פסק-דין בתיק הפ 631/07

פתח דבר

1.         התובענה שבפניי שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה עניינה בבקשה למינוי כונס נכסים מכוח תקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: " תקנות סד"א"), לצורך אכיפת הסכם שנחתם בין המבקשת - מתחם כיכר השעון בע"מ (להלן: " המבקשת"), לבין המשיב מס' 1 - הקדש איסקנדר עווד (להלן: " ההקדש"), באמצעות המשיב מס' 2 - האב מקריוס עיד המשמש כנאמן על נכסי ההקדש (להלן: " האב עיד"; למען הנוחות, אלא אם כן יצוין אחרת, אתייחס להקדש ולאב עיד יחדיו כאל ההקדש). מדובר בהסכם פשרה שאליו הגיעו הצדדים במהלך סכסוך משפטי שהתגלע ביניהם, ושקיבל תוקף של פסק דין ביום 18/5/04 במסגרת ע"א 8773/02; הכל כפי שיפורט בהמשך.

נוסף על כך, עסקינן בבקשה שהגיש ההקדש לעיכוב ההליכים בתובענה מכוח סעיף 5 לחוק הבוררות, התשכ"ח- 1968 (להלן: " חוק הבוררות") - בגין תניית בוררות שבהסכם קודם שנחתם בין הצדדים, ולטענת ההקדש מחייבת אותם גם עתה (בש"א 17123/07).

רקע עובדתי

2.         המבקשת היא חברה שנוסדה בשנת 1997, ועיסוקה הוא ביזמות בתחום הנדל"ן.

ההקדש היה במועדים הרלוונטיים לתובענה בעלים במקרקעין שמצויים באזור כיכר השעון ביפו, וידועים כחלקות 4, 5, 6, 7 בגוש 7017 (להלן: " המקרקעין"; דפי מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב צורפו כנספח א לתצהירו של מר יאיר מורט, מנהל המבקשת, להלן: " מורט"). המקרקעין נמסרו לבעלותו של ההקדש מכוח שטר הקדש שיצר איסקנדר עווד ז"ל בשנת 1899 לטובת מסדר הנזירים המרוני, ומכוחו של שטר זה אף מונה ראש המנזר המרוני ביפו לנאמן על ההקדש (שטר ההקדש המקורי ותרגומו צורפו כנספח א לתצהיר עו"ד מארון סרור, ב"כ ההקדש; להלן: " עו"ד סרור").

בעיקרן, העובדות הצריכות לעניין אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים והן יובאו להלן בתמצית.

3.         ביום 19/5/94 התקשר ההקדש (באמצעות האב אגוסטין חרפוש, ששימש באותה עת כנאמן על ההקדש) בהסכם קומבינציה עם חברת אורות יפו לפיתוח והשקעות בע"מ (להלן: " אורות יפו"), להקמת פרויקט בניה על המקרקעין (להלן: " הסכם הקומבינציה" ו- " הפרויקט" לפי העניין; הסכם הקומבינציה צורף כנספח ג לתצהיר עו"ד סרור). על פי הסכם הקומבינציה, אורות יפו התחייבה לבנות על המקרקעין שבבעלות ההקדש מבנים שישמשו למגורים ולמסחר, לשלם להקדש במעמד חתימת ההסכם סך של 650,000$, וכן לבנות עבור ההקדש מבנה בשטח של 900 מ"ר במקרקעין אחרים שבבעלותו - ובתמורה היא תקבל מן ההקדש זכות חכירה למשך 99 שנים ב- 69% מן המקרקעין (ראו סעיפים 11-13 להסכם הקומבינציה).

במועד חתימתו של הסכם הקומבינציה היו בנויים על המקרקעין מבני מגורים שבהם התגוררו דיירים בעלי זכויות דיירות מוגנת, ועל כן במסגרת הסכם זה התחייב ההקדש להביא לפינויים של הדיירים - על מנת שאורות יפו תוכל להרוס את המבנים הקיימים ולהתחיל בעבודות הבנייה (ראו סעיף 9 להסכם הקומבינציה). לצורך מימון הפיצויים וההוצאות הכרוכים בפינוי הדיירים המוגנים מן המקרקעין נטל ההקדש מבנק אמריקאי ישראלי בע"מ (אשר נרכש מאוחר יותר על ידי בנק הפועלים בע"מ, להלן: " הבנק"), עובר לחתימתו על הסכם הקומבינציה, הלוואה שבגינה נרשמה במרשם המקרקעין משכנתא לטובתו של הבנק על המקרקעין (להלן: " המשכנתא").

בסמוך למקרקעין שבהם עסקינן שוכנות חלקות 2, 3 ו- 56 בגוש 7017 וחלקה 18 בגוש 7071, שגם הן (או חלקן) היוו בעבר חלק מנכסיו של ההקדש - עד שהופקעו על ידי עיריית תל אביב לצורך סלילת כביש (להלן: " החלקות המופקעות"). במועד חתימת הסכם הקומבינציה ניהל ההקדש משא ומתן עם העירייה להשבת זכויות הבעלות לידיו בחלקי החלקות שבהם לא עשתה העירייה שימוש בסופו של יום - ועל כן במסגרת הסכם הקומבינציה התחייבו הצדדים לפעול במשותף גם למען מטרה זו, והסכימו כי במידה שיעלה בידם להשיגה, הפרויקט יורחב כך שייבנה גם על שטחן של החלקות המופקעות (ראו "הואיל" שני בעמ' 2 להסכם הקומבינציה).   

4.         ביום 22/9/97 נחתם הסכם בין המבקשת לבין ההקדש (באמצעות האב אליאס אל-ענדארי, ששימש באותה עת כנאמן על ההקדש), שלפיו המחה ההקדש למבקשת את עיקר זכויותיו והתחייבויותיו כלפי אורות יפו על פי הסכם הקומבינציה - בתמורה לתשלום בגובה מיליוני דולרים, שחלקו שולם במועד חתימת ההסכם ויתרתו עתידה היתה להשתלם במועד השלמת הבניה בפרויקט (להלן: " הסכם כיכר השעון", צורף כנספח ב לתצהיר מורט; ראו סעיפים 9-10 להסכם). בהסכם זה התחייב ההקדש למסור למבקשת לאחר השלמת הפרויקט את זכויות החכירה בחלקו בפרויקט         (31%), כאשר יוזכר כי זכויות החכירה ביתרת המקרקעין (69%) היו עתידות להימסר על ידי ההקדש לאורות יפו (ראו סעיף 5.3 להסכם כיכר השעון).

יוער כי סעיף 17 להסכם כיכר השעון קבע תניית בוררות, שלפיה כל סכסוך בין הצדדים בקשר להסכם יובא להכרעת שני בוררים (בורר מטעמו של כל אחד מן הצדדים), ובמקרה של מחלוקת ביניהם - הבוררים ימנו בורר שלישי מכריע (להלן: " תניית הבוררות").

            דא עקא, שזמן לא רב לאחר שהומחו לה זכויותיו והתחייבויותיו של ההקדש מכוח הסכם הקומבינציה, הגיעה המבקשת לכלל מסקנה כי אורות יפו מפרה באופן יסודי את התחייבויותיה על פי הסכם זה. משכך, שלחה המבקשת לאורות יפו הודעה על ביטול הסכם הקומבינציה, ובין השתיים התנהל הליך בוררות ממושך בנושא - שהגיע אל קיצו רק ביום 2/1/05, עם מתן פסק בוררות שקבע כי אורות יפו אכן הפרה את הסכם הקומבינציה הפרה יסודית ולכן הוא בוטל כדין (להלן: " פסק הבוררות"; צורף כנספח ג לתצהיר מורט). עוד נקבע בפסק הבוררות כי המבקשת זכאית לפיצוי בגין ההפרה, אשר יקוזז מסכום ההשבה שעל המבקשת לשלם מצידה לאורות יפו כתוצאה מביטול הסכם הקומבינציה; ולאחר קיזוז הפיצוי מסכום ההשבה נותר למבקשת לשלם לאורות יפו סך של כ- 1,000,000$. לטענתה של המבקשת, הפועל היוצא מפסק הבוררות הוא שבעקבות ביטול הסכם הקומבינציה המבקשת קיבלה מאורות יפו את זכויות החכירה ב- 69% מהמקרקעין - אשר היו עתידות להימסר לאורות יפו על ידי ההקדש עם השלמת הפרויקט - ומשכך, ובעקבות הסכם כיכר השעון, המבקשת הפכה לבעלים ב- 100% מזכויות החכירה בפרויקט.

5.         כבר בשנת 1999, בד בבד עם ניהול הליך הבוררות בין המבקשת לאורות יפו בנוגע לביטולו של הסכם הקומבינציה, התגלע בין המבקשת לבין ההקדש סכסוך באשר לתוקפו של הסכם כיכר השעון. ביום 1/11/00 פנתה המבקשת לבית המשפט המחוזי בירושלים, בבקשה למתן צו הצהרתי שיקבע כי הסכם כיכר השעון תקף ומחייב את הצדדים לו, ואילו ההקדש מצידו הגיש תביעה שכנגד -  למתן צו הצהרתי שיקבע כי הסכם זה חסר תוקף משפטי והוא בטל ומבוטל (ת.א. 2519/00). ביום 31/7/02 קיבל בית המשפט (כבוד השופט י' צבן) את תביעתה של המבקשת, דחה את התביעה שכנגד, והצהיר כי הסכם כיכר השעון תקף (פסק הדין צורף כנספח ד לתצהיר מורט).

            ההקדש ערער על פסק הדין לבית המשפט העליון (ע"א 8773/02), ובמהלך הדיון בערעור ובעקבות הליך גישור שאליו פנו, הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18/5/04 (להלן: " הסכם הפשרה"; צורף כנספח ו לתצהיר מורט).

6.         ביצועו של הסכם הפשרה הוא שעומד במרכז הדיון שבפניי, ומשכך ראוי להתעכב על כמה מן ההוראות הקבועות בו:

            סעיף 8 להסכם הפשרה קובע כי תכלית ההסכם היא להביא לביטול חלקי של זכויות החכירה במקרקעין שנמסרו למבקשת מאת ההקדש על פי הסכם כיכר השעון, וכן לשנות את סכום התמורה שהמבקשת התחייבה לשלם להקדש בהסכם כיכר השעון. ואולם בסעיף 43 להסכם הפשרה הבהירו הצדדים כי " בכפוף להוראות ולהסדרים הקבועים במסמך זה, כל הוראות הסכם כיכר השעון אשר לא שונו מפורשות בהסדר זה - ישארו בתוקפן" (ההדגשה שלי- ע.ב.).

באשר להיקפן של זכויות החכירה של המבקשת בפרויקט, נקבעו בסעיף 10 להסכם הפשרה הדברים הבאים:

"... הפשרה מושתתת על העיקרון כי הצדדים מסכימים לביטול זכויותיה של חברת המתחם (המבקשת- ע.ב.) ביחס למחצית        (50%) של שטחי המתחם (המקרקעין והחלקות המופקעות- ע.ב.) ושל שטחי הפרויקט, באופן שלאחר הביטול החלקי ישאר ההקדש בעלים של מחצית מכלל שטחי המתחם ומכלל שטחי הפרויקט, ואילו זכויותיה של חברת המתחם בשטחי המתחם ובשטחי הפרויקט, ישארו לגבי המחצית (50%) הנותרת בלבד, והכל בכפוף להוראות הסדר זה להלן (להלן- 'הפשרה')."

            ואולם, בסעיף 11 להסכם הפשרה הובהר כי ההקדש יהיה זכאי לזכויות ב- 50% מן הפרויקט רק במידה שישלים את "משימת נקיון הזכויות במקרקעין", כלשונו של הסכם זה וכמפורט בסעיף 14 שבו: