פסק-דין בתיק הפ 613/05

פתח דבר

1.         המבקשת, ישראלום נכסים בע"מ (להלן: " המבקשת") היא חברה ציבורית שעיקר פעילותה הוא בתחום ייזום ופיתוח מקרקעין. המשיב, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"), הוא גוף סטטוטורי שהוקם על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960 במטרה לנהל את מקרקעי ישראל, שבבעלות רשות הפיתוח וקק"ל.

עסקינן בעתירתה של המבקשת לסעד הצהרתי שיקבע כי ההתקשרות החוזית שבינה לבין המינהל בוטלה על ידה כדין.

רקע עובדתי

2.         הצדדים אינם חלוקים באשר לעיקרן של עובדות המקרה נושא התובענה דנן, ועל כן יובאו עיקריה של המסכת העובדתית כפי שתוארו על ידי הצדדים בתצהירים מטעמם, משוויתרו על חקירות המצהירים.

רשות הפיתוח היתה במועדים הרלוונטיים לתובענה הבעלים הרשומים בחלקות 378 ו- 382 בגוש 6627 ברחוב רפידים בתל אביב ( להלן: " חלקה 378" ו- " חלקה 382" בהתאמה; נסח רישום החלקות במרשם המקרקעין צורף כנספח א לתצהירה מיום 1/11/05 של גב' יפה שלו, הממונה על השיווק במחוז תל אביב במינהל, להלן: " שלו"); וקבוצה של אנשים וחברות פרטיות (להלן: " קבוצת הפרטיים") היו הבעלים הרשומים בחלקות 374 ו- 370 באותו גוש (להלן: " חלקה 374" ו- " חלקה 370" בהתאמה; נסח רישום חלקה 374 צורף כנספח ב לתצהיר שלו). יובהר כי חלקה 374 וחלקות 378 ו- 382 סמוכות זו לזו.

            בסוף שנות ה-80, במסגרת פרויקט סלילת נתיבי איילון, פנתה חברת נתיבי איילון בע"מ (להלן: " נתיבי איילון") לקבוצת הפרטיים והציעה לה לערוך עימה עסקת "חליפין": מכיוון שחלקים מחלקות 374 ו- 370 שבבעלות קבוצת הפרטיים היו דרושים לנתיבי איילון לצורך סלילת הכביש המהיר, ועל מנת להימנע מהפקעת חלקי חלקות אלה מידה של הקבוצה, נתיבי איילון הציעה לקבוצת הפרטיים שתעביר לבעלותה את חלקי החלקות הללו - ובתמורה נתיבי איילון תשלם לקבוצת הפרטיים סכום במזומן בהתאם לשמאות שתיערך וכן תקבל הקבוצה זכויות בחלקים מחלקות סמוכות. במקביל פנתה נתיבי איילון למינהל וביקשה להתקשר עימו בהסכם לתכנון ולפיתוח חלקים מחלקות 378 ו-382 במטרה לבנות עליהם בבוא העת בית אבות או יחידות דיור למגורים ולהעביר את זכויותיה החוזיות במקרקעין אלה וכל זכות לבצע עסקה בהם לידי קבוצת הפרטיים תחת חלקי החלקות שהיו דרושות לנתיבי איילון לסלילת הכביש, והכל כפי שיפורט להלן (ראו: סעיפים 5-7 לתצהיר שלו).

3.         ביום 22/7/90 התקשרו המינהל ונתיבי איילון בהסכם שבמסגרתו ניתנה לנתיבי איילון הרשאה לתכנון בניית בית אבות או יחידות דיור על חלקי חלקות 378 ו-382 ששטחם הכולל 6,134 מ"ר (להלן: " המקרקעין"), במטרה שבמועד תום תקופת התכנון (שנקבע ליום 31/3/95) יתקשרו הצדדים בהסכם מכר או הסכם פיתוח ביחס למקרקעין אלה (להלן: " הסכם ההרשאה"; צורף כנספח ד לתצהיר שלו). במסגרת התנאים המיוחדים שצורפו כנספח להסכם הובהר כי בהתקיים תנאי ההרשאה המקרקעין יועמדו לרשותה של נתיבי איילון או לרשות מי מטעמה של נתיבי איילון לשם פרויקט בניית בית אבות או יחידות מגורים (ראו סעיף ג לנספח להסכם ההרשאה). עוד נקבע בנספח כי הקצאת המקרקעין בתום תקופת ההרשאה תבוצע במחיר שייקבע על ידי השמאי הממשלתי על פי הייעוד העתידי של המקרקעין (ראו סעיף א לנספח להסכם ההרשאה).

            ביום 12/8/90 התקשרה נתיבי איילון עם קבוצת הפרטיים בהסכם למכירת זכויות הבעלות של קבוצת הפרטיים בחלקי חלקות 374 ו- 370 ששטחם הכולל 8,576 מ"ר - ובתמורה, בנוסף לתשלום במזומן של ערך הקרקע, נתיבי איילון המחתה לקבוצת הפרטיים את כל זכויותיה בהסכם ההרשאה וכן כל זכות עתידית שתהיה לה במקרקעין (להלן: " הסכם המכר"; צורף כנספח ג לתצהיר שלו). כמו כן, נתיבי איילון התחייבה לפעול בכל האמור בהסכם ההרשאה כנאמנה של קבוצת הפרטיים (ראו סעיף 4(ב)(2) להסכם המכר), והקבוצה הצהירה בהסכם כי ידוע לה שביצוע פרויקט הבנייה עשוי לגרור איחוד וחלוקה מחדש של החלקות בגוש 6627 (ראו סעיף 8 להסכם המכר).

4.         תכנית הבנייה אושרה לבסוף על ידי רשויות התכנון רק בשנת 2001, ועל המקרקעין הוחלה תב"ע תא/2783 אשר יצרה חלוקה מחדש של החלקות בגוש 6627 (להלן: " התכנית"). על פי התכנית נוצרה חלקה A ששטחה 7,528 מ"ר, והיא כוללת הן את המקרקעין (חלקים מחלקות 378 ו- 382 שהיו כאמור בבעלות רשות הפיתוח) ששטחם המדויק הועמד לטענת המינהל על 6,176 מ"ר, והן חלק מחלקה 374 שנותר בבעלותה של קבוצת הפרטיים ושטחו 1,352 מ"ר (להלן: " חלקה A"). עוד נקבע בתכנית כי חלקה A מיועדת לבניית 26 יחידות דיור צמודות קרקע (ראו סעיף 11 לתצהיר שלו).

וזאת יש להבהיר: על פי התכנית, עם ביצוע פרצלציה של החלקות ורישומה של חלקה A כחלקה נפרדת במרשם המקרקעין, המינהל וקבוצת הפרטיים עתידים להפוך לבעלים במושע בחלקה A.

            משתמה תקופת התכנון של המקרקעין נושא הסכם ההרשאה ונתיבי איילון עמדה בתנאיו של הסכם זה בתוך הארכות שניתנו לה ולשביעות רצונו של המינהל, אישר המינהל את מכירת המקרקעין לקבוצת הפרטיים בפטור ממכרז - במחיר שייקבע על פי שומת השמאי הממשלתי כקבוע בהסכם ההרשאה (ראו סעיף 12 לתצהיר שלו).

5.         דא עקא שטרם שעלה בידם להתקשר בהסכם למכירת המקרקעין, עלו יחסיהם של המינהל וקבוצת הפרטיים על שרטון ונתגלעו ביניהם מספר מחלוקות.

ראשית, לקראת הזמנת שומה מן השמאי הממשלתי לצורך אומדן התמורה עבור זכויות הבעלות במקרקעין, המינהל הכין באמצעות מודד מטעמו מפת מדידה (להלן: " מפת המדידה"; צורפה כנספח ו לתצהיר שלו) וכן תשריט (צורף כנספח ז לתצהיר שלו) שמתארים את חלקה A. קבוצת הפרטיים העלתה השגות ביחס למפת המדידה וטענה כי מיקומה של החלקה צריך להיות דרומי למיקומו במפה זו (ראו פנייתה של קבוצת הפרטיים למינהל מיום 14/12/00 אשר צורפה כנספח ח לתצהיר שלו).

שנית, המינהל קבע כי חלקו ביחידות הדיור שעתידות להיבנות בחלקה A, בהתחשב בחלקו היחסי של המינהל בשטחה של חלקה זו על פי מפת המדידה, הוא 21.33 מתוך 26 יחידות דיור וחלקה של קבוצת הפרטיים הוא 4.67 יחידות. קבוצת הפרטיים השיגה על חלוקה זו, ועל פי חוות דעת שמאית מטעמה טענה כי המינהל זכאי ל- 21.068 יחידות דיור בלבד והקבוצה זכאית ל- 4.932 יחידות (חוות הדעת מיום 6/11/00 צורפה כנספח ה לתצהיר שלו).

            אף על פי כן, על מנת לקדם את עסקת מכר המקרקעין הסכימו הצדדים כי היא תיערך באופן זמני על פי מפת המדידה ובהתאם לחלוקת הזכויות שנקבעה על ידי המינהל, ועם זאת נקבע כי המפה שתיערך על ידי הרשויות לצורך רישומה של חלקה A בלשכת רישום המקרקעין תהווה אסמכתא סופית לעניין שטח החלקה ומיקומה - ובמידת הצורך יערכו הצדדים התחשבנות כספית בהתאם לקבוע בה(תכתובת בין הצדדים בנושא מיום 26/12/00 צורפה כנספחים ט-י לתצהיר שלו).

6.         משהגיעו להסכמה כאמור, הוזמנה שומה מאת השמאי הממשלתי ביחס למקרקעין, וביום 15/5/02 אמנם ניתנה השומה ונקבע בה כי שוויים של המקרקעין הוא 32,000,000 כולל מע"מ (השומה צורפה כנספח יא לתצהיר שלו).

            ואולם, אף על פי שנקבע בהסכם ההרשאה כי שומת השמאי הממשלתי תחייב את הצדדים לעניין תמורת המקרקעין, קבוצת הפרטיים סירבה לשלם למינהל את הסכום שנקבע בשומה בתמורה למקרקעין, תוך שציינה כי המפרט הכספי לתשלום שנשלח לה על ידי המינהל בהתבסס על השומה הוא "בלתי סביר בעליל ואינו מקובל כלל" (ראו מכתב של הקבוצה למינהל מיום 26/11/02, צורף כנספח יג לתצהיר שלו).

            המינהל מצא בהתנגדותה של קבוצת הפרטיים למחיר שנקבע על ידי השמאי הממשלתי סירוב לממש את הזכות שהוקנתה לה בהסכם ההרשאה לרכוש ממנו את המקרקעין. משכך, ביקש המינהל להציע את המקרקעין לציבור במכרז פומבי, אך הוא ניאות ליתן לקבוצה "זכות ראשונים" לרכישתם במחיר הגבוה שיוצע במכרז (ראו: סעיפים 23-24 לתצהיר שלו). קבוצת הפרטיים התנתה מצידה את הסכמתה לקיום המכרז בכך שזכות הראשונים תינתן לא רק לה אלא גם למי מטעמה, אך המינהל סירב לקבל תנאי זה בטענה שלפיה הוא אינו עולה בקנה אחד עם הסכם ההרשאה (תכתובת בין הצדדים בעניין מן המחצית השנייה של שנת 2004 צורפה כנספחים טו-טז לתצהיר שלו).

7.         משלא עלה בידם של המינהל וקבוצת הפרטיים לפתור את המחלוקות שנתגלעו ביניהם כאמור, החליט המינהל בשלהי שנת 2004 לפרסם מכרז פומבי למכירת המקרקעין. לשם פרסום המכרז הוא פנה לשמאי מטעמו - על מנת שיעדכן את השומה שנערכה למקרקעין על ידי השמאי הממשלתי - והשמאי קבע כי שוויים של המקרקעין במועד עריכת השומה הוא 26,000,000ש"ח לא כולל מע"מ (השומה מיום 5/9/04 צורפה כנספח יז לתצהיר שלו).

            המינהל הודיע לקבוצת הפרטיים ביום 18/1/05 כי הוא עומד לפרסם מכרז פומבי למכירת המקרקעין (ההודעה צורפה כנספח יח לתצהיר שלו), והקבוצה ביקשה ממנו בשיחה טלפונית כי יעכב את פרסום המכרז מכיוון שהיא נמצאת במשא ומתן מתקדם עם יזם בנייה אשר עשוי לסייע בידה לרכוש את המקרקעין במחיר שנקבע על ידי השמאי הממשלתי (ראו סעיף 30 לתצהיר שלו). המינהל השיב כי הוא יהיה מוכן לעכב את פרסום המכרז כמבוקש, בכפוף לכך שהקבוצה תמציא לו התחייבות בלתי חוזרת לתשלום התמורה כפי שנקבעה בשומת המקרקעין מיום 5/9/04 וכן ערבות בנקאית בסך 2,600,000 ש"ח (תשובת המינהל מיום 19/1/05 צורפה כנספח יט לתצהיר שלו). תגובה מטעם קבוצת הפרטיים להצעת המינהל לא נתקבלה אצלו בתוך הזמן שהוקצב לה לשם כך, ואף בכלל, ועל כן המינהל ראה בקבוצה כמי שוויתרה על זכותה לרכוש את המקרקעין (ראו סעיפים 32-33 לתצהיר שלו).