פסק-דין בתיק וע 3084/04

1.         בפנינו ערר על החלטת  המשיב בהשגות שהגישו העוררים כפי שיתבררו להלן.

2.       העוררת מס' 1 (להלן: המוכרת) רכשה ב-3/11/69 את חלקת הקרקע מס' 10 בגוש 10753 הנמצאת ברחוב התמר 20 בכרמל המערבי בחיפה. (להלן: החלקה הנ"ל).

בשנים 1972-1970 בנתה המוכרת על החלקה הנ"ל בנין מגורים שבו 12 יחידות דיור למגורים להשכרה (להלן: הבנין הנ"ל). הדירות בבנין הנ"ל הושכרו מאז הקמתו לשוכרים שונים. הבנין הוכר כנכס מאושר המיועד להשכרה למגורים על פי חוק לעדוד השקעות הון תשי"ט - 1959.

ב-15/11/02 נכרת חוזה מכר בין המוכרת לבין העוררת מס' 2 (להלן: הקונה), לפיו מכרה המוכרת לקונה 10 דירות מתוך 12 הדירות שבבנין הנ"ל במחיר של 700,000 דולרים בתוספת מע"מ השוה, לפי שער הדולר במועד המכר, לתמורה שקלית של 3,264,800 שקלים (להלן: הממכר הנ"ל).

המשיר לא קיבל את המחיר החוזי כשווי העסקה ואמד שווי זה לסך 1,139,000 דולרים ולאחר עיון נוסף תיקן את השווי לסך 1,079,776 דולרים ששוים השקלים במועד המכר הוא 5,036,075 שקלים.

המחלוקת הראשונה בין הצדדים נסבה בענין שווי העסקה כשהפער בין האומדנים הוא משמעותי.

3.       נפסק בע"ר 3433/00 ליטנפלד נ. מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פס"ד נ"ו (5) ע' 241  בע' 244 ה' כי:

"הכלל הוא כי "שווי המכירה, לצורך חישוב המס נקבע לפי מחיר השוק, ממוכר מרצון לקונה מרצון.  ואילו היוצא מן הכלל הוא שהשווי נקבע לפי המחיר שבחוזה.

וזאת אם שוכנע המנהל בדבר קיומם של התנאים להחלת היוצא מן הכלל, דהיינו, כי החוזה נעשה בתום לב,  ובלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.... על הטוען לקיומו של חריג המצדיק חישוב מס על פי השווי החוזי, על אף היותו נמוך משווי השוק, הנטל לשכנע כי נתקיימו תנאי החריג".

הוסבר ברע"א 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ולבנוי  רחובות נ' נ.ח. לוסטרניק ובנו פס"ד נז(5) ע' 529 בע' 536 כי הנוסחה של "שווי השוק" מבוססת על: "... יסודות אוביקטיביים וערכי שוק חפשי. גלום בו איזון ראוי של אינטרסים, הן של הפרט והן של הרשות הצבורית... שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים כמו, מיקומם טיבם ושטחם אך לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים כמו גורמים חברתיים, כלכליים פולטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים....".

בענייננו לא שוכנע המשיב בקיומם של התנאים להחלת התמורה החוזית והעריך את השווי העסקה לפי שוויה בשוק. העוררים חולקים על הערכה זו.

4.       אחת השיטות לשומת מקרקעין היא השיטה ההשואתית המופעלת כאשר ישנם נתוים להשואה ובעניננו ישנם נתונים כאלה. נפסק בע"א 161/79 שר האוצר נ. זילברשטיין ואח' פס"ד לד' (3) ע' 225 בע' 227 כי:

"... מבין כל השיטות האפשריות לשומת מקרקעין עדיפה זו הנקראת "השואתית..." והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס הנידון...".

יש לקחת בחשבון את ההבדלים בין הממכר לנכסים להשואה המשפיעים על המחיר ולבצע התאמות מחיר לאור ההבדלים הקיימים.

שאלת שווי המכירה של הממכר הנ"ל היא שאלה שבעובדה.

5.       המשיב הסתמך בעריכת ההשואה  על עסקאות מכר דירות כמפורט בפסקה 11 לתצהירו של השמאי המחוזי מר ברק - מ/1 - עסקאות המכר להשוואה נערכו בטווח זמן של 6 חדשים מתאריך עסקת הממכר ולגבי דירות ברדיוס של עד 500 מ' מהממכר.

כל העסקאות להשוואה שהביא המשיב מתיחסות לדירות בבנין כשעל אותו מגרש בנוי בנין נוסף למגורים.

מהעסקאות להשוואה  עולה כי השווי הממוצע של מטר מרובע  דירה באזור הממכר הנ"ל היה בתקופה הרלוונטית 1,894 דולרים שעוגל ל-1,900 דולרים. המשיב העריך בשומות שהוציא את השווי הממוצע למ"ר לסך 1,845 דולרים.

 בהתחשב בכך שהממכר הנ"ל, מהווה דירות שהושכרו משך תקופה ארוכה, כ-30 שנים, ובהנחה שמצבן הפיזי נמוך משל דירות בהן מתגוררים הבעלים, הפחית המשיב 150 דולרים למ"ר מהשווי שאליו הגיע וקבע את השווי הממוצע לסך 1,750 דולרים למ"ר. הנובע מכך הוע שהעמיד את השווי המכירה של הממכר הנ"ל ששטחו הבנוי ללא מחסנים הוא 725.9 מ"ר על סך 1,270,325 דולרים (725.9 X 1,750 דולר) משווי זה הפחית המשיב 15% בגין גודל העסקה וקבע את שווי הממכר לסך 1,079,776 דולרים.