננו המגרשים על פי תוכנית בנין העיר וכי באותו שלב היה על הנתבעת לפעול כנגד החלוקה הבלתי רגולרית.

            בית המשפט הוסיף כי אכן עקב החלוקה הבלתי רגולרית עשוי להיגרם הפסד ניכר במימוש החלקות השונות אך בהסתמך על רע"א 1017/97 רדילוביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4), 625, יש למדוד את ההפסד הניכר בקרקע הקיימת לפרוק ולא על פי כדאיות הנובעת לנתבעת משכנות עם  קרקעות אחרות שבבעלותה.

בית המשפט ציין כי בסעיף 40 לחוק המקרקעין לא נאמר שיש להשיג את שווי השוק של המקרקעין אלא שיש למכור את המקרקעין כפי שמוכרים מקרקעין בהוצל"פ. תוצאת המכירה אינה כפופה לשומת המקרקעין ותזכה ההצעה הגבוהה ביותר. מטרת המכירה של מקרקעין מעוקלים היא השגת המחיר הגבוה ביותר ולא השגת שווי שוק של המקרקעין.