פסק-דין בתיק וע 3086/04

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגיש העורר. הפרטים יתבררו להלן.

2.         העורר היה החוכר לדורות של חנות בשטח של 16.90 מ"ר הנמצאת בקומת המרתף של קנין כיכר העיר בכרמיאל, הידועה כחנות מס' 1/27 ורשומה כחלקה 33 בגוש 18982 (להלן: החנות הנ"ל).

בתאריך ה- 5/2/03 נכרת הסכם מכר בין העורר כמוכר לבין אחיו אטדג'י מישל ורעיתו אטדג'י רשל (סנייר) כקונים, לפיו התחייב העורר להקנות לקונים הנ"ל את זכויותיו בחנות הנ"ל תמורת 30,000 דולרים לפי השער היציג ביום התשלום.

העורר הגיש למשיב הצהרה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשנג-1963 (להלן: חוק הנ"ל) על מכירת זכויותיו בחנות הנ"ל במחיר של 147,000 שקלים שהוא השווי השקלי של התמורה החוזית ביום התשלום לפי 4.9 שקלים לדולר.

המשיב לא קבל את המחיר החוזי כשווי המכירה של החנות הזו ושם את שווי מכירת החנות הנ"ל לסך 307,455 שקלים וחייב את העורר בתשלום מס שבח בסך 67,583 ש"ח.

העורר הגיש השגה על שומת המשיב ושעור חיובי במס שבח, והשגתו נדחתה על כך נסב הערר שבפנינו.

3.         מעדות העורר עולה כי בשנת 1998 חלה במחלת לב שהפכה אותו לנכה בשיעור 60% לפי קביעת המוסד לבטוח לאומי ולמקבל קצבת נכות. כתוצאה התדרדר מצבו הכלכלי ולא יכול היה לעמוד בפרעון המשכנתא שרבצה על החנות הנ"ל. נסיבות אלה אלצוהו למכור את החנות הנ"ל. משך תקופה ארוכה בשנת 2002 פנה למתווכים למציאת קונים אך לא הוצעה לו הצעה ראויה לקנות את החנות הנ"ל, עד שנחלצו לעזרת אחיו ואשתו, שהם תושבי צרפת והסכימו לקנות את החנות הנ"ל במחיר של 30,000 דולרים. העורר הוסיף כי לידיעתו חנויות הבנויות בשטח של כ- 1000 מ' סביב החנות הנ"ל עומדות ריקות כי העסקים בקניון משותקים.

העורר התיחס בעדותו למצבו הכלכלי הקשה, חובותיו הכבדים והליכים שננקטו נגדו בהוצאה לפועל כי הוא עומד בפני פשיטת רגל.

החנות הנ"ל מושכרת מזה 7 שנים בדמי שכירות שנתיים של 9,000 דולרים לעסק של המרת כספים השכירות נמשכת גם אחרי המכר מאחר והשוכר חושש מאבדן המוניטין של עסקו אם יעזב. העורר הכחיש את דברי הממונה מר דיסלפלד (רכז חולית שומת המקרקעין) (להלן: הרכז) כי השוכר אמר לו טלפונית כי הציע לקנות את החנות הנ"ל בסך 40,000 דולר. השוכר לא הוזמן למתן עדות ולא הוגש תצהיר מטעמה.

4.         הרכז הנ"ל בקר בחנות הנ"ל ובהתחשב בהכנסות שהיא מניבה מהשכרתה והעובדה שבין הצדדים לעסקת המכר שוררים יחסים מיוחדים, דחה את השגתו של העורר. הרכז ציין שלא התבסס על עסקות להשוואה בקביעת שוויה אלא על ההכנסות שמניבה החנות, מדמי השכירות המשתלמים עבור השכרתה שהיוונן ניתן שווי של 90-100 אלף דולר. בהודעת השומה שנמסרה לעורר עליה חתום הרכז נקבע שווי המכירה לסך 307,455 ש"ח השווים ל 62,746 דולרים פי שער חליפין של 4.9 ש"ח לדולר ליום המכירה.

5.         הוגשו לנו שתי הערכות שווי החנות הנ"ל "לצורך משכנתא בלבד" שערך הכלכל השמאי מר קרול עבור בנק לאומי למשכנתאות של החנות הנ"ל כפנוייה, האחת מתאריך ה 20/8/03 (נספח א' לתצהיר הרכב מ/1) והשניה מתאריך 4/11/03 (נספח ה' לכתב הערר) שמאי זה העריך את שווי החנות הנ"ל כפנויה ובהתחשב במיקומה, גודלה, טיב הבניה מצבה הפיזי ונתוני השיק לסך של 34,000 דולר נכון ל- 20/8/03 לסך 36,000 דולר נכון ל- 4/11/03, והוסיף כי במכירה מהירה באילוץ של הנכס סבירה הפחתה של 15% מהאומדנים שנקב. בהערכה לתאריך ה 4/11/03 העיר השמאי כי "בתקופה האחרונה חלה ירידה משמעותית ברמת הביקוש לנכסים מסחריים בכרמיאל".

6.         בע"א 3632/01 חדגי'יה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, פס"ד נז' II עמ' 806 בעמ 815  נפסק על ידי כב' השופטת שטרסברג-כהן:

" לשיטתי, משמציג נישום בפני המנהל חוזה שאינו נחזה להיות

פגום, יש להתיחס לתמורה המופיעה בו כתמורה אמתית לכאורה. באומרי זאת אינני מתעלמת כך שלא מעטים הם המקרים שבהם נישומים מבקשים להקטין את סכום המס שעליהם לשלם על ידי דיווחים בלתי נכונים, אף על פי כן אינני סבורה כי יש בכך כדי ליצור חזקה שכל חוזה הוא בבחינת מסמך המכיל פרטים בלתי נכונים. מכאן מתבקשת המסקנה כי נטל ההוכחה להוכיח את שווי השוק ("הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון) הוא על המנהל. לענין זה רשאי הנישום להביא ראיות לסתור את אלה של המנהל ולהראות ששווי השוק הוא אחר.

בכל מקרה נטל השכנוע לענין שווי השוק נשאר על כתבי המנהל. משהרים המנהל את הנטל להוכיח את שווי השוק, והפער לפי מחיר המכירה גדול, עובר הנטל לכתפי הנישום להוכיח את הסייג שבפסיקה

(1) לאמור: על אף הפער נקבעה התמורה בתום לב ללא קיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה".

בענייננו הציג העורר בפני המשיב את חוזה המכר שאינו נחזה להיות פגום ויש להתיחס לתמורה הנקובה בו כתמורה אמיתית לכאורה.

במצב דברים זה על המשיב להוכיח את שווי השוק של החנות הנ"ל, קרי הסכום שיש לצפות לו ממכירת החנות הנ"ל ממוכר מרצון לקונה מרצון.

בעניננו לא הוכח קיומו של שוק לחנות הנ"ל, כך שהמוכר נקט בשיטה אחרת במגמה להערכה אוביקטיבית של שווי החנות הנ"ל.