פסק-דין בתיק וע 5074/05

1.         בפנינו עררים על החלטות המשיב בהשגות שהגישו העוררים בתיקים וע 5073/03 ו-וע 5074/05 שהדיון בהם אוחד.

2.         העורר מר ראובן חסון בתיק וע 5073/05 (להלן: "הקונה"), רכש בהתאם לחוזה מכר שנכרת ביום 18.11.03 מאת מר יהודה סלמה (העורר בתיק וע 5074) (להלן: "המוכר") שלוש תת-חלקות מ-1 עד 3 בחלקה 3 בגוש 10856 חיפה, במחיר של 125,000 דולרים (להלן: "החלקות הנ"ל").

            תת חלקה 1 היא חנות בשטח של 19 מ"ר לה צמוד מרתף בשטח של 16 מ"ר. תת חלקה 2 היא חנות אחורית ששטחה 43 מ"ר ותת חלקה 3 אף היא חנות אחורית בשטח של 17 מ"ר. על מבנה של תקרה מבטון שנבנה ללא כחוק בתת חלק 3, ניתן צו הריסה. שטחן הכולל של החלקות הנ"ל הוא 95 מ"ר.

            החלקות הנ"ל ממוקמות ברח' הרצל 11 שבהדר הכרמל המאופין כאזור מסחרי המשלב גם משרדים ומגורים. הן מצויות בבנין בן 3 קומות (קרקע ו-2 קומות) ובו 12 יחידות. החלקות הנ"ל נמצאות בקומת הקרקע של הבנין ומהוות יחד חנות, שהכניסה הראשית אליה היא דרך תת חלקה 1 מרחוב הרצל והיא בעלת חזית של 25 מ'. המצב התחזקותי של החלקות הנ"ל נמצא סביר (ראה חוות דעת ת/2).

            המשיב מקבל את טענת העוררים לפיה שטחן הכולל של החלקות הנ"ל הוא 79 מ"ר לאחר ניכוי שטח המרתף. על השטח הכולל הנ"ל ביסס המשיב את שומתו.

3.         העוררים מבקשים לקבל את המחיר שנקבע בחוזה המכר של 125,000 דולרים כשווי המכירה.

            עמדת המשיב היא כי השווי החוזי הוא נמוך ואינו משקף את שווי השוק של החלקות הנ"ל בתאריך מכירתן והעריך את שווין בסך של 180,000 דולר.

            על מחלוקת זו נסבו העררים שבפנינו.

4.         מטעם העוררים העידה המתווכת גב' ריקי בר, על הקושי שנמשך כ-5 חודשים למציאת קונה לחלקות הנ"ל ועל השפל בעיסקאות מכר ב-3 השנים האחרונות והוסיפה, כי דרישת המחיר הראשונית של המוכר היתה 170,000 דולר. המוכר הצהיר בפיסקה 5 לתצהירו, כי הנחה את המתווכת לבקש מחיר של 180,000 דולרים עבור החלקות הנ"ל. סביר אולי להניח כי בגלל דרישה יקרה זו לא נמצא קונה משך הזמן שנקבה בו המתווכת. מנקיבת סכומים אלה עולה לכאורה שהמוכר מצוי במחירי מקרקעין באזור זה.

            העוררים טוענים להפחתה של 15% - 10% ממחיר השוק בגין האינתיפאדה והפיגועים שבאו בעקבותיה שגרמו להקטנת הקניות, וכן בשל העובדה שמשרדי הממשלה, כולל בתי המשפט, העתיקו משכנם לעיר התחתית, דבר שהשפיע על פיחות תנועת האנשים בהדר הכרמל ולהקטנת תנועת האוטובוסים.

            להערכת הקונה, מחיר השוק למ"ר הוא 2,100 דולרים, כך שמחיר השוק של החלקות הנ"ל הוא 165,900 דולרים ולאחר הניכוי מהטעמים הנ"ל יש להעמיד שווי זה על 124,500 דולרים (ס' 12 לתצהיר ת/2). מהערכה זו עולה, כי גם הקונה מצוי במחירי הקרקעות באזור זה.

            הוצגה בפנינו בקשה שהוגשה כנראה בשנת 1999 לראש ההוצל"פ מטעם עו"ד ריבנוביץ, שמונה ככונס נכסים של החלקות הנ"ל לאשר את מכירתם למוכר, מר סלמה, במחיר של 130,000 דולרים (פירוט התשלומים בבקשה מסתכם לסך של 125,000 דולרים). מהבקשה עולה, כי משרד השמאים זיד-אורניב העריך ביולי 1998 את שווי החלקות הנ"ל בסך של 170,000 דולרים. עיסקת המכר עם המוכר אושרה ובוצעה.

5.         מטעם המשיב, העידו השמאית זיו אסתר שהגישה חוות דעת שמאית (ת/2) ורכזת במשרד המשיב הגב' נאוה פיגורה, שהגישה תצהיר. ב"כ העוררים ויתרו על חקירתן.

השמאית זיו, העריכה את שווי השוק של החלקות הנ"ל לתאריך כריתת חוזה המכר ב-18.11.03 בהסתמך על 7 עיסקאות להשוואה: 2 בשנת 2001, 2 בשנת 2002 ו-3 בשנת 2003.

מניתוח עיסקאות ההשוואה והתאמה לחלקות הנ"ל העריכה את שווי השוק של מ"ר בגבולות 2,000 דולרים. שטח החלקות הנ"ל הוא 79 מ"ר, כך ששווי השוק של החלקות הנ"ל מסתכם לסך 158,000 דולרים. מבדיקה בשיטת היוון הכנסות שנבעו מהשכרת החלקות הנ"ל הגיעה השמאית לשווי שוק של 160,000 דולרים.

הרכזת הסתמכה על אותן עיסקאות להשוואה, אך העריכה מחירו של מ"ר לסך 2,300 דולרים ואת שווי השוק של החלקות הנ"ל לסך של 180,000 דולרים.

6.         סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשנ"ט-1969, מגדיר "שווי" של "זכות פלונית", כך:

"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון ובלבד שהמכירות -

• (1)   שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעו בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור.