פסק-דין בתיק וע 101/01

נתוני רקע

1.         העוררת היא בעלים של מקרקעין המצויים בתחומי המועצה המקומית שבי-ציון. על מקרקעין אלו מצוי נכס שלפנים היה בית הבראה שנוהל על ידי העוררת תחת השם "בית דולפין". העוררת הגישה בפנינו ערר בהתאם לסעיף 30 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962 (להלן-"החוק הנ"ל"), בעקבות דרישה לתשלום היטל ביוב שהוצאה ביום 16/10/01.

            תחילה הוגש הערר כנגד המועצה המקומית שבי-ציון. לימים, ומשנתמזגה המועצה המקומית במועצה האזורית מטה אשר, הייתה זו האחרונה למשיבה.

            המשיבה הגישה כתב תגובה לערר.

2.         בהסכמת ב"כ הצדדים הורינו על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם העוררת הוגש תצהירו של עו"ד מיכאל בלקני, מנהל מחלקת הנכסים שלה. מטעם המשיבה, ועת ארוכה, לא הוגש כל תצהיר עדות. לאחר ארכות חוזרות ונישנות, ובהתאם לסעיף 168 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984, הורינו כי לא נידרש לראיות מטעם המשיבה. בהמשך, ומשעה שהמשיבה לא עמדה על חקירת המצהיר מטעם העוררת, הורינו על הגשת סיכומי טענות. או-אז הוגשה בקשה לביטול החלטתנו זו וראינו לדחותה.

            מצב הדברים העובדתי, איפוא, הוא כי התשתית העובדתית הנפרסת לנגד עינינו היא זו העולה מתצהירו של עו"ד בלקני, בצירוף מסמכים הגלויים לנגד עינינו למקרא נספחי כתבי הטענות.

3.         נידרש, איפוא, לסוגיות הצריכות לפנים בגדר הערר שבפנינו.

לעניין הודעת החיוב

4.         סעיף 28 לחוק הנ"ל דן באלמנטים שחייבים לעמוד ביסודה של הודעת ראש הרשות בגין השתת ההיטל. נטען ע"י העוררת כי דרישת התשלום מיום 18/10/01 פגומה וחסרה, אף אינה דנה בשלבים העומדים להתקנה או לקניה ע"י המשיבה, בגינו של היטל ביוב זה. 

5.         בדעתנו לדחות טענה זו. מן החומר שבפנינו עולה כי המשיבה שיגרה לעוררת הודעה מיום 18/10/01, אליה נספחה פנייתו של ראש המועצה המקומית מיום 21/10/01. לטעמנו הדרישה האמורה מפורטת, ותואמת לדרישות החוק הנ"ל. דנו בסוגייה זו, בעניינה של המועצה המקומית שבי ציון, בגדר פסק דיננו מיום 9/3/05 בתיק ו"ע 109/02 קליין אמיר ואח' נ' המועצה האזורית מטה אשר. אף במקרה ההוא נדונו אותן הודעות, ובעיקר מכתבו של ראש המועצה מ- 21/10/01. כשם, כן כאן, מקובלת עלינו עמדת המשיבה, כעולה מסעיף 8 לסיכום טענותיה, כי " בטופס המידע בגין גביית היטל ביוב וכן בדרישת התשלום כנ"ל מפרט ראש המועצה את היסוד לחישוב ההיטל (שכן חוק העזר קובע היטל ביוב לכל מ"ר משטח מבנה ו/או משטח קרקע), חלופות תשלום, הזכות להגיש ערר בהתאם לסעיף 30 לחוק הביוב, מועד תשלום החיוב בגין היטל ביוב, השלב בו נמצא פרוייקט הביוב (סיום הקמת מאספים פנימיים), סכומי הכסף שכבר הושקעו ע"י המועצה בגין עבודות הביוב (2.3 מיליון ש"ח), הלוואה שקיבלה המועצה להקמת מערכת הביוב וסיבת הפעלת חוק העזר (בעיות תקציב ואי היכללות ברשימת ישובי קו עימות)".

6.         העוררת טוענת כי ההודעה פגומה שהרי היא אינה נוקבת, כאמור בסעיף 16 לחוק הנ"ל, ב" הודעה על כל שלב העומד להתקנה או לקניה". לבד מכך שלטעמנו ההודעה מפרטת כי פרוייקט הביוב מצוי בשלב סיום הקמת מאספים פנימיים, מקובלת עלינו עמדת ב"כ המשיבה כי מקום שעסקינן, כבנדוננו, בפרוייקט מקיף אחד, אין צורך במתן הודעה באשר לכל שלב ושלב. ביסודו של דבר שיטת ההיטל מבוססת על תפיסת תיכנון כוללת, הצופה פני עבר ועתיד, והגוזרת את סכום ההיטל כפועל יוצא מהערכה תקציבית כוללת, אם באשר לעלויות עבר ואם באשר לצפי השקעות בעתיד.

7.         העוררת טוענת כי היא לא קיבלה אגרות לתושב שנשלחו אליה, ואשר ליוו את שלבי התיכנון של פרוייקט הביוב. טיעון זה נתמך בתצהירו של עו"ד בלקני, וכאמור אינו זוכה לכל תגובה עובדתית בהעדר מענה מטעם המשיבה. ועם זאת, ומשעה שאין הכחשה שהתקבלו ע"י העוררת ההודעות מיום 18/10/01 ו- 21/10/01, שנדונו לעיל, אין בכך כדי להושיע לעוררת, ככל שעסקינן בידיעה שניתנה לה ושהקימה את העילה המספקת להשתת ההיטל.

8.         הנה כי כן, הננו קובעים כי העוררת קיבלה את ההודעות הנאותות לעניינו של היטל הביוב, כשם שאנו קובעים שההודעות האמורות עונות על האלמנטים הדרושים מכוחו של החוק הנ"ל. משום כך אין לנו צורך להידרש לטענת המשיבה ולבחון האם עסקינן בדרישה פרוצדורלית גרידא, או בדרישה מהותית, אף לנוכח פסיקת ביהמ"ש העליון בסוגיה זו.

העדר סבירותו של ההיטל ולעניין סיווגו של הנכס

9.         העוררת טוענת כי המשיבה לא הרימה את הנטל להצביע על סבירות גובהו של ההיטל. לטעמה, עיון בתחשיבים הכלכליים מראה כי הם מבוססים על תחזיות שגויות. התחשיב צופה גידול של 25% בתחום המלונאות בשנים 1997-2017. התחזית האמורה שגויה בעליל. תחום המלונאות בשבי-ציון, במרביתו המכרעת כדי 95%, הוא הנכס "בית דולפין" שבפנינו. ואולם, ככל שעסקינן בנכס זה הוא אינו משמש זה מכבר כמלון. מפסק דין שניתן ע"י כב' השופטת גילאור בתיק עמ"נ 417/01 שירותי בריאות כללית נ' מנהל הארנונה מועצה מקומית שבי-ציון, עולה " כי הנכס עומד בשממונו ואינו משמש בפועל כבית מלון, בית הארחה או אכסניה". אכן בתקופה מסויימת שימש הנכס למגורי עולים חדשים מאתיופיה, ואולם אף שלב זה הסתיים זה מכבר.

10.        בהעדר מענה עובדתי מטעם המשיבה אין לנו אלא לאמץ את ההנחות העובדתיות האמורות. דא עקא, שנתונים אלו הם נעדרי כל נפקות, ככל שעסקינן במסכת שבפנינו. כך, לנוכח העובדה שחוק העזר בנדוננו אינו יוצר כל הפרדה בין מגורים למלונאות. כך נלמד מן התוספת לחוק העזר אשר קובעת בסיס חיוב אחיד " למגורים ולמלונאות". משום כך, ואף על יסוד הנחתנו כי "בית דולפין" אינו יכול להיות מסווג כ" מלונאות", הוא בוודאי יכול להיות מסווג כ" מגורים". ממילא, אין נפקות לקביעתנו כי תחזיות הגידול בשבי-ציון, ככל שעסקינן במלונאות, אינן נכונות.

11.        ככל שעסקינן במגורים, סומך עו"ד בלקני על נספח ב/1 לכתב התגובה, הוא מכתב לתושבי שבי ציון מ- 18/12/00, ממנו עולה כי התוכנית היא להפוך חלק מהקרקע נשוא התביעה למגורים בבניה רווייה. עו"ד בלקני מסתמך על הסתירה בין נתון זה לבין המצג אודות הרחבת ענף המלונאות. על סוגיית ה"מלונאות" כבר אמרנו דברנו לעיל. ממילא, אין בידי עו"ד בלקני כל הכחשה כי עסקינן בקרקע שעשויה לשמש למגורים בבנייה רווייה.

12.        ואולם, נתון פוטנציאלי זה מביאנו לטענה משפטית נוספת, הנטענת ע"י העוררת למקרא חוק העזר. לטעמה, אין הנכס מהווה " מבנה" או " שטח קרקע" כהגדרתו בחוק העזר. כך, משום שסעיף 1 לחוק העזר מגדיר " מבנה" כ" חדר או חדרים המשמשים לעסק, לחקלאות או לצורך אחר". מכאן, כך הטענה, יש צורך להוכיח כי המבנה משמש בפועל לעסק. ככל שעסקינן ב" שטח קרקע", הרי מדובר ב" קרקע פנויה שאין עליה מבנה או דירה, לרבות קרקע שעליה מבנה...". משעה שהמשיבה קורסת בטענתה כי עסקינן ב" מבנה", ממילא אף אין לדבר על " שטח קרקע".

13.        בדעתנו לדחות טענה זו. המשיבה קוראת שלא כהלכה את חוק העזר. התוספת אינה דנה במושג " מבנה", אלא במושג " שטח מבנה". ככל שעסקינן ב" שטח דירה או מבנה", אף זאת בסעיף 1 הוא סעיף ההגדרות, הרי הוא " לפי הבנוי למעשה, המחושב בהתאם לאמור בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיטל, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970...". מכאן, כי מחוקק חוק העזר לא מסתפק בבניה " למעשה", אלא אף מפנה לתקנות התכנון והבניה. בכך צועד מחוקק חוק העזר בעקבות סעיף 18(2) לחוק הנ"ל, המדבר על כך שההיטל יחושב, מקום שעסקינן במבנה, גם ב" לפי הבנוי למעשה" וגם " לפי הניתן לבניה בנכס לפי כל תוכנית בניין עיר מחייבת באותו מקום...".