פסק-דין בתיק עא 1058/07

כב' השופט זיאד הווארי- אב"ד

בפני ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בנצרת (כב' השופט עאטף עיילבוני), בת"א 7983/04 מיום 21.12.06.

רקע

1.         ביום 21/08/1997 נחתם חוזה פיתוח בין המערערת לבין המשיב, ביחס למגרש 404, המהווה חלק מחלקות 38  ו- 39 בגוש  17518 (להלן: "חוזה הפיתוח"), וזאת על יסוד הזמנה להשתתפות במכרז לבניית יחידות דיור בהר יונה שבנצרת עילית, שפרסם המשיב במהלך חודש פברואר 1997.

2.         חוזה הפיתוח מקנה למערערת את הזכות לבנות במתחם מבנים בהתאם ל"שיעור הניצול". מונח זה הוגדר בחוזה הפיתוח כקיבולת הבניה המותרת על פי תוכנית בנין עיר מפורטת מס' ג/במ/289 (להלן: "התב"ע"), תוך פירוט כי המדובר ב - 10,500 מ"ר מבונים. כן נכלל בחוזה הפיתוח תנאי, לפיו הגדלה בקיבולת הבניה מעבר לאמור בחוזה הפיתוח, תחייב את המערערת בתשלום נוסף.

3.         לאחר ששילמה המערערת דמי היוון למשיב, הוציא המשיב למערערת דרישה לתשלום תוספת דמי היוון בגין מימוש קיבולת בניה מצד המערערת, מעבר לקיבולת הבניה המותרת עפ"י חוזה הפיתוח. התוספת הנטענת לזכויות הבנייה, אשר בעניינה דרש המשיב תשלום נוסף, מתייחסת להוספת חניות מקורות ע"י המערערת.

4.         דרישת התשלום של המשיב, התבססה על שומה שהגיש המשיב למערערת, אשר מתייחסת לאחוזי הבנייה החורגים מאחוזי הבניה שעפ"י חוזה הפיתוח, המערערת מצידה השיגה על השומה באמצעות הגשת שומה נגדית. ערעור שהגישה המערערת ביחס לשווי התוספת לדמי ההיוון נדחה ע"י  השמאי המחוזי בהחלטתו מיום 18/05/00.

5.         המערערת טענה בפני בימ"ש קמא, כי דרישת התשלום של המשיב נעדרת כל בסיס משפטי. לטענתה, התשלום של דמי ההיוון למשיב עבור אותם  10,500 מ"ר מגלם בתוכו את שטחי החנייה המקורה, כאשר שטחי החנייה המקורה אינם בגדר "שטחי בנייה מנוצלים", אלא זכויות המתווספות עפ"י התב"ע לזכויות הקיימות. עוד טענה המערערת כי עצם הצורך בחניות מקורות, אשר נבע מאופי המגרש ותנאיו, היה ידוע למשיב מבעוד מועד וצוין עוד בתנאי המכרז, ועל בסיסו נחתם חוזה הפיתוח. נוכח האמור, לא יעלה על הדעת כי המערערת, אשר למעשה היתה מחויבת עפ"י הוראות המכרז ונספחיו ותקנון התב"ע להוסיף חניות מקורות, ואולצה לעשות כן נוכח דרישות החניה, תחוייב לשלם תמורה נוספת ביחס לשטחים אלו. המערערת סבורה כי, יש לדחות את טענת המשיב על פיה, מכיוון שלא ניתן היה לצפות מראש בכמה תבנה מעבר לבניה המותרת בחוזה הפיתוח, יש לגבות תוספת עבור כל מ"ר מבונה ושטחי שירות מקורים מעבר למותר. המערערת טענה עוד, כי דרישת המשיב לתשלום נוסף בגין שטחי החניות מנוגדת לחובת תום הלב, המוטלת על המשיב בהיותו רשות ציבורית.

6.         מנגד טען המשיב,  כי הוספת החניות המקורות מהווה מימוש קיבולת בניה מעבר למותר עפ"י חוזה הפיתוח, ובגינה יש לחייב את המערערת בתוספת תשלום. עוד טען כי מאחר ולא ניתן לקבוע מראש את השטח הכולל של החניות  המקורות מתוך כלל החניות שתיבנה, לא ניתן לצפות כמה תבנה המערערת מעבר לבניה המותרת בחוזה הפיתוח. על כן, זכות המשיב לגביית דמי היוון בגין כל בנייה -מבונה ושטח שרות מקורה - החורגת מעבר לקיבולת הבניה המותרת בחוזה הפיתוח, שהינו 10,500 מ"ר, תגובש ותכומת אחרי בנייתן.

הכרעת בית משפט קמא

7.         בית המשפט קמא בחן את הוראות התב"ע וחוזה הפיתוח, לעניין אותם שטחים המהווים חניות מקורות, ביחס למגרש הספציפי נשוא הערעור. ביהמ"ש קמא קבע, כי שטח הבניה המקסימלי מוגדר בתב"ע, ביחס לכל יח"ד, כשטח בניה עיקרי בגודל 110 מ"ר ושטח שרות בגודל 15 מ"ר, שאינו כולל חניה מקורה, וכך במגרש 404, הכולל 84 יחידות דיור, יוצא כי סך כל השטח המקסימלי, ביחס לכל יחידות הדיור הינו 10,500 מ"ר.

8.         בית משפט קמא הוסיף ובחן האם השטחים בגינם חויבה המערערת בתוספת תשלום - החניה המקורה - נכללו בקיבולת הבניה על פי התב"ע, או שמא מהווים הם תוספת לה. בית המשפט קמא קבע, כי שטחי החניה המקורה בגינם נדרשת המערערת לתשלום נוסף, הינם שטחי שרות, המוחרגים ממניין השטחים, לצורך קביעת קיבולת הבניה המותרת. שכן, התב"ע מגדירה במפורש את שטח הבניה המקסימלי, ומוציאה מגידרו את שטחי החניה המקורה.

9.         משילוב הוראות התב"ע והוראות חוזה הפיתוח, הגיע ביהמ"ש קמא למסקנה, כי קיבולת הבניה המותרת, המסתכמת ב- 10,500 מ"ר, כוללת בתוכה שטח בניה עיקרי וחלק משטחי השירות, למעט חניה מקורה, ומשכך, אותה תוספת של חניה מקורה מהווה בנייה מעבר לקיבולת המותרת עפ"י התב"ע.

10.       לסיכום, קבע ביהמ"ש קמא, כי מאחר וחוזה הפיתוח  קובע במפורש כי שטח הבניה המותר יוגדר עפ"י התב"ע, וניצול קיבולת הבניה מעבר למותר מחוייב בתשלום נוסף, מאחר והוספת החניה המקורה מהווה, כאמור, ניצול שטח מעבר למותר, כל תוספת של חניה מקורה, מחוייבת בתשלום נוסף,  מעבר למה שהמערערת שילמה למשיב על פי חוזה הפיתוח.

נימוקי הערעור

11.       המערערת  טוענת כי טעה בית משפט קמא , אשר למרות קביעותיו המפורטות, התומכות בטענות המערערת, החליט כי אותה תוספת של חניה מקורה, מהווה בנייה מעבר לקיבולת המותרת עפ"י התב"ע. מסקנה זו אינה עולה מקביעותיו הבסיסיות של ביהמ"ש קמא, ועומדת בסתירה לתנאי המכרז, להוראות התב"ע, להוראות הסכם הפיתוח ולהלכה הפסוקה שהובאה בפרשת אליר חברה לבניין בע"מ נגד מדינת ישראל- מנהל מקרקעי ישראל (רע"א 384/06, פורסם באתר נבו, ע"א 3058/04 (מחוזי חיפה) מדינת ישראל-מנהל מקרקעי ישראל נגד אליר חברה לבניין בע"מ, פורסם באתר נבו) (להלן: "פרשת אליר").

12.       עוד טוענת המערערת, כי טעה בית המשפט קמא בכך, שלא דן ולא שקל  כלל את הטענה כי חוזה הפיתוח קשור קשר הדוק לתב"ע, וכי סך הבניה המותרת על פי הסכם הפיתוח, זהה לכלל השטחים המותרים על פי התב"ע. עוד טעה ביהמ"ש קמא בכך, שלא נתן דעתו לכך, שכבר במסגרת תנאי המכרז מופנה המתעניין להוראות התב"ע.

13.       טעה ביהמ"ש קמא בכך שלא שקל כלל את הטענה, כי קיבולת הבניה המותרת, המסתכמת בסך 10,500 מ"ר, מתייחסת אך ורק לשטח הבנייה המותר ביחס ליחידות הדיור עצמן, ואין היא מתייחסת לשטחים אחרים בבנין, המותרים על פי התב"ע, לרבות חניה מקורה, אשר המערערת חויבה לבנות, בהתאם להוראות התב"ע.

14.       טעה ביהמ"ש קמא בכך, שלא נתן דעתו לכך, כי על פי הנספח לבינוי ועיצוב, המהווה חלק מתנאי המכרז, חוייבה המערערת למעשה בבניית חניה מקורה ותת קרקעית במגרש. המערערת הפנתה לסעיף 4.27 לתב"ע, וטענה כי ביהמ"ש קמא שגה בכך, שלא נתן דעתו לכך, כי שטח החניה המקורה, מהווה חלק מקיבולת הבנייה המותרת על המגרש על פי התב"ע.

15.       מנגד, סומך המשיב את ידיו על פסק דינו של בית המשפט קמא, ומבקש לאמץ את הנמקתו. לדידו ביהמ"ש קמא שקל היטב את העובדה, כי חוזה הפיתוח קשור קשר הדוק לתב"ע. אלא שביהמ"ש קמא הגיע למסקנה, כי "קיבולת הבנייה המותרת המסתכמת ב- 10,500 מ"ר, כוללת בתוכה שטח בנייה עיקרי וחלק משטחי השירות, למעט חניה מקורה. ומשכך אותה תוספת של חניה מקורה, מהווה בנייה מעבר לקיבולת המותרת עפ"י התב"ע, קרי ניצול שטח "מעבר לשטח הבנייה בתב"ע". המשיב טוען כי בכפוף לטענות המערערת, הרי אין כל מקום לסיפא של סעיף 1 לחוזה פיתוח, שכן יוצא כי כל השטח המותר לבנייה עפ"י התב"ע, נכלל בתשלום דמי ההיוון בגין אותם 10,500 מ"ר כאמור בחוזה הפיתוח-פרשנות זאת הינה מרחיקת לכת, איננה סבירה והגיונית ואין לקבלה. עוד ציין המשיב כי בפרשת אליר נדרש ביהמ"ש וניתח את אומד דעתם של הצדדים עפ"י הנתונים הספציפיים שהיו לפניו, ובין השאר הוראות התב"ע השונות ממקרה דנן. בפרשת אליר מוסכם היה על הצדדים, כעניין שבעובדה, כי לא נגבו כל תשלומים בגין קומת העמודים, וזאת מאחר וערכם הכלכלי של אלה  הינו אפסי, מה שאין כן במקרה של חניות, אשר הינן בעלת ערך כלכלי רב.

דיון והכרעה